從國外經(jīng)驗看房地產(chǎn)稅

摘要：隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制明顯滯后于市場經(jīng)濟(jì)。為了促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)良好健康發(fā)展，房地產(chǎn)稅制改革勢在必行。本文主要以房地產(chǎn)稅為研究對象，指出征收房地產(chǎn)稅是必要的，并通過引進(jìn)國外房地產(chǎn)稅的發(fā)展經(jīng)驗來分析我國稅制存在的問題與不足，提出政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅;國外經(jīng)驗;房地產(chǎn)行業(yè)

中圖分類號：F812.42;F299.23 文獻(xiàn)識別碼：A文章編號：2096-3157（2020）04-0132-03

一、引言

房地產(chǎn)稅從狹義角度是指房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，就我國目前情況來看，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)主要是房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。這兩種稅分別對房產(chǎn)和土地進(jìn)行征收，目前只對經(jīng)營性房屋、土地征收，對個人自住住房暫免征收。

中國房地產(chǎn)行業(yè)從建國初期受到社會條件等制約，長期處于停頓狀態(tài)，直至20世紀(jì)80年代才開始發(fā)展起來，并在不斷增長的經(jīng)濟(jì)形勢下迅猛擴(kuò)張。首先，國家在1980年至1998年這18年間制定了提高房租、以房改價、出售公有住房等政策，邁出了住房制度市場化改革進(jìn)程中的重要一步。隨后，我國在1998年～2003年推行了房地產(chǎn)業(yè)市場化改革，促進(jìn)國內(nèi)消費(fèi)市場全面發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)真正步入市場化軌道，房地產(chǎn)企業(yè)完成資本積累。在關(guān)鍵的2003年至2011年，我國又通過宏觀調(diào)控和新老“國八條”、“國六條”等相關(guān)政策使中國房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了持續(xù)快速的良性發(fā)展，但仍存在剛性住房供給不足而導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性失衡等問題。時至今日，隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展及對中國經(jīng)濟(jì)的影響程度不斷加深，房地產(chǎn)稅征收逐漸提上日程。

2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)后，我國國民收入增速放緩，財政壓力增大，在此背景下，中央出臺了《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》，其中就提到“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征房地產(chǎn)稅”的條文。2010年，中央又進(jìn)一步提出開征“房地產(chǎn)保有稅”并在重慶、深圳和上海三地展開了試點(diǎn)征收，征收過程中困難重重，收效甚微。2013年11月，十八屆三中全會提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”這一議題，次年6月，中共中央政治局會議審議通過了《深化財稅體制改革總體方案》，進(jìn)一步明確了深化財稅體制改革的路線圖和時間表，這一方案也引起了社會各界人士對征收房產(chǎn)稅的激烈討論。經(jīng)過幾年的醞釀，全國人大在2019年3月8日表示“將落實(shí)制定房地產(chǎn)稅法，確保如期完成”，政府工作報告中也明確提出“將穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。為推動征收工作，政府在技術(shù)層面從2017年至2019年逐步解決了全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、全國住房信息聯(lián)網(wǎng)、七十年產(chǎn)權(quán)續(xù)期修法等問題。盡管房地產(chǎn)稅征收勢在必行，但部分學(xué)者和專家對房地產(chǎn)稅征收的法理性仍抱有爭議。吳曉求在2019年3月底的博鰲論壇中就提出：雖然房產(chǎn)的房子屬于個人，但地皮屬于國家，法律規(guī)定，凡是建成區(qū)都是國有土地，把房和地和在一起征收房地產(chǎn)稅，這是說不通的。但同場活動中的賈康卻反駁道：中國征收房地產(chǎn)稅，能為地方政府提供穩(wěn)定均衡的收入，改善他們的行為模式，而且由于公民征稅了，自然而然就會培養(yǎng)出公民對公共事務(wù)的參與意識，進(jìn)而促進(jìn)公民對政府的監(jiān)督和管理，這樣也符合了我國的民主政策，促進(jìn)了民主法治建設(shè)。還有專家認(rèn)為：在短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅的出臺會對炒房者和擁有多套房的公職人員產(chǎn)生威懾效應(yīng)，加速房產(chǎn)的拋盤造成利空;從中長期看，房地產(chǎn)稅對抑制炒房投機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展會有一定的效果。在房地產(chǎn)稅立法即將出臺的背景下，筆者通過對美日英三國房地產(chǎn)稅的征收經(jīng)驗作出梳理，以期對中國房地產(chǎn)稅的征收安排提出一些建議。

二、文獻(xiàn)綜述

從1994年實(shí)行分稅制以來，國內(nèi)許多學(xué)者對房地產(chǎn)稅的研究從未停止，并且隨著改革的不斷深入，從許多方面進(jìn)行了研究，尤其對房地產(chǎn)稅的利弊以及政策完善提出了自己的觀點(diǎn)。

在我國開征房地產(chǎn)稅一直爭議不斷。夏杰長（2004）認(rèn)為房地產(chǎn)稅的征收將會使房屋的建設(shè)成本下降，買房的價格變低而導(dǎo)致買房門檻降低，使人民相對輕松地解決住房問題，另外分層稅率也會抑制房屋的炒賣，限制高檔物業(yè)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。賈康（2012）認(rèn)為我國開征房產(chǎn)稅的目的不僅僅是為了打壓房價，更能促使地方政府職能轉(zhuǎn)變并減輕對土地財政的過度依賴，對整個地方政府機(jī)構(gòu)的良性運(yùn)行具有重要意義。

一些學(xué)者對完善房地產(chǎn)稅制也提出了自己的政策建議。賈康（2012）認(rèn)為征收房地產(chǎn)稅要求我國在房屋產(chǎn)權(quán)、征收管理、信息管理等方面具備專業(yè)經(jīng)驗，因此要建立一套完備的信息查詢系統(tǒng)及科學(xué)的評估方法和體系。張琪（2013）從許多國家“低稅率，寬稅基”的經(jīng)驗出發(fā)指出我國應(yīng)調(diào)整房地產(chǎn)稅基和稅率，降低稅收征管阻力，有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展。張玉婷（2014）基于我國土地屬性和制度等多方面因素考慮，認(rèn)為我國更適合“租稅分流”模式，對房屋和土地分別征收年租金和房產(chǎn)稅。

三、國外房地產(chǎn)稅征收經(jīng)驗

目前多數(shù)國家都在征收房地產(chǎn)稅，但由于基本國情、土地制度、經(jīng)濟(jì)水平等差異導(dǎo)致各國稅制不同，本文主要總結(jié)了美日英三個典型國家的征收經(jīng)驗。

美國由于是聯(lián)邦制國家，各級地方政府為房產(chǎn)稅征收主體，分為聯(lián)邦稅務(wù)局、州稅務(wù)局和地方稅務(wù)局三個等級，由州政府確立稅基，地方政府自行決定稅率，一般為1%～3%。征收對象為個人土地以及依附于土地上的一切建筑物，由房屋產(chǎn)權(quán)所有者承擔(dān)稅負(fù)。納稅人為房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，多為個人。計稅依據(jù)為房地產(chǎn)評估價值，并由獨(dú)立于稅務(wù)部門的房地產(chǎn)估價協(xié)會進(jìn)行價值評估。房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策主要有減免稅優(yōu)惠、延期納稅、稅款抵扣三種。減免稅分為免稅和減稅兩種稅收優(yōu)惠，免稅的適用范圍是對居民購買的第一套非盈利性自用型房屋、用于公共服務(wù)等非營利性機(jī)構(gòu)以及用于科研等事業(yè)性機(jī)構(gòu)的自用型房產(chǎn)進(jìn)行免稅，而減稅則分為稅基減免、免征優(yōu)惠和稅率優(yōu)惠。延期納稅則是由于稅務(wù)部門為照顧弱勢群體（如低收入者、殘疾人及老年人）的特殊情況而在一定范圍內(nèi)實(shí)行稅收減免的優(yōu)惠措施，且如果納稅人的財產(chǎn)價值出現(xiàn)不是由于自身原因而導(dǎo)致的大幅度上升的現(xiàn)象，則納稅人可以按本財產(chǎn)的原有價值納稅，但需記錄實(shí)際納稅額與應(yīng)納稅額的差值并將差值延期繳納。

日本房產(chǎn)稅征收體系較為復(fù)雜。征收主體為市町村相關(guān)部門，但東京23區(qū)內(nèi)的固定資產(chǎn)則由東京都進(jìn)行課稅，由東京都設(shè)主稅局，并下設(shè)19個都稅事務(wù)所或支所。征管體系由總務(wù)省、總務(wù)大臣、都道府縣知事、市町長、固定資產(chǎn)評估員組成。征收對象為各種固定資產(chǎn)，如土地、房屋及折舊資產(chǎn)等。納稅人為當(dāng)年1月1日固定資產(chǎn)課稅臺賬上登記的房屋和土地所有人，臺賬上登記的價格為計稅依據(jù)。評估標(biāo)準(zhǔn)則是各類固定資產(chǎn)，包括房屋、土地以及折舊資產(chǎn)的評估價值，由固定資產(chǎn)評估員以總務(wù)大臣簽署的《固定資產(chǎn)評估基準(zhǔn)》為標(biāo)準(zhǔn)在進(jìn)行實(shí)地考察后對土地、房屋進(jìn)行評估。固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4%，但稅法規(guī)定市町村政府可以使用2.1%的最高稅率，且每超過1.7%的稅率就必須向中央請求審批。優(yōu)惠政策是對政府擁有的自然資源、風(fēng)景名勝區(qū)、房產(chǎn)、國家公園、交通水運(yùn)以及公共福利等用途性用房進(jìn)行稅收減免。

英國課征的房地產(chǎn)稅種包括住房財產(chǎn)稅和營業(yè)房屋稅兩種，且兩個稅種的征收、評估、定價等方式也有一定的異同。住房財產(chǎn)稅主要由地方政府征收并作為主要的收入來源。由于英國是土地私有化國家，因此課稅對象為土地和附著其上的建筑物和構(gòu)筑物。納稅人為年滿十八歲的住房承租者或所有者，包括完全保有土地者、房屋租借者以及領(lǐng)有住房許可證者和居民，在旅館居住者或居住在雇主家的服務(wù)人員，不在納稅范圍內(nèi)。計稅依據(jù)為房產(chǎn)擁有者擁有的所有居住房屋的評估價值，其中價值等級評估由國稅與海關(guān)局下屬的評估辦公室機(jī)構(gòu)——評估局進(jìn)行評估以保證稅收的公平性。稅率則采用定額稅率，即以房屋市場價值進(jìn)行劃分后生成以D為基準(zhǔn)的A-H八個等級的稅級，且各級房屋價值都以1991年4月1日的市場價值為基準(zhǔn)，因此無需考慮房屋現(xiàn)今的升貶值問題。減免政策有非常詳盡明確的免稅范圍，即只有學(xué)生、外交人員、未成年人和殘疾人居住的房產(chǎn)是完全免稅的。

四、結(jié)論與政策建議

1.結(jié)論

目前世界上多數(shù)發(fā)達(dá)國家都已征收房地產(chǎn)稅，典型的如美國“租稅合一”模式，英國“租稅分流”模式。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，改革房地產(chǎn)稅制、征收房產(chǎn)稅是大勢所趨，學(xué)習(xí)不同國家房地產(chǎn)稅征收經(jīng)驗有利于制定適合中國國情的房地產(chǎn)稅收政策。

2.啟示與建議

立足中國國情，結(jié)合美英日三國的先進(jìn)經(jīng)驗，作者提出以下幾點(diǎn)房地產(chǎn)稅征收體制建議：

（1）采取中央與地方共享房地產(chǎn)立法權(quán)模式

雖然日本房地產(chǎn)稅征收主體為地方政府，但立法制定權(quán)屬于中央，由中央部門進(jìn)行統(tǒng)一管理，制定評估標(biāo)準(zhǔn)等，將決定權(quán)集中到中央。因此，即使地方政府行使征管權(quán)，但稅制評估，征管制度全國內(nèi)基本統(tǒng)一。合理地將中央與地方政府權(quán)利相結(jié)合，降低了征管過程的難度。我國在經(jīng)濟(jì)、文化等方面與日本有許多的相似之處，但我國地域遼闊，人口眾多，且各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異較大，若使全國統(tǒng)一一個標(biāo)準(zhǔn)操作難度較大，所以在評估與征管上可以借鑒日本中央統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的方法，同時給予地方政府一定自主權(quán)，允許地方政府在中央制定的法律授權(quán)范圍內(nèi)根據(jù)本地的征管實(shí)際和發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行自主調(diào)整。

（2）建設(shè)較為完善的房地產(chǎn)評估環(huán)節(jié)與定價體系

建設(shè)科學(xué)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)制是將房地產(chǎn)稅征管做好的前提，在進(jìn)行完善立法、推廣房地產(chǎn)稅的同時，應(yīng)組建相應(yīng)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)并配套相關(guān)法律條文，統(tǒng)一操作規(guī)程和方法體系。同時，由于我國目前的評估機(jī)構(gòu)多為民間機(jī)構(gòu)，涉及多層部門，易造成因過度競爭而缺乏公平公正的判定結(jié)果，所以應(yīng)將評估機(jī)構(gòu)歸屬于國家系統(tǒng)使評估結(jié)果更加公平。另外應(yīng)努力使房地產(chǎn)稅的征管過程公開透明，保證納稅人的知情權(quán)，提高納稅人獲取信息的靈活性和便利性，而且就目前我國的技術(shù)手段來看，可開發(fā)出一款房地產(chǎn)稅APP，提供最新的納稅信息和官方通知等，以提高納稅人對繳費(fèi)情況的了解度，使納稅人的納稅方式多樣化便捷化。最后對有不同意見的，可通過法律手段對制度提出異議和修改。

（3）制定“低稅率、寬稅基”的稅收政策

2011年我國就在重慶和上海對征收房地產(chǎn)稅進(jìn)行了試點(diǎn)改革，兩地方案不一，上海主要針對增量，并給予戶籍居民一定的免征額;重慶則偏重高檔住房，涉及增量與存量。但根據(jù)近幾年的試點(diǎn)情況以及國家實(shí)行的各類政策來看，上海和重慶試點(diǎn)基本失敗。基于試點(diǎn)過程中存在的問題，筆者認(rèn)為失敗的原因主要是稅基過窄，稅率設(shè)置過低，導(dǎo)致漏征漏管的問題極為嚴(yán)重。所以在后續(xù)改革全面推進(jìn)的過程中可參照國外許多國家“低稅率，寬稅基”的稅收政策，擴(kuò)大稅基，把普通住宅列入稅收對象;稅率應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)評估值為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置合理范圍，同時確定相應(yīng)的免征額度;在擴(kuò)大稅基的同時，稅率不能過高以免納稅人產(chǎn)生抵觸心理，造成逃稅欠稅的情況?！暗投惵剩瑢挾惢钡亩愂照呖梢杂行Х乐孤┱髀┕艿默F(xiàn)象發(fā)生，同時也降低了征收成本和征收難度。

3.總結(jié)

中國房地產(chǎn)市場起步較晚，投機(jī)性強(qiáng)，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性發(fā)展，有必要實(shí)施房地產(chǎn)稅。借鑒國外成熟經(jīng)驗，推行適合中國國情的房地產(chǎn)稅制有利于遏制投機(jī)，促使地方政府轉(zhuǎn)變職能并減輕對土地財政的過度依賴，從而推動房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡介：

張智捷，黑山縣第一高級中學(xué)學(xué)生。