房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀與對(duì)策研究

吳鎮(zhèn)

摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在日常的運(yùn)營(yíng)與管理過(guò)程中，需要投入較大的精力對(duì)全面預(yù)算管理工作予以認(rèn)真仔細(xì)的分析，從而為企業(yè)的良性發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。本文通過(guò)系統(tǒng)的分析，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了探討，結(jié)合自己的思考，對(duì)其現(xiàn)階段存在的一些問(wèn)題給出了相對(duì)應(yīng)的解決辦法，希望對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康發(fā)展有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);全面預(yù)算管理;模式;問(wèn)題;對(duì)策

一、全面預(yù)算管理概述

（一）全面預(yù)算管理的模式分析

1.資本預(yù)算模式，這一模式的核心在于嚴(yán)格把控資金支出，對(duì)于那些投資量大的或者是目前正處于研發(fā)新產(chǎn)品階段的企業(yè)來(lái)說(shuō)比較適用。

2.銷售預(yù)算模式，其重點(diǎn)是在于通過(guò)對(duì)預(yù)算基本法加以應(yīng)用，以確保營(yíng)銷目標(biāo)的順利達(dá)成，實(shí)現(xiàn)商品對(duì)市場(chǎng)的迅速占領(lǐng)，比較適用于在市場(chǎng)成長(zhǎng)期的企業(yè)。

3.成本預(yù)算模式，它主要強(qiáng)調(diào)的是對(duì)成本加以控制，因?yàn)槌杀咀兓瘯?huì)對(duì)企業(yè)的收益能力產(chǎn)生比較直接的影響，對(duì)于市場(chǎng)成熟期的企業(yè)而言比較合適。

4.現(xiàn)金流量模式，該模式主要是通過(guò)利用現(xiàn)金流對(duì)經(jīng)營(yíng)預(yù)算進(jìn)行安排，由于現(xiàn)金流是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，是其日常運(yùn)營(yíng)與管理過(guò)程中非常重要的組成部分，因此這一模式原則上適合所有實(shí)施全面預(yù)算管理的企業(yè)。

（二）全面預(yù)算管理的編制方法分析

在編制預(yù)算的過(guò)程中，如果由于編制方法的失誤導(dǎo)致預(yù)算的準(zhǔn)確度低或者造成錯(cuò)誤的決策，就很可能造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資源浪費(fèi)、引發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制失效、導(dǎo)致企業(yè)實(shí)施戰(zhàn)略目標(biāo)失敗等不良后果。因此，正確選擇預(yù)算編制方法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言就顯得尤為重要，目前已分類的全面預(yù)算管理的編制方法包括以下五類：

1.固定預(yù)算，也可以叫做靜態(tài)預(yù)算，就是指依據(jù)預(yù)算設(shè)定業(yè)務(wù)量，一般是使用在總數(shù)相對(duì)較為穩(wěn)定的預(yù)算項(xiàng)目里。

2.彈性預(yù)算，也可以叫做變動(dòng)預(yù)算，就是指按照業(yè)務(wù)總量、成本、利潤(rùn)間的聯(lián)系設(shè)定的預(yù)算，其根據(jù)或有的業(yè)務(wù)量去進(jìn)行編訂，該方法適用于變動(dòng)成本等。

3.滾動(dòng)預(yù)算，也可以叫做永續(xù)預(yù)算，就是指不變的預(yù)算周期會(huì)因?yàn)闀r(shí)間的延展而朝著后面不斷推移的編訂辦法，可以使用在季度、月度編制里的如生產(chǎn)、銷售、采購(gòu)預(yù)算。

4.零基預(yù)算，就是指預(yù)算開(kāi)支從零做起，以業(yè)務(wù)發(fā)生與否為預(yù)算起點(diǎn)，并且對(duì)預(yù)算中各個(gè)項(xiàng)目開(kāi)支的重要性、合理性以及總額大小和收入的可操作性給予全面的審核，從而得出最后的收支水平預(yù)算，可以使用在偶爾發(fā)生的或者是編訂基點(diǎn)不太穩(wěn)定的項(xiàng)目里。

5.概率預(yù)算，可視為改良版的彈性預(yù)算，減少不確定帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，也保留它估計(jì)概率的實(shí)質(zhì)，依照可能出現(xiàn)的最小值和最大值來(lái)算出期望值，進(jìn)而編制的預(yù)算。

編制預(yù)算的方法大致有以上幾種，但相互之間并不是非此即彼、格格不入的關(guān)系，而且每種方法都有它的優(yōu)點(diǎn)和缺陷，所以在實(shí)務(wù)中，往往是結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際現(xiàn)狀將幾種方法有機(jī)結(jié)合地加以運(yùn)用，從而幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理工作存在的問(wèn)題

（一）對(duì)預(yù)算管理缺乏全過(guò)程的控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)展全面預(yù)算管理的時(shí)候，必須要將預(yù)算嚴(yán)格落實(shí)在預(yù)算編訂、反饋、審核、實(shí)施、分析以及評(píng)價(jià)等所有的流程和環(huán)節(jié)中，但是一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在具體的實(shí)施過(guò)程中，在預(yù)算的編訂、反饋、實(shí)施與分析上花費(fèi)了過(guò)多的時(shí)間和精力，因此忽視了審核與評(píng)價(jià)，可是事實(shí)上審核是驗(yàn)證預(yù)算編訂合理性的重要標(biāo)桿，所涵蓋的內(nèi)容極其重要，因此既要防止預(yù)算松弛，又要防止預(yù)算過(guò)度。預(yù)算評(píng)價(jià)是對(duì)預(yù)算管理工作的全面梳理，是查缺補(bǔ)漏、改進(jìn)管理的必要環(huán)節(jié)，既可以實(shí)施預(yù)算糾偏，又可以矯正管理行為，為提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)算管控水平和運(yùn)營(yíng)成果帶來(lái)基礎(chǔ)保障。

（二）沒(méi)有做到全方位編制

全面預(yù)算管理必須要對(duì)全部流程和環(huán)節(jié)中的預(yù)算予以足夠的重視，具體包括：采購(gòu)、生產(chǎn)、銷售、資金、投資等各個(gè)環(huán)節(jié)和流程，可是對(duì)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，在實(shí)施全面預(yù)算管理的過(guò)程中，僅僅只是涉及到了財(cái)務(wù)損益類、資產(chǎn)負(fù)債類、現(xiàn)金流量以及資金投資的預(yù)算，對(duì)采購(gòu)、生產(chǎn)、銷售等實(shí)物缺乏必要的預(yù)算編訂，從而導(dǎo)致預(yù)算編訂不完善、不全面，因此頂多只能稱其為財(cái)務(wù)預(yù)算。

（三）沒(méi)有做到全員參與

全面預(yù)算需是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全員參與的預(yù)算，是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)每個(gè)職員進(jìn)行激勵(lì)和約束的一種方式，預(yù)算的實(shí)現(xiàn)也必須是全員共同努力才能達(dá)成，員工需各司其職、各盡所能，財(cái)務(wù)人員和業(yè)務(wù)人員管理高度融合，價(jià)值流與實(shí)物流高度統(tǒng)一，以達(dá)到預(yù)算最佳效果。對(duì)預(yù)算分項(xiàng)考核若存在缺失或考核不力，則可能會(huì)挫傷員工積極性，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)不能很好地實(shí)現(xiàn)。

（四）對(duì)預(yù)算現(xiàn)金流量控制模式過(guò)分苛求

目前，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取的是以現(xiàn)金流量為核心的過(guò)程管控式全面預(yù)算管理模式，此外，由于董事會(huì)對(duì)企業(yè)預(yù)算委員會(huì)擁有一定的掌控權(quán)，因此就有可能使得在審批資金支出方面過(guò)于集權(quán)，致使流程和手續(xù)比較繁瑣，對(duì)資金支出和使用的時(shí)效性造成了嚴(yán)重影響，導(dǎo)致相關(guān)的預(yù)算編制工作難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，這與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)全面預(yù)算認(rèn)知度存在偏差有關(guān)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有效加強(qiáng)全面預(yù)算管理的優(yōu)化策略

（一）構(gòu)建合理的組織架構(gòu)體系

由上文分析可以看出，我國(guó)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并沒(méi)有對(duì)全面預(yù)算管理形成一個(gè)正確全面清晰和準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，在其看來(lái)，預(yù)算管理就是財(cái)務(wù)管理工作的內(nèi)容，所以將其交給了財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行全程處理，這一做法顯然是不對(duì)的，盡管全面預(yù)算管理的量化考察方式與財(cái)務(wù)工作存在著一些相同的地方，可是它又具有自身特有的綜合性。全面預(yù)算管理有其專門的考核流程，并且是對(duì)在內(nèi)外需求和條件進(jìn)行全面評(píng)價(jià)之后所采取的行動(dòng)，是和它有相關(guān)的委員會(huì)對(duì)具體事宜和開(kāi)展的具體情況負(fù)責(zé)，因此不能將其簡(jiǎn)單的理解為財(cái)務(wù)部門的工作進(jìn)行捎帶處理。

（二）優(yōu)化全面預(yù)算管理制度體系

出于提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)管理效果的動(dòng)機(jī)，必須從制度角度入手進(jìn)行建設(shè)。制度需要涉及《管理辦法》《實(shí)施細(xì)則》《評(píng)估與激勵(lì)、處罰管理辦法》等。其中，《管理辦法》基本上涉及內(nèi)容有：機(jī)構(gòu)排布、編制規(guī)范與目標(biāo)、構(gòu)架內(nèi)容;《實(shí)施細(xì)則》一般來(lái)說(shuō)都會(huì)涵蓋的內(nèi)容有：業(yè)務(wù)管理權(quán)限、編制手段、執(zhí)行水平反饋、預(yù)算改進(jìn)流程、審批等;《評(píng)估與激勵(lì)、處罰管理辦法》則會(huì)涵蓋的內(nèi)容有：評(píng)估配比及標(biāo)準(zhǔn)、換算公式、激勵(lì)及處罰實(shí)質(zhì)舉措等，因此對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，需要從上述幾個(gè)方面出發(fā)積極優(yōu)化全面預(yù)算管理制度體系。

（三）積極構(gòu)建并完善全面預(yù)算管理循環(huán)體系

全面預(yù)算管理系統(tǒng)要想實(shí)現(xiàn)高效的運(yùn)轉(zhuǎn)，達(dá)成預(yù)期的目標(biāo)，就需要積極設(shè)置并完善循環(huán)體系，它相當(dāng)于系統(tǒng)的“骨骼”。隨著市場(chǎng)條件或者業(yè)內(nèi)情形的變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須以最新的條件作為基礎(chǔ)，積極適應(yīng)內(nèi)外條件的變化，對(duì)相關(guān)訴求予以滿足，在此基礎(chǔ)上對(duì)這一系統(tǒng)加以不斷的優(yōu)化和完善，一般情況下，該系統(tǒng)會(huì)牽扯到編制、執(zhí)行、評(píng)估等一系列層面，因此需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)管理者對(duì)此予以足夠的重視。

（四）構(gòu)建全面預(yù)算管理考核與評(píng)估系統(tǒng)

全面預(yù)算管理考核與評(píng)估系統(tǒng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總體評(píng)估系統(tǒng)必不可少的組成部分，盡管處在整個(gè)管理工作的末端，可是卻依舊擁有著比較明顯的影響力，它有助于增強(qiáng)整個(gè)管理過(guò)程中的強(qiáng)制性，否則全面預(yù)算管理就難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，也就難以對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生必要的參考價(jià)值。因此，需要對(duì)預(yù)算管理流程加以不斷的優(yōu)化，在此基礎(chǔ)上對(duì)其進(jìn)行科學(xué)、合理的評(píng)估，并根據(jù)實(shí)際情況予以一定的懲罰或者獎(jiǎng)勵(lì)，以此來(lái)促進(jìn)職工積極投入工作，產(chǎn)生有效循環(huán)，此外也有助于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在的問(wèn)題加以明確和分析，并結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)目前的發(fā)展特點(diǎn)和運(yùn)營(yíng)管理的實(shí)際狀況，積極采取行之有效的措施加以解決，從而積極調(diào)整市場(chǎng)定位，控制規(guī)模，有助于增強(qiáng)投入決策依據(jù)的科學(xué)性與合理性。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在恰當(dāng)?shù)念A(yù)算管理考評(píng)體系之下有效開(kāi)展全面預(yù)算管理工作，使預(yù)算管理工作實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。

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