芻議房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題及應(yīng)對

李金童

摘要：隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平和人均收入的不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)依舊在穩(wěn)定發(fā)展中。但是，隨著現(xiàn)階段我國政府對房地產(chǎn)政策的不斷變化，從限購到住房貸款利率無上浮等，這對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算提出了更高的要求，尤其是我國很多的房地產(chǎn)企業(yè)是集生產(chǎn)與銷售為一體，這使房地產(chǎn)會計核算工作更加復(fù)雜。而目前我國房地產(chǎn)會計核算的干擾因素有比較多，使會計核算容易出現(xiàn)問題，因此，本文針對目前現(xiàn)狀簡單分析我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題，并提出相應(yīng)的解決措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);會計核算;問題

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，以及政府在房地產(chǎn)方面的關(guān)注度不斷地提高，政策的出臺也在持續(xù)進行，再加上市場房地產(chǎn)企業(yè)的不斷激增，使房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)擴大發(fā)展比以往更加困難。相比與其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)主要有以下幾大特點：一是資金投入大、項目風(fēng)險高;二是建設(shè)周期長、審批環(huán)節(jié)多、開發(fā)成本高;三是項目管理難度大，資源調(diào)配所涉及的行業(yè)多，而資源利用率又較低，容易造成成本浪費。因此，房地產(chǎn)行業(yè)需要有較高的控制資金及規(guī)避風(fēng)險的能力，這對財務(wù)會計人員的要求比其他行業(yè)更高。但從根本上來說，提高房地產(chǎn)會計核算能力需要通過制度來優(yōu)化財務(wù)管理工作。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算現(xiàn)存的一些問題

（一）收入核算制度不完善

房地產(chǎn)行業(yè)具有自己的特點，這些特點使企業(yè)財務(wù)會計核算的內(nèi)容與其他行業(yè)有較大差異。財務(wù)工作者在進行財務(wù)核算時往往會遇到很大的阻礙，使工作進程緩慢，極大的降低了會計核算效率。探其原因主要是收入核素制度不完善。一方面是目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用的都是預(yù)售方式，雖然企業(yè)會計人員在制定核算科目時嚴(yán)格按照了相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，但實際上，我們在開展工作中會發(fā)現(xiàn)，業(yè)務(wù)部門和財務(wù)部門兩者之間會出現(xiàn)信息偏差的情況，從而影響了財務(wù)部門在現(xiàn)存貨狀況這方面的判斷，例如銷售具體面積、項目單價等，如果某一方為了達(dá)成業(yè)績而擅自更改銷售數(shù)據(jù)，則會造成漏稅的情況產(chǎn)生。另一方面，房地產(chǎn)項目的竣工結(jié)算缺少一定的監(jiān)督機制，對于一些監(jiān)督盲區(qū)很容易發(fā)生會計科目混亂的現(xiàn)象，對企業(yè)收入、成本都不能及時結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致最后核算時數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，對后期工作的進程極為不利。

（二）銷售收入標(biāo)準(zhǔn)不明確

盡管我國近些年來出臺了許多關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策，但由于市場需求，房地產(chǎn)市場依舊火熱發(fā)展，但房地產(chǎn)行業(yè)市場秩序不完善卻是不爭的事實。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，尤其是項目建設(shè)初期，工程成本的資金輸出是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于資金收入的，無論是質(zhì)押的保證金，還是原材料、勞務(wù)等費用，都需要企業(yè)資金。而項目在建設(shè)環(huán)節(jié)中缺少一個強力并且全面的監(jiān)管手段，就會對應(yīng)收款以及預(yù)收款的及時收回造成影響。目前，我國居民一般是采用分期付款來進行房產(chǎn)的購進，在對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，意味著房屋的交付期和收款期兩者不能同時完成，之間出現(xiàn)了時間差，這樣就會增加了企業(yè)會計核算工作的困難。企業(yè)確認(rèn)銷售收入的標(biāo)準(zhǔn)是實質(zhì)交易，但很多企業(yè)采用的資金回收程度作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟效益低下，無法實現(xiàn)既定的利潤目標(biāo)。

（三）內(nèi)部控制體系不規(guī)范

企業(yè)財務(wù)會計核算作為內(nèi)部控制體系的一部分，自然會受到內(nèi)部控制的影響。由于很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理制度不完善，使財務(wù)部門會計核算工作難度加大。具體來說，有以下幾個方面原因：首先是工作流程沒有一套規(guī)范制度，其次是管理過程的約束力不強;最后則是所謂面子工程。如企業(yè)的營銷工作人員在實際工作中，并沒有把工作情況及時反饋給財務(wù)部門，而是直接在合同簽完后將合同報送留底。從制度上來講，這種行為是違背了企業(yè)內(nèi)部管理機制原則，是對企業(yè)財會制度的不尊重，不僅不利于相關(guān)費用的準(zhǔn)確及時分配，也可能使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)信息和實際支出情況不符。這既加重了財會人員的工作難度，也對企業(yè)成本核算及土地增值稅等工作的開展造成不利影響。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)信息披露不真實

作為一家房地產(chǎn)企業(yè)，每年需要向社會公眾進行信息披露，而信息披露的選擇權(quán)幾乎在企業(yè)手中，盡管信息披露會受到相關(guān)單位的監(jiān)察，但依舊對風(fēng)險信息進行有選擇的披露，避重就輕，維護企業(yè)形象。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)信息披露不足主要有以下幾個方面：一是企業(yè)現(xiàn)金流的披露，隨著財務(wù)核算信息化的發(fā)展，目前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的數(shù)據(jù)來源于財務(wù)會計軟件，軟件數(shù)據(jù)則來源于企業(yè)日常經(jīng)營活動，這些數(shù)據(jù)的記錄與會計人員專業(yè)素養(yǎng)有很大關(guān)系，如果會計人員能力不過硬，可能直接導(dǎo)致報表中相關(guān)數(shù)據(jù)與實際經(jīng)營情況不一致;二是一些重大經(jīng)營風(fēng)險的問題在披露時沒有反映真正問題，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，很多項目需要3-5年進行施工，只表述現(xiàn)金流量并不能真正反映開發(fā)項目的實質(zhì)問題。同時，監(jiān)工安全、工程質(zhì)量等也影響著企業(yè)發(fā)展。

二、關(guān)于加強房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的相關(guān)建議

（一）加強會計核算實時分析能力

對于會計核算來說，實時性分析能幫助企業(yè)管理者對行業(yè)及市場行情進行有效把控，及時的調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，提高企業(yè)經(jīng)營效益。對于房地產(chǎn)來說，加強會計核算的實時性分析，能夠?qū)Ξ?dāng)前的房地產(chǎn)市場進行實時監(jiān)控，當(dāng)房地產(chǎn)市場發(fā)生較大變化及新的房地產(chǎn)政策對市場產(chǎn)生影響時，可以及時發(fā)現(xiàn)并解決。財務(wù)會計人員利用以往的數(shù)據(jù)對現(xiàn)有工程進行優(yōu)化，同時，通過實時跟蹤行業(yè)動態(tài)、預(yù)測和關(guān)注市場的發(fā)展方向，為企業(yè)決策提供科學(xué)的分析報告，使企業(yè)具有一定的前瞻性。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，信息的時效性對會計核算內(nèi)容的實際情況和根本狀況具有決定作用。一旦房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)向標(biāo)發(fā)生變化，企業(yè)會計核算可以及時的對現(xiàn)有信息進行整合，保證企業(yè)的持續(xù)盈利能力。

（二）明確企業(yè)收入核素范圍

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都知道，一項房地產(chǎn)自動開發(fā)項目的核心內(nèi)容與銷售合同的簽訂就實質(zhì)而言，是沒有關(guān)系的。因此，明確房地產(chǎn)收入的核算范圍就非常重要了。一般而言，“銷售收入”一個會計核算科目所包含的內(nèi)容應(yīng)涵蓋了周轉(zhuǎn)房出售及回遷房。其次，要嚴(yán)格遵守會計核算收入確認(rèn)規(guī)則，要加強會計人員規(guī)章制度的學(xué)習(xí)，提高專業(yè)素質(zhì)，無論是簽署預(yù)售合同，還是簽署正式合同，房地產(chǎn)企業(yè)會計人員都必須嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求辦事，從本質(zhì)上來說，銷售合同也是一種合約，房屋建設(shè)必然要符合國家相關(guān)規(guī)定并檢驗合格通過驗，杜絕這一方面風(fēng)險。要嚴(yán)格按照會計分錄規(guī)定進行確認(rèn)收入，而不能對數(shù)字進行虛假填報。

（三）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理體系

企業(yè)財務(wù)會計核算作為內(nèi)部控制體系的一部分，自然會受到內(nèi)部控制的影響。會計核算工作不僅僅是財務(wù)會計的工作，它所涉及到的部門廣、人員多，除了需要會計人員重視外，也需要企業(yè)其他部門、人員重視配合。因此，企業(yè)管理者應(yīng)該加強會計核算工作的精確度，不讓其淪為面子工程。而健全企業(yè)內(nèi)部控制管理體系則是十分必要的。首先，內(nèi)部控制體系的完善必須根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)及經(jīng)營項目的實際情況，不能脫離實際，建立健全一套符合企業(yè)發(fā)展的內(nèi)部控制體系來保障企業(yè)發(fā)展。同時，在加強對企業(yè)財務(wù)會計人員專業(yè)能力及素質(zhì)的培養(yǎng)時，也要注重對企業(yè)其他部門人員的財務(wù)知識及相關(guān)數(shù)據(jù)填寫的認(rèn)識進行培養(yǎng)。其次，根據(jù)不同部門進行不同的培訓(xùn)，如合同部員工的培訓(xùn)內(nèi)容要傾向于合同費用標(biāo)準(zhǔn)、溝通協(xié)調(diào)能力培養(yǎng)等，財務(wù)人員的培訓(xùn)則是傾向于對財務(wù)專業(yè)知識、新的記賬方法和財務(wù)軟件，保證軟件數(shù)據(jù)能真實的反映企業(yè)經(jīng)營情況、經(jīng)營成本和經(jīng)營收入。

（四）加強房地產(chǎn)企業(yè)信息披露

企業(yè)信息披露直接影響著企業(yè)發(fā)展，也會影響企業(yè)管理者對企業(yè)進行部署決策，決定著企業(yè)發(fā)展方向。房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要保證披露信息的準(zhǔn)確，也要加強信息的披露內(nèi)容。具體來說，有如下內(nèi)容：首先是加大對土地儲備量的披露，由于土地成本在房地產(chǎn)項目開發(fā)前期，占成本較大比重，其占有權(quán)也與企業(yè)發(fā)展具有重要關(guān)聯(lián)，企業(yè)信息披露的使用者會根據(jù)這一情況來了解判斷企業(yè)的真實情況，如果不真實披露土地儲備量，信息使用者便無法正確判斷企業(yè)土地的儲備狀況。其次是房地產(chǎn)企業(yè)要加大對現(xiàn)金流量表的披露，要真實的對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動所涉及的所有現(xiàn)金進行有效披露?，F(xiàn)金流量表的真實披露能幫助信息使用者判斷企業(yè)的償還能力、支付能力，有助于信息使用者全面分析企業(yè)經(jīng)營狀況。