房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效影響因素分析

陳曉霜 娜比拉·海薩爾

[提要] 經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展離不開房地產(chǎn)企業(yè)的支撐，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的重要產(chǎn)業(yè)之一，應(yīng)當(dāng)對(duì)其經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響因素予以重視，因?yàn)檠芯糠康禺a(chǎn)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效有利于發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展中存在的問題，根據(jù)問題提出相應(yīng)的對(duì)策，以更好地應(yīng)對(duì)各種因素帶來的影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);經(jīng)營(yíng)績(jī)效;影響因素

中圖分類號(hào)：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2019年11月18日

一、企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效

企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效是指企業(yè)管理者利用企業(yè)的各種資源實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的具體表現(xiàn)。在多數(shù)研究中，企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)有兩種：一個(gè)是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，另一個(gè)是非財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。相比非財(cái)務(wù)指標(biāo)，財(cái)務(wù)指標(biāo)是量化指標(biāo)，能夠?qū)ζ髽I(yè)一個(gè)階段內(nèi)的運(yùn)營(yíng)成果與企業(yè)價(jià)值進(jìn)行更為直接的反映。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效影響因素

（一）財(cái)務(wù)因素

1、稅收。企業(yè)負(fù)擔(dān)的所得稅對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效有負(fù)向的影響，包括直接和間接的影響。直接影響是通過增加稅收負(fù)擔(dān)直接對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)產(chǎn)生負(fù)面影響，從而導(dǎo)致企業(yè)的盈利能力、資本累積和未來發(fā)展受到影響。盈利能力的高低決定了企業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)績(jī)效，而稅收負(fù)擔(dān)增加會(huì)使企業(yè)的凈利潤(rùn)減少，因此降低企業(yè)凈利潤(rùn)就會(huì)對(duì)綜合經(jīng)營(yíng)績(jī)效產(chǎn)生影響。間接影響是稅收負(fù)擔(dān)會(huì)對(duì)最佳資本結(jié)構(gòu)的選擇（即權(quán)益與債務(wù)比例）產(chǎn)生對(duì)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響。相較于直接影響來說，間接影響效果較小。

2、債券融資。股權(quán)融資對(duì)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效起著顯著的正相關(guān)影響。雖然股權(quán)融資在外源融資中所占比重僅次于銀行短期信用融資的比重，但是其融資成本相對(duì)較低、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小等優(yōu)點(diǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效有樂觀影響。

銀行短期與長(zhǎng)期信用融資對(duì)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效起著顯著的負(fù)相關(guān)影響，房地產(chǎn)上市公司外源融資主要來源于商業(yè)銀行，其銀行信用融資的比重較大，但商業(yè)銀行并沒有起到很好的監(jiān)管作用，“軟約束”下無法實(shí)現(xiàn)債權(quán)融資的治理效應(yīng)，從而降低了公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效;除此之外，過高的銀行信用融資比重導(dǎo)致房地產(chǎn)上市公司面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和償債壓力，使得公司經(jīng)營(yíng)者在進(jìn)行決策的時(shí)候?yàn)榱吮ＷC企業(yè)財(cái)務(wù)的安全性而放棄了一些可以盈利的投資機(jī)會(huì)，因此不利于提高房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

（二）管理因素

1、第一股東持股比例。公司的經(jīng)營(yíng)效果與公司股東的利益息息相關(guān)，公司經(jīng)營(yíng)效果好，股東可以分得更多的利潤(rùn)，公司經(jīng)營(yíng)效果不好，股東不僅不能從中獲取利益還有可能承擔(dān)相應(yīng)的損失。不同持股比例的股東對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的關(guān)注程度也有所不同。為了公司的發(fā)展，大股東會(huì)盡自己的一切努力對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)管理者進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)公司經(jīng)營(yíng)進(jìn)行決策，不斷改善經(jīng)營(yíng)者的行為，從而促使公司更好地發(fā)展。而當(dāng)公司的股權(quán)相對(duì)分散時(shí)，公司的小股東對(duì)公司經(jīng)營(yíng)成果的關(guān)注沒有大股東強(qiáng)烈，因此將導(dǎo)致公司的管理者與股東產(chǎn)生利益沖突，降低經(jīng)營(yíng)績(jī)效。另外，許多大股東可能同時(shí)掌控多家公司，當(dāng)其中的一家公司發(fā)生經(jīng)營(yíng)困難時(shí)，大股東通常會(huì)通過關(guān)聯(lián)交易式利益輸送方式幫助公司走出困境。

2、獨(dú)立董事比例。根據(jù)公司法的規(guī)定，上市公司董事會(huì)里獨(dú)立董事的比例大于等于1/3。但是，由于我國(guó)公司大部分只是把獨(dú)立董事制度當(dāng)作一種擺設(shè)，只是為了滿足國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，而沒有使獨(dú)立董事發(fā)揮其應(yīng)有作用。另外，公司中獨(dú)立董事?lián)碛械臋?quán)力比較小，對(duì)公司的有關(guān)經(jīng)營(yíng)決策只能提出一些建議而不能造成實(shí)質(zhì)性的影響，從而對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效產(chǎn)生消極影響。

3、高管薪酬。高管薪酬對(duì)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效有正向影響?？梢?，提高公司高管人員的薪酬可以提升公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。為了增加其工作積極性，公司應(yīng)給予其高管人員較高的薪酬，滿足他們的利益，使其作出與公司目標(biāo)一致的經(jīng)營(yíng)管理決策，從而提高公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。另外，給予公司高管人員高薪，說明公司對(duì)他們的工作成果感到滿意，有利于提升他們對(duì)公司認(rèn)同感和自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)。

三、對(duì)策及建議

（一）依法合理實(shí)施稅收籌劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)是資金流轉(zhuǎn)速度慢、項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，同時(shí)商品房售額巨大等，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)需要投入更多的精力對(duì)稅收進(jìn)行籌劃。合理的稅收籌劃可以為企業(yè)減少流動(dòng)資金支出，從而利用更多資金進(jìn)行投資?？梢哉f，現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展更為深層次和多元化，因而在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要關(guān)注多個(gè)稅種的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，而不單是關(guān)注某個(gè)稅種。在進(jìn)行稅收籌劃考量時(shí)，除了注意要降低企業(yè)稅負(fù)，還應(yīng)考慮到隱性成本和其他非稅成本。使房地產(chǎn)企業(yè)最大限度地降低納稅成本，從而使凈利潤(rùn)達(dá)到最大。正因此合理的稅收籌劃，可以減少企業(yè)稅負(fù)，提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

（二）強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理

1、明確各崗位職責(zé)，優(yōu)化崗位設(shè)置。在以往傳統(tǒng)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門設(shè)置中，企業(yè)出于降低用工成本的考慮，讓一個(gè)會(huì)計(jì)人員同時(shí)承擔(dān)核算的職能和稅務(wù)籌劃的職能。這樣雖然可以降低人員方面的支出，但同時(shí)增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);在企業(yè)稅務(wù)狀況簡(jiǎn)單時(shí)，這種方式可能并不出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)。但是，在企業(yè)的稅況較為復(fù)雜時(shí)，就可能會(huì)存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算大多較為復(fù)雜，因此必須設(shè)立專門的稅務(wù)類崗位用來籌劃稅務(wù)。目前，我國(guó)稅種多樣，可用來籌劃的空間較大。設(shè)立專職人員進(jìn)行稅務(wù)籌劃，可以使稅務(wù)工作順利進(jìn)行，降低企業(yè)的稅務(wù)方面風(fēng)險(xiǎn)。在設(shè)立崗位時(shí)要注意做到明確分工、專崗專責(zé)、明確責(zé)任到人。對(duì)崗位進(jìn)行合理安排，提高稅收籌劃效率，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

2、及時(shí)了解政策變化，定期學(xué)習(xí)培訓(xùn)。通過學(xué)習(xí)培訓(xùn)，盡快掌握稅務(wù)政策方面發(fā)生的變化。房地產(chǎn)企業(yè)要求要充分利用稅收優(yōu)惠，調(diào)整經(jīng)營(yíng)流程和模式，從而減負(fù)。這對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力提出了要求。房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行稅務(wù)方面專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，提高稅收籌劃水平。對(duì)財(cái)務(wù)人員而言，首先要能夠?qū)Ω黜?xiàng)稅務(wù)政策的關(guān)鍵內(nèi)容做到熟練掌握和理解。尤其是對(duì)稅收優(yōu)惠政策，更要做到熟練掌握，及時(shí)了解政策變化并適應(yīng)。通過定期的學(xué)習(xí)培訓(xùn)稅務(wù)專業(yè)知識(shí)，可以將財(cái)務(wù)人員稅務(wù)核算的準(zhǔn)確性提高，業(yè)務(wù)素質(zhì)也會(huì)有所提升。同時(shí)，也要加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員對(duì)業(yè)務(wù)流程的規(guī)范，提高其對(duì)收入成本等的核算能力以及稅務(wù)處理技能。

（三）改進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理水平，做好內(nèi)部控制。優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，完善治理體系，特別是發(fā)揮監(jiān)事會(huì)的職能效率;采取科學(xué)手段，促進(jìn)學(xué)習(xí)型組織建設(shè);按照目標(biāo)管理要求，嚴(yán)格控制成本和質(zhì)量，促進(jìn)效率，提高效益。

（四）優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，形成相對(duì)控股模式

1、選擇合理比重的股權(quán)融資水平。眾所周知，房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效與股權(quán)融資正相關(guān)。因而，提升上市公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效可以通過在合理范圍內(nèi)增加股權(quán)融資的比重。但如果股權(quán)融資過高，將使資本效率變低，從而對(duì)公司的市場(chǎng)價(jià)值造成損害。因此，要選擇適合公司發(fā)展現(xiàn)狀與未來發(fā)展戰(zhàn)略的股權(quán)融資水平。

2、適當(dāng)降低債權(quán)融資比例，增強(qiáng)債權(quán)的監(jiān)督約束力。銀行、商業(yè)信譽(yù)融資與房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效負(fù)相關(guān)。如果債權(quán)融資比例較高，將使房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和償債壓力變大，同時(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策等變化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)更加容易產(chǎn)生較大的影響?？傊?，我國(guó)房地產(chǎn)上市公司應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低債權(quán)融資比重，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與償債壓力，保證公司資金鏈的安全穩(wěn)定，進(jìn)而提高公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

（五）完善獨(dú)立董事制度。我國(guó)的獨(dú)立董事制度還不夠完善，公司獨(dú)立董事僅當(dāng)作一種擺設(shè)，并沒有起到相應(yīng)的作用。為此，公司不應(yīng)僅僅是為了符合國(guó)家的法律規(guī)定，而應(yīng)建立一套合理的篩選制度，選拔專業(yè)能力出眾、有責(zé)任心的人擔(dān)任公司的獨(dú)立董事。同時(shí)獨(dú)立董事應(yīng)享有一定的權(quán)利，提高他們的報(bào)酬，對(duì)獨(dú)立董事進(jìn)行保護(hù)以免受到相關(guān)利益者的威脅而不能正確地發(fā)表自己的意見。

（六）完善經(jīng)理層激勵(lì)制度。高管薪酬對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效有同向影響，因而提高公司高管人員的薪酬可以提升公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。公司應(yīng)該根據(jù)高管人員的工作成果和經(jīng)營(yíng)績(jī)效，建立合理的薪酬體系，從而提高公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

（七）適當(dāng)擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，資金需求大，公司規(guī)模一般較大。龐大的公司規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)高額的投資回報(bào)率有著重要的影響。當(dāng)企業(yè)處于成長(zhǎng)階段，公司規(guī)模的不斷擴(kuò)大，公司的固定成本會(huì)因產(chǎn)品的不斷增加而減少。從而降低產(chǎn)品的單位成本，使公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效提高。當(dāng)企業(yè)處于成熟期，經(jīng)營(yíng)管理效率會(huì)因公司的規(guī)模過大而降低。因此，企業(yè)應(yīng)合理調(diào)整公司規(guī)模。但是不能只注重?cái)U(kuò)大公司的體量而忽視提高公司的產(chǎn)品質(zhì)量，應(yīng)該合理擴(kuò)大公司規(guī)模，提高公司的經(jīng)營(yíng)管理效率，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，制定合適的戰(zhàn)略目標(biāo)。

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