房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理要點(diǎn)解析

劉海燕

摘要：在我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力和國際影響力日益提高的背景下，為各個領(lǐng)域提供了發(fā)展機(jī)遇，其中的典型代表是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，使其內(nèi)部管理模式發(fā)生了顛覆性改變，推動了企業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要組成部分，財務(wù)管理工作水平的高低和有效性，決定著企業(yè)未來的發(fā)展方向以及在市場大環(huán)境中的地位[1]。要想提高財務(wù)管理的有效性，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和行業(yè)競爭力，除了要改變傳統(tǒng)管理方式，結(jié)合時代發(fā)展新趨勢進(jìn)行優(yōu)化和創(chuàng)新外，還要明確財務(wù)管理的要點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行詳細(xì)的分析和研究。為此，本文對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理要點(diǎn)進(jìn)行探析，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)財務(wù)管理；要點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)相比，有著開發(fā)鏈條長、資金需求量大以及財務(wù)成本復(fù)雜等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)的存在，對財務(wù)管理提出了更高的要求。不僅需要財務(wù)管理人員有著較高的工作能力和職業(yè)素養(yǎng)，還需要他們熟知財務(wù)管理中的要點(diǎn)，并運(yùn)用有效手段進(jìn)行管理和控制，在避免財務(wù)風(fēng)險發(fā)生，降低工程成本的同時，還能夠提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)其持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

一、資金管理要點(diǎn)

（一）融資管理

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資管理主要有前期融資和項(xiàng)目開發(fā)貸款兩項(xiàng)內(nèi)容[2]。企業(yè)在進(jìn)行前期融資時需要注意的內(nèi)容有土地出讓合同的簽訂和項(xiàng)目公司的成立，只有這樣才能夠推動前期融資的順利進(jìn)展。近些年，隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)融資政策的改革和創(chuàng)新，并加大了企業(yè)融資的控制力度，使得前期融資已經(jīng)不適合新時期下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展方式。在前期融資逐漸衰敗和隕落的情況下，項(xiàng)目開發(fā)貸款在此過程中應(yīng)運(yùn)而生，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了新的融資方式。企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)貸款時，需要關(guān)注三證審批和四證放款兩方面的內(nèi)容，并在審批結(jié)束后獲取《項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證》與《項(xiàng)目建設(shè)工程施工許可證》，不僅是企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)貸款的重要保障，同時也是企業(yè)獲取新項(xiàng)目的先決條件。另外，在開發(fā)貸款時還要根據(jù)實(shí)際情況，對所持資金的占比、土地及在建工程抵押的評估值進(jìn)行密切關(guān)注。

（二）房產(chǎn)銷售管理

所謂的房產(chǎn)銷售管理就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的銷售回款管理，該項(xiàng)內(nèi)容是項(xiàng)目預(yù)售后的主要資金來源。從銷售回款管理的自身屬性可知，回款手段有銷售首付和個人按揭兩種，銷售首付是根據(jù)所購樓層、房屋面積等內(nèi)容，事先支付一定的資金；而個人按揭貸款是銀行向借款人發(fā)放的用做購買自用新建住房的貸款，就是人們常說的“個人住房按揭貸款”。在銷售回款中，個人按揭貸款是其管理中的重要內(nèi)容。

根據(jù)相關(guān)資料顯示，我國許多城市中的大部分購房客戶都選擇按揭貸款的方式購房，不僅能夠解決資金緊張的問題，還能夠?yàn)殚_發(fā)商解決資金上的問題。所以說，按揭管理是資金管理中的重要組成部分，其管理重點(diǎn)在于：首先，多點(diǎn)按揭在選擇銀行時，具有一定的靈活性，不必拘泥于同一銀行，可以根據(jù)購房客戶的實(shí)際情況，選擇針對性的銀行。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的樓盤是住宅樓，在銀行的選擇上，可以選擇有保障的中國銀行、交通銀行等；如果購買的客戶中包含農(nóng)村人口，他們在進(jìn)行按揭時，還可以選擇當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村信用合作社。其次，為了增強(qiáng)個人按揭貸款的規(guī)范性和科學(xué)性，提高客戶的滿意度與信任度，就要加大按揭管理的力度，實(shí)施規(guī)范化管理，從而提升工作質(zhì)量與工作效率。再次，在按揭審批過程中，要進(jìn)行梯隊管理，主要目的在于加快工作進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)相關(guān)工作的連續(xù)性和持續(xù)性。

（三）資金計劃

為了有效維持財務(wù)的流動性及相對應(yīng)的資本結(jié)構(gòu)，在日常經(jīng)營與生產(chǎn)中獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中，就要根據(jù)自身的實(shí)際情況，嚴(yán)格按照國家出臺的相關(guān)政策，并從與資金預(yù)算的關(guān)系入手，制訂符合企業(yè)發(fā)展的資金計劃，借此提高財務(wù)管理質(zhì)量和有效性，促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

二、財務(wù)管理要點(diǎn)

（一）資源管理

資源管理是財務(wù)核算中最為基礎(chǔ)的部分，提高資源管理有效性的主要方法是實(shí)施資源統(tǒng)計，而資源統(tǒng)計臺賬的主要內(nèi)容又細(xì)化分為樓層整體以及各房間的占地面積，簽訂合同中的資金情況、樓房銷售價格和簽訂時間，各時點(diǎn)的回款、結(jié)算情況等內(nèi)容，通過對這些內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)計，能夠根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)明確項(xiàng)目資源的各項(xiàng)情況，為財務(wù)各月份工作的開展與實(shí)施奠定基礎(chǔ)。

（二）銷售核算管理

在進(jìn)行銷售核算管理時，需要對誠意金、定金和房款進(jìn)行管理，主要目的是對三種款項(xiàng)進(jìn)行精準(zhǔn)計算，并將計算結(jié)果用于繳納稅金中。由于誠意金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種營銷手段，當(dāng)他們收取誠意金后，會承諾給予購房客戶一定的優(yōu)惠，刺激客戶的購房欲望，所以，在增值稅下，誠意金不被算作預(yù)繳增值稅中，而定金和房款需要根據(jù)實(shí)際情況，按照一定的比例繳納增值稅。另外，如果銷售核算管理中的項(xiàng)目過大，或者是分期開發(fā)的項(xiàng)目，需要按照單體進(jìn)行預(yù)算，同時還要根據(jù)實(shí)際情況與相關(guān)需求，將核算內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化和分類。

（三）成本核算管理

成本核算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)核算中的關(guān)鍵，其重要作用直接影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和未來發(fā)展，成本管理核算的主要內(nèi)容不僅包含項(xiàng)目前期的土地審批、合同簽訂、現(xiàn)場施工等一系列內(nèi)容，還包括施工結(jié)束后，購房客戶入住時需要繳納的物業(yè)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施等費(fèi)用的核算與校對[3]。如若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有對成本核算進(jìn)行有效管理，在此過程中容易引發(fā)財產(chǎn)風(fēng)險，造成不可估量的損失。

（四）工程預(yù)算項(xiàng)目分析

工程預(yù)算項(xiàng)目分析作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理中的重要組成部分，是科學(xué)、合理制定工程預(yù)算的主要參考依據(jù)。所以，在實(shí)際發(fā)展中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視工程預(yù)算項(xiàng)目分析，對工程項(xiàng)目中的施工設(shè)計圖紙、設(shè)計說明書等文件資料進(jìn)行收集與整理，在此基礎(chǔ)上還要對施工組織設(shè)計方案、施工計劃進(jìn)度和安排、施工條件等環(huán)節(jié)中涉及到的資金進(jìn)行詳細(xì)的預(yù)算和分析，既保證了施工成本的規(guī)范性與合理性，還能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來多樣化的發(fā)展機(jī)遇。

三、稅收管理

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅收項(xiàng)目較多，并且每個稅種的內(nèi)容有所區(qū)別，所以在開展稅收管理工作時，要密切關(guān)注各稅種之間存在的區(qū)別。比如說，在土地出讓合同的簽訂過程中，需要繳納土地使用稅和印花稅；土地出讓合同簽訂完畢后，在辦理土地證時，還要繳納相應(yīng)的契稅；在簽訂銷售合同、設(shè)計、施工合同時，還要根據(jù)各自屬性繳納不同的印花稅[4]。由此可見，稅收管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的作用是非比尋常的，企業(yè)在今后的經(jīng)營和管理中要給予其高度重視和密切關(guān)注。

四、計劃考核管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有周期性長、環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)，特別是環(huán)節(jié)多這一特點(diǎn)，主要包括土地競標(biāo)、土地獲取、策劃方案、證件辦理、施工建設(shè)、樓盤開售等，并且各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系密切，有著相輔相成的關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想加快開發(fā)周期的進(jìn)度，縮短施工時間，就要重視計劃考核管理，結(jié)合自身實(shí)際情況開展針對性的考核管理方式[5]。另外，在實(shí)施計劃考核管理工作時，還要注重其中的項(xiàng)目運(yùn)營計劃目標(biāo)和年度預(yù)算計劃目標(biāo)，只有這樣，才能夠確保日后工作的萬無一失。

五、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展走向、經(jīng)濟(jì)效益及行業(yè)競爭力的提高，與其內(nèi)部的財務(wù)管理有著緊密聯(lián)系，可以說財務(wù)管理的優(yōu)劣，決定著企業(yè)的發(fā)展存亡。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常的經(jīng)營與管理中，要清楚財務(wù)管理中的各控制點(diǎn)，運(yùn)用科學(xué)、規(guī)范的手段進(jìn)行管理和掌控，在提高財務(wù)管理有效性，保障企業(yè)正常經(jīng)營和運(yùn)轉(zhuǎn)的同時，還能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。財

參考文獻(xiàn)：

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