房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理分析

葉丹

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)形勢的變動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到抑制，以往憑借房價(jià)的攀升可以獲得巨額利潤的時(shí)代已然不在。目前，限購、房產(chǎn)稅等政策的頒布降低了人們對(duì)房產(chǎn)的購買欲望和投資欲望，房產(chǎn)銷售速度下降，因此導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠時(shí)期延長，利潤空間也有所下降，使市場變動(dòng)給房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營帶來的威脅性不斷加強(qiáng)，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營?；诖?，本文從分析房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)成因出發(fā)，以風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理為基礎(chǔ)研究優(yōu)化策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);預(yù)警管理

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營中存在的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）資金周轉(zhuǎn)帶來的風(fēng)險(xiǎn)

房價(jià)一直以來處于不斷攀升的趨勢，而且隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，在實(shí)際居住角度上，我國目前的房產(chǎn)處于供大于求的狀態(tài)，空房數(shù)據(jù)不斷增加。房地產(chǎn)企業(yè)的盈利受投資者投資偏好的影響較大，使房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中具有高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值增值主要依據(jù)于房產(chǎn)，需要房地產(chǎn)企業(yè)在前期投入大量的資金。房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠和增值也是一個(gè)較為長期的過程，房企一般通過負(fù)債融資滿足資金需求。當(dāng)經(jīng)濟(jì)形勢較為良好、上行趨勢較明顯時(shí)，市場推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，投資者偏好投資房地產(chǎn)，將縮短房企資金回籠過程，而且企業(yè)利潤大幅增加，償還債務(wù)的能力較強(qiáng)。但在目前我國經(jīng)濟(jì)處于下滑趨勢，隨著限購、房產(chǎn)稅等政策的發(fā)布，房地產(chǎn)企業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)降低了投資者投資房地產(chǎn)的偏好，房企資金回籠時(shí)間較長，企業(yè)償債能力較弱，一旦出現(xiàn)應(yīng)收賬款回收不及時(shí)，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)容易出現(xiàn)中斷問題，引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）資本結(jié)構(gòu)帶來的風(fēng)險(xiǎn)

不同來源的資金共同組成企業(yè)的資本，而各類資金所占比例也顯示了企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)情況，資本是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)準(zhǔn)備，所以資本結(jié)構(gòu)的變化也會(huì)影響企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的變動(dòng)。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，由于前期的大額資金投入使大部分房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴負(fù)債融資，其資本結(jié)構(gòu)中負(fù)債占比較高，甚至部分企業(yè)超過了60%。這種不合理的資本結(jié)構(gòu)使企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)存在不穩(wěn)定性，當(dāng)外界市場環(huán)境發(fā)生較大或者突發(fā)變動(dòng)時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加，企業(yè)經(jīng)營容易遭受到損失。比如，當(dāng)國家加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行貸款的管理后，商業(yè)銀行將減少在房地產(chǎn)行業(yè)的放貸，同時(shí)也加強(qiáng)對(duì)已放貸資金的回收管理。貸款到期后的還本付息必然帶走房地產(chǎn)企業(yè)大量的利潤，企業(yè)經(jīng)營缺乏資金，各項(xiàng)業(yè)務(wù)難以得到及時(shí)開展，價(jià)值增值緩慢，甚至難以覆蓋成本支出，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)[1]。

二、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

通過對(duì)上述兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步分析，總結(jié)出以下引起房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素：

（一）外部原因

影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部因素主要是政策導(dǎo)向。政策是國家用于調(diào)控經(jīng)濟(jì)的重要手段，而且政策的走向也影響著中央銀行對(duì)各商業(yè)銀行的管控力度。比如，目前我國針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策中，限購和房產(chǎn)稅政策都是抑制房地產(chǎn)企業(yè)過快發(fā)展的策略。在這些政策下，居民預(yù)測未來房價(jià)會(huì)出現(xiàn)下降，所以投資房產(chǎn)的欲望下降，使房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠周期延長，同時(shí)房產(chǎn)銷售量下滑，使房地產(chǎn)企業(yè)也難以達(dá)到預(yù)期利潤，企業(yè)預(yù)期的現(xiàn)金流也相應(yīng)減少。另外，為了抑制房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度以及確保銀行運(yùn)營的安全性，國家也加強(qiáng)了對(duì)商業(yè)貸款的管控，房地產(chǎn)企業(yè)難以獲得商業(yè)銀行貸款，資金來源減少，進(jìn)一步降低了企業(yè)的現(xiàn)金流，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。一旦出現(xiàn)突發(fā)事件，比如長期債務(wù)到期，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨破產(chǎn)危機(jī)。

（二）內(nèi)部原因

影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部原因可以分為以下幾方面：

1.企業(yè)人員的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)思想認(rèn)識(shí)程度

在目前微利求生的時(shí)代下，房地產(chǎn)企業(yè)雖然也在尋找“出路”，但受以往經(jīng)營思想以及經(jīng)營模式的制約，大部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的重心依然是在業(yè)務(wù)開展上，相對(duì)忽視了內(nèi)部建設(shè)，企業(yè)現(xiàn)代化管理的認(rèn)知不到位，并未將轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新思想落實(shí)到具體。一方面使其在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)防范制度的建設(shè)上直接參照常規(guī)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，未曾結(jié)合自身經(jīng)營的現(xiàn)狀，企業(yè)所建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制難以滿足需求。另一方面也使企業(yè)內(nèi)部并未建立合理的管理制度約束普通員工的行為，一定程度上制約了普通員工風(fēng)險(xiǎn)防控思想的提升和改變。

2.風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。

財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)也是諸多風(fēng)險(xiǎn)中的一種，但是風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生和爆發(fā)具有一定的不確定性，受多種因素的影響。而風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別機(jī)制可以幫助企業(yè)提前發(fā)現(xiàn)經(jīng)營過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，再借助相關(guān)預(yù)警信號(hào)將風(fēng)險(xiǎn)的威脅程度反饋給管理層。所以，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制直接影響民營企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的及時(shí)性和有效性[2]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理機(jī)制的建設(shè)

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制并不只包含風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，其主要流程分為風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警以及風(fēng)險(xiǎn)控制四個(gè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)在加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理的建設(shè)時(shí)可以從以下幾方面入手：

（一）科學(xué)設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

第一點(diǎn)，在管控企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，企業(yè)要全方位監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的各項(xiàng)活動(dòng)，從而全面識(shí)別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要完善信息收集、傳導(dǎo)系統(tǒng)，提高財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的完整性和有效性，為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制工作的開展打造一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，從而全面、深入的對(duì)企業(yè)的經(jīng)營情況進(jìn)行監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，并制定合理的應(yīng)對(duì)措施。

第二點(diǎn)，合理的對(duì)所識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估和分析，衡量風(fēng)險(xiǎn)的威脅性，并分析影響因素。因而，房地產(chǎn)企業(yè)需要構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分析系統(tǒng)。從目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢來看，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場環(huán)境將趨于復(fù)雜性，企業(yè)經(jīng)營中潛在的風(fēng)險(xiǎn)也不斷增加。同時(shí)，不同時(shí)期、不同類別、不同環(huán)境下的風(fēng)險(xiǎn)威脅性不同，為了保障企業(yè)可以抓住直接影響經(jīng)營的關(guān)鍵因素，企業(yè)需要排除風(fēng)險(xiǎn)的威脅等級(jí)，借助專門的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分析機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)存在風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和分析，進(jìn)一步提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的有效性[3]。

第三點(diǎn)，構(gòu)建預(yù)警信號(hào)報(bào)警以及處理系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)需要設(shè)置合理的預(yù)警信號(hào)和預(yù)警線，并連接到風(fēng)險(xiǎn)處理數(shù)據(jù)庫。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)威脅度達(dá)到警戒標(biāo)準(zhǔn)線時(shí)及時(shí)將其反饋給管理人員，并通過數(shù)據(jù)庫分析為管理人員提供風(fēng)險(xiǎn)解決策略，使管理人員可以快速解決問題，提早規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。

（二）加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制

在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理建設(shè)過程中，為了加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理效率，房地產(chǎn)企業(yè)還需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，對(duì)企業(yè)管理、運(yùn)營等各環(huán)節(jié)實(shí)施監(jiān)管，以相應(yīng)的規(guī)章制度為依據(jù)，規(guī)范員工在各活動(dòng)環(huán)節(jié)中的行為，減少人工誤差。一般房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)中會(huì)設(shè)立審計(jì)部門擔(dān)任監(jiān)管職責(zé)，所以在加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制時(shí)，房企主要從全面認(rèn)知財(cái)務(wù)內(nèi)部控制、提高內(nèi)部審計(jì)權(quán)威性兩方面進(jìn)行完善，杜絕管理人員、領(lǐng)導(dǎo)的權(quán)利高于審計(jì)監(jiān)管的現(xiàn)象出現(xiàn)，從而保障監(jiān)管工作高效的在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部開展。

（二）打造專業(yè)團(tuán)隊(duì)

一般而言，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作由其他財(cái)務(wù)人員兼任，一方面財(cái)務(wù)人員自身也處于轉(zhuǎn)型期，崗位職責(zé)和學(xué)習(xí)任務(wù)較為繁重。另一方面，所謂術(shù)業(yè)有專攻，其他財(cái)務(wù)人員在學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)知識(shí)時(shí)一般不會(huì)過于深入的研究其他崗位職責(zé)。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)可以成立專門的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警小組，主要負(fù)責(zé)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理職責(zé)，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析和預(yù)警水平，并促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的效果。除此之外，為了確保風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理人員的能力水平，房地產(chǎn)企業(yè)還要設(shè)置績效考核制度和獎(jiǎng)懲制度，以員工的實(shí)際績效為依據(jù)開展人力管理。

四、結(jié)束語

為了保障國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性，國家采用宏觀手段矯正房地產(chǎn)企業(yè)的“畸形”發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，在追求利潤的目標(biāo)下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)忽視內(nèi)部建設(shè)，市場環(huán)境給房企帶來了諸多財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在本文的分析中提出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理措施，企業(yè)可以通過科學(xué)設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控。

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