房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)特殊性研究

劉慰萱

摘要：根據(jù)人民法院公告網(wǎng)公示數(shù)據(jù)顯示，目前已破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)四百余家。房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)大多并非由于其自身資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值不足以清償全部債務(wù)，而是因?yàn)殚_發(fā)商資金鏈斷裂，無法繼續(xù)開發(fā)又無法清償債務(wù)，大量房產(chǎn)無法快速變現(xiàn)。但由于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)即不動(dòng)產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)值波動(dòng)大以及房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)清算中無財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)人受償比例較低等原因，房地產(chǎn)企業(yè)相較于普通企業(yè)在破產(chǎn)中有其內(nèi)部共性與特殊性。本文將從不同角度闡述房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的特殊性，并探討如何衡平各方當(dāng)事人合法權(quán)益及維護(hù)社會(huì)秩序穩(wěn)定。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);破產(chǎn);重整;取回權(quán);合同解除權(quán)

1.房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件的特點(diǎn)

1.1房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)緣由共性

近年來，全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量急速增多，但由于宏觀調(diào)控等因素影響，許多房地產(chǎn)企業(yè)因資金鏈斷裂而陷入經(jīng)營(yíng)困境。房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源包括房地開發(fā)貸款、商品房預(yù)售收取的定金或首付款、自有資金、銀行劃撥的個(gè)人住房貸款、施工企業(yè)墊付的工程款等。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)大多以銀行貸款為主要資金來源進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，伴隨房地產(chǎn)企業(yè)貸款規(guī)模的擴(kuò)大，風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積累，一旦房地產(chǎn)企業(yè)自有的流動(dòng)資金短缺，資金鏈即斷裂，企業(yè)自身陷入困境，面臨破產(chǎn)程序。

1.2房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整程序的高頻率適用

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)清算，部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)即不動(dòng)產(chǎn)房屋只有在具備預(yù)售條件的情況下才能在短期內(nèi)變現(xiàn)，但不同企業(yè)間存貨變現(xiàn)的速度差異也很大，以破產(chǎn)清算程序中拍賣、變賣的方式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)房屋進(jìn)行變現(xiàn)，很大程度上不利于實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的最大化。故而目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)更加傾向于破產(chǎn)重整程序。破產(chǎn)重整制度的確立體現(xiàn)了破產(chǎn)法立法宗旨從債權(quán)人本位到債權(quán)人與債務(wù)人利益平衡本位、再到社會(huì)利益本位變化的過程。[1]房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)對(duì)社會(huì)利益、社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序等造成的不利影響較為嚴(yán)重且具有挽救價(jià)值與希望，適用破產(chǎn)重整程序能夠有效拯救企業(yè)，同時(shí)規(guī)避各類社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，適度限制債權(quán)人或者債務(wù)人的權(quán)利。

購(gòu)房者利益保護(hù)等方面存在許多復(fù)雜的問題，往往難以充分保護(hù)債權(quán)人和債務(wù)人的正當(dāng)利益，同時(shí)在維護(hù)行業(yè)穩(wěn)定、社會(huì)穩(wěn)定方面也不具有優(yōu)勢(shì)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)所引起的社會(huì)問題缺乏有效的全面解決途徑。因此，破產(chǎn)清算并非房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的最優(yōu)方案，而重整程序的適用在解決這些問題方面更具有優(yōu)勢(shì)。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)適用破產(chǎn)清算程序時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)的處分存在諸多困難。對(duì)于在建工程或者雖已竣工但未取得相關(guān)權(quán)利證書的建筑，其評(píng)估、拍賣、變賣程序難以進(jìn)行，可能拖延長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，導(dǎo)致建筑物價(jià)值嚴(yán)重貶損，既影響當(dāng)事人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，也使得破產(chǎn)程序進(jìn)程緩慢、周期冗長(zhǎng)。

2.小額債權(quán)組設(shè)置問題

債權(quán)人會(huì)議由全體債權(quán)人組成，用以表達(dá)債權(quán)人意見從而形成決議。債權(quán)人會(huì)議形成的符合法律規(guī)定的決議具有法律效力，效力及于所有債權(quán)人。小額債權(quán)組指?jìng)鶛?quán)類型屬于普通債權(quán)，但以一定的、較小的債權(quán)數(shù)額為界限而劃分的更具體、獨(dú)立于普通債權(quán)組之外的債權(quán)表決組別。[2]房地產(chǎn)企業(yè)基于其體系龐大，涉及大量小額債權(quán)人，設(shè)立小額債權(quán)組，可以保護(hù)小額債權(quán)人在債權(quán)人會(huì)議上充分表達(dá)其權(quán)益的主張，維護(hù)小額債權(quán)人與其他債權(quán)人之間利 益相對(duì)公平，有利于重整計(jì)劃草案的表決通過。我國(guó)《企業(yè)破產(chǎn)法》依據(jù)債權(quán)清償順位、債權(quán)性質(zhì)將債權(quán)分為有擔(dān)保債權(quán)、職工債權(quán)、稅款債權(quán)及普通債權(quán)四大類。同時(shí)規(guī)定人民法院在必要時(shí)可以決定在普通債權(quán)組中設(shè)小額債權(quán)組對(duì)重整計(jì)劃草案進(jìn)行表決。從債權(quán)分類看，小額債權(quán)組歸屬于普通債權(quán)，只是債權(quán)數(shù)額較小而在普通債權(quán)內(nèi)部所作的區(qū)分，并不是固定的表決分組，并未突破《企業(yè)破產(chǎn)法》關(guān)于債權(quán)分類的大框架，亦不違反法定分組的原則。法律對(duì)小額債權(quán)組作了比較靈活的規(guī)定，賦予法院自由裁量權(quán)。破產(chǎn)審判實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)重整案件普通債權(quán)涵蓋債權(quán)人數(shù)量多，總債權(quán)額大，在普通債權(quán)內(nèi)部又存在分化，小額債權(quán)人占普通債權(quán)的人數(shù)比例大，但債權(quán)金額小，而大額普通債權(quán)人人數(shù)少，債權(quán)金額大。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)權(quán)屬狀況較復(fù)雜，相關(guān)利害關(guān)系人利益訴求不同。房地產(chǎn)企業(yè)的小額債權(quán)人很大比例為購(gòu)房者，購(gòu)房者相對(duì)于其他各方利害關(guān)系人而言，處于弱勢(shì)地位。[3]房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，生活消費(fèi)型購(gòu)房者基本的生存居住需求無法得到滿足，破產(chǎn)事項(xiàng)關(guān)乎其切身利益，購(gòu)房者一旦爆發(fā)集體維權(quán)和信訪等事件，對(duì)于破產(chǎn)處置工作的順利推進(jìn)影響大，不利于社會(huì)秩序穩(wěn)定，可能引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)問題，從而導(dǎo)致政府的政治壓力。此種情況下格外體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中對(duì)于小額債權(quán)組的迫切需求性。

3.管理人的合同解除權(quán)問題

《破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定：“人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對(duì)方當(dāng)事人。管理人自破產(chǎn)申請(qǐng)受理之日起2個(gè)月內(nèi)未通知對(duì)方當(dāng)事人，或者自收到對(duì)方當(dāng)事人催告之日起30日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同。管理人決定繼續(xù)履行合同的，對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行，但是，對(duì)方當(dāng)事人有權(quán)要求管理人提供擔(dān)保。管理人不提供擔(dān)保的，視為解除合同?！倍康禺a(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件審理的最大難點(diǎn)是商品房買賣合同的繼續(xù)履行與破產(chǎn)解除權(quán)行使的權(quán)益沖突問題。在進(jìn)入破產(chǎn)程序后，對(duì)于雙方均未履行完畢的商品房買賣合同，管理人有權(quán)根據(jù)上述第十八條使合同歸于解除。管理人對(duì)待履行商品房買賣合同行使破產(chǎn)解除權(quán)后，首先購(gòu)房人無法取得房產(chǎn)，其次，在破產(chǎn)企業(yè)缺乏有效資產(chǎn)變現(xiàn)的情況下，可能連先期投入的購(gòu)房款也無法收回。

最高人民法院于2015年發(fā)布了《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《2015執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》），第29條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的50%?！鄙鲜鲆?guī)定對(duì)于商品房買賣合同的買受人，在其符合簽訂書面買賣合同、名下無其他用于居住的房屋、已支付了超過合同約定總價(jià)款50%的條件下，給予其特別的保護(hù)，即賦予其提出排除執(zhí)行爭(zhēng)議房屋的權(quán)利。雖然該規(guī)定沒有明確將上述買受人界定為消費(fèi)者，但從保護(hù)的力度和規(guī)定的特別性來看，已經(jīng)將其與消費(fèi)者地位等同，其根本出發(fā)點(diǎn)是基于保障購(gòu)房消費(fèi)者生存權(quán)的需要。因而管理人對(duì)于購(gòu)房合同的代履行性質(zhì)認(rèn)定應(yīng)兼顧法定性和公平性，謹(jǐn)慎為之且權(quán)衡利弊。若管理人在行使房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)解除權(quán)時(shí)向其他合同解除權(quán)一樣而不受其他限制，購(gòu)房消費(fèi)者的基本生存權(quán)利將會(huì)受到重大影響，甚至影響社會(huì)的安全穩(wěn)定。

管理人依據(jù)《破產(chǎn)法》第十八條行使破產(chǎn)解除權(quán)對(duì)合同相對(duì)人的權(quán)益和破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)影響甚大，應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行規(guī)范和限制。針對(duì)不同的待履行商品房買賣合同，依據(jù)《破產(chǎn)法》規(guī)定把握不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行準(zhǔn)確界定，對(duì)不同的合同破產(chǎn)解除權(quán)行使亦有所不同，且存在不同的法律后果。在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，基于對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者生存權(quán)的保障及現(xiàn)有法律的立法精神，應(yīng)給予消費(fèi)型購(gòu)房人的合法權(quán)益給予特殊保障。為了保障消費(fèi)者能夠在破產(chǎn)程序中主張隨時(shí)的受償權(quán)，應(yīng)將其已經(jīng)給付的定金及購(gòu)房本金確定為公益?zhèn)鶛?quán)。但是，公益?zhèn)鶛?quán)的設(shè)立是基于公平原則、比例原則，用于保障受損債權(quán)人的基本生活權(quán)利，對(duì)于本金、定金之外的其他債權(quán)，如利息、違約金、賠償金等不應(yīng)再予以特殊保護(hù)，將其認(rèn)定為普通破產(chǎn)債權(quán)。

4.房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購(gòu)房人的房產(chǎn)取回權(quán)問題

部分房地產(chǎn)企業(yè)通過《破產(chǎn)法》規(guī)定的重整程序化解債務(wù)危機(jī)，不僅實(shí)現(xiàn)了開發(fā)項(xiàng)目的成功處置，其中涉及的各類利害關(guān)系人的權(quán)益亦得到最大化的維護(hù)。在房地產(chǎn)企業(yè)重整程序中，購(gòu)房人因此面臨房產(chǎn)取回權(quán)還是購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)的兩難選擇。取回權(quán)是所有權(quán)人或其他權(quán)利人不受破產(chǎn)程序約束，向破產(chǎn)管理人或破產(chǎn)債務(wù)人請(qǐng)求返還其“不屬于債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)”的權(quán)利。購(gòu)房人付清全部購(gòu)房款時(shí)，管理人行使破產(chǎn)解除權(quán)的對(duì)象限于債務(wù)人向?qū)Ψ诫p方均未履行完畢的合同，

如果購(gòu)房人已全部付清房款，該商品房買賣合同不屬于雙方均未履行完畢的合同。管理人不得以登記為由或者以購(gòu)房人未取得所有權(quán)為由對(duì)購(gòu)房人的繼續(xù)履行請(qǐng)求權(quán)行使抗辯權(quán)。在購(gòu)房人取回權(quán)成立的情況下，如果出于房地產(chǎn)企業(yè)引入新融資及“爛尾樓”整體改造的需要，購(gòu)房人同意放棄對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)權(quán)利的，管理人應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)格給予購(gòu)房人相應(yīng)的對(duì)價(jià)，即作為共益?zhèn)鶆?wù)在破產(chǎn)程序中隨時(shí)支付。

如果購(gòu)房人在人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前未付清購(gòu)房款，管理人有權(quán)決定是否繼續(xù)履行。圍繞著解除后的購(gòu)房款的處理，目前有三種觀點(diǎn)即普通債權(quán)說、公益?zhèn)鶛?quán)說和優(yōu)先權(quán)說，司法實(shí)踐中一般采用普通債權(quán)說。首先，現(xiàn)行法僅對(duì)管理人選擇合同繼續(xù)履行后的對(duì)方當(dāng)事人的權(quán)利作出了以共益?zhèn)鶆?wù)保護(hù)的規(guī)定;其次，共益?zhèn)鶆?wù)作為全體債權(quán)人受益的債權(quán)種類，其范圍應(yīng)該得到限制;再者，如果把此類債權(quán)作為共益?zhèn)鶆?wù)來保護(hù)的話，就會(huì)出現(xiàn)優(yōu)先于第一順位職工債權(quán)的結(jié)果，這種結(jié)果在實(shí)踐中很難得到認(rèn)同。由于解除后的購(gòu)房款僅作為普通債權(quán)處理，從債務(wù)人財(cái)產(chǎn)保值增值以及債權(quán)人利益最大化的角度來看，管理人可以對(duì)此類商品房買賣合同予以解除，購(gòu)房人已交付的購(gòu)房款作為普通債權(quán)，由其向管理人申報(bào)，在重整程序中獲得清償。如購(gòu)房人向管理人申請(qǐng)取回權(quán)，管理人不予認(rèn)定其取回權(quán)之后，購(gòu)房人將向法院起訴，如果購(gòu)房人未向管理人申請(qǐng)取回權(quán)，可以由管理人直接起訴購(gòu)房人。在法院作出相應(yīng)判決后，再申請(qǐng)法院向登記部門送達(dá)解除備案登記或者預(yù)告登記的協(xié)助執(zhí)行通知書，以此確定商品房的權(quán)利歸屬，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)價(jià)值最大化。

同時(shí)購(gòu)房人取回權(quán)與工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)之間存在權(quán)利順位問題。筆者認(rèn)為，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)作為《合同法》規(guī)定的優(yōu)先權(quán)，具有債權(quán)優(yōu)先于無權(quán)的特殊效力。而消費(fèi)者沒瘦人的購(gòu)房請(qǐng)求權(quán)同樣為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先效力的原則，在法律上本不具有優(yōu)先于物權(quán)的特殊效力。而消費(fèi)者買受人的購(gòu)房請(qǐng)求權(quán)同樣為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先效力的原則，在法律上本不具有優(yōu)先于物權(quán)的效力，在權(quán)利主體上消費(fèi)者和工程施工人同為弱勢(shì)群體，司法解釋賦予限定范圍內(nèi)的消費(fèi)者權(quán)益更高優(yōu)先等級(jí)的重要理由在于利益平衡。通常工程施工人與房地產(chǎn)企業(yè)為合作單位，自然對(duì)風(fēng)險(xiǎn)具有更強(qiáng)的控制能力，而消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)難以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況及工程進(jìn)展情況有所了解，因此該司法解釋賦予取回權(quán)人中已經(jīng)履行主要付款義務(wù)的自然人消費(fèi)者優(yōu)先取得房產(chǎn)的權(quán)利，在工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)成立的情況下，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使范圍不包括已支付全部或者大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者買受人購(gòu)買的特定房產(chǎn)。

購(gòu)房人取回權(quán)與抵押權(quán)間亦存在權(quán)利順位問題。如前所述，購(gòu)房人在付清全款時(shí)應(yīng)當(dāng)屬于已經(jīng)完全履行了合同義務(wù)，管理人一般不應(yīng)當(dāng)行使破產(chǎn)解除權(quán)，而應(yīng)確認(rèn)購(gòu)房人取回權(quán)成立。在購(gòu)房人未付清全款但同時(shí)符合如下兩個(gè)條件時(shí)亦應(yīng)認(rèn)定取回權(quán)成立：一是消費(fèi)者為生活消費(fèi)購(gòu)買房屋;二是購(gòu)房人已支付50%以上購(gòu)房款。反之，非生活消費(fèi)購(gòu)房人或者支付50%以下購(gòu)房款的消費(fèi)者均不享有取回權(quán)。但是，在房地產(chǎn)企業(yè)重整案中，購(gòu)房人取回權(quán)和抵押權(quán)將可能在同一特定物上產(chǎn)生權(quán)利沖突。

5.結(jié)語

近日《九民會(huì)議紀(jì)要》發(fā)不，會(huì)議認(rèn)為審理好破產(chǎn)案件對(duì)于推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展、深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、營(yíng)造穩(wěn)定公平透明可預(yù)期的營(yíng)商環(huán)境具有十分重要的意義。要繼續(xù)深入推進(jìn)破產(chǎn)審判工作的法制化、市場(chǎng)化、專業(yè)化、信息化，充分發(fā)揮破產(chǎn)審判公平清理債權(quán)債務(wù)、優(yōu)化資源配置等方面功能，一方面通過破產(chǎn)清算程序加快推動(dòng)沒有發(fā)展前景的企業(yè)盡快從時(shí)長(zhǎng)退出，另一方面通過重整程序、和解程序積極挽救具有拯救價(jià)值的困境企業(yè)。

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，最缺乏資金“血液”。為消除不穩(wěn)定因素和安全隱患，要?jiǎng)?chuàng)新資金籌措方式，確保續(xù)建資金及時(shí)到位。一是優(yōu)先考慮管理人向金融機(jī)構(gòu)借款或向民間融資;二是通過債務(wù)人提供的財(cái)產(chǎn)線索，及時(shí)通過催收、協(xié)調(diào)、訴訟等形式追回資金。同時(shí)要審慎區(qū)分多項(xiàng)優(yōu)先權(quán)，衡平認(rèn)定債權(quán)順位。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整尚有許多問題值得我們深入探討，如融資涉及的資產(chǎn)證券化問題、新融資的引進(jìn)和效力問題，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的稅費(fèi)問題、重整計(jì)劃草案制作的特殊問題以及重整計(jì)劃制定完畢標(biāo)準(zhǔn)問題等等，囿于篇幅所限，容后一一討論。

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