談房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題及應(yīng)對(duì)措施

朱偉

摘要：資金在企業(yè)發(fā)展中起著重要作用，而很多企業(yè)在實(shí)務(wù)中還沒有意識(shí)到資金管理的重要性。房地產(chǎn)行業(yè)有著資金密集的特點(diǎn)，所以對(duì)資金的管理水平?jīng)Q定著企業(yè)能否健康發(fā)展。特別是在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流是否正常直接影響企業(yè)的生產(chǎn)和發(fā)展。因此，加強(qiáng)資金管理迫在眉睫。本文闡述了資金管理的重要性，以及在實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題，并針對(duì)問題提出了相應(yīng)建議，希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展提供幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資金管理;問題;建議

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)具有開發(fā)周期長(zhǎng)，資金投入大，投資風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，所以它對(duì)資金管理的要求很高。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，市場(chǎng)的需求變化，以及國家政策引導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)高回報(bào)高收益的時(shí)代已經(jīng)過去，只有較高的管理水平，才能保證企業(yè)高效，健康發(fā)展。而其中資金管理尤為重要，因?yàn)橘Y金是企業(yè)的血液，它決定著企業(yè)的生死存亡。如何合理高效的管理資金，規(guī)避資金鏈斷裂帶來的風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)長(zhǎng)期高效運(yùn)作，是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)急需探討解決的問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

（一）資金管理的含義

資金管理包括，讓資金保持合理的資金結(jié)構(gòu)、促使資金提高流動(dòng)性、降低資金使用成本、提高資金回報(bào)率等。資金管理的原則主要是劃清固定資金、流動(dòng)資金、專項(xiàng)資金的使用界限，一般不能相互流用;實(shí)行預(yù)算管理，對(duì)各項(xiàng)資金的使用，要按照企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策有效地利用資金;建立使用資金的責(zé)任制，促使企業(yè)內(nèi)部合理、節(jié)約地使用資金。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的意義

1.有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

加強(qiáng)企業(yè)資金管理，提高財(cái)務(wù)資金管理水平，能夠有效地幫助企業(yè)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)現(xiàn)金流赤字。有效的資金管理，保障企業(yè)資金良性循環(huán)，提高企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

2.提高企業(yè)資金使用效率

良好的資金管理，能夠提高企業(yè)資金的使用效率，通過資金管理制度，促進(jìn)企業(yè)人員及時(shí)收回應(yīng)收款項(xiàng)，合理延遲資金支出，避免資金閑置給企業(yè)帶來的資金成本浪費(fèi)，或者資金短缺給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

3.確保企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大，要持續(xù)運(yùn)營(yíng)發(fā)展，離不開資金支持，企業(yè)需要規(guī)范的資金管理，以保證企業(yè)可持續(xù)發(fā)展;合理管理資金，可以使企業(yè)更早的發(fā)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)中的資金問題并及時(shí)應(yīng)對(duì)，避免措手不及，對(duì)企業(yè)帶來損失。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題

（一）預(yù)算管理不到位

資金預(yù)算是對(duì)企業(yè)本身未來一段時(shí)間內(nèi)（一般為一年、一個(gè)月）資金支出的合理安排和預(yù)測(cè)。現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然有資金預(yù)算管理，但執(zhí)行時(shí)卻流于形式。一方面預(yù)算數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，沒有對(duì)未來一段時(shí)間的資金收支做出科學(xué)的預(yù)測(cè)，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)者盲目決策，資金支出不符合實(shí)際需要，錢沒有花在刀刃上;另一方面，預(yù)算執(zhí)行不嚴(yán)格，出現(xiàn)很多無預(yù)算支出或者超預(yù)算支出現(xiàn)象，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行率低，資金使用混亂，不能科學(xué)分析和預(yù)測(cè)未來可能出現(xiàn)的資金問題。

（二）融資渠道單一

房地產(chǎn)企業(yè)前期需要支付土地交易相關(guān)款項(xiàng)、前期規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用以及開發(fā)建設(shè)中的各種建設(shè)工程款等，而且開發(fā)周期長(zhǎng)，短期不能實(shí)現(xiàn)資金回收，所以房地產(chǎn)的前期的資金需求非常大。但是實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道很少，主要還是靠銀行借款，銀行借款的優(yōu)點(diǎn)是利息率低，資金成本少，但是也存在著審核嚴(yán)格，借款金額受限，貸款流程長(zhǎng)，貸后審查復(fù)雜等缺點(diǎn)，而且隨著國家政策的調(diào)整，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的銀行借款政策正在收緊，企業(yè)融資越來越難，資金成本越來越高。所以企業(yè)僅僅依賴銀行借款形式進(jìn)行融資，資金風(fēng)險(xiǎn)很高，一旦周轉(zhuǎn)不開，不能及時(shí)補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金，就可能面臨著資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）資金管理意識(shí)淡薄且管理制度不規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，對(duì)未來的預(yù)測(cè)具有不確定性，資金流動(dòng)性差，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高，企業(yè)更應(yīng)該增強(qiáng)資金管理意識(shí)，制定規(guī)范的資金管理制度。但是很多房地產(chǎn)企業(yè)還停留在以前的管理狀態(tài)，認(rèn)為房地產(chǎn)還是暴利行業(yè)，拿地就能賺錢，缺乏資金管理意識(shí)。企業(yè)雖然制定了資金管理制度，但因資金管理意識(shí)淡薄，執(zhí)行力不到位，存在資金運(yùn)營(yíng)情況與企業(yè)資金管理制度不匹配，資金管理制度缺乏約束性。一旦受到政策變動(dòng)等不利因素影響，就會(huì)給企業(yè)帶來資金風(fēng)險(xiǎn)，往往會(huì)造成企業(yè)運(yùn)營(yíng)緊張，甚至可能會(huì)面臨倒閉破產(chǎn)。

（四）缺少對(duì)資金管理成效的激勵(lì)機(jī)制

房地產(chǎn)行業(yè)資金流量大，流動(dòng)性差，導(dǎo)致企業(yè)資金沉淀在應(yīng)收賬款中而被無視。企業(yè)缺乏對(duì)應(yīng)收賬款的考核機(jī)制，比如對(duì)銷售板塊的在途資金管理，因企業(yè)銷售部門與財(cái)務(wù)部門溝通不暢，在途資金收回滯后;企業(yè)在項(xiàng)目中應(yīng)收回的保證金，押金等款項(xiàng)，因找不到對(duì)應(yīng)責(zé)任人而一直掛賬等。這些現(xiàn)象主要原因是企業(yè)缺少資金使用的監(jiān)督激勵(lì)機(jī)制，相應(yīng)的獎(jiǎng)懲機(jī)制不完善，對(duì)資金使用事前干預(yù)少，事后又不進(jìn)行監(jiān)督導(dǎo)致的。

四、完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對(duì)策建議

（一）完善資金預(yù)算管理制度

為增強(qiáng)企業(yè)抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能力，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)應(yīng)該制定完善的資金預(yù)算管理制度，建立全面預(yù)算管理模式。建立資金預(yù)算管理制度，應(yīng)包括預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行，預(yù)算監(jiān)督，預(yù)算考核四項(xiàng)內(nèi)容，確保企業(yè)預(yù)算管理科學(xué)規(guī)范。企業(yè)應(yīng)提高對(duì)預(yù)算管理制度的重視，確保全員參與預(yù)算，使預(yù)算編制準(zhǔn)確，預(yù)算執(zhí)行嚴(yán)肅，預(yù)算監(jiān)督嚴(yán)格，預(yù)算考核與績(jī)效掛鉤，使資金預(yù)算能夠科學(xué)分析、預(yù)測(cè)企業(yè)資金流入及流出情況，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理水平，為企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展保駕護(hù)航。

依據(jù)完善的資金管理制度，建立全面的預(yù)算管理模式。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)于項(xiàng)目開始前就建立全面預(yù)算管理模式，根據(jù)項(xiàng)目地域條件、國家政策影響、大的市場(chǎng)環(huán)境等因素，對(duì)未來項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào)周期、利潤(rùn)水平、資金風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行預(yù)測(cè)。企業(yè)可以從融資預(yù)算、運(yùn)營(yíng)預(yù)算、銷售預(yù)算等模塊入手，全面預(yù)測(cè)整個(gè)項(xiàng)目未來經(jīng)營(yíng)情況。

（二）拓寬融資渠道促進(jìn)融資多元化

目前，在國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款政策約束的大環(huán)境下，很多地方政府甚至設(shè)立專門針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金監(jiān)管中心，要求所有的銷售回款都必須由監(jiān)管中心監(jiān)管，企業(yè)只有根據(jù)工程合同、施工進(jìn)度等，申請(qǐng)使用資金，導(dǎo)致企業(yè)大量資金沉淀在監(jiān)管賬戶，無法靈活使用。房地產(chǎn)企業(yè)如果僅靠銀行借款一種融資渠道來補(bǔ)充資金缺口，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金壓力非常大，為緩解企業(yè)的融資約束，企業(yè)可以從內(nèi)部資本和外部資本考慮多渠道融資。絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)是有集團(tuán)背景的，集團(tuán)下設(shè)不同的子公司分管不同的項(xiàng)目，子公司單獨(dú)核算，但是可以在集團(tuán)內(nèi)部設(shè)置結(jié)算中心，由結(jié)算中心實(shí)施資金集中管理，統(tǒng)一協(xié)調(diào)配置集團(tuán)內(nèi)部資金，這樣可以避免出現(xiàn)子公司之間有的資金冗余而浪費(fèi)資源，有的資金短缺而增加資金成本的現(xiàn)象，充分提高資金使用效率，縮短資金的周轉(zhuǎn)周期，整體降低資金成本。同時(shí)，可以以集團(tuán)名義進(jìn)行統(tǒng)借統(tǒng)還，這樣更容易獲得資金，降低資金成本率。此外，企業(yè)可以通過擔(dān)保方式，配合施工方以應(yīng)收款形式抵押貸款，這樣不僅可以緩解工程施工方的資金壓力，還可以有效節(jié)約房地產(chǎn)企業(yè)資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過信托融資、基金融資、融資租賃等模式，拓寬融資渠道，滿足房地產(chǎn)企業(yè)本身的資金需求，確保企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中資金流動(dòng)穩(wěn)定，建設(shè)工期不受影響。

（三）提高資金管理意識(shí)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在項(xiàng)目開始前就進(jìn)行可行性研究。房地產(chǎn)企業(yè)前期投資金額大，投資周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大，進(jìn)行可行性研究非常有必要。企業(yè)在投資地塊前，應(yīng)詳盡調(diào)研地塊的性質(zhì)，周邊配套規(guī)劃，交通條件，人口居住密度，教育醫(yī)療配套，文體娛樂配套，大市政配套等，確保項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，避免企業(yè)盲目投資，給企業(yè)帶來資金風(fēng)險(xiǎn)。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流入主要是銷售回款，所以企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，要注重銷售回款的及時(shí)收回。營(yíng)銷部門與財(cái)務(wù)部門要及時(shí)溝通、協(xié)調(diào)，對(duì)人員變動(dòng)后的銜接、銷售政策出臺(tái)后的調(diào)整方案等要及時(shí)跟進(jìn)并監(jiān)督。對(duì)到期應(yīng)收未到賬的按揭款項(xiàng)，要及時(shí)與客戶、銀行溝通，對(duì)不符合條件的或者拒絕提供資料的，可以發(fā)送律師函或者要求退房。對(duì)已支付的應(yīng)收未收回的押金、保證金等，每月財(cái)務(wù)部應(yīng)統(tǒng)計(jì)到期日及回收責(zé)任人，通過會(huì)議形式解決，并根據(jù)會(huì)議紀(jì)要要求相關(guān)部門出具追回計(jì)劃。

最后，資金支出應(yīng)該劃分剛性支出與彈性支出，剛性支出一般包括稅費(fèi)、工資保險(xiǎn)等。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)該對(duì)企業(yè)的大額支付進(jìn)行把控，并向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)提示風(fēng)險(xiǎn)，以保證企業(yè)資金安全有效。

（四）加強(qiáng)資金監(jiān)督健全激勵(lì)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)資金使用監(jiān)督，應(yīng)做到事前預(yù)防控制、期間監(jiān)督控制、事后追蹤控制。事前預(yù)防控制，可以約束企業(yè)資金流向，保證每一分錢都花在刀刃上。企業(yè)可以通過資金預(yù)算管理的形式來實(shí)現(xiàn)事前預(yù)防控制。引進(jìn)預(yù)算管理軟件，設(shè)立預(yù)算預(yù)警，對(duì)資金預(yù)算的編制，做到科學(xué)錄入，嚴(yán)格審批，提高資金計(jì)劃的準(zhǔn)確性，實(shí)現(xiàn)對(duì)資金的前期預(yù)防控制;期間監(jiān)督控制，就是要落實(shí)預(yù)算執(zhí)行。對(duì)在預(yù)算執(zhí)行中，企業(yè)要做到，有預(yù)算才能支出，對(duì)無預(yù)算超預(yù)算的必須通過嚴(yán)格流程審批，要把對(duì)資金使用的事中監(jiān)督控制，伸展到企業(yè)運(yùn)營(yíng)收支的各個(gè)方面，進(jìn)而在整體上將項(xiàng)目資金管理落到實(shí)處。對(duì)資金的事后追蹤控制要與績(jī)效掛鉤，比如，房地產(chǎn)企業(yè)存在很多前期支付需要收回的保證金押金等，對(duì)于應(yīng)收未收的，企業(yè)應(yīng)該落實(shí)責(zé)任，明確追回責(zé)任人，并與績(jī)效掛鉤。對(duì)于長(zhǎng)期掛賬的，若追回可以給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)。

五、結(jié)語

資金是企業(yè)的血液，企業(yè)要保持健康就必須保證血液流動(dòng)充足順暢，所以資金對(duì)于任何一個(gè)企業(yè)都是至關(guān)重要的，房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，更應(yīng)該加強(qiáng)資金管理。針對(duì)企業(yè)在資金管理中存在的管理意識(shí)不強(qiáng)，管理制度不規(guī)范，融資渠道單一，監(jiān)督機(jī)制缺乏等問題，企業(yè)應(yīng)該健全預(yù)算管理制度，提高資金管理意識(shí)，規(guī)范資金管理制度，開拓融資渠道多元化，以提高企業(yè)資金管理水平，使企業(yè)資金更加安全，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力更強(qiáng)，保證企業(yè)在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，始終保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)久穩(wěn)定的健康發(fā)展。

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