論我校房地產(chǎn)管理工作的成效及經(jīng)驗(yàn)

阮軍華

[摘 要] 武漢大學(xué)是國(guó)家教育部直屬重點(diǎn)綜合性大學(xué)，是國(guó)家“985工程”和“211工程”重點(diǎn)建設(shè)高校，是首批“雙一流”建設(shè)高校。學(xué)校占地面積5195畝，建筑面積272萬(wàn)㎡。2000年合校后，新成立的武漢大學(xué)后勤保障部代表學(xué)校負(fù)責(zé)全校公有房地產(chǎn)的行政管理。2016年，為了進(jìn)一步整合房產(chǎn)資源，提高管理效能，更好地為教學(xué)科研服務(wù)，武漢大學(xué)批準(zhǔn)組建房產(chǎn)管理中心，實(shí)行全校房地產(chǎn)的歸口管理。房產(chǎn)管理中心成立5年以來，經(jīng)過不斷地改革、調(diào)整、優(yōu)化、組合，逐漸探索出一套分工明確、條理清晰、操作性強(qiáng)、行之有效的房產(chǎn)管理辦法和經(jīng)驗(yàn)，為我?！半p一流”建設(shè)提供強(qiáng)有力的后勤保障。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)；歸口管理；有償使用；回購(gòu)；校外開發(fā)

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、武漢大學(xué)房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)及配置使用情況

（一）房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)

武漢大學(xué)授權(quán)后勤保障部負(fù)責(zé)公有房地產(chǎn)的行政管理，學(xué)校國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督委員會(huì)辦公室代表學(xué)校行使公有房地產(chǎn)的監(jiān)督管理。教職工校外住宅建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)教職工校外住房的開發(fā)建設(shè)工作。房產(chǎn)管理中心負(fù)責(zé)學(xué)校公有房產(chǎn)的調(diào)配使用、委托租賃管理和住房改革工作。校園管理中心負(fù)責(zé)學(xué)校土地管理與規(guī)劃，如圖1。

（二）房地產(chǎn)配置情況

我?，F(xiàn)有全日制在校生60265人，在編在崗教職工7252人。學(xué)?，F(xiàn)有土地面積3，463，499㎡，其中綠化用地面積2，210，406㎡，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地面積182016㎡，道路及校舍建筑占地面積1，071，077㎡。全校房屋建筑總面積2，723，775㎡，生均占有建筑面積45.2㎡/人，師均占有建筑面積375.59㎡/人。

學(xué)校現(xiàn)有房產(chǎn)中，教學(xué)科研及輔助用房751，779㎡，主要包含教室、圖書館、體育館、專用科研用房、會(huì)堂和實(shí)驗(yàn)室及附屬用房等，占全校房屋總面積27.6%；行政辦公用房158，588㎡，主要為學(xué)校各機(jī)關(guān)部處、學(xué)院及直屬單位等行政機(jī)構(gòu)的辦公用房，占全校房屋總面積5.83%，生均教學(xué)科研行政用房面積15.11㎡/人；生活用房824，997㎡，主要包含學(xué)生宿舍、食堂、教工公寓及其他附屬用房，占房屋總面積30.29%，其中學(xué)生宿舍550，357㎡、占生活用房總面積的67%，生均學(xué)生宿舍面積9.13㎡/人 。其他用房988，411㎡，主要為經(jīng)營(yíng)性用房和教工住宅，占房屋總面積36.28%。

（三）房地產(chǎn)有償使用情況

1.經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)有償使用情況

我?，F(xiàn)有經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)總面積約6萬(wàn)㎡，主要分布在校內(nèi)學(xué)生宿舍區(qū)、家屬區(qū)及校園臨街周邊，由后勤服務(wù)集團(tuán)和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資管理有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)租賃管理，租金收益全部上繳學(xué)校財(cái)務(wù)。因我校公用房產(chǎn)資源緊缺，為保障教育教學(xué)科研持續(xù)發(fā)展，學(xué)校將調(diào)整公有房產(chǎn)資源配置，逐步回收非必要的經(jīng)營(yíng)性用房，優(yōu)先滿足教學(xué)科研用房需求。

2.教師周轉(zhuǎn)房有償使用情況

我?，F(xiàn)有公有周轉(zhuǎn)住房1100套，青年教工單間公寓500間，合計(jì)約1600套間。新入職教職工和引進(jìn)人才入住周轉(zhuǎn)房，5年期內(nèi)按20元/㎡/月標(biāo)準(zhǔn)收取租金，逾期按市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)收取房租，租金所得全部上繳學(xué)校的財(cái)務(wù)部。

3.教學(xué)科研用房有償使用情況

學(xué)校制定并出臺(tái)了《武漢大學(xué)院系和實(shí)體科研單位用房有償使用實(shí)施細(xì)則》，針對(duì)院系和實(shí)體科研單位用房實(shí)施有償使用管理，按照“定額補(bǔ)貼、超額收費(fèi)”的原則，收取相應(yīng)的房產(chǎn)資源使用費(fèi)。自2017年以來，各院系和科研單位公有房產(chǎn)有償使用費(fèi)從第二年事業(yè)經(jīng)費(fèi)里核減，此舉有效促進(jìn)了各單位成本節(jié)約意識(shí)和科學(xué)合理使用房產(chǎn)的觀念。

二、房地產(chǎn)管理工作的成效及經(jīng)驗(yàn)

（一） 房地產(chǎn)管理體制機(jī)制

1.理順房產(chǎn)管理體制

由于歷史原因，以前我校房地產(chǎn)存在多頭管理的現(xiàn)象。2016年，學(xué)校后勤保障部成立房產(chǎn)管理中心，實(shí)行全校房產(chǎn)的歸口管理。公房調(diào)配遵循統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)負(fù)責(zé)、科學(xué)調(diào)配、協(xié)議使用。逐漸形成現(xiàn)階段管理有序、使用得當(dāng)?shù)牧己镁置妗?/p>

2.健全房產(chǎn)管理各項(xiàng)規(guī)章制度

在原有房產(chǎn)管理制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合學(xué)校實(shí)際，2017年相繼修訂出臺(tái)了《武漢大學(xué)房產(chǎn)管理暫行辦法》《武漢大學(xué)院系和實(shí)體科研單位用房有償使用實(shí)施細(xì)則》《武漢大學(xué)出租出借管理實(shí)施細(xì)則》《武漢大學(xué)公有周轉(zhuǎn)住房管理實(shí)施細(xì)則》《武漢大學(xué)學(xué)生公寓分配暫行細(xì)則》等一系列房產(chǎn)管理制度和文件。從實(shí)施效果來看，條理清楚、職責(zé)明確、公開透明、操作性強(qiáng)。

3.規(guī)范房產(chǎn)管理流程

公房使用依照“分類管理、有償使用、定額核算、動(dòng)態(tài)調(diào)整”的原則實(shí)行校院兩級(jí)管理，學(xué)校統(tǒng)籌房產(chǎn)的規(guī)劃建設(shè)和配置調(diào)整，各院系和部門等作為二級(jí)管理實(shí)體單位，負(fù)責(zé)本單位公有房產(chǎn)的日常管理和使用。教師周轉(zhuǎn)房按照公開申請(qǐng)、資格審核、學(xué)校審批、網(wǎng)上公示、協(xié)議租賃的流程規(guī)范實(shí)施。學(xué)生公寓按照個(gè)人微信公眾號(hào)申請(qǐng)、學(xué)工部（研工部）審核、網(wǎng)上選宿的流程辦理。經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)實(shí)行委托管理，受托部門按學(xué)校經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)管理規(guī)程對(duì)外租賃經(jīng)營(yíng)，出租所得全額上交學(xué)校。

（二）房地產(chǎn)保值增值

1.規(guī)范公房配置標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行有償使用，提高使用率

對(duì)行政辦公用房嚴(yán)格參照《黨政機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行規(guī)范，在保證各部門正常運(yùn)行的基礎(chǔ)上依據(jù)人員數(shù)量、編制、職級(jí)、業(yè)務(wù)范疇等情況核定用房面積，促使房產(chǎn)資源科學(xué)配置；對(duì)教學(xué)單位及科研機(jī)構(gòu)用房實(shí)行有償使用管理，以各單位的師資力量、學(xué)生規(guī)模、教學(xué)任務(wù)、科研工作量為參考依據(jù)，在保障基本教學(xué)科研用房的基礎(chǔ)上，優(yōu)先滿足優(yōu)勢(shì)學(xué)科發(fā)展的用房需求。對(duì)不同學(xué)科、不同類別的教學(xué)單位和科研機(jī)構(gòu)設(shè)定不同的配置系數(shù)，依照系數(shù)分別核定定額面積及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照“定額補(bǔ)貼、超額收費(fèi)”的原則收取房屋資源使用費(fèi)。運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段強(qiáng)化各用房單位的“成本意識(shí)”，將“用房需求”控制在一定范圍內(nèi)，從而降低學(xué)校公用房產(chǎn)供給壓力，促使房產(chǎn)配置更科學(xué)合理。

2.深化資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，充分挖掘閑置公房資源經(jīng)濟(jì)價(jià)值

學(xué)校將小部分不適合用于教學(xué)科研及行政辦公的房屋規(guī)劃為經(jīng)營(yíng)性用房，通過設(shè)定房屋的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，有針對(duì)性地為學(xué)校師生提供必要的生活服務(wù)，既避免了房屋資產(chǎn)閑置造成的浪費(fèi)，同時(shí)也滿足了校內(nèi)師生的現(xiàn)實(shí)生活需求。

（三）房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)

建立學(xué)校房產(chǎn)資源大數(shù)據(jù)信息管理。結(jié)合現(xiàn)有房產(chǎn)機(jī)構(gòu)設(shè)置，分別面向公用房、學(xué)生宿舍和教工住宅這三個(gè)不同需求架設(shè)了三個(gè)不同的信息管理系統(tǒng)，建立了教工住宅管理系統(tǒng)、學(xué)生宿舍管理信息系統(tǒng)、房產(chǎn)資源管理系統(tǒng)，改變了傳統(tǒng)的人工記錄管理方式，提高了工作效率，也有效加強(qiáng)了公用房產(chǎn)流轉(zhuǎn)使用效率。

（四）好的做法和經(jīng)驗(yàn)

1.已售房改房回購(gòu)

2003年我校房改售房7300多套，房改結(jié)束后，一些老職工認(rèn)為產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，將現(xiàn)住房隨意處置，出租給校外人員居住或經(jīng)商，還有私下交易房屋現(xiàn)象。造成學(xué)校家屬區(qū)住戶混亂，給學(xué)校治理帶來極大安全隱患。還有部分老職工因去世子女繼承房產(chǎn)需要進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割。為了解決這些棘手問題，2016年我校出臺(tái)《武漢大學(xué)已售公房回購(gòu)實(shí)施細(xì)則》，對(duì)有售房意愿的老職工，采取個(gè)人申請(qǐng)、市場(chǎng)評(píng)估、協(xié)議收購(gòu)的方式，將房改已售賣給職工的房屋重新收歸學(xué)校用于引進(jìn)人才住房。目前已回購(gòu)20多套，從實(shí)施效果看，一舉多得，即利于老職工房改戶變現(xiàn)，又利于學(xué)校治安管理，也為學(xué)校人才引進(jìn)儲(chǔ)備了用房。

2.校外住宅開發(fā)

房改結(jié)束后，為解決無房教職工的購(gòu)房問題，促進(jìn)校內(nèi)周轉(zhuǎn)房住戶的有序周轉(zhuǎn)和良性循環(huán)，在省市政府的大力支持下，我校相繼啟動(dòng)了桂子花園、珞桂教師小區(qū)和壕溝珞珈雅苑小區(qū)等三次大規(guī)模的校外住宅開發(fā)，并組織了卓刀泉教師小區(qū)和菩提苑小區(qū)兩次集體團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，有效解決了房改老職工無房戶1600多人以及1999年至2010年期間參加工作的新職工2000多人的購(gòu)房問題。