營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬務(wù)處理

路露

摘 要：自財稅2016年36號“營改增”綱領(lǐng)性文件發(fā)布后，國家稅務(wù)總局又出臺了多項(xiàng)涉及不動產(chǎn)的公告，這也突顯出房地產(chǎn)業(yè)營改增的復(fù)雜程度。本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)歷營改增后產(chǎn)生的賬務(wù)處理方式上的轉(zhuǎn)變以及營改增后對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬務(wù)指標(biāo)的影響，深入探討營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將要面臨的賬務(wù)難題，并提出相應(yīng)的賬務(wù)處理對策，希望為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對營改增后的變化提供一定參考。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；賬務(wù)處理；對策

一、營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬務(wù)處理方式的轉(zhuǎn)變

（一）核算方式變化。1、以往繳納營業(yè)稅時，稅率為5%，營改增后其稅率和計稅方法也發(fā)生了變化。一般納稅人適用一般計稅方法，如不動產(chǎn)租賃服務(wù)、銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等，稅率為11%；小規(guī)模納稅人以及二手房交易等則適用簡易計稅方法，按照5%的征收率征收增值稅。2、對于按照11%的增值稅率繳納增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)商一般納稅人，在計算銷售房地產(chǎn)增值稅額時，向政府部門支付的土地價款可以從銷售額中扣除。此外，開發(fā)成本占比較大的建安成本也納入進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

（二）會計處理的變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)行營改增之后，企業(yè)需要繳納的增值稅應(yīng)該屬于價外稅，也就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售總額度中劃去一部分，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總營業(yè)收入將會一定程度上減少。由于營改增之后購買的商品以及獲得的勞務(wù)取得的進(jìn)項(xiàng)稅額可以按照稅額抵扣辦法進(jìn)行相應(yīng)抵扣，可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)成本將會得到一定的降低。而后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施營改增之后不用繳納營業(yè)稅，企業(yè)的營業(yè)稅額也將大幅度降低。最終，依據(jù)上述營業(yè)收入、營業(yè)成本以及營業(yè)稅額的變化最終將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤總額以及凈利潤將會減少。

二、營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬務(wù)指標(biāo)的影響

（一）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營能力的影響。企業(yè)的運(yùn)營能力指的是企業(yè)營運(yùn)資產(chǎn)的效率和所帶來的效益。一般而言，衡量企業(yè)的運(yùn)營能力指標(biāo)包括：企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)率、企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率、企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，這些周轉(zhuǎn)率背后的產(chǎn)出所對應(yīng)的是企業(yè)的營業(yè)收入。營改增政策在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施之后，企業(yè)的流動資金、企業(yè)的存貨、企業(yè)的總資產(chǎn)將會大幅度的減少，因而可以得出，營改增之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營能力是降低的。

（二）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利能力的影響。企業(yè)的盈利能力值得是企業(yè)獲利的能力。一般而言，衡量企業(yè)的盈利能力指標(biāo)包括：總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率，這些收益率的背后產(chǎn)出的是企業(yè)的凈利潤以及利潤總額。營改增政策在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施之后，企業(yè)的總的利潤以及凈利潤也將會大幅度減少，而利潤總額和凈利潤的減少小于資產(chǎn)總額以及凈資產(chǎn)的減少，因而可以得出，營改增之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力是提高的。

（三）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債能力的影響。企業(yè)的償債能力指的是企業(yè)償還企業(yè)短期債務(wù)以及長期債務(wù)的能力，是企業(yè)實(shí)力衡量的一項(xiàng)重要指標(biāo)。一般而言，衡量企業(yè)的償債能力指標(biāo)包括：資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率等，這些比率背后的產(chǎn)出是企業(yè)的總負(fù)債以及企業(yè)的流動負(fù)債。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)行營改增之后流動負(fù)債以及總負(fù)債的減少小于流動資產(chǎn)以及總資產(chǎn)的減少，因而可以看出，營改增之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的償債能力是有所提高的。

三、營改增后房地產(chǎn)將要面臨的賬務(wù)難題

（一）賬務(wù)處理難度將會增加。營改增政策內(nèi)容規(guī)定，只有符合管理規(guī)范，賬務(wù)清晰的企業(yè)才能進(jìn)行準(zhǔn)確的申報納稅，這種方式的改變將給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)工作提出更高的要求。一是財務(wù)人員面臨新舊制度的變化，后續(xù)工作的銜接，政策的變化使得財務(wù)工作人員的具體工作發(fā)生了較大的改變，因此在任務(wù)銜接上出現(xiàn)某些方面的難題。加之房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)人員的素質(zhì)和職業(yè)水平參差不齊，對于政策改變的理解、相關(guān)業(yè)務(wù)的處理以及稅收的申報等難以做到步調(diào)一致，因而給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬務(wù)處理上帶來一定的風(fēng)險，影響企業(yè)的收益。二是之前的營業(yè)稅制度是對企業(yè)的營業(yè)額進(jìn)行直接征稅，會計內(nèi)容相對較為簡單，核算方式也較為簡易，容易看懂。而增值稅政策的實(shí)施，采用抵扣的核算方式，企業(yè)所繳納的納稅額等于銷項(xiàng)稅減去進(jìn)項(xiàng)稅，會計核算內(nèi)容增多，核算起來較為復(fù)雜，相比之前的營業(yè)稅處理難度加大。

（二）增值稅專用發(fā)票難以管理。營改增所帶來的改變不只是核算方式上的轉(zhuǎn)變，同時帶來開票系統(tǒng)、報稅系統(tǒng)、認(rèn)證系統(tǒng)等方面一系列的問題。發(fā)票歷來都是企業(yè)財務(wù)關(guān)注的重點(diǎn)，營改增的實(shí)施，更加重視發(fā)票的管理。

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有開發(fā)周期長、項(xiàng)目內(nèi)容紛繁復(fù)雜的特點(diǎn)，項(xiàng)目的立項(xiàng)必須嚴(yán)格執(zhí)行土地取得、前期項(xiàng)目設(shè)計、建設(shè)施工、竣工驗(yàn)收以及交付等六大環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)都是由于不同的業(yè)務(wù)部么進(jìn)行承辦。這些業(yè)務(wù)部門在營改增之后大多數(shù)是第一次接觸業(yè)務(wù)上的轉(zhuǎn)變，對于增值稅的專用發(fā)票不是特別熟悉，這就給業(yè)務(wù)人員帶來諸多工作上的不便。營改增規(guī)定增值稅的發(fā)票必須在180天內(nèi)認(rèn)證完畢，這無疑給沒有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的工作人員帶來巨大的挑戰(zhàn)。因此，營改增之后的增值稅專用發(fā)票的管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)注的重中之重，將直接影響企業(yè)的效益。

四、營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)賬務(wù)處理的對策

為應(yīng)對“營改增”帶來的賬務(wù)處理難度增加、發(fā)票風(fēng)險進(jìn)一步加大等諸多問題，筆者認(rèn)為應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)：

（一）積極做好財務(wù)核算工作，加強(qiáng)人員的培訓(xùn)。營改增對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬務(wù)處理提出了新的要求，營改增之后的稅收政策、賬務(wù)處理和賬務(wù)核算業(yè)務(wù)等都產(chǎn)生了較大的轉(zhuǎn)變，這也是企業(yè)的財務(wù)人員必須面臨的問題。針對于此，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對財務(wù)人員的培訓(xùn)力度，引導(dǎo)企業(yè)財會人員積極學(xué)習(xí)相關(guān)的稅收知識，具體包括：增值稅概念、原理、計算方式、納稅環(huán)節(jié)、申報環(huán)節(jié)等，確保財務(wù)人員在改革之后可以進(jìn)行熟練的業(yè)務(wù)處理。除此之外核算工作也得做好，企業(yè)應(yīng)該監(jiān)督財務(wù)人員積極做好核算工作，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營效率。

（二）制定和完善企業(yè)相關(guān)財稅制度。營改增之后使得企業(yè)的財務(wù)核算方式產(chǎn)生了較大的改變，增值稅發(fā)票的管理對于企業(yè)具有較大的影響，因此企業(yè)制定和完善相關(guān)的財稅制度來控制企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險顯得尤為重要。制度內(nèi)容應(yīng)該包括對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的采購環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)、納稅環(huán)節(jié)以及銷售環(huán)節(jié)等進(jìn)行嚴(yán)密控制，盡量規(guī)避上述環(huán)節(jié)給企業(yè)帶來的財務(wù)風(fēng)險。

（三）重視增值稅專用發(fā)票的管理，慎重選擇供應(yīng)商。營改增規(guī)定納稅企業(yè)所納的增值稅額由銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額所得，若納稅人所取得的增值稅憑證不符合相關(guān)制度規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不能從銷項(xiàng)稅額中扣除，因此增值稅專用發(fā)票的管理是企業(yè)應(yīng)該重視的問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可從以下幾方面進(jìn)行管理規(guī)范：一是切實(shí)重視增值稅專用發(fā)票的管理，及時取得收集好相關(guān)可以抵扣的發(fā)票，例如提升企業(yè)財務(wù)人員的發(fā)票意識、慎重合理選擇供應(yīng)商。二是加強(qiáng)專用發(fā)票的認(rèn)證管理，在規(guī)定的時間內(nèi)完成認(rèn)證，避免超期無法進(jìn)行認(rèn)證，給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失。

五、結(jié)語

營改增作為我國稅制改革的重要方針舉措，關(guān)乎著我國經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該積極響國家的政策，財務(wù)人員需做好企業(yè)的賬務(wù)工作，確保企業(yè)取得最大的收益。（作者單位：安徽水安建設(shè)集團(tuán)股份有限公司）

參考文獻(xiàn)：

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