BL地產融資狀況分析及其解決措施

何中旭 吳煜帆 趙澤遠

摘要：房地產企業(yè)屬于很典型的資本密集型產業(yè)鏈，其資本金投入量大，并且開發(fā)周期相較于其它企業(yè)長，因此其很大程度上依賴于銀行、債券等金融機構為其提供充足的資金來支撐其工程的發(fā)展，而隨著時代的發(fā)展單單銀行提供的資金不足以支撐房地產企業(yè)的進一步發(fā)展，這篇文章便以BL地產為例，對當前房地產企業(yè)的融資現狀及其相關問題進行進一步討論，并極力去尋找一種最適合當今房地產企業(yè)的新型的融資渠道。接下來我們就結合其它學者的理論基礎，對其公司的融資進行了深入的探索。

關鍵詞：房地產;融資途徑;方式

1 引言

隨著經濟的發(fā)展，人們的收入日益增加，伴隨而來的必不可少的問題就是買房，這就會導致企業(yè)大規(guī)模進行房地產的開發(fā)，傳統的融資方式已經不能跟上房地產擴建的速度，資金籌集越來越困難。與此同時，我國金融市場逐步發(fā)展，其中，國家更是大肆鼓勵以直接融資的途徑來進行資金籌集，因此我們以BL地產為例，盡可能充分利用國家的鼓勵政策，同時將不利影響降到最低，提高自我籌資的功能，由此開啟多元化的融資渠道。

2 BL地產融資現狀

2.1 BL地產簡介

BL地產（BL房地產集團股份有限公司）是中國BL集團旗下的大型房地產國有企業(yè)，成立于1992年，總部位于GZ市。 2002年公司完成股份制改造，更名為“BL房地產股份有限公司”;2006年公司更名為“BL房地產（集團）股份有限公司”，同年7月在上海證券交易所掛牌上市。

2.2 BL地產融資基本概況

BL地產作為大型的國有房地產公司，除負債以外發(fā)行股票同時也是其融資的一個主要途徑，BL地產在06年第一次于上海證券交易所發(fā)行其股票，發(fā)行過后其公司的直接股本權益增加50000+萬元。在07年BL地產采取資本公積轉資本的方式，以“10轉10”的標準，在之前的50000+股的基礎上，將公司的總股數增加至24億+股，，至2013年底，BL公司的總股數增加至71億+股。BL地產利用本公司資本公積增發(fā)股票的方式可以歸結為利用內部融資來獲取所需資金。

3 BL地產融資中存在問題的原因分析

3.1 外部原因

3.1.1 金融市場發(fā)展不夠完善

隨著我國經濟改革發(fā)展，與國際市場的溝通和交流也日益密切，在金融市場的發(fā)展方面也有了很大的進步，但是相對于國際上先進的發(fā)展水平而言仍然有很大的差距，我國金融市場體系的不足之處在對比之下也比較明顯。首先我國房地產行業(yè)近年來受到了政府越來越嚴格的管控，尤其是對于信貸業(yè)務的控制措施相繼出臺，對于金融資源的分配干預性加強，社會資金資源和房地產資金需求產生脫節(jié)，大多只能以銀行為中介，將社會閑置的資金轉化為存款，再流入房地產市場，社會公眾缺乏直接投資房地產項目的機會。

另外，房地產金融體系發(fā)展層次也不夠豐富，如在美國，房地產企業(yè)在金融市場當中融資的渠道形形色色，除了常規(guī)的上市股票融資、銀行貸款、信托等等，房地產企業(yè)還可以通過基金、債券、抵押貸款證券化等等多種金融模式，將整個市場當中的資金盤活流通，而國內房地產企業(yè)所能夠選擇的范圍就窄了很多，大型企業(yè)雖然可以通過債券、基金等產品豐富融資體系，但是收效并不令人滿意。

3.1.2 宏觀政策的影響

在十九大報告中我國政府明確表示要完善促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的經濟政策。

針對這一政策，首先央行就聯合多個金融機構對房地產企業(yè)的信貸風險進行了嚴格的控制。不僅涉及可貸金額的多少，還有貸款企業(yè)的信用等級都有嚴格限制。這就使得房地產企業(yè)在融資過程中面臨更大困難。

其次，土地政策及限購政策的出臺也對房地產行業(yè)造成了一定影響這就要求開發(fā)商應盡早籌集到足夠的資金用于房屋建設。而限購政策的出臺則會影響消費者的購買情況，開發(fā)商一旦銷售不出房屋就會使預收賬款不足，直接造成內部融資減少。此外，還會使開發(fā)商的經營風險增加。

3.2 內部原因

3.2.1 融資策略不完善

常見的融資策略有激進型融資策略、適中型融資策略以及保守型融資策略，不同的融資策略主要在資產對于債務保全程度上有所不同。BL地產在向外融資時，主要是通過信托融資和永續(xù)融資為企業(yè)帶來資金，這兩種融資方式雖然能在短時間內為企業(yè)帶來巨額資金并且能起到降低資產負債率的作用，但是需要高額的成本。因此這種融資方式在總體策略上稍顯激進，長期下去會影響公司對于銀行款項的歸還進度，使企業(yè)資金鏈條發(fā)生斷裂，進而引發(fā)財務危機。

3.2.2 融資體系不完善

BL地產的融資體系也存在很大的弊端，雖然相比小型的房地產企業(yè)BL有較大的規(guī)模優(yōu)勢，但是在融資渠道上面還是缺乏更加主動的創(chuàng)新思維，仍舊只是從常規(guī)的融資模式當中選擇了適用企業(yè)的方法。整個融資體系單調缺乏變動性，對于風險的抵抗能力也相對下降了許多。

4 就BL地產融資現狀的解決措施

總的來看，雖然BL地產在融資方面依然在很大程度上依賴于銀行借款的途徑來進行融資，但近年來BL地產的融資渠道明顯多元化，以此來看BL地產的融資前景其實是處于一個向良好的，更少的依賴于銀行貸款的方向發(fā)展的，總的來講要進一步提升融資的效率，降低融資的風險，在以此為基礎上實現融資的多元化。

4.1 改變融資渠道單一的現狀

BL地產目前形成了一種多元化的融資途徑，其在上市發(fā)行股票融資，房地產信托更甚海外融資方面均有發(fā)展。雖說BL地產目前而言最主要的融資仍為銀行貸款，但銀行貸款在BL的融資比例中已經有很大程度降低，相反，新型融資需要作為BL的融資的重要補充來進一步使其多元化。

4.2 緊跟時政，明確融資目標

BL地產建立多元化的融資渠道，盡可能能夠使其融入資金能夠充分利用到公司最關鍵的地方，在BL地產制定一系列融資方式時，需充分地考慮到本行業(yè)的現狀，正如前面所分析存在的問題是所提到的宏觀政策問題，雖說政策必然會影響公司的融資，但需要進一步的對其加以利用，堅持穩(wěn)定性的財務政策，同時對其負債力度要有較大的控制，一個高負債的企業(yè)永遠不是人們眼中成功的企業(yè)，因此BL需根據國家的實時政策及時調控公司的資產負債率和負債水平?？偟膩碇v，其融資需要可以充分結合本公司的融資需求，同時在首選內源融資的基礎上再以不同的融資突進來進行結合及資金的合理分配高效利用，從而構建了一個很好地多元融資渠道。

5 結語

本文以BL地產為例，分別介紹了BL地產的基本融資狀況，融資過程中出現的問題以及有效的解決措施。

根據上文分析，從BL地產的融資現狀可以看出，BL地產對銀行貸款融資這種間接融資形式依然比較依賴，因此要改善房地產企業(yè)的融資結構，從而降低其對銀行貸款的依賴程度，進一步提高直接融資在企業(yè)中所占的比重，從而使房地產企業(yè)的融資風險可以達到可控范圍。

（作者單位：河北金融學院）