不動產(chǎn)消費中居民杠桿情況研究

呂晨曦 戴俊杰

摘 要：居民幸福指數(shù)和房屋價格息息相關(guān)，而房貸情況反映了居民購房的信息，探索居民買房和借貸意愿的影響因素顯得尤為重要。本文利用浙江省杭州市問卷調(diào)查的數(shù)據(jù)，利用描述性統(tǒng)計，分析了居民杠桿情況及其一系列的影響因素，結(jié)果表明人們購房大多數(shù)都是為了滿足居住需求。本文針對管控房價政策如何更好地發(fā)揮作用提出一些建議。

關(guān)鍵詞：居民杠桿? 房貸? 問卷調(diào)查

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2020）06（b）--02

這些年來，房地產(chǎn)市場的過火，房價的陡然上漲，儼然房價已經(jīng)是撬動“幸福指數(shù)”的杠桿，幸福已經(jīng)與房子“捆綁”起來。高房價下人們?yōu)榱速I房不得不背負高額房貸，過高的房貸使原本幸福的小康家庭不得不過著緊繃的日子。本文通過實地調(diào)查杭州市居民擁有房貸的情況，探索影響居民買房、借貸的政策意愿和影響因素。接著本文分別從銀行角度和政府角度，明確政府開展政策的困難點，為房價調(diào)控政策的開發(fā)和執(zhí)行提供參考建議。

1 文獻綜述

長期以來，國內(nèi)外學者對杠桿率的研究主要圍繞國民經(jīng)濟各個部門的杠桿率來進行理論和實證研究，相關(guān)文獻主要包括以下方面。

1.1 我國居民杠桿率研究

牛播坤、甄茂生（2016）使用居民部門的債務GDP比、債務可支配收入比、資產(chǎn)債務比三個指標來橫向比較當前我國居民杠桿率，發(fā)現(xiàn)和同等發(fā)展水平的國家相比，中國居民部門杠桿率并不低，居民加杠桿速度過快，居民部門加杠桿空間并不大。葉新階（2017）認為中國杠桿率已經(jīng)處于較高水平，而且上升勢頭迅猛，嚴重影響了投資者的決策，引起政策制定者的擔憂。宋亞等（2016）認為2008年全球性金融危機后，高水平和高增長的杠桿率潛伏著一定的金融風險。

選用長周期數(shù)據(jù)研究的學者基本都認為我國居民杠桿率的發(fā)展過程分成三階段：2004年之前穩(wěn)定增長，2004—2008年保持平穩(wěn)，2009年之后杠桿率開始攀升，2015年之后杠桿率持續(xù)走高?？梢?，我國居民杠桿率已經(jīng)開始進入高速增長階段，需要引起重視。從對近三年的數(shù)據(jù)測算來看，未來我國居民杠桿率的發(fā)展非常迅速而且已經(jīng)達到美日國家的峰值水平。從不同地區(qū)的測算結(jié)果可以看出，一線城市與三線城市居民杠桿率均有大幅提升而且與其自身發(fā)展情況不匹配，值得關(guān)注和進一步研究。

1.2 居民部門杠桿率與金融風險關(guān)系的研究

丁純、高弘（2014）認為私人部門債務過度膨脹會扭曲資源配置、降低生產(chǎn)率、加速產(chǎn)業(yè)空心化，存在信貸泡沫破滅、銀行危機和主權(quán)債務危機的風險。黃燕芬等（2016）認為居民加杠桿會加劇房地產(chǎn)泡沫，放大市場風險，引發(fā)市場的政策風險以及加大經(jīng)濟轉(zhuǎn)型風險。

一些學者通過國際經(jīng)驗與理論研究得出居民部門杠桿率與金融風險的關(guān)系。Cecchetti等（2011）對18個OECD國家的經(jīng)驗研究表明，住戶部門杠桿率達到85%的閾值水平時，一國很有可能發(fā)生金融危機。黃志龍（2013）也認為居民杠桿率通常與房地產(chǎn)市場變化密切相關(guān)，居民杠桿率快速上升的高杠桿率國家，都經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和破滅過程。陳禹霏（2016）認為居民部門過度借貸，且借貸機構(gòu)將居民部門的債務逐級出售，會使居民部門債務鏈條拉長，債務風險擴散范圍增大，會引發(fā)系統(tǒng)性金融風險，最終可能會爆發(fā)金融危機。

部分學者運用計量模型對兩者關(guān)系進行了檢驗。宋亞、牛慕鴻等（2016）根據(jù)BIS計算的各國居民杠桿率的經(jīng)驗研究發(fā)現(xiàn)，如果居民杠桿率年均變動幅度由正負3%擴大到正負5%，發(fā)生房地產(chǎn)危機的概率將增加8.6%。諸建芳、孫穩(wěn)存（2012）通過OLS回歸、Logit模型回歸發(fā)現(xiàn)居民部門偏高杠桿率會蘊藏較大金融風險，發(fā)生金融危機的概率相對較高。謝云峰（2017）通過構(gòu)建自回歸分布滯后模型，使用1996—2016年數(shù)據(jù)實證檢驗居民部門杠桿率與經(jīng)濟增長的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)盡管短期內(nèi)居民部門杠桿率對經(jīng)濟增長仍起正向促進作用，但持續(xù)時間僅為一年;長期來看，居民部門杠桿率對經(jīng)濟增長出現(xiàn)負面影響。然而，陳禹霏（2016）將金融壓力指數(shù)、債務GDP引入VAR模型，通過脈沖響應分析發(fā)現(xiàn)居民部門債務占GDP比升高對金融風險的沖擊作用相對較小。

綜上所述，多數(shù)研究均認為我國居民杠桿率（多為居民部門的債務與GDP比）數(shù)值與發(fā)達國家相比，出現(xiàn)了增長速度過快的問題。同時在新興經(jīng)濟體中，我國居民杠桿率偏高。另外，學者們?nèi)鄙僖粋€明確統(tǒng)一的標準來驗證其觀點，僅用數(shù)據(jù)與國際經(jīng)驗來進行分析，缺少實證模型的檢驗。目前國內(nèi)學者對于居民杠桿率與金融風險關(guān)系的研究大多停留在理論層面，較少運用實證模型來研究。大多學者都認同居民杠桿率過高會對經(jīng)濟增長帶來負面影響，引發(fā)金融風險，但是準確測算出杠桿率的臨界值非常困難。此外，很多學者從國家整體宏觀杠桿率來進行研究，較少單獨分析居民部門的杠桿率，也很少從微觀個體層面上分析居民杠桿率及其對金融風險的影響。

2 實地調(diào)研

本文對浙江省杭州市余杭區(qū)、西湖區(qū)、上城區(qū)、下城區(qū)、蕭山區(qū)、濱江區(qū)、拱墅區(qū)、江干區(qū)、富陽區(qū)這九個區(qū)中的居民進行基本情況調(diào)查，包括居民的年收入狀況、擁有住房情況、現(xiàn)居住區(qū)域分布等。

本次調(diào)查的174份問卷中，男性比例占40.54%，女性占59.46%，可見調(diào)查中的男女比例基本平衡，女性比例略多于男性，如圖1所示。調(diào)查的主要對象是限定為20歲以上，20～25歲所占比例為43.24%，比重較大，原因在于發(fā)放問卷時在寫字樓附近居多，很大一部分人是年輕的上班族。25～35歲所占比例為14.86%，35～45歲所占比例為17.57%，45歲以上所占比重為24.32%，這一部分人大多是二次購房，在樣本的比重位居第二。

如圖2所示，近一半的被調(diào)查居民有80個居民年收入在5萬元以下，5萬～10萬和10萬～30萬均占24.32%，反映了被調(diào)查居民薪資的普遍水平。

由圖3可以看出，被調(diào)查居民大多是為了滿足住房需求，占81.08%，只有很少一部分人用于出租，說明居民的購房比較理智。

圖4說明了調(diào)查居民中，近一半的居民沒有獨立住房，說明租房現(xiàn)象比較普遍，也側(cè)面反映了杭州房價較高，僅有16.22%的居民擁有一套以上獨立住房。

被調(diào)查居民中72.97%的人意向購房區(qū)域在西湖區(qū)，說明居民購房多考慮交通便利等因素。上城區(qū)、下城區(qū)的比重也位于市中心。33.78%的人考慮濱江區(qū)，濱江區(qū)公司眾多，說明居民還考慮離公司近，上班方便等因素。

40.54%的選擇了小于30萬，說明居民對房貸的總體需求還是比較大的，需要分期付款來購房。近一半的居民選擇了小于3000元，只有2.7%的人每月用于還款金在10000元以上，說明居民大多都是選擇了購買符合自己經(jīng)濟實力的住房。沒有人選擇一居室，說明居民買房都是考慮到家庭因素，居民大多偏向二室三室和四室，對住房空間要求相對較大。絕大部分的人都考慮交通便利的因素，希望離生活區(qū)、超市近。選擇精裝和不精裝的人基本均衡。一次性付款的人比重非常少，說明大多數(shù)人都有房貸壓力，貸款需求。

3 結(jié)語

絕大部分的居民每月還款額集中在3000元以下和3000～5000元這兩個區(qū)間。每月還款額在3000元以下、3000～5000元和5000～10000元這三個區(qū)間的人們購房大多數(shù)都是為了滿足居住需求，其中還款額在3000元以下的人中為了滿足居住需求的所占的比例最高，達到了85%以上，隨著還款額的增加，這一選項所占比例的人逐漸減少，而二次購買和用于出租的比例逐漸上升，可知還款額越高的人對于需求已經(jīng)逐漸解決，他們的購房目的開始往提升生活質(zhì)量及盈利方向發(fā)展。

綜上所述，我們將針對管控房價政策如何更好地發(fā)揮作用提出以下建議：一是房地產(chǎn)不宜再作為宏觀調(diào)控工具繼續(xù)使用;二是要以市場化為導向改革完善土地制度;三是要以房地產(chǎn)稅為切入點，深化中央與地方財稅體制改革;四是強化宏觀審慎政策框架和監(jiān)管。

參考文獻

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