全面預(yù)算管理在物業(yè)企業(yè)中的應(yīng)用研究

王學(xué)軍

摘 要：近年來，外部市場以及政策形勢的變動(dòng)，對(duì)各行各業(yè)的內(nèi)部管理水平都提出了較高的要求。物業(yè)企業(yè)作為為廣大居民提供提供物業(yè)管理及社區(qū)商務(wù)等業(yè)務(wù)的企業(yè)，其較低的準(zhǔn)入門檻使得行業(yè)競爭力較大，企業(yè)經(jīng)營發(fā)展受到外部諸多因素的影響，加強(qiáng)全面預(yù)算管理是當(dāng)前物業(yè)企業(yè)合理規(guī)劃、控制以及考核企業(yè)各項(xiàng)資源的重要手段。本文首先闡述了全面預(yù)算管理在物業(yè)企業(yè)中應(yīng)用的重要性，以及預(yù)算編制原則和內(nèi)容。在此基礎(chǔ)上，從認(rèn)知程度、預(yù)算編制方法和依據(jù)、預(yù)算執(zhí)行情況以及管理制度等方面來分析物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題。最后針對(duì)問題，結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理水平的提升提出相關(guān)優(yōu)化措施，對(duì)物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理有一定的啟示作用。

關(guān)鍵詞：全面預(yù)算管理 ?物業(yè)企業(yè) ?應(yīng)用

一、全面預(yù)算管理在物業(yè)企業(yè)中應(yīng)用的重要性

全面預(yù)算管理以企業(yè)整體經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，通過一定的方法、手段來將包含財(cái)務(wù)以及非財(cái)務(wù)在內(nèi)的各項(xiàng)資源進(jìn)行規(guī)劃、控制以及考核。對(duì)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營而言，全面預(yù)算管理的職能主要體現(xiàn)在三方面：第一，統(tǒng)籌規(guī)劃。全面預(yù)算管理通過對(duì)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生數(shù)據(jù)的分析，在結(jié)合內(nèi)外部變動(dòng)的基礎(chǔ)上，參照企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)而為各活動(dòng)環(huán)節(jié)設(shè)定合理的資源消耗指標(biāo)，同時(shí)在后續(xù)經(jīng)營過程中，根據(jù)預(yù)算指標(biāo)和實(shí)際數(shù)據(jù)的對(duì)比來分析企業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)是否符合既定方針，將相關(guān)情況及時(shí)反饋給管理者，通過采取恰當(dāng)?shù)拇胧﹣韺?duì)企業(yè)業(yè)務(wù)開展方案進(jìn)行糾正。第二，協(xié)調(diào)各部門。全面預(yù)算管理通過為各部門所管轄的各項(xiàng)目活動(dòng)設(shè)定科學(xué)的定額，明確了各部門在企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中所擔(dān)負(fù)職責(zé)，促使其各司其職，并實(shí)現(xiàn)各部門的有序銜接。第三，作為績效考核的基礎(chǔ)。企業(yè)可以以全面預(yù)算管理提供的各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)作為部門、人員考核依據(jù)，通過考量預(yù)算指標(biāo)的達(dá)成率來核算各部門、各崗位人員的業(yè)績，來對(duì)各人員在企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中的表現(xiàn)進(jìn)行打分、獎(jiǎng)懲，有利于提高人員工作積極性。由此三方面可見，實(shí)施全面預(yù)算管理可以幫助物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)、監(jiān)督和引導(dǎo)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)按照既定方針進(jìn)行，在提高企業(yè)資源利用率的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)效率化經(jīng)營。

二、全面預(yù)算管理各環(huán)節(jié)制定原則和內(nèi)容

全面預(yù)算管理大體可以劃分為預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算調(diào)整以及預(yù)算考核四部分，各部分制定的原則和內(nèi)容歸納如下：

（一）原則

1、預(yù)算編制環(huán)節(jié)

在預(yù)算編制環(huán)節(jié)，企業(yè)應(yīng)遵循以下原則：第一，指導(dǎo)性。所編制的預(yù)算要和企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)、經(jīng)營計(jì)劃相一致。第二，全員性、全面性、全過程。全面預(yù)算管理涉及企業(yè)全面經(jīng)營活動(dòng)的事前、事中、事后全過程，因而也需要各部門成員參與其中。第三，嚴(yán)肅性。企業(yè)所制定的預(yù)算計(jì)劃一經(jīng)實(shí)施，便不可隨意調(diào)整。若因緊急事件需要調(diào)整時(shí)，需要嚴(yán)格按照調(diào)增程序進(jìn)行。第四，平衡穩(wěn)健。企業(yè)在編制預(yù)算指標(biāo)時(shí)，需要在維持的總量平衡的基礎(chǔ)上，以收定支，確保指標(biāo)的合理性。第五，分級(jí)負(fù)責(zé)、歸口管理。按照各部門、各崗位權(quán)責(zé)利，將企業(yè)各成員在全面預(yù)算管理中所擔(dān)負(fù)的職責(zé)進(jìn)行逐級(jí)劃分，并實(shí)施歸口管理，避免出現(xiàn)管理重復(fù)和管理空白地帶。

2、預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)

在預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)，企業(yè)所需遵循的原則主要為剛性原則，即在企業(yè)預(yù)算方案確定后，各部門人員應(yīng)按照預(yù)算計(jì)劃來開展業(yè)務(wù)活動(dòng)，不得再隨意進(jìn)行調(diào)整，是企業(yè)確保預(yù)算方案落實(shí)、提高預(yù)算執(zhí)行力的重要保障。

3、預(yù)算調(diào)整環(huán)節(jié)

在預(yù)算調(diào)整環(huán)節(jié)，企業(yè)主要應(yīng)遵循合規(guī)合理以及利潤最大化的原則。預(yù)算調(diào)整會(huì)破壞企業(yè)原定的預(yù)算計(jì)劃，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)當(dāng)期經(jīng)營達(dá)不到預(yù)定經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，在必須要更改預(yù)算方案時(shí)，企業(yè)應(yīng)結(jié)合收入、成本以及利潤等重大項(xiàng)目的預(yù)算指標(biāo)來實(shí)施增減變動(dòng)。

4、預(yù)算考核環(huán)節(jié)

在此階段，全面預(yù)算管理主要用于考量人員效率，因而必須要遵循以下原則：第一，目標(biāo)原則。企業(yè)為各人員所制定的預(yù)算考核指標(biāo)必須以相應(yīng)的預(yù)算指標(biāo)為依據(jù)。第二，激勵(lì)原則。根據(jù)預(yù)算考評(píng)結(jié)果，編制適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)懲制度來對(duì)人員行為進(jìn)行激勵(lì)和約束，以刺激人員提高工作效率。第三，例外原則。由于企業(yè)經(jīng)營受外部多種因素的影響，因此，在對(duì)人員績效進(jìn)行考評(píng)時(shí)，企業(yè)應(yīng)將外部環(huán)境的變動(dòng)考慮在內(nèi)，若是因外部變動(dòng)導(dǎo)致的人員預(yù)算不達(dá)標(biāo)，應(yīng)酌情進(jìn)行處理。第四，分級(jí)原則。不同等級(jí)的人員所擔(dān)負(fù)的職責(zé)不同，企業(yè)應(yīng)按照績效分解層級(jí)，逐級(jí)對(duì)各層級(jí)人員進(jìn)行考評(píng)。

（二）內(nèi)容

1、預(yù)算編制環(huán)節(jié)

預(yù)算編制的內(nèi)容主要包括制定業(yè)務(wù)、籌資、資本以及財(cái)務(wù)預(yù)算。其中，業(yè)務(wù)預(yù)算是由企業(yè)將預(yù)期可能會(huì)發(fā)生現(xiàn)金收付的項(xiàng)目活動(dòng)按照收入、費(fèi)用等要素來實(shí)施預(yù)算;籌資預(yù)算是指企業(yè)對(duì)預(yù)期內(nèi)會(huì)發(fā)生的融資活動(dòng)實(shí)施預(yù)算，旨在滿足企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)運(yùn)行所需的資金，并及時(shí)償還各項(xiàng)到期債務(wù);資本預(yù)算是指企業(yè)對(duì)預(yù)期內(nèi)會(huì)發(fā)生資本性投資的活動(dòng)進(jìn)行預(yù)算的過程，一般包括權(quán)益資本投資預(yù)算、固定資產(chǎn)投資預(yù)算以及債權(quán)投資預(yù)算;財(cái)務(wù)預(yù)算是企業(yè)在業(yè)務(wù)預(yù)算的基礎(chǔ)上，利用現(xiàn)金預(yù)算、預(yù)計(jì)利潤表和資產(chǎn)負(fù)債表等來反映企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的預(yù)算。

2、預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)

預(yù)算執(zhí)行是企業(yè)將預(yù)算計(jì)劃變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的階段，由企業(yè)借助借助預(yù)算管理系統(tǒng)，將經(jīng)營活動(dòng)實(shí)際產(chǎn)生的各項(xiàng)收支與預(yù)算關(guān)聯(lián)，編制預(yù)算執(zhí)行報(bào)告，反映預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度、差異數(shù)及與上年同期對(duì)比數(shù)據(jù)，及時(shí)識(shí)別其中存在的重大差異項(xiàng)目，在進(jìn)一步分析后，將問題及其成因進(jìn)行上報(bào)，并實(shí)施動(dòng)態(tài)跟蹤，實(shí)時(shí)編制預(yù)算執(zhí)行報(bào)告，為管理者提供準(zhǔn)確的預(yù)算落實(shí)信息。

3、預(yù)算調(diào)整環(huán)節(jié)

預(yù)算調(diào)整主要是對(duì)企業(yè)內(nèi)部需要增加預(yù)算的項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算差異分析，并按照預(yù)算調(diào)整規(guī)定，確定項(xiàng)目預(yù)算是否可以進(jìn)行變更以及調(diào)整時(shí)間?；蛘呤钱?dāng)企業(yè)有新增業(yè)務(wù)活動(dòng)后，將其所設(shè)定的預(yù)算納入預(yù)算調(diào)整范圍。

4、預(yù)算考核環(huán)節(jié)

預(yù)算考核主要是對(duì)企業(yè)預(yù)算整體完成情況進(jìn)行考核和評(píng)價(jià)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，評(píng)價(jià)全面預(yù)算體系，并作為下年預(yù)算編制參考依據(jù)。一般而言，物業(yè)企業(yè)的考核項(xiàng)目包括總收入、凈利潤、物業(yè)費(fèi)繳納率、清欠完成率、應(yīng)收賬款率、總成本占比以及人工成本占比等，并按照預(yù)算管委會(huì)設(shè)定的權(quán)重比例來核算考核分?jǐn)?shù)，并進(jìn)行評(píng)價(jià)。

三、物業(yè)企業(yè)在全面預(yù)算管理中存在的問題—以A物業(yè)集團(tuán)企業(yè)為例

A物業(yè)集團(tuán)企業(yè)設(shè)立了華南、華北、環(huán)渤海、華西、華東、華中等六大區(qū)域公司專注于全國的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，物業(yè)服務(wù)范圍覆蓋全國31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的90余個(gè)城市。其下屬華北區(qū)域公司全面預(yù)算管理涉及150多個(gè)預(yù)算組織，同時(shí)在每年的11月開始啟動(dòng)下年的預(yù)算編制計(jì)劃，并在12月完成預(yù)算審批。其自身、各下屬公司的預(yù)算編制嚴(yán)格遵循“量入為出”、“誰受益誰承擔(dān)”以及“滿足三五規(guī)劃中簽訂的績效指標(biāo)目標(biāo)值”的原則，全面預(yù)算管理框架較為完善，但企業(yè)全面預(yù)算管理的效果還不夠理想，在進(jìn)一步分析后發(fā)現(xiàn)，物業(yè)企業(yè)在全面預(yù)算管理中存在以下問題：

（一）全面預(yù)算管理認(rèn)識(shí)不清晰

受當(dāng)前經(jīng)營環(huán)境以及管理會(huì)計(jì)快速發(fā)展的影響，企業(yè)雖然也加強(qiáng)了對(duì)全面預(yù)算管理的重視，但整體而言，物業(yè)經(jīng)營的特點(diǎn)使得管理者更為重視服務(wù)水平、業(yè)務(wù)拓展，對(duì)全面預(yù)算管理的重視不足，物業(yè)企業(yè)上下對(duì)全面預(yù)算管理并沒有完整的認(rèn)識(shí)，在全面預(yù)算管理過程中缺乏整體觀，再加上物業(yè)企業(yè)的營業(yè)點(diǎn)分布較散、基層人員專業(yè)能力不足、信息溝通有限，企業(yè)管理者也難以直接監(jiān)督和控制各部門人員的素質(zhì)提升，各項(xiàng)管理方針、計(jì)劃難落實(shí)，多數(shù)人員還不太了解全面預(yù)算管理的意義、作用以及要點(diǎn)，企業(yè)內(nèi)部也未設(shè)立明確的全面預(yù)算管理目標(biāo)和體系建設(shè)內(nèi)容，無法給各人員參與全面預(yù)算管理提供有效的指引，甚至部分部門人員片面地將全面預(yù)算管理等同于預(yù)算管理，屬于財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，自身并不關(guān)心全面預(yù)算管理工作的開展，不參與建設(shè)過程。

（二）預(yù)算數(shù)據(jù)不全面、預(yù)算編制不科學(xué)

一方面受傳統(tǒng)管理理念、模式等的制約，一方面也由于企業(yè)人員對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)知不夠徹底，物業(yè)企業(yè)現(xiàn)階段編制預(yù)算時(shí)的數(shù)據(jù)主要以財(cái)務(wù)部門提供的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為主，再加上企業(yè)在信息化建設(shè)上的投入較為有限，現(xiàn)有的業(yè)務(wù)系統(tǒng)、財(cái)務(wù)系統(tǒng)以及人事系統(tǒng)間互相獨(dú)立存在，部門間、子公司和母公司間的數(shù)據(jù)難以進(jìn)行自動(dòng)交互，不僅導(dǎo)致企業(yè)在數(shù)據(jù)傳遞上需要投入較大的人力和物力，同時(shí)也影響到數(shù)據(jù)傳遞的準(zhǔn)確性，企業(yè)在此基礎(chǔ)上編制的預(yù)算和實(shí)際所需存在偏差，無法高效的分配企業(yè)各項(xiàng)資源。而且雖然企業(yè)現(xiàn)行的預(yù)算編制方法較為混合預(yù)算，但下屬企業(yè)各部門、各分公司在上報(bào)預(yù)算時(shí)，為減少自身資金壓力，常?？浯箢A(yù)算，企業(yè)的預(yù)算編制方法實(shí)質(zhì)上還是以增量預(yù)算為主，和企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況相脫節(jié)。

（三）預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督機(jī)制不健全，制度未落實(shí)

從A物業(yè)集團(tuán)來看，雖然企業(yè)內(nèi)部在經(jīng)驗(yàn)豐富的財(cái)務(wù)人員的協(xié)助下，結(jié)合政策要求和其他公司經(jīng)驗(yàn)，制定了相應(yīng)的預(yù)算管理制度，但一方面，管理理念和模式的革新不徹底使得企業(yè)還存在“重建設(shè)輕管理”的陋習(xí)，企業(yè)對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況的重視不足，預(yù)算執(zhí)行力度較弱。另一方面，諸多業(yè)務(wù)層級(jí)、管理層級(jí)的存在，使得企業(yè)全面預(yù)算管理中的部分活動(dòng)并未被納入監(jiān)督范圍。由此導(dǎo)致管理者所掌握的預(yù)算執(zhí)行情況并不齊全，也無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中存在的問題并采取措施，導(dǎo)致部分管理制度、規(guī)章并未得到徹底落實(shí)，影響全面預(yù)算管理智能的發(fā)揮。

（四）評(píng)估制度不健全，制度有效性難保障

評(píng)估制度主要是在對(duì)管理制度的運(yùn)行情況進(jìn)行分析后，對(duì)其制度的有效性進(jìn)行評(píng)價(jià)。然而企業(yè)管理者對(duì)內(nèi)部建設(shè)的不夠重視使得其也常常忽略評(píng)估制度的建設(shè)，企業(yè)內(nèi)部沒有健全的評(píng)估機(jī)制，無法準(zhǔn)確且全面地分析企業(yè)全面預(yù)算管理制度的運(yùn)行情況。而且雖然企業(yè)擁有較為健全的全面預(yù)算管理體系，但也往往忽視預(yù)算評(píng)價(jià)的作用，全面預(yù)算管理難以做到閉環(huán)。

四、物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)全面預(yù)算管理的策略

針對(duì)上述存在的問題，結(jié)合問題深層次產(chǎn)生的原因，對(duì)物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理的優(yōu)化提出以下對(duì)策建議：

（一）構(gòu)建理想的內(nèi)部環(huán)境

企業(yè)想要準(zhǔn)確把握全面預(yù)算管理建設(shè)思路，則必須要對(duì)全面預(yù)算管理有一個(gè)準(zhǔn)確的認(rèn)知。首先，物業(yè)企業(yè)應(yīng)分層級(jí)制定培訓(xùn)計(jì)劃，要求各部門、各子公司嚴(yán)格按照制定的培訓(xùn)計(jì)劃，自行通過外部專業(yè)人士講座、交流等方式來提高其所管轄人員對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)，同時(shí)企業(yè)管理者應(yīng)按期對(duì)各層級(jí)培訓(xùn)開展情況、人員學(xué)習(xí)進(jìn)行考察和測評(píng)，并制定嚴(yán)格的達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)懲制度來確保學(xué)習(xí)效率。其次，由財(cái)務(wù)人員領(lǐng)頭，在結(jié)合自身發(fā)展的基礎(chǔ)上，通過對(duì)相關(guān)政策的分析，協(xié)助管理者制定適宜自身發(fā)展的全面預(yù)算管理決策，明確全面預(yù)算管理目標(biāo)以及建設(shè)要點(diǎn)，并將相關(guān)職責(zé)細(xì)化到各部門、各崗位，督促其履行職責(zé)，積極參與到全面預(yù)算管理體系建設(shè)中。

（二）拓展預(yù)算范圍，科學(xué)編制預(yù)算

從預(yù)算編制中存在的問題來看，物業(yè)企業(yè)應(yīng)從以下兩方面來提高預(yù)算編制效率。首先，加強(qiáng)全面預(yù)算系統(tǒng)建設(shè)，拓展數(shù)據(jù)范圍。多數(shù)企業(yè)的全面預(yù)算管理常被內(nèi)化于財(cái)務(wù)信息化建設(shè)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)明確全面預(yù)算管理系統(tǒng)建設(shè)的必要性，邀請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)，通過對(duì)企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)流程、各個(gè)系統(tǒng)的分析來對(duì)優(yōu)化全面預(yù)算管理系統(tǒng)程序、模塊以及流程等，將預(yù)算管理所需數(shù)據(jù)集中起來，為預(yù)算管理人員提供全面的預(yù)算編制數(shù)據(jù)。其次，合理選擇預(yù)算編制方法。企業(yè)常用的預(yù)算編制方法有滾動(dòng)預(yù)算、固定預(yù)算以及零基預(yù)算等，物業(yè)企業(yè)在具體應(yīng)用中應(yīng)根據(jù)不同的對(duì)象選擇適宜的編制方法，比如針對(duì)人員基本工資這類較為固定的支出項(xiàng)目，采用固定預(yù)算法的效率更高;而對(duì)于差旅費(fèi)、設(shè)備采購費(fèi)等受外部市場影響較大的支出項(xiàng)目，采用零基預(yù)算或和滾動(dòng)預(yù)算相結(jié)合的方法更為科學(xué)。

（三）加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督，嚴(yán)格執(zhí)行既定方針

結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和其他企業(yè)案例，物業(yè)企業(yè)在加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督管理時(shí)可以從以下幾方面出發(fā)：第一，將預(yù)算執(zhí)行情況納入績效考評(píng)體系。企業(yè)應(yīng)在編制出預(yù)算方案后，便需要同時(shí)制定執(zhí)行標(biāo)注以及相關(guān)管理制度，對(duì)于預(yù)算執(zhí)行效果差、不積極響應(yīng)預(yù)算方案的部門人員，應(yīng)給予相應(yīng)的懲罰，比如降低下年預(yù)算指標(biāo)，同時(shí)對(duì)積極響應(yīng)預(yù)算方案、不斷調(diào)整自身活動(dòng)以契合預(yù)算計(jì)劃的人員應(yīng)給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)，從而培養(yǎng)人員嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算的意識(shí)，以此來提高預(yù)算執(zhí)行的剛性約束力。第二，為各層級(jí)預(yù)算設(shè)定合理的預(yù)算調(diào)整權(quán)限，實(shí)施預(yù)算柔性控制。由于企業(yè)的經(jīng)營受內(nèi)外部多種因素的影響，不可控因素給企業(yè)帶來的變動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性，因而在保證預(yù)算執(zhí)行的剛性管理外，還需要考慮到預(yù)料外因素的影響，企業(yè)需要為各層級(jí)預(yù)算人員設(shè)定一定的預(yù)算調(diào)控權(quán)限，具體以各層級(jí)權(quán)責(zé)利范圍為依據(jù)，按照人員工作范圍科學(xué)確定相關(guān)權(quán)限，以確保其可以及時(shí)對(duì)預(yù)算計(jì)劃進(jìn)行小幅度調(diào)整，以便于企業(yè)預(yù)算計(jì)劃在新的環(huán)境中也能順利進(jìn)行。