“互聯(lián)網(wǎng)+”融資型開發(fā)類房產(chǎn)眾籌保險(xiǎn)機(jī)制淺析

張?jiān)? 周怡君 李軼凡

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)具有資金需求量大、項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、項(xiàng)目前期墊款多的特點(diǎn)，導(dǎo)致業(yè)內(nèi)企業(yè)面臨融資難的壓力。同時(shí)，國(guó)家為抑制“炒房”出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策，控制信貸規(guī)模，提高了房地產(chǎn)企業(yè)融資門檻。2014年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)探索房地產(chǎn)眾籌模式，開拓新興融資渠道，降低融資成本。本文對(duì)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)眾籌模式的類型、運(yùn)行機(jī)制進(jìn)行分析，對(duì)于眾籌平臺(tái)無(wú)法完全解決信息不對(duì)稱問題進(jìn)行了保險(xiǎn)機(jī)制引入的相關(guān)設(shè)想。

關(guān)鍵詞：“互聯(lián)網(wǎng)+”;房地產(chǎn)眾籌;運(yùn)行機(jī)理;保險(xiǎn)機(jī)制

中圖分類號(hào)：F299.23??文獻(xiàn)識(shí)別碼：A??文章編號(hào)：

2096-3157（2020）02-0162-02

一、融資型開發(fā)類房地產(chǎn)眾籌機(jī)制分析

1.融資型開發(fā)類房地產(chǎn)眾籌的運(yùn)作流程

融資型開發(fā)類房地產(chǎn)眾籌模式的構(gòu)成要素主要為項(xiàng)目發(fā)起人（開發(fā)商）、眾籌平臺(tái)、投資者三方，通過互聯(lián)網(wǎng)及金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)線上、線下的信息溝通與資金流轉(zhuǎn)。主要運(yùn)作流程分為以下五個(gè)部分。

（1）眾籌項(xiàng)目申請(qǐng)。開發(fā)商作為項(xiàng)目發(fā)起人，憑預(yù)先策劃的投資項(xiàng)目向眾籌平臺(tái)提出眾籌申請(qǐng)。

（2）眾籌項(xiàng)目發(fā)布。眾籌平臺(tái)對(duì)項(xiàng)目發(fā)起人提供的資料進(jìn)行審核，對(duì)通過審核的項(xiàng)目在平臺(tái)上進(jìn)行公開推廣宣傳，對(duì)于項(xiàng)目簡(jiǎn)介、投資門檻、預(yù)期收益、相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)等信息進(jìn)行公開披露，方便平臺(tái)用戶即潛在投資者進(jìn)行投資選擇。

（3）借助眾籌平臺(tái)實(shí)現(xiàn)資金募集。眾籌項(xiàng)目經(jīng)審核發(fā)布后，需在預(yù)先規(guī)定的眾籌期間內(nèi)達(dá)成眾籌目標(biāo)金額方為眾籌成功，眾籌平臺(tái)收取一定的服務(wù)費(fèi)后，將剩余資金交付項(xiàng)目發(fā)起人用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā);如眾籌失敗，眾籌平臺(tái)會(huì)將募集資金全額返還給投資者。

（4）利用眾籌所得資金完成房地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目發(fā)起人獲取資金后按計(jì)劃運(yùn)營(yíng)，眾籌平臺(tái)接受投資者委托對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展進(jìn)行監(jiān)管，并在平臺(tái)網(wǎng)站上進(jìn)行信息披露。

（5）房地產(chǎn)項(xiàng)目完成，投資者獲得收益。項(xiàng)目發(fā)起人按照協(xié)議給予投資者相應(yīng)回饋，例如購(gòu)房?jī)?yōu)惠、項(xiàng)目分紅、份額轉(zhuǎn)讓。

2.融資型開發(fā)類房地產(chǎn)眾籌機(jī)制

作為依托互聯(lián)網(wǎng)的新型投融資模式，房地產(chǎn)眾籌具有投融資、信息溝通和投資回報(bào)三方面的功能，分別對(duì)應(yīng)以開發(fā)商為主體的融資環(huán)節(jié)、以眾籌平臺(tái)為中介的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)和以投資者獲取收益為特征的投資回報(bào)環(huán)節(jié)。

（1）房地產(chǎn)企業(yè)融資背景。房地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)融資方式主要有銀行貸款、股票融資、債券融資等，由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)上市門檻較高，同時(shí)對(duì)于債券發(fā)行主體有嚴(yán)格限制，因此商業(yè)銀行貸款是目前房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要形式。

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，企業(yè)對(duì)資金依賴程度高，且房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目開發(fā)前墊款多，且銀行貸款一般需要足夠的抵押或擔(dān)保措施，用款的前提條件較多，用款時(shí)間不長(zhǎng)。融資難成為近年來(lái)大部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極尋求更低成本的融資方式。

根據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)眾籌白皮書（2019年度）》對(duì)過去一年房地產(chǎn)眾籌行業(yè)發(fā)展進(jìn)行的數(shù)據(jù)整理和分析，白皮書顯示，2018年，我國(guó)共上線房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目3157個(gè)，眾籌參與人數(shù)30萬(wàn)人次，認(rèn)籌總金額近58億元，項(xiàng)目標(biāo)的平均認(rèn)籌金額達(dá)到187萬(wàn)元，而人均投資金額也達(dá)到1.9萬(wàn)元。因此，近年來(lái)國(guó)內(nèi)初步發(fā)展的房地產(chǎn)眾籌將可能成為更好的選擇。

因此，下文從開發(fā)商即籌資方角度，借助利潤(rùn)函數(shù)，以利潤(rùn)最大化原則，對(duì)融資型開發(fā)類房地產(chǎn)眾籌模式的運(yùn)行機(jī)理進(jìn)行簡(jiǎn)單分析。

（2）利潤(rùn)最大化原則下融資模式選擇。假設(shè)作為眾籌項(xiàng)目發(fā)起人的開發(fā)商均為理性的，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，其將會(huì)追求利潤(rùn)最大化，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)定義，廠商利潤(rùn)最大化指的是經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)最大化，經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)具有以下公式：

經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)=總收入-經(jīng)濟(jì)成本

=總收入-（顯性成本+隱性成本）

=總收入-（會(huì)計(jì)成本+隱性成本）

=總收入-（會(huì)計(jì)成本+正常利潤(rùn)）（1）

由于正常利潤(rùn)指應(yīng)計(jì)算為成本但并未在形式上作為貨幣支出的廠商本身?yè)碛械纳a(chǎn)要素的報(bào)酬，一般歸屬于企業(yè)投資者，可將上式中正常利潤(rùn)移至等式左邊，即：經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)+正常利潤(rùn)=π，得出下式，為傳統(tǒng)融資方式（以銀行貸款為主）下開發(fā)商利潤(rùn)函數(shù)。

πt=Rt-（Ci+Cs+Cb）

（2）

其中，πt表示傳統(tǒng)融資方式下開發(fā)商獲得的利潤(rùn)，Rt表示房屋銷售收入，Ci表示融資成本，Cs表示營(yíng)銷成本，Cb表示建筑耗材等的成本。

在融資型開發(fā)類眾籌模式下，開發(fā)商利潤(rùn)函數(shù)為：

πm=Rm-（C′i+C′s+C′b）

（3）

其中，πm表示融資型開發(fā)類房地產(chǎn)眾籌方式下開發(fā)商獲得的利潤(rùn)，Rm表示房屋銷售收入，C′i表示融資成本，C′s表示營(yíng)銷成本，C′b表示建筑耗材等的成本。

將式（3）與式（2）相減，得到下式：

Δπ=ΔR+ΔCi+ΔCs+ΔCb

（4）

其中，Δπ=π-πt，

ΔR=Rt-Rm，ΔCi=C′i-Ci，

ΔCs=C′s-Cs，，ΔCb=C′b-Cb

因此，開發(fā)商若要采取眾籌模式進(jìn)行融資，需滿足：

Δπ≥0（5）

即ΔR≤ΔCi+ΔCs+ΔCb（6）

式（6）成立隱含的條件是ΔR，ΔCi，ΔCs，ΔCb均為非負(fù)數(shù)。

融資型開發(fā)類房地產(chǎn)眾籌模式正是迎合開發(fā)商對(duì)于較低成本融資的需求，因此可以滿足ΔCi為非負(fù)數(shù);眾籌平臺(tái)對(duì)于相應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的宣傳推廣，一方面，降低傳統(tǒng)銷售模式下的營(yíng)銷費(fèi)用，另一方面，也能在投資者中鎖定購(gòu)房群體，從而節(jié)省了營(yíng)銷成本，滿足ΔCs為非負(fù)數(shù);由于該眾籌模式主要解決開發(fā)商融資難問題，對(duì)于建筑耗材等成本，可認(rèn)為沒有影響，因此ΔCb為零;開發(fā)商為了低成本獲取資金，將給予投資者優(yōu)惠購(gòu)房的權(quán)益，因此在眾籌模式下房屋銷售收入將有所降低，滿足ΔR為非負(fù)數(shù)。

（3）小結(jié)。開發(fā)商借助融資型開發(fā)類房地產(chǎn)眾籌可以以較低成本獲取資金，同時(shí)借助眾籌平臺(tái)鎖定購(gòu)房群體，降低銷售成本，在節(jié)省的融資成本和營(yíng)銷成本之和大于給投資者讓利的條件下，開發(fā)商選擇房地產(chǎn)眾籌作為融資模式是有利可圖的。

二、項(xiàng)目保險(xiǎn)設(shè)計(jì)

面對(duì)房產(chǎn)眾籌迅速發(fā)展的背后存在著的諸多風(fēng)險(xiǎn)，下面主要針對(duì)平臺(tái)方、開發(fā)商、意外情況三種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行保險(xiǎn)保障設(shè)計(jì)。

1.平臺(tái)方

基于房產(chǎn)眾籌的模式，從投資者投資至建房完成，有很長(zhǎng)一段時(shí)期其投資額是沒有被監(jiān)管的，面對(duì)眾籌平臺(tái)挪用、盜用項(xiàng)目資金的風(fēng)險(xiǎn)，可能導(dǎo)致項(xiàng)目資金損失和建房資金鏈斷裂，投資者投資額損失或房產(chǎn)及收益的損失。

（1）設(shè)立個(gè)人賬戶安全險(xiǎn)。在項(xiàng)目籌資到投資的過程中發(fā)生的平臺(tái)資金被挪用、盜用的情況，保險(xiǎn)公司可以推出個(gè)人賬戶安全險(xiǎn)。保障期限是從眾籌平臺(tái)發(fā)布籌資項(xiàng)目之日起，到項(xiàng)目籌資成功，將資金轉(zhuǎn)入項(xiàng)目融資方之日終。以個(gè)人賬戶實(shí)繳投資額為上限進(jìn)行保證金賠付。

（2）設(shè)立建筑工程履約保證保險(xiǎn)。履約保證保險(xiǎn)或履約保證險(xiǎn)是指保險(xiǎn)公司向履約保證保險(xiǎn)的受益人（即債權(quán)人，這里專指投資者）承諾，如果被保險(xiǎn)人（即債務(wù)人，這里專指平臺(tái)方）不按照合同約定或法律的規(guī)定履行義務(wù)，則由該保險(xiǎn)公司承擔(dān)賠償責(zé)任的一種保險(xiǎn)形式。與各地區(qū)住建等部門合作，推動(dòng)工程履約保證保險(xiǎn)覆蓋，實(shí)現(xiàn)了政府、投資者、施工企業(yè)三方的共贏，切實(shí)化解實(shí)際中可能出現(xiàn)的各種糾紛、矛盾問題，發(fā)揮保險(xiǎn)對(duì)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)保駕護(hù)航的作用。

（3）建立超額損失分?jǐn)倷C(jī)制。一方面，保險(xiǎn)公司建立以凈賠付率（保險(xiǎn)公司的理賠金額/保費(fèi)收入）為基礎(chǔ)的有效的超額損失分?jǐn)倷C(jī)制，可以從取得合理盈利與承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)這兩個(gè)方面考慮。另一方面，積極開展與平臺(tái)方合作，設(shè)立第三方監(jiān)管平臺(tái)，建立收益共享、責(zé)任共擔(dān)的長(zhǎng)效合作機(jī)制。

2.開發(fā)商

（1）強(qiáng)制開發(fā)商購(gòu)買住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)。工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)，是指由建設(shè)單位投保的，在保險(xiǎn)合同約定的保險(xiǎn)范圍和保險(xiǎn)期間內(nèi)出現(xiàn)的，由于工程質(zhì)量潛在缺陷所造成的投保工程的損壞，保險(xiǎn)公司承擔(dān)賠償保險(xiǎn)金責(zé)任的保險(xiǎn)。

2019年8月北京市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)制度正式落地實(shí)施，意味著強(qiáng)制開發(fā)商購(gòu)買住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)制度的普遍推行。住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)制度是一種結(jié)合事前防范風(fēng)險(xiǎn)、事中管理風(fēng)險(xiǎn)和事后補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)機(jī)制。一方面，可以發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的資源配置作用，通過委托第三方風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，保險(xiǎn)公司對(duì)工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、維護(hù)等全過程實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理，最大程度上降低建筑工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的經(jīng)濟(jì)制衡作用，保險(xiǎn)公司從減少理賠損失的角度，與建設(shè)單位等形成經(jīng)濟(jì)制衡，促進(jìn)建設(shè)單位落實(shí)質(zhì)量主體責(zé)任，提高住宅工程建設(shè)品質(zhì)。

（2）明確協(xié)議條款，管控風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)工程質(zhì)量潛在缺陷進(jìn)行明確定義，以防發(fā)生賠付過程中的爭(zhēng)議和不必要的費(fèi)用核定損失。運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)管控手段，控制保險(xiǎn)公司成本，保障合理收益。風(fēng)險(xiǎn)管控的具體手段包括：依托“合署辦公、協(xié)同管控”的工作機(jī)制，建立專業(yè)的工程質(zhì)量缺陷核定管控團(tuán)隊(duì)，在項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)，引入獨(dú)立的第三方監(jiān)管和社會(huì)監(jiān)督機(jī)制，提升建筑施工單位施工質(zhì)量。

3.意外情況

（1）附加自然災(zāi)害-家庭財(cái)產(chǎn)意外綜合險(xiǎn)。在投保了家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)有關(guān)主險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，方可投保本附加險(xiǎn)。承保范圍限于因破壞性地震或由此引起的海嘯、火災(zāi)、爆炸、滑坡、地陷所造成的房屋及室內(nèi)附屬設(shè)備直接財(cái)產(chǎn)損失。

（2）建立靈活的保險(xiǎn)賠付費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整機(jī)制。保險(xiǎn)公司應(yīng)結(jié)合籌資項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、項(xiàng)目籌資能力、高額費(fèi)用發(fā)生情況以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)文化等影響項(xiàng)目進(jìn)程的核心因素變動(dòng)等，對(duì)賠付費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

（3）責(zé)任免除機(jī)制。合理運(yùn)用責(zé)任免除機(jī)制，控制賠付成本費(fèi)用，減少業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障保險(xiǎn)公司利益。在保險(xiǎn)期限內(nèi)，保險(xiǎn)人對(duì)被保險(xiǎn)人的累計(jì)賠償總金額不超過保險(xiǎn)單明細(xì)表中列明的累計(jì)賠償限額。

三、總結(jié)

目前，房產(chǎn)眾籌的模式與購(gòu)房現(xiàn)狀的需求十分契合，不論是在房產(chǎn)市場(chǎng)、保險(xiǎn)市場(chǎng)，都具備良好的發(fā)展空間。但由于其興起時(shí)間過短，模式也仍在改善、提高中，缺乏相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)制使其產(chǎn)生出各種潛在的風(fēng)險(xiǎn)問題，因此保險(xiǎn)的引入勢(shì)在必行。

對(duì)投資者來(lái)說，獲得應(yīng)有的權(quán)益是最基本且必要的，而在房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目中，投資者具有來(lái)源廣、分散的特點(diǎn)，且大多都不具備專業(yè)知識(shí)并缺乏識(shí)別潛在風(fēng)險(xiǎn)和防范風(fēng)險(xiǎn)的能力，所以其相對(duì)眾籌平臺(tái)及開發(fā)商來(lái)說處于劣勢(shì)。因此，投資者對(duì)眾籌協(xié)議進(jìn)行投保，雖然會(huì)有一定的保費(fèi)支出，但是相對(duì)于其投資額及投資收益來(lái)說并不算多，更重要的是，保險(xiǎn)可以維護(hù)其權(quán)益。此外，保險(xiǎn)公司可以通過相應(yīng)的技巧與手段及豐富的經(jīng)驗(yàn)來(lái)為投資者選擇良好且合適的房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目、優(yōu)質(zhì)的平臺(tái)及開發(fā)商，避免高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，提前為未來(lái)做好打算。

隨著房產(chǎn)眾籌領(lǐng)域的擴(kuò)大，日后越來(lái)越多的投資者將傾向于這一低門檻、高收益的投資項(xiàng)目，更多的房產(chǎn)公司加入這一行列，而此時(shí)，在廣泛性和普遍性下，對(duì)于項(xiàng)目?jī)?yōu)劣的判別和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的措施將尤為重要。

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[注]基金項(xiàng)目：上海立信會(huì)計(jì)金融學(xué)院大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計(jì)劃資助，項(xiàng)目編號(hào)：201911047034

作者簡(jiǎn)介：

1.

張?jiān)剑虾Ａ⑿艜?huì)計(jì)金融學(xué)院學(xué)生。

2.周怡君，上海立信會(huì)計(jì)金融學(xué)院學(xué)生。

3.李軼凡，上海立信會(huì)計(jì)金融學(xué)院學(xué)生。