房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

林琳?宋景艷?姜智飛

摘要：近年來，房地產(chǎn)企業(yè)高資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)成為了企業(yè)發(fā)展的常態(tài)，雖然一些房企已經(jīng)開始實(shí)施輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，但是更多的企業(yè)還是采用負(fù)債經(jīng)營(yíng)的方式。房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)雖然能夠提高資金利用效率，減少企業(yè)的實(shí)際投入資本，但是過大的進(jìn)行資本撬動(dòng)，會(huì)造成企業(yè)負(fù)債過高，增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：高負(fù)債;財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);資產(chǎn)負(fù)債率;房地產(chǎn)企業(yè)

一、房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債現(xiàn)狀

（一）綠地控股簡(jiǎn)介

綠地控股是國(guó)內(nèi)規(guī)模較大的房地產(chǎn)集團(tuán)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)延伸產(chǎn)業(yè)等房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，并且屬于央企，擁有雄厚的資金實(shí)力和政策導(dǎo)向優(yōu)勢(shì)。在全國(guó)多個(gè)地區(qū)或城市都設(shè)有分公司和項(xiàng)目，對(duì)于一線城市、二線城市的開發(fā)力度較大，但是對(duì)于三線、四線城市的開發(fā)低度和滲透力度較低。綠地控股在地產(chǎn)行業(yè)具有一定的影響力，品牌價(jià)值較高，但是近年來由于土地成本、人力成本、材料成本等不斷增長(zhǎng)，國(guó)家對(duì)于房?jī)r(jià)的控制十分嚴(yán)格，導(dǎo)致綠地控股的盈利空間在不斷縮小。

（二）綠地控股負(fù)債經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀

目前，綠地控股的資產(chǎn)負(fù)債率較高，從2017-2019年的綠地控股年報(bào)之中可以看出，三年的資產(chǎn)負(fù)債率分別是88.53%、89.49%和88.99%，資產(chǎn)負(fù)債率一直處于較高的水平，雖然綠地控股擁有雄厚的資金實(shí)力，但是長(zhǎng)期的高負(fù)債運(yùn)營(yíng)，也會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)房?jī)r(jià)嚴(yán)重下行或其他宏觀經(jīng)濟(jì)因素，綠地控股將面臨嚴(yán)重的負(fù)債危機(jī)。

2017-2019年綠地控股總負(fù)債在不斷擴(kuò)大，2017年為75508098萬(wàn)元，2019年為101431423萬(wàn)元，增長(zhǎng)34.33%。

二、綠地控股高負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）償債能力下降

在對(duì)綠地控股財(cái)務(wù)現(xiàn)狀進(jìn)行分析的過程中可以發(fā)現(xiàn)，綠地控股近三年的資產(chǎn)負(fù)債率一直處于較高水平，2019年已經(jīng)達(dá)到88.99%，雖然較上一年度有所下降，但是仍處于較高水平。資產(chǎn)負(fù)債率是企業(yè)的重要財(cái)務(wù)指標(biāo)，反映企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力，資產(chǎn)負(fù)債率越高說明企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力越弱，資產(chǎn)負(fù)債率越低說明企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力越強(qiáng)。綠地控股償債能力下降，會(huì)增加企業(yè)的運(yùn)營(yíng)壓力，增加銷售部門壓力，讓企業(yè)處于償還風(fēng)險(xiǎn)的邊緣，同時(shí)一旦企業(yè)的盈利能力有所下降，企業(yè)將面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）融資成本增加

從綠地控股近三年的財(cái)務(wù)報(bào)告中可以看出，目前綠地控股的負(fù)債規(guī)模在不斷的增長(zhǎng)，總負(fù)債額也從2017年的75508098萬(wàn)元增長(zhǎng)到了2019年的101431423萬(wàn)元。雖然，綠地控股在借貸資金的過程中采用了發(fā)債的方式，但是債券本身也存在一定成本，同時(shí)債券的規(guī)模一般較大，到期償還壓力較大。其余借貸資金部分基本都是從銀行等金融機(jī)構(gòu)抵押貸款獲得，綠地控股通常都是先拍下地皮，再將地皮抵押給銀行或金融機(jī)構(gòu)獲得一定貸款，然后將貸款資金進(jìn)行拆分，部分資金用于樓盤項(xiàng)目的啟動(dòng)資金，剩余部分用于新地皮的購(gòu)置。在這樣重資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式下，企業(yè)債息將不斷增加，一旦綠地控股的盈利能力下降，或受宏觀經(jīng)濟(jì)因素影響房?jī)r(jià)下調(diào)，就會(huì)導(dǎo)致成本上漲，壓縮企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，導(dǎo)致企業(yè)資金短缺。同時(shí)從綠地控股的融資結(jié)構(gòu)上來看，綠地控股目前的融資渠道主要是銀行、債券等外部融資方式，在融資過程中需要支付大量利息費(fèi)用，而沒有利息費(fèi)用的內(nèi)部融資方式，綠地集團(tuán)卻十分缺乏。

（三）金融機(jī)構(gòu)政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

首先，目前綠地控股主要的融資來源于銀行貸款，銀行貸款利率的變化對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的影響。綠地控股目前主要融資結(jié)構(gòu)來源于商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)，銀行貸款利率受國(guó)家調(diào)控，貸款利率增長(zhǎng)會(huì)直接增加綠地控股的融資成本，減少綠地控股現(xiàn)金流，使企業(yè)現(xiàn)金流緊縮，容易引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，每年銀行貸款總量都會(huì)進(jìn)行調(diào)控，存在貸款緊縮期和貸款寬松期，在寬松期購(gòu)房者較容易獲得貸款，但是在緊縮期購(gòu)房者很難獲得貸款審批，目前由于國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)較高和購(gòu)買習(xí)慣，大部購(gòu)買者都采用貸款買房的方式，一旦銀行貸款政策緊縮，勢(shì)必會(huì)影響房地產(chǎn)的銷量，這時(shí)在高負(fù)債的壓力下，房地產(chǎn)銷售部分會(huì)壓力倍增。同時(shí)營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)的減少，會(huì)使高負(fù)債的綠地控股資金壓力增大，容易引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)完善對(duì)策

（一）強(qiáng)化企業(yè)償債能力

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該升級(jí)自身的經(jīng)營(yíng)模式，目前房地產(chǎn)企業(yè)的重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本過重，負(fù)債水平過高，要想使企業(yè)健康發(fā)展，必須要減少企業(yè)負(fù)債，增加企業(yè)的輕資產(chǎn)占比，優(yōu)化自身的經(jīng)營(yíng)模式。對(duì)于一些大型的品牌房地產(chǎn)企業(yè)可以采用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式，萬(wàn)科集團(tuán)已經(jīng)進(jìn)行了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的嘗試，并且獲得了一定的成功。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式能夠?qū)⒋笮头康禺a(chǎn)企業(yè)的品牌轉(zhuǎn)化成為收益，將企業(yè)的管理能力、人才資源等無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成為獲利的工具，讓企業(yè)在不投入成本的基礎(chǔ)上獲取利益，減少了大型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，和高負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來講，應(yīng)該減少土地的購(gòu)買量和存儲(chǔ)量，購(gòu)置后應(yīng)該做到專款專用，售賣收回的房款應(yīng)該留足項(xiàng)目使用，對(duì)于盈利的部分應(yīng)該進(jìn)行封凍，在項(xiàng)目完工后在進(jìn)行使用，這樣能夠防止項(xiàng)目超預(yù)算等造成的現(xiàn)金流短缺問題，保障房產(chǎn)項(xiàng)目順利進(jìn)行的同時(shí)保障中小房地產(chǎn)企業(yè)能夠穩(wěn)定發(fā)展。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，在建立一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的過程中，應(yīng)該進(jìn)行明確規(guī)定，總建筑消耗資金在多少范圍內(nèi)由多少資產(chǎn)的房地產(chǎn)商城建，總建筑消耗資金在多少范圍內(nèi)由兩個(gè)或多個(gè)房地產(chǎn)商聯(lián)合城建，這樣能夠有效的防范高負(fù)債帶來的運(yùn)營(yíng)壓力。

（二）創(chuàng)新低成本融資模式

1.采用內(nèi)部融資方式

一般房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模都比較大，企業(yè)可以采用內(nèi)部融資的方式，減少融資成本。首先，企業(yè)可以對(duì)內(nèi)發(fā)行一些樓盤優(yōu)惠購(gòu)置卡或資格，鼓勵(lì)員工購(gòu)買優(yōu)惠資格，然后員工可以將資格進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，這樣房地產(chǎn)企業(yè)就可以獲得一筆內(nèi)部資金，并且該部分資金最終也能夠轉(zhuǎn)化成為銷售額，對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)不產(chǎn)生影響，但是能夠幫助企業(yè)解決資金問題，增加資金儲(chǔ)備。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以進(jìn)行應(yīng)收賬款融資，一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中對(duì)于上下游都會(huì)產(chǎn)生一些應(yīng)收賬款，可以將這些應(yīng)收賬款進(jìn)行抵押，應(yīng)收賬款抵押不僅能夠緩解企業(yè)的資金緊張問題，還能夠充分利用應(yīng)收賬款，盤活企業(yè)流動(dòng)資金，增加企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，降低企業(yè)的高債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。最后，企業(yè)的股東和實(shí)際控制人應(yīng)該積極的對(duì)企業(yè)進(jìn)行增資和投資，讓企業(yè)在發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期獲得資金支持，將低發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率。對(duì)于企業(yè)的增資和再投資，對(duì)于企業(yè)的股東和實(shí)際控制人具有一定的好處，不僅能夠讓企業(yè)在困難的時(shí)期走出困境，同時(shí)還能夠讓企業(yè)獲得更好的發(fā)展機(jī)遇，獲得更長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益。

2.采用資產(chǎn)證券化的融資方式

資產(chǎn)證券的融資方式可以將企業(yè)的某個(gè)項(xiàng)目，以其總收入進(jìn)行證券化，通過證券的方式進(jìn)行融資，這種融資方式成本比較低，并且購(gòu)買債券的購(gòu)買者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)也比較小，房地產(chǎn)企業(yè)可以有效的獲得項(xiàng)目資金，減少高債務(wù)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）建立資金儲(chǔ)備池

近期由于新冠疫情的影響，大量房產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉或資金鏈斷裂，其中不免有一些國(guó)內(nèi)知名房產(chǎn)企業(yè)，像名門地產(chǎn)，目前資金鏈比較緊張，多筆存款資產(chǎn)被查封和凍結(jié)。資金流動(dòng)能力對(duì)于企業(yè)的發(fā)展具有重要的作用，所以企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)自身的資金儲(chǔ)備能力，建立資金儲(chǔ)備池。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立資金儲(chǔ)備池，將企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中獲得的一些利潤(rùn)定期進(jìn)行存儲(chǔ)，形成一定規(guī)模的資金池，再由專門的財(cái)富管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，保障資金安全和低收益，最大限度保障資金投資安全，不進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的投資活動(dòng)，增加資金池的穩(wěn)定性。其次，建立資金儲(chǔ)備監(jiān)管委員會(huì)，對(duì)于儲(chǔ)備資金進(jìn)行管理和維護(hù)，保障資金的安全，在管理過程中應(yīng)該采用先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，對(duì)資金數(shù)量的增長(zhǎng)和下降進(jìn)行明確記錄，同時(shí)設(shè)置好資金預(yù)警線區(qū)間，當(dāng)達(dá)到預(yù)警線時(shí)應(yīng)該上報(bào)企業(yè)的總財(cái)務(wù)處，當(dāng)預(yù)警線達(dá)到高危時(shí)應(yīng)該立刻上報(bào)企業(yè)的董事會(huì)，做好儲(chǔ)備資金應(yīng)急處理。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立好儲(chǔ)備資金應(yīng)急機(jī)制，在儲(chǔ)備資金進(jìn)行使用過程中，企業(yè)應(yīng)該做好資金的抽調(diào)和填充，在短期內(nèi)對(duì)抽調(diào)資金進(jìn)行補(bǔ)給，保障儲(chǔ)備資金的充足性，防止企業(yè)資金短缺等風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

結(jié)論：

房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的方式，會(huì)給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來一定的壓力，同時(shí)也容易讓企業(yè)處于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的邊緣，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極的創(chuàng)新自身的融資方式，改變結(jié)構(gòu)單一的融資結(jié)構(gòu)，同時(shí)還應(yīng)該加強(qiáng)自身的資金流動(dòng)性，時(shí)刻保持充足的資金，緩解自身的資金壓力。本篇文章主要從房地產(chǎn)企業(yè)的自身經(jīng)營(yíng)、自身融資、宏觀風(fēng)險(xiǎn)等方面對(duì)其高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了闡述，并提出了相對(duì)應(yīng)的完善和預(yù)防措施，幫助房地產(chǎn)企業(yè)緩解高負(fù)債的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康、持續(xù)的經(jīng)營(yíng)下去。

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作者單位：遼寧對(duì)外經(jīng)貿(mào)學(xué)院