房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表淺析

萬吉安

摘 要 進(jìn)入21世紀(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展越來越迅猛，房價瘋狂上漲，眾多投資商因為高利潤而進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，與此同時國家開始對房價進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)面對的資金環(huán)境日益嚴(yán)峻，更加考驗房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營能力。利用財務(wù)報表分析對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量、經(jīng)營成果以及財務(wù)狀況進(jìn)行分析，可以提升房地產(chǎn)企業(yè)決策的科學(xué)性。本文首先闡述房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析方法，其次結(jié)合實際分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的局限性，最后提出相應(yīng)的改進(jìn)建議，以期為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供借鑒。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)報表分析 經(jīng)營決策

房地產(chǎn)企業(yè)是我國的支柱型企業(yè)，但是隨著國家調(diào)控的不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)很難通過土地增值獲取高額的利潤，暴利時代已不復(fù)存在，利潤逐漸回歸正常。房地產(chǎn)企業(yè)想要實現(xiàn)利潤最大化，需要深挖潛力，提高決策科學(xué)性。通過財務(wù)報表分析，能夠為企業(yè)提供有價值的信息，發(fā)現(xiàn)問題、潛力和機(jī)遇，提高企業(yè)決策的科學(xué)性。然而目前，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有充分發(fā)揮報表分析的作用，甚至在財務(wù)報表分析方面存在許多問題。基于此，本文對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表進(jìn)行研究。

一、財務(wù)報表分析的內(nèi)涵及房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的作用

財務(wù)報表分析指的是企業(yè)根據(jù)財務(wù)報表數(shù)據(jù)，采用專門的分析方法，對企業(yè)的現(xiàn)金流量、經(jīng)營成果以及財務(wù)狀況進(jìn)行橫向以及縱向的評價分析，為企業(yè)各利益相關(guān)者制定決策提供依據(jù)。

房地產(chǎn)企業(yè)具有資金投入量大、項目開發(fā)周期長等特點，入賬方法、核算方法都與其他企業(yè)有所區(qū)別。因此房地產(chǎn)企業(yè)如果只是利用財務(wù)報表上的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，則不能發(fā)現(xiàn)企業(yè)深層次問題，也不能發(fā)現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勢、機(jī)會和潛力，不能為決策者提供有價值的信息。因此需要結(jié)合對企業(yè)具體業(yè)務(wù)的綜合評價，得出財務(wù)分析結(jié)果。房地產(chǎn)企業(yè)通過分析企業(yè)的償債能力、運(yùn)營能力、盈利能力等方面能力，可以使報表使用者深入了解企業(yè)經(jīng)營狀況，客觀評價企業(yè)經(jīng)營業(yè)績以及管理水平，并及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)營活動中存在的不足，以便及時調(diào)整決策，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的基本方法

（一）比較分析法

比較分析法指的是按照相同的指標(biāo)對客觀事物進(jìn)行比較，從而增加對其本質(zhì)以及發(fā)展規(guī)律的正確認(rèn)知，并對其進(jìn)行正確的評價。其中較為常用的是趨勢分析法，通過對比財務(wù)報表中不同時間段的同組數(shù)據(jù)，根據(jù)數(shù)額的變動情況，對企業(yè)財務(wù)狀況變動趨勢進(jìn)行分析。在使用比較分析法的時候需要注意以下幾點：

首先需要調(diào)整計算口徑，確保同一會計要素具有一致性，參與比較計算的各項數(shù)據(jù)都需要是從相同的計算口徑中提取的數(shù)據(jù);其次剔除偶然因素，避免對業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)產(chǎn)生影響，使分析指標(biāo)可以準(zhǔn)確地反映出企業(yè)的正常經(jīng)營狀況;最后運(yùn)用重要性原則，重點分析其中變動較大的指標(biāo)數(shù)據(jù)，明確其變動原因，以便企業(yè)可以及時其采取防范措施，使企業(yè)管理者科學(xué)地制定決策。

（二）比率分析法

比率分析法指的是通過計算財務(wù)報表中有關(guān)數(shù)據(jù)的比率，對企業(yè)的財務(wù)狀況進(jìn)行分析。比率指標(biāo)主要分為相關(guān)比率、效率比率以及構(gòu)成比率3種類型。構(gòu)成比率指的是某項財務(wù)指標(biāo)的各基本項組成以及其在總數(shù)中所占的比例，可以體現(xiàn)出指標(biāo)部分與總體的關(guān)系;效率比率指的是在一項財務(wù)活動中消耗的費(fèi)用與產(chǎn)出的比率，可以具體展現(xiàn)出企業(yè)資產(chǎn)管理的情況，也就是明確分析投入產(chǎn)出比;相關(guān)比率指的是通過比較兩個具有關(guān)聯(lián)性而又不相同的項目，體現(xiàn)出企業(yè)各項經(jīng)營活動存在的關(guān)聯(lián)性。在使用比率分析法的時候需要注意比較項目的計算口徑需要保持一致，且之間需要具有相關(guān)性，并且衡量標(biāo)準(zhǔn)要科學(xué)，這樣比率結(jié)果才會具有科學(xué)性。

（三）因素分析法

因素分析法指的是根據(jù)需要分析的指標(biāo)選擇各項相關(guān)因素，并從相關(guān)因素的數(shù)值變動中分析因素對指標(biāo)的影響幅度以及影響方向。因素分析法中較為常用的是差額分析法以及連環(huán)替代法。連環(huán)替代法指的是將影響指標(biāo)分析的因素分解成可以計量的多個因素，并整理其相互關(guān)系，分析其中某一因素變動對整體的影響，此種做法可以在企業(yè)內(nèi)部明確部門以及個人的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。差額分析法是通過計算各因素的實際值與計劃值的差額，確定各項因素對指標(biāo)的影響。在使用因素分析法的時候，需要注意在因素分解的時候存在一定的相關(guān)性，在進(jìn)行因素替代的時候需要按照順序且具有連環(huán)性，因此因素分解法會受到較多因素的影響，假定性較強(qiáng)，在使用時需要十分慎重。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的局限性

（一）企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對財務(wù)分析不夠重視

房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層大多對經(jīng)營利潤以及銷售收入比較關(guān)注，或者對工程管理、營銷管理較為關(guān)注，但是對財務(wù)管理的重視程度相對較低，對財務(wù)分析在整體內(nèi)部管理工作中的重要性沒有足夠的認(rèn)識，致使財務(wù)分析在內(nèi)部管理中的作用無法充分發(fā)揮出來。同時，房地產(chǎn)企業(yè)中還存在一個十分普遍的現(xiàn)象，即輕財務(wù)分析以及財務(wù)管理，重視會計核算。企業(yè)財務(wù)人員面對企業(yè)的發(fā)展變化，需要花費(fèi)一定的時間學(xué)習(xí)新會計準(zhǔn)則、新財務(wù)制度，因此在核算體系中花費(fèi)的精力較大，在財務(wù)分析方面則沒有投入較多的精力，因此財務(wù)分析結(jié)論不適用，不能為決策者提供有價值的信息，久而久之決策者認(rèn)為財務(wù)分析提供的信息沒用，財務(wù)分析就更不受決策者的重視，形成惡性循環(huán)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表分析方法較為落后

在房地產(chǎn)企業(yè)中，財務(wù)分析通常只注重對數(shù)據(jù)的分析，對利用分析規(guī)律預(yù)測未來的環(huán)節(jié)并不重視，并且通常采用的是較為傳統(tǒng)的分析方法，這對企業(yè)的經(jīng)營管理工作十分不利。現(xiàn)階段計算機(jī)技術(shù)發(fā)展迅猛，但是在實際的財務(wù)分析工作中，很多企業(yè)都沒有將分析方法與計算機(jī)技術(shù)進(jìn)行有效的結(jié)合，只是按照傳統(tǒng)方式操作，分析過程較為煩瑣，并且分析結(jié)果不夠詳盡，這對企業(yè)的未來發(fā)展十分不利。

（三）財務(wù)人員的職業(yè)綜合素質(zhì)以及專業(yè)分析能力較低

在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，財務(wù)人員的職業(yè)綜合素質(zhì)普遍偏低，對財務(wù)指標(biāo)的認(rèn)識不足，部分財務(wù)人員對財務(wù)報表沒有深刻的解讀。如果財務(wù)人員在對各指標(biāo)之間關(guān)系不清晰的前提下進(jìn)行財務(wù)分析，便會導(dǎo)致各指標(biāo)在計算過程中無法關(guān)聯(lián)到一起，而且經(jīng)常只是對計算結(jié)果進(jìn)行分析，不了解指標(biāo)內(nèi)涵，計算結(jié)果缺乏邏輯性。

在一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，甚至沒有配備專業(yè)的財務(wù)分析人員，只是由核算人員兼任，對分析工作并不重視，對各類財務(wù)指標(biāo)沒有與實際業(yè)務(wù)情況相結(jié)合，而是比較隨意地應(yīng)用，這都會對財務(wù)分析結(jié)果造成影響，不能真實反映企業(yè)的經(jīng)營情況。這都是領(lǐng)導(dǎo)者對財務(wù)分析不重視、沒有對財務(wù)人員開展專題培訓(xùn)導(dǎo)致的，財務(wù)人員的能力無法適應(yīng)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，從而對財務(wù)報表分析結(jié)果造成一定的負(fù)面影響。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的對策建議

（一）提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對財務(wù)報表分析的重視程度

首先，在企業(yè)內(nèi)部，只有領(lǐng)導(dǎo)層不斷提高對財務(wù)報表分析的重視程度，員工才會對此項工作重視起來。因此，領(lǐng)導(dǎo)層需要不斷完善自己的認(rèn)識，將財務(wù)報表分析視為企業(yè)管理的重要手段，協(xié)調(diào)財務(wù)分析工作相關(guān)部門，支持財務(wù)分析人員順利開展工作。其次，需要增加財務(wù)人員對財務(wù)報表分析的認(rèn)知，開展專題培訓(xùn)工作，促使財務(wù)人員認(rèn)識到財務(wù)分析工作在企業(yè)內(nèi)部管理中的重要性，并對企業(yè)員工進(jìn)行財務(wù)報表分析的工作宣導(dǎo)，提高員工的綜合素質(zhì)，促使全體員工積極配合此項工作。最后，需要完善財務(wù)報表分析管理制度，形成一套企業(yè)管理機(jī)制，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的決策提供科學(xué)的財務(wù)依據(jù)。

（二）綜合應(yīng)用科學(xué)技術(shù)手段和各種財務(wù)分析方法

首先，需要對房地產(chǎn)企業(yè)的大環(huán)境進(jìn)行分析。企業(yè)環(huán)境對企業(yè)發(fā)展具有非常重要的影響，企業(yè)應(yīng)對自身競爭優(yōu)勢進(jìn)行分析，擴(kuò)大企業(yè)的影響。

其次，需要在財務(wù)報表分析中應(yīng)用各項技術(shù)手段，盡可能降低分析成本，并提升分析效率。企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)報表分析時需要對財務(wù)報表進(jìn)行整合，收集信息，快速整理、收集、計算各項數(shù)據(jù)，然后對數(shù)據(jù)計算結(jié)果進(jìn)行分析，前面的數(shù)據(jù)整合階段皆可以通過計算機(jī)技術(shù)實現(xiàn)，這樣可以節(jié)省時間以及人力。

最后，需要結(jié)合多種分析方法，單個分析方法的分析結(jié)果都比較片面，因此需要有效結(jié)合分析方法，從多個層面、多個角度對財務(wù)報表進(jìn)行分析，以確保分析結(jié)果的準(zhǔn)確性，使企業(yè)決策者獲得更加全面、可靠的財務(wù)分析信息。

（三）提升財務(wù)分析人員的綜合素質(zhì)以及分析能力

提升財務(wù)人員的綜合素質(zhì)以及分析能力，有利于提升財務(wù)報表分析結(jié)果的準(zhǔn)確性。首先，需要在企業(yè)內(nèi)部開展培訓(xùn)工作，以提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)，提高財務(wù)分析人員對財務(wù)報表分析工作的重視程度，然后通過外部專業(yè)的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)促進(jìn)其執(zhí)業(yè)能力提升。

其次，需要在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立相應(yīng)的崗位，明確分析人員的職責(zé)，并建立相應(yīng)的考核機(jī)制，考核機(jī)制需要與薪資直接掛鉤，并且設(shè)立晉升機(jī)制，加強(qiáng)對財務(wù)分析人員的引導(dǎo)。

最后，財務(wù)分析人員需要深入其他的業(yè)務(wù)部門，認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)流程，以實現(xiàn)對業(yè)務(wù)流程的掌握，提高綜合分析能力。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)存在投資回收期較長、資金投入量大等特點，財務(wù)報表中體現(xiàn)的信息與企業(yè)的真實經(jīng)營狀況會存在一定的偏差，因此在進(jìn)行財務(wù)報表分析時不能只局限于報表上的數(shù)據(jù)，還需不斷提高分析人員的能力，充分了解項目開發(fā)情況，并合理對成本費(fèi)用進(jìn)行核算，做好財務(wù)報表分析工作，以此為企業(yè)管理者提供可靠、準(zhǔn)確的分析數(shù)據(jù)，為企業(yè)的科學(xué)決策提供依據(jù)。

（作者單位為南昌青山湖萬達(dá)廣場置業(yè)有限公司）

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