試論保障房的精細化管理——以上海地區(qū)為例

朱雪松

【摘要】為了更好的滿足中低收入群體的住房需求，上海地區(qū)從2008年開始著手建立城鎮(zhèn)中低收入家庭住房保障體系，在《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中也明確提出了“提供新增保障性住房55萬套”的目標。雖然近年來上海地區(qū)保障房建設成效顯著，但是在管理上還是比較粗放，審核不嚴謹、管理不到位、退出機制不完善等，成為亟待解決的問題。通過樹立精細化管理理念，重點從健全管理法律法規(guī)、搭建居民經(jīng)濟狀況聯(lián)網(wǎng)信息系統(tǒng)以及完善清退機制等措施，讓上海地區(qū)中低收入家庭盡快實現(xiàn)“居者有其屋”的目標。

【關鍵詞】保障性住房;精細化管理;退出機制;上海地區(qū)

對于“北上廣”這類房價較高的大型都市，加強保障房建設力度，實行保障房嚴格管理，短期來看可以改善人民群眾的居住條件，長期來看對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，以及城市吸引和留住人才也有積極幫助。上海地區(qū)在保障房建設與管理等方面走在國內(nèi)城市的前列，例如2018年累計提供各類保障性住房8萬套，超額完成了5.5萬套的目標。其中廉租住房、共有產(chǎn)權房的收益家庭分別達到了12.7萬戶和12萬戶。2019年，上海市在完成提供保障房6萬套目標的基礎上，進一步降低了保障房申請門檻。但是從管理上來看，存在的一些短板，往往也是全國各地存在的共性問題。以上海地區(qū)為例，探索保障房精細化管理的可行性策略，進而推廣到其他城市，在切實維護中等收入群體的居住權益，以及構建社會主義和諧社會等方面也有一定的推動作用。

1、上海地區(qū)保障房的具體分類

保障性住房是由國家直接投資建設，或是收購商品房后將其作為保障性住房，主要提供給城鎮(zhèn)低收入家庭，保障其居住權益的一類住房。其中，上海地區(qū)保障性住房具體范圍4種類型，不同類型的保障房在服務對象、申請條件等方面各有差異。其中：（1）廉租住房的適用對象是擁有本市戶口的低收入家庭，由于其具有“只租不售”的特點，因此住戶沒有房屋產(chǎn)權。要想申請廉租住房，需要申請者提供家庭的收入及財產(chǎn)信息，經(jīng)保障性住房管理中心審核通過后，方可獲得租住權限。（2）公共租賃住房面向的主要是引進人才、來滬工作的工作人員，解決這部分青年職工的階段性住房困難，這類保障房采用“只租不售”并實行有期限租賃的方式，租金一般略低市場價，從而減輕租住壓力。要想申請公共租賃住房，滬籍的需審核在住房面積，同時要提供勞動合同;非滬籍需有居住證，同時要提供連續(xù)社會保險繳費憑證及勞動合同。（3）共有產(chǎn)權住房。2018年前面向?qū)ο笫潜臼芯用瘢?018年9月后持有居住證同時積分達標在上海無住房的外地人員也可申請。其特點是住房的產(chǎn)權共有，即購買者和政府共有，目前政府占40%，個人占60%。當申請者自愿退出或因不符合條件強制退出后，可以將自己支付的一部分資金變現(xiàn);也可以在達到一定經(jīng)濟條件后購買政府產(chǎn)權部分（4）征收安置房。被拆遷人享受房屋產(chǎn)權，但是對交易有嚴格的限制條件。

2、上海地區(qū)保障房的管理現(xiàn)狀

2.1 保障房的管理的相關法律法規(guī)不健全

雖然近年來上海地區(qū)在保障房建設方面增加了投入，但是仍然存在供不應求的情況。在保障房的前期審批、供后管理等方面，必須要借助于標準化的管理制度，才能為保障房管理工作的開展提供參考，避免保障房為擠占的情況。但是目前來看，上海地區(qū)適用于保障房管理的規(guī)章制度，只有2016年出臺的《上海共有產(chǎn)權保障住房供后管理實施細則》，在實際應用中具有很強的局限性。例如只規(guī)定了共有產(chǎn)權房的管理制度，而廉租住房、公共租賃住房等則沒有涉及。由于配套的管理制度不完善，容易利用一些法律制度中的“空白地帶”進行尋租操作。

2.2 保障房不合理使用情況較為常見

保障房的作用在于為那些沒有能力購房的中低收入家庭提供一個住房保障，因此“住”是保障房的根本屬性。但是調(diào)查卻發(fā)現(xiàn)，上海地區(qū)的很多保障房卻存在閑置或轉(zhuǎn)租的問題。例如，一些原本在市中心居住的市民，被安置到郊區(qū)的保障房之后，由于在市中心還有其他房產(chǎn)，因此不會到郊區(qū)居住，更有甚者選擇將郊區(qū)的保障房轉(zhuǎn)租給他人，并從中獲利。在這種情況下，雖然這些居民是通過合法手段獲取的保障房，但是保障房對于他們來說不是“剛需”，反而擠占了那些真正有居住需求的家庭的住房權益。

2.3 保障房后續(xù)管理工作亟需完善

保障房管理大體可以分為入住前的審批管理和入住后的監(jiān)督管理?，F(xiàn)階段上海地區(qū)在審批方面的相關工作已經(jīng)比較完善，但是后續(xù)管理還有待完善。例如，居民在入住保障房之后，日常的服務通常由物業(yè)公司來負責。但是與商品房相比，保障房的物業(yè)費用較低，同時還存在物業(yè)費收繳率不高，因此物業(yè)公司能夠提供的服務相對有限，且服務水平不高，不能很好的滿足居民的需求。在入住后的監(jiān)管上，主要由居委會來負責，但是由于基層部門權力受到很大限制，沒有資格對住戶的相關信息（如經(jīng)濟狀況等）進行審核，也會導致監(jiān)管困難。

2.4 現(xiàn)有管理制度中退出機制仍需優(yōu)化

隨著居民經(jīng)濟條件的變化，原來符合保障房租住條件的居民，可能因為家庭經(jīng)濟狀況的好轉(zhuǎn)，已經(jīng)超出了保障房的使用標準。一些家庭因此虛報瞞報家庭收入，甚至采取一些欺騙性措施。盡管上海市相關職能部門已經(jīng)出臺了《上海市廉租住房保障家庭復核管理試行辦法》、《市籌公共租賃住房準入資格申請審核實施辦法》等相關制度，但在具體執(zhí)行上卻困難重重。其原因是多方面的，例如取證手段落后，不能實時的獲取家庭收入的精確數(shù)據(jù);還有的則是居民故意采取名下財產(chǎn)轉(zhuǎn)移等措施，阻撓相關人員的調(diào)查取證。

3、上海地區(qū)保障房精細化的幾點建議

3.1 建立健全配套制度，推進保障房管理規(guī)范化

完善并嚴格執(zhí)行保障房的配套管理制度，是推進各項工作精細化開展的重要基礎。結合上海地區(qū)現(xiàn)有的保障房管理制度，下一步應重點從整體和局部兩個方面，統(tǒng)籌推進、雙管齊下，盡快建成完善的管理制度體系。整體層面上，要將廉租住房、公共租住房等全部納入管理制度范疇，搭建起關于保障房的管理框架;局部層面上，要繼續(xù)細化每一種保障房的管理細則，例如廉租住房的申請標準、審批流程、退出機制等，都要及時根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展水平及時更新并通過明文規(guī)定的形式對外公示，既方便群眾辦事，又便于群眾監(jiān)督。當然，僅有完善的管理制度并不夠，還要確保這些制度得到貫徹落實，真正維護好那些符合條件的群眾的居住權益。開通群眾監(jiān)督和舉報渠道，對違反管理制度、存在暗箱操作的堅決予以打擊。

3.2 依托居民經(jīng)濟狀況核對系統(tǒng)實現(xiàn)全面管理

在保障房精細化管理中，信息技術也發(fā)揮了不可忽視的重要作用。例如，早在2009年，上海在國內(nèi)創(chuàng)造性地建立了“居民經(jīng)濟狀況核對系統(tǒng)”，該系統(tǒng)的上線，首次將人社、民政、稅務、房管、金融等機構的數(shù)據(jù)整合在一起，通過對申請人各方面信息的收集整合，進行全方位的電子信息比對。但是在運行一段時間后，也出現(xiàn)了一系列的問題。例如，對于一些基礎性、公共性的數(shù)據(jù)，采集起來比較容易。但是要想實時獲取居民的經(jīng)濟狀況信息，則面臨很大的難度。為了更好的服務于群眾，維護居民的住房權益，相關部門應當不斷進行技術創(chuàng)新，將大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)等技術運用到該系統(tǒng)中，進一步提高系統(tǒng)的實用性。利用大數(shù)據(jù)技術進行關鍵數(shù)據(jù)抓取、分析，動態(tài)的掌握居民的經(jīng)濟狀況信息。這樣既可以讓那些真正存在經(jīng)濟困難，真正有住房需求的居民，優(yōu)先獲取保障房的租住資格。

3.3 多部門統(tǒng)籌，強化保障房資源管理力度

要對保障性住房的供后進行有效管理，尤其是對房屋以及配套進行管理。在解決中低收入弱勢群體基本住房問題的同時，改善其居住環(huán)境和居住水平，提升其生活質(zhì)量。首先是確保住房質(zhì)量的提升，做好房屋的物業(yè)配套和社區(qū)配套，滿足入住居民對房屋和社區(qū)的軟硬件需求，這需要社區(qū)所在的街道政府與物業(yè)企業(yè)通力協(xié)作。此外，還需要協(xié)調(diào)相關部門，健全入住居民的社會公共服務配套，確保入住居民的子女教育問題和醫(yī)療保障問題得到解決。未來可以進一步通過區(qū)域合作的模式，由所在區(qū)政府與市直機關和市中心區(qū)政府合作，將市內(nèi)優(yōu)質(zhì)社會資源與市郊區(qū)域共享，健全保障性住房工作的統(tǒng)籌平臺。

3.4 重點完善保障房管理中的退出機制

合理的退出機制是實行保障房精細化管理的關鍵，也是在一定程度上緩解當前保障房供不應求以及促進社會公平的有效舉措。一方面要利用居民經(jīng)濟狀況核對系統(tǒng)，摸清目前正使用保障房的居民的家庭收入情況，并堅持做到每月一次數(shù)據(jù)更新;同時，又要聯(lián)系房管、公安、社區(qū)等部門，形成聯(lián)動機制。對于經(jīng)過確認確定不符合繼續(xù)租住保障房的居民，應當先有保障房管理中心下發(fā)通知，限期辦理清退手續(xù)。若規(guī)定時間內(nèi)沒有清退的，通過社區(qū)進行協(xié)調(diào);對于協(xié)調(diào)無果的情況，則有公安、法院等行政機關強制執(zhí)行。

結語：

保障性住房是政府向社會低收入群體提供的一種福利，同時在吸引外地高素質(zhì)人才等方面也有一定的幫助。為了讓那些符合條件的群眾能夠盡早租住保障房，必須要實行精細化管理。通過完善管理制度，保證各項操作的規(guī)范性，杜絕違規(guī)操作;通過加強部分統(tǒng)籌，形成聯(lián)動機制，提高保障房資源利用率;通過利用信息技術，掌握居民經(jīng)濟狀況，惠及到更多的居民。只有統(tǒng)籌做好各方面的管理，提高管理精細化、規(guī)范化、制度化水平，才能發(fā)揮保障房應有的價值。

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