長(zhǎng)治市潞州區(qū)建設(shè)房地產(chǎn)交易大廳研究探討

王志紅

摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分，遵循市場(chǎng)規(guī)律配置房地產(chǎn)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然選擇。作者通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)交易大廳的初步設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)機(jī)制和保障機(jī)制的具體闡述，說(shuō)明建立和完善有形市場(chǎng)，是當(dāng)前培育和規(guī)范房產(chǎn)要素市場(chǎng)，深化房產(chǎn)管理改革的重要工作和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)工作 ?房地產(chǎn) ?有形市場(chǎng) ?籌建

“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”這是習(xí)近平總書(shū)記在黨的十九大報(bào)告提出未來(lái)我國(guó)住房政策核心指導(dǎo)思想。房地產(chǎn)市場(chǎng)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分，遵循市場(chǎng)規(guī)律配置房地產(chǎn)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然選擇。建立和完善有形市場(chǎng)，是當(dāng)前培育和規(guī)范房產(chǎn)要素市場(chǎng)，深化房產(chǎn)管理改革的重要工作和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是全面深化改革推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展，增添經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)力，促進(jìn)社會(huì)公平正義，增強(qiáng)人民獲得感的有效舉措。

為落實(shí)習(xí)近平總書(shū)記重要指示，以全面深化改革推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展，增添經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)力，促進(jìn)社會(huì)公平正義，增強(qiáng)人民獲得感的精神，根據(jù)市委、市政府關(guān)于創(chuàng)造“六最”營(yíng)商環(huán)境的要求，本著政府搭臺(tái)，市場(chǎng)運(yùn)作，整合提升，共建共享，需求導(dǎo)向，便民務(wù)實(shí)的原則，為實(shí)現(xiàn)市本級(jí)房產(chǎn)管理事項(xiàng)“一站式”快捷辦理與“全覆蓋”業(yè)務(wù)服務(wù)、“全流程”效能監(jiān)督的目標(biāo)，在實(shí)地考察了一些地市房地產(chǎn)有形市場(chǎng)后，提出按“行政監(jiān)督+房產(chǎn)超市”的模式建設(shè)長(zhǎng)治市房產(chǎn)交易大廳的研究探討。

1建設(shè)房產(chǎn)交易大廳的目的意義

山西省長(zhǎng)治市潞州區(qū)于2018年11月建區(qū)，是長(zhǎng)治市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、信息、金融、交通中心。總面積380.6平方公里，總?cè)丝?6萬(wàn)。現(xiàn)轄12個(gè)街道，5個(gè)鎮(zhèn)，1個(gè)鄉(xiāng)，1個(gè)旅游開(kāi)發(fā)管理中心，全區(qū)共有150個(gè)行政村，4個(gè)菜場(chǎng)，77個(gè)社區(qū)。

潞州區(qū)有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，位于中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的金三角頂端，境內(nèi)公路、鐵路、航空網(wǎng)絡(luò)縱橫，通衢九州。經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)勁，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展迅猛，先進(jìn)制造業(yè)、金融業(yè)、商貿(mào)物流業(yè)、教育文化產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯，發(fā)展勢(shì)頭持續(xù)上升，增加值占比全市領(lǐng)先。煤炭、鋼鐵、電力等工業(yè)體系基本形成，境內(nèi)有我國(guó)建立的第一個(gè)“紅色鋼鐵廠(chǎng)”首鋼長(zhǎng)鋼公司，4大國(guó)有煤礦、3大電力企業(yè)以及一大批民營(yíng)企業(yè)和100多家房地產(chǎn)企業(yè)。

有形房地產(chǎn)市場(chǎng)在激發(fā)買(mǎi)賣(mài)雙方活力的同時(shí)，有效化解庫(kù)存商品房，推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造和城中村改造，促進(jìn)商品房銷(xiāo)售面積穩(wěn)步回升?？捎行Ы鉀Q機(jī)構(gòu)體制不順，職能交叉問(wèn)題，充分發(fā)揮有形市場(chǎng)的功能。從體制解決“一條龍”服務(wù)被分割為“多條龍”服務(wù)的問(wèn)題，解決群眾要到多個(gè)部門(mén)辦理手續(xù)，多頭跑路，費(fèi)時(shí)費(fèi)錢(qián)費(fèi)力，工作效率低下的問(wèn)題。實(shí)現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、贈(zèng)與、擔(dān)保、按揭、法律咨詢(xún)、證件辦理等信息共享、功能齊全、互聯(lián)互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)全市房產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)管理“一盤(pán)棋”。

1.1房產(chǎn)交易大廳能解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題

（1）企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境不優(yōu)的問(wèn)題。行業(yè)市場(chǎng)不健全以及一些服務(wù)跟進(jìn)不配套，導(dǎo)致企業(yè)營(yíng)商環(huán)境不容樂(lè)觀(guān)的問(wèn)題，可迎刃而解。

（2）群眾購(gòu)房缺乏保障的問(wèn)題。群眾缺少權(quán)威解讀，缺少政策咨詢(xún)，缺少身邊引導(dǎo)，疲于奔波，負(fù)擔(dān)加重等問(wèn)題可徹底改變。

（3）房產(chǎn)市場(chǎng)亂象叢生的問(wèn)題。違規(guī)銷(xiāo)售、延期交房、捂盤(pán)惜售、一房多賣(mài)、虛假宣傳、稅費(fèi)流失等問(wèn)題可有效抑制。

（4）行政監(jiān)管鞭長(zhǎng)莫及的問(wèn)題。對(duì)涉房企業(yè)的常規(guī)管理，主要是對(duì)其資質(zhì)的管理，對(duì)其從業(yè)行為的日常監(jiān)管缺乏有效手段，大廳管理可立竿見(jiàn)影。

1.2建設(shè)房地產(chǎn)交易大廳的目的意義

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表和增長(zhǎng)點(diǎn)，建立一個(gè)規(guī)范、健康、有序的房產(chǎn)交易市場(chǎng)能帶來(lái)多方效益。

（1）行政效益。建設(shè)房產(chǎn)交易大廳，就是構(gòu)建權(quán)力陽(yáng)光運(yùn)行機(jī)制，就是建設(shè)權(quán)力陽(yáng)光系統(tǒng)，行政效率會(huì)顯著提高，執(zhí)法力度會(huì)明顯加大。大廳為房地產(chǎn)市場(chǎng)打造一個(gè)集約化的銷(xiāo)售平臺(tái)，可以有效加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和監(jiān)管，提升房管內(nèi)涵，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，并為房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，從而倒逼房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（2）社會(huì)效益。建設(shè)房產(chǎn)交易大廳，以企業(yè)和群眾的實(shí)際需求為中心，提供便捷、高效、規(guī)范的政務(wù)服務(wù)，切實(shí)做到便民、惠民、利民。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以充分利用房產(chǎn)交易大廳充裕的信息流、顧客流，吸引各個(gè)層次的消費(fèi)者，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售成本;在激發(fā)買(mǎi)賣(mài)雙方活力的同時(shí)，有效化解庫(kù)存商品房，推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造和城中村改造，促進(jìn)商品房銷(xiāo)售面積穩(wěn)步回升。

（3）經(jīng)濟(jì)效益。建設(shè)房產(chǎn)交易大廳，可以有效縮短房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期，增加交易量，提高辦證率，從而提高稅收收繳率，最終實(shí)現(xiàn)稅收的逐年大幅增長(zhǎng)。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，可以直接帶動(dòng)建筑、建材、金融、裝潢、家電等幾十個(gè)大小相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，可以貢獻(xiàn)GDP增長(zhǎng)，增加財(cái)政收入。可以避免涉房企業(yè)各自建設(shè)售樓部，因無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)和重復(fù)建設(shè)造成不必要的浪費(fèi)。

2房產(chǎn)交易大廳的初步設(shè)計(jì)

2.1建設(shè)單位

按照不再新建國(guó)有企業(yè)的要求，由市房產(chǎn)服務(wù)中心主管，市房地產(chǎn)交易管理處下屬企業(yè)長(zhǎng)治市潞翔房地產(chǎn)實(shí)業(yè)中心具體承辦（盤(pán)活該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，變更企業(yè)名稱(chēng)為長(zhǎng)治市房產(chǎn)交易大廳服務(wù)有限公司，并兼并整合房產(chǎn)服務(wù)中心下屬其他物業(yè)管理等小型國(guó)有企業(yè)）。

2.2大廳規(guī)模

初步擬定使用長(zhǎng)治市太行西街（規(guī)劃體育路東）的三層商業(yè)用房，總建筑面積16500余平方米。大廳內(nèi)設(shè)置綜合服務(wù)區(qū)、金融區(qū)、項(xiàng)目展示區(qū)、便民服務(wù)區(qū)、辦公區(qū)及信息中心。

2.3建設(shè)費(fèi)用

由政府出資購(gòu)置大廳，增添國(guó)有資產(chǎn)項(xiàng)目，委托市房地產(chǎn)交易管理處進(jìn)行管理，確保國(guó)有資產(chǎn)保值增值。

2.4功能定位

為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供展位、展臺(tái)，展示項(xiàng)目沙盤(pán)、版面，并運(yùn)用現(xiàn)代化信息技術(shù)及LED電子屏幕展示房源項(xiàng)目?jī)?nèi)容以及企業(yè)簡(jiǎn)介等。為群眾選房購(gòu)房提供全程服務(wù)，包括政策解讀、權(quán)威咨詢(xún)、意向匹配、現(xiàn)場(chǎng)篩選、議定房源、簽訂合同、辦理貸款、交付房款，直至辦理交易登記手續(xù)。

2.5入駐機(jī)構(gòu)

協(xié)調(diào)稅務(wù)局、房地產(chǎn)交易處、不動(dòng)產(chǎn)登記中心、公積金管理中心、供水、供電、供暖、供氣等單位進(jìn)駐，選擇網(wǎng)絡(luò)、金融、擔(dān)保、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)等企業(yè)入駐。

3房產(chǎn)交易大廳的運(yùn)營(yíng)機(jī)制

3.1宣傳推介

全方位宣傳房產(chǎn)交易大廳的全新管理模式和集約化營(yíng)銷(xiāo)理念。向群眾宣傳大廳的安全性（大廳購(gòu)房受保護(hù)）、便捷性（一系列手續(xù)均可辦結(jié)）、集約性（市區(qū)房產(chǎn)盡收眼底）。向企業(yè)推介大廳可降低銷(xiāo)售成本（免建售樓處，降低營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用）、可享受配套服務(wù)（大廳全方位提供行政、銀行、水、電、暖、氣等綜合協(xié)調(diào)服務(wù)）、可提供集中繁榮的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)（群眾買(mǎi)房賣(mài)房的首選地）。大廳將激發(fā)買(mǎi)賣(mài)雙方活力，引導(dǎo)房產(chǎn)企業(yè)入駐大廳展銷(xiāo)房產(chǎn)，吸引群眾到大廳放心購(gòu)房。

3.2大廳準(zhǔn)入

建立嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制和銷(xiāo)售機(jī)制，進(jìn)入大廳的必要條件有：

第一，市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)五證齊全的房地產(chǎn)項(xiàng)目;第二，企業(yè)經(jīng)營(yíng)無(wú)不良記錄;第三，售房企業(yè)簽訂《嚴(yán)格履行合同保證書(shū)》;第四，預(yù)售資金全額進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)。

3.3服務(wù)承諾

大廳長(zhǎng)期踐行五項(xiàng)服務(wù)承諾：

（1）房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)“全覆蓋”。真正做到政府督導(dǎo)，百姓放心，進(jìn)一家門(mén)，選百家房，打通服務(wù)群眾的“最后一公里”。整合服務(wù)事項(xiàng)，房產(chǎn)交易相關(guān)服務(wù)事項(xiàng)均可在大廳集中辦理，實(shí)現(xiàn)政務(wù)服務(wù)一條龍，買(mǎi)房賣(mài)房一站式。為方便群眾，工作時(shí)間推行“朝九晚五”制，周六、周日和節(jié)假日不間斷工作制度。

（2）堅(jiān)持做到“六最”服務(wù)。大廳執(zhí)行審批最少、流程最優(yōu)、體制最順、機(jī)制最活、效率最高、服務(wù)最好的要求。專(zhuān)門(mén)設(shè)立大宗業(yè)務(wù)服務(wù)窗口和特殊群體服務(wù)窗口。利用微信公眾平臺(tái)，讓群眾及時(shí)了解交易辦理進(jìn)度、辦理結(jié)果。推行回訪(fǎng)服務(wù)，及時(shí)掌握群眾的意見(jiàn)和建議。

（3）精準(zhǔn)監(jiān)管每一套房產(chǎn)。每一套房產(chǎn)都由房產(chǎn)交易大廳審核后方可銷(xiāo)售，在售樓盤(pán)詳細(xì)信息、預(yù)售合同、二手房檔案均可現(xiàn)場(chǎng)直接查詢(xún)，每一套房產(chǎn)對(duì)應(yīng)一個(gè)備案證，一房一卡、一卡一號(hào)。

（4）房產(chǎn)企業(yè)理賠有保障。對(duì)入駐項(xiàng)目根據(jù)其企業(yè)資質(zhì)等級(jí)及信用狀況，對(duì)其繳納的預(yù)售資金留存不同比例的理賠保證金。

（5）實(shí)行智能化信息化管理。運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)+擴(kuò)展O2O、B2C、C2C、B2B模式，發(fā)揮第四媒體時(shí)代新優(yōu)勢(shì)，建立線(xiàn)上線(xiàn)下聯(lián)動(dòng)的銷(xiāo)售機(jī)制，為群眾和企業(yè)提供高效、便捷、舒適的現(xiàn)代化房產(chǎn)交易服務(wù)。

4房產(chǎn)交易大廳的保障機(jī)制

4.1運(yùn)行費(fèi)用

大廳以全年355個(gè)工作日計(jì)算，工作人員（含保安、保潔人員）及運(yùn)行所需的水、電、暖、網(wǎng)絡(luò)、營(yíng)銷(xiāo)、維修等支出，房產(chǎn)交易大廳各種費(fèi)用預(yù)計(jì)每年需550萬(wàn)元。

4.2費(fèi)用來(lái)源

兩種方法，擇優(yōu)一種解決運(yùn)行費(fèi)用來(lái)源問(wèn)題。所收取的費(fèi)用全額上繳財(cái)政，實(shí)行收支兩條線(xiàn)管理，并自覺(jué)接受審計(jì)部門(mén)和財(cái)政部門(mén)監(jiān)督。兩種收費(fèi)方法，均以最低標(biāo)準(zhǔn)收取，盡量減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，所收費(fèi)用能達(dá)到平衡大廳運(yùn)行開(kāi)支即可。

方法一：按面積收取場(chǎng)地租賃費(fèi)。根據(jù)市房地產(chǎn)交易管理處的單位性質(zhì)及收費(fèi)許可項(xiàng)目，對(duì)入駐企業(yè)按照所提供場(chǎng)地面積大小，收取場(chǎng)地租賃費(fèi);

方法二：按交易額收取管理費(fèi)。盤(pán)活市房地產(chǎn)交易管理處下屬?lài)?guó)有獨(dú)資企業(yè)長(zhǎng)治市房產(chǎn)交易大廳服務(wù)有限公司，增加經(jīng)營(yíng)服務(wù)范圍，對(duì)入駐企業(yè)按照所發(fā)生的交易額收取管理費(fèi)。

4.3配套服務(wù)

大廳將提供一系列法律法規(guī)、政策制度、辦事程序及風(fēng)險(xiǎn)防控知識(shí)公告;提供一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)信息、每套房產(chǎn)狀態(tài)信息、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況信息、項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顟B(tài)信息;申請(qǐng)?jiān)O(shè)立公交站點(diǎn)，提供看房直通車(chē)等系列服務(wù)。

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