“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響

摘 要：對(duì)于我國(guó)稅制改革而言，“營(yíng)改增”是一項(xiàng)重大改革轉(zhuǎn)點(diǎn)，取消一直以來(lái)都在征收的營(yíng)業(yè)稅。這一項(xiàng)改革將增值稅的抵扣鏈條打通，減少各個(gè)行業(yè)的稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支撐企業(yè)，在長(zhǎng)期發(fā)展中形成規(guī)模達(dá)、業(yè)務(wù)多、稅收多的特點(diǎn)。從制度角度分析，在“營(yíng)改增”制度投入應(yīng)用過(guò)程中將房地產(chǎn)企業(yè)作為最后一批企業(yè)，不僅能夠有效降低下游企業(yè)的成本，還能減少企業(yè)資產(chǎn)的庫(kù)存，并對(duì)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革起到良好的促進(jìn)作用。但是從企業(yè)稅負(fù)角度分析，“營(yíng)改增”的落實(shí)會(huì)對(duì)上下游企業(yè)的發(fā)展造成影響，甚至還會(huì)影響房?jī)r(jià)的漲跌。對(duì)此，本文主要闡述“營(yíng)改增”的概念，分析“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響，并從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展角度提出建議。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增;房地產(chǎn)企業(yè);稅負(fù)影響

引言

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要企業(yè)，在“營(yíng)改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)具有較強(qiáng)的復(fù)雜性，而且稅負(fù)變動(dòng)大，在“營(yíng)改增”中格外受關(guān)注。盡管對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的理性發(fā)展有良好的推動(dòng)作用，還能避免出現(xiàn)重復(fù)征稅的問(wèn)題，降低各個(gè)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，但是企業(yè)可能會(huì)由于供應(yīng)商選擇不合理、增值稅專(zhuān)用發(fā)票難獲取等問(wèn)題出現(xiàn)費(fèi)用不能抵扣的情況，進(jìn)而提升企業(yè)的稅負(fù)。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提高對(duì)“營(yíng)改增”的重視程度，意識(shí)到其對(duì)自身發(fā)展產(chǎn)生的稅負(fù)影響，并積極做出改善。

一、“營(yíng)改增”的概念

“營(yíng)改增”是我國(guó)一些行業(yè)將以往征收營(yíng)業(yè)稅改變?yōu)檎魇赵鲋刀悓?shí)施的稅制改革的簡(jiǎn)稱(chēng)，也就是國(guó)家之前對(duì)一些行業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅，在“營(yíng)改增”實(shí)施之后開(kāi)始對(duì)這些行業(yè)征收增值稅。營(yíng)業(yè)稅和增值稅都是我國(guó)兩個(gè)主要的稅收種類(lèi)，在“營(yíng)改增”之前，營(yíng)業(yè)稅主要是政府對(duì)納稅人征收營(yíng)業(yè)額，包含的范圍為納稅人在銷(xiāo)售商品、提供勞動(dòng)力、買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)。因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅不能對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行抵扣，會(huì)全額征收營(yíng)業(yè)稅。和營(yíng)業(yè)稅相對(duì)比，增值稅是一種對(duì)增值額度進(jìn)行征收的一種稅種，包含的范圍為貨物銷(xiāo)售、貨物進(jìn)口以及一些勞動(dòng)力等等，但是增值稅能夠抵扣成本以及費(fèi)用，在稅制改革進(jìn)一步深化發(fā)展下，國(guó)家對(duì)增值稅率進(jìn)行調(diào)整，將原本的17%、11%、6%調(diào)整為13%、9%、6%。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響

（一）流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)影響

對(duì)于流轉(zhuǎn)稅來(lái)說(shuō)，主要包含增值稅、消費(fèi)稅以及營(yíng)業(yè)稅三種，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)其不含消費(fèi)稅繳納。因此，通過(guò)計(jì)算能夠?qū)ⅰ盃I(yíng)改增”前后企業(yè)流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)變化情況情況出來(lái)。

由于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中涉及到的上游企業(yè)較多，在進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣方面包含的抵扣稅率也較多，在計(jì)算過(guò)程中用C1、C2、C3分別表示6%、9%、13%，在這三種情況下能夠?qū)M(jìn)項(xiàng)成本進(jìn)行抵扣，并用R1、R2、R3分別代表相對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣稅率，則：

那么“營(yíng)改增”前后房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅變化額為：

通過(guò)上述計(jì)算可以分析得出，“營(yíng)改增”之后對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的流傳稅負(fù)影響具有不穩(wěn)定性。加入當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)允許抵扣的成本和允許扣除的土地價(jià)款在一定比例時(shí)，流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)會(huì)降低，但是增值稅實(shí)施進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的過(guò)程中還會(huì)包含增值稅專(zhuān)用發(fā)票的獲取問(wèn)題。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行充足的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，提升對(duì)發(fā)票管理的重視程度。

（二）土地增值稅稅負(fù)影響

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地增值稅時(shí)主要的納稅稅種，根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定，土地增值稅用以下公式進(jìn)行計(jì)算：

土地增值稅=（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額）×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除數(shù)。

類(lèi)似于企業(yè)所得稅，實(shí)施“營(yíng)改增”之后，對(duì)土地增值稅的稅基進(jìn)行改變，影響稅額。不僅將制度應(yīng)用之前房地產(chǎn)收入作為營(yíng)業(yè)稅的收入，在制度應(yīng)用制度不將其作為增值稅的收入，可能會(huì)減少稅基。而且在土地增值稅的扣除項(xiàng)目中涉及到稅金，在制度應(yīng)用之前可以扣除營(yíng)業(yè)稅，在制度應(yīng)用之后不能扣除增值稅，可能會(huì)增加稅基。另外，在制度中也明確對(duì)規(guī)定了土地增值稅的清算，可能會(huì)涉及到制度應(yīng)用前后的項(xiàng)目。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提升重視程度，在清算時(shí)區(qū)分對(duì)待。

（三）企業(yè)所得稅稅負(fù)影響

在房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)中，所得稅的占比在所有稅種中排第二名，不管是房屋出租還是出售，只要有收入，企業(yè)就需要繳納所得稅，根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定，企業(yè)所得稅用以下公式進(jìn)行計(jì)算：

應(yīng)繳納稅額=25%應(yīng)納稅所得額-根據(jù)規(guī)定抵免的稅額

應(yīng)納稅所得額=總收入-抵免收入-不征稅收入-各項(xiàng)扣除費(fèi)用-允許彌補(bǔ)的以往項(xiàng)目虧損。

結(jié)合上述計(jì)算公式可以發(fā)現(xiàn)，在實(shí)施“營(yíng)改增”之后，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅基產(chǎn)生兩方面影響。第一，對(duì)企業(yè)所得稅計(jì)算的收入和成本進(jìn)行改變，由于兩個(gè)稅種存在不同的特征，在制度應(yīng)用之前，公式中包含的收入和成本都屬于營(yíng)業(yè)稅，在制度應(yīng)用之后，收入和成本都不包含增值稅，但是在稅率一致的情況下，會(huì)無(wú)法確定企業(yè)所得稅稅基是否變大或縮小。第二，對(duì)企業(yè)所得稅進(jìn)行計(jì)算的過(guò)程中會(huì)扣除稅金，在制度應(yīng)用之前，營(yíng)業(yè)稅屬于可扣除的稅金，能夠降低企業(yè)的稅基，但是在制度應(yīng)用之后，會(huì)無(wú)法扣除增值稅稅金。

三、從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展角度提出的建議

（一）加強(qiáng)對(duì)企業(yè)員工的培訓(xùn)力度，提升財(cái)務(wù)應(yīng)對(duì)能力

“營(yíng)改增”制度的落實(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的稅負(fù)影響，為了實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定性發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極學(xué)習(xí)“營(yíng)改增”制度，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)員工的培訓(xùn)力度，提升財(cái)務(wù)應(yīng)用能力。具體可以促使企業(yè)管理層人員都了解“營(yíng)改增”制度的內(nèi)容，在掌握制度的基礎(chǔ)上對(duì)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃進(jìn)行優(yōu)化和更新，樹(shù)立全局意識(shí)，保證戰(zhàn)略技術(shù)滿足當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。同時(shí)還需要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，由于財(cái)務(wù)人員主要開(kāi)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和稅負(fù)等工作，提升財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平和工作能力，將工作績(jī)效和制度學(xué)習(xí)考核結(jié)果相掛鉤，提升財(cái)務(wù)人員的工作積極性，進(jìn)而在工作中利用營(yíng)改增制度內(nèi)容進(jìn)行優(yōu)化，避免稅負(fù)影響和各種風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)增值稅專(zhuān)用發(fā)票管理，減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，增值稅專(zhuān)用發(fā)票會(huì)對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣造成影響，其作為一項(xiàng)原始憑證，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作的開(kāi)展具有重要價(jià)值。對(duì)于企業(yè)而言，應(yīng)該盡可能的獲取增值稅專(zhuān)用發(fā)票，這樣才能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，減少稅負(fù)，并達(dá)到政府實(shí)施“營(yíng)改增”的目的。對(duì)此，企業(yè)需要加強(qiáng)增值稅專(zhuān)用發(fā)票管理，減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。具體需要企業(yè)保證增值稅專(zhuān)用發(fā)票的合法性，堅(jiān)決打擊偽造、虛開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的行為，嚴(yán)格遵守國(guó)家的規(guī)律法規(guī)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目具有周期長(zhǎng)、工程量大的問(wèn)題，為了保證工程建設(shè)質(zhì)量，需要對(duì)供應(yīng)商的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格的審核，這樣才能有效避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

總結(jié)

總之，“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)有利也有弊，企業(yè)需要明確制度落實(shí)對(duì)自身產(chǎn)生的稅負(fù)影響，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)員工的培訓(xùn)力度，提升財(cái)務(wù)應(yīng)對(duì)能力，加強(qiáng)增值稅專(zhuān)用發(fā)票管理，減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，從而更好的實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定性發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：姓名：藍(lán)秀婷? 年月： 19801019 性別： 女? 民族：畬族

籍貫：廣東省河源市? 學(xué)歷：? 本科 在職單位： 河源市職業(yè)技術(shù)學(xué)校? 職稱(chēng)： 高級(jí)會(huì)計(jì)講師? ?研究會(huì)計(jì)實(shí)踐教學(xué)

（廣東省河源市源城區(qū)旺源路碧海名居? 517000）