高校房改房管理疑難問(wèn)題探索研究

劉茂盛 劉昱龍

摘 要：在我國(guó)當(dāng)前高校房改房管理實(shí)踐中，著實(shí)存在著一些疑難問(wèn)題，本文以中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)為例，對(duì)這些疑難問(wèn)題進(jìn)行探索和研究，有利于創(chuàng)新高校房改房管理路徑、提升學(xué)校房產(chǎn)管理水平、增強(qiáng)學(xué)校治理能力建設(shè)。

關(guān)鍵詞：房改房管理;疑難問(wèn)題;探索研究;管理創(chuàng)新;治理能力

一、關(guān)于高校房改房管理問(wèn)題的研究綜述

1.國(guó)外研究現(xiàn)狀述評(píng)

截至目前，國(guó)外鮮有對(duì)高校房改房管理的問(wèn)題研究，但中國(guó)住房政策與住房改革卻是國(guó)外學(xué)者研究中國(guó)的重要領(lǐng)域之一。對(duì)中國(guó)住房政策的研究主要體現(xiàn)在住房舊體制的調(diào)整與重塑、住房市場(chǎng)化和自由化、住房領(lǐng)域治理模式、住房不平等和居民的住房負(fù)擔(dān)能力、住房的金融制度與土地使用制度等方面;對(duì)中國(guó)住房研究視野開(kāi)闊、角度多樣，涉及政治學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、地理學(xué)、心理學(xué)、社會(huì)學(xué)等領(lǐng)域;在研究方法上重視實(shí)證研究，重視對(duì)實(shí)際問(wèn)題的理論分析。由于諸多因素的制約，國(guó)外學(xué)者對(duì)中國(guó)住房研究存在一定局限，但仍能對(duì)房改房管理的問(wèn)題解決提供有限的借鑒和啟示。

2.國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀述評(píng)

國(guó)內(nèi)對(duì)住房制度改革的宏觀層面研究較多，研究?jī)?nèi)容主要集中在住房改革歷程演化、公房出售后的上市交易、存量房的維修、住房保障政策、住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、保障住房體系構(gòu)建及管理等方面。由于高校房改房的特殊性，學(xué)術(shù)界對(duì)其關(guān)注度不高，研究成果較少，筆者通過(guò)查閱檢索，結(jié)果顯示大多僅為一些學(xué)位論文或期刊論文。例如，華中師范大學(xué)土地資源管理專業(yè)碩士楊彪的碩士論文《我國(guó)高校住房制度改革問(wèn)題研究》通過(guò)現(xiàn)行高校住房改革政策，在分析高校住房現(xiàn)狀前提下，提煉出我國(guó)高校住房改革中存在的主要問(wèn)題，提出建議;也有學(xué)者從物權(quán)的視角切入展開(kāi)研究，如西南農(nóng)業(yè)大學(xué)尹勇的《房改房物權(quán)價(jià)值的重塑――基于高校房改房視點(diǎn)》一文從高校房改房的物權(quán)為視角，通過(guò)探討高校房改房的物權(quán)缺陷，強(qiáng)調(diào)住房物權(quán)必須由法律給予確認(rèn)和保護(hù)，高校房改房所有權(quán)不能僅靠行政規(guī)章調(diào)整，提出了應(yīng)對(duì)建議。

微觀層面上，對(duì)高校房改房管理問(wèn)題的研究主要體現(xiàn)在實(shí)踐方面。這些研究通常采取實(shí)證分析法，針對(duì)高校房改房管理實(shí)踐中存在的某一具體問(wèn)題，探尋其解決之道，圍繞高校房改房管理的物業(yè)模式、產(chǎn)權(quán)變更交易、維修經(jīng)費(fèi)等方面展開(kāi)。例如，林卓萍的《從華南理工大學(xué)社區(qū)看高校家屬區(qū)管理的新問(wèn)題及應(yīng)對(duì)思路》從住房老化、電梯安裝、養(yǎng)老等方面探討華南理工家屬區(qū)存在的難點(diǎn);筆者所在的武漢地區(qū)高校通過(guò)“湖北省住房改革與發(fā)展研究會(huì)高校分會(huì)”會(huì)訊平臺(tái)，發(fā)表了對(duì)高校房改房管理研究成果，如武漢大學(xué)后羅定英等的《關(guān)于高校對(duì)已售公房回購(gòu)的思考》、中國(guó)地質(zhì)大學(xué)劉暢的《淺析我校住房物業(yè)管理的問(wèn)題與對(duì)策》等，這些研究基本以單位實(shí)情為基礎(chǔ)，具有一定的實(shí)踐指導(dǎo)意義和呼吁價(jià)值;但由于研究的單一性和研究中沒(méi)與最新住房政策相結(jié)合，尚未構(gòu)成理論共識(shí)和整體理論體系，更未被政府決策部門采納為制定高校房改房管理政策的依據(jù)。

二、高校房改房管理研究意義

作為高等院校資產(chǎn)管理工作的重要組成部分，高校房改房關(guān)系到廣大教職工的切身利益，在“雙一流”建設(shè)背景下，探索和研究高校房改房管理實(shí)踐中存在的問(wèn)題，分析問(wèn)題產(chǎn)生的深層次原因，提出解決問(wèn)題的思路與方法更是被賦予了不言而喻的意義。一方面不僅能滿足學(xué)校教職工對(duì)住房多樣性的需求，充分保障教職工的合法物權(quán)，還能有利于教學(xué)科研隊(duì)伍的穩(wěn)定和人才引進(jìn)，防范和化解未來(lái)潛在的重大風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)學(xué)校的高等教育向內(nèi)涵式可持續(xù)發(fā)展，對(duì)學(xué)校和教職工而言，是互利共贏;另一方面，為其他高校解決房改管理難題提供借鑒和示范作用，為政府部門制定相關(guān)政策起到建議效應(yīng)。

三、論文主要內(nèi)容

1.研究思路

本文以高校房改房管理中的疑難問(wèn)題作為研究對(duì)象，通過(guò)法律法規(guī)索引、政策制度收集、文獻(xiàn)綜述、問(wèn)卷調(diào)查、統(tǒng)計(jì)分析等方法探尋學(xué)校房改房管理的難題原因、特點(diǎn)、規(guī)律，從尋求對(duì)策的角度切入開(kāi)展實(shí)證調(diào)研，為解決學(xué)校房改房管理難題提供有益的理論支持和操作方案。

2.研究方法

（1）綜述研究法。通過(guò)查閱網(wǎng)絡(luò)資源、圖書(shū)、學(xué)位論文、雜志等載體的相關(guān)主題文獻(xiàn)，將高校房改房管理的普遍性與特殊性、現(xiàn)象性與規(guī)律性、因果性與結(jié)論性研究成果運(yùn)用于本文研究。

（2）問(wèn)卷研究和訪談法。在調(diào)研過(guò)程中我們?cè)O(shè)計(jì)并向?qū)W校房改房戶主發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷，通過(guò)回收、分析有效答卷得出了一些普遍性、規(guī)律性的調(diào)研結(jié)果。通過(guò)制作調(diào)研提綱，與被調(diào)研高校的房產(chǎn)管理部門、政府房管部門和從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)及管理研究的學(xué)者專家進(jìn)行訪談咨詢，并將問(wèn)卷訪談結(jié)果運(yùn)用于研究結(jié)論和政策建議中。

（3）統(tǒng)計(jì)分析法。通過(guò)對(duì)普遍性、關(guān)注度高的案例、數(shù)據(jù)分類匯總，分門別類地作出研究結(jié)論。

（4）政策、法規(guī)論證分析法。對(duì)各級(jí)各時(shí)期住房政策，相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行論證，將論證結(jié)果運(yùn)用于課題研究，使對(duì)策措施符合法律法規(guī)，又能獲得政策支持，增強(qiáng)研究結(jié)論的客觀準(zhǔn)確性和可行性。

3.主要觀點(diǎn)

（1）高校房改房管理必須遵循國(guó)家的法律、法規(guī)相關(guān)房地產(chǎn)的規(guī)定，以國(guó)家、省市區(qū)地方的住房保障政策制度為依據(jù)。

（2）高校房改房管理要充分吸收“三舊”改造城市升級(jí)工程、“棚戶區(qū)”改造民生工程等有利政策，結(jié)合校情，借勢(shì)而為、因區(qū)施策。

（3）高校房改房管理必須結(jié)合房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，堅(jiān)持房改房管理市場(chǎng)化、社會(huì)化、專業(yè)化的發(fā)展方向，待條件成熟時(shí)必然要與市場(chǎng)接軌，成為社會(huì)治理中房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的重要一部分，尤其要關(guān)注房改房的產(chǎn)權(quán)管理、維修管理和物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。

（4）房改房管理的目標(biāo)既滿足教職工改善居住的意愿，又促進(jìn)學(xué)校向高質(zhì)量?jī)?nèi)涵式發(fā)展的整體和諧局面。

四、調(diào)研方案

1.調(diào)研目的

通過(guò)詳細(xì)了解各大高校房改房管理的現(xiàn)狀，找出高校房改房在發(fā)展過(guò)程中存在的共同問(wèn)題、處理途徑、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)等并尋求解決房產(chǎn)管理難題的突破口，為解決我校房改房管理的難題提出切實(shí)可行的對(duì)策。

2.調(diào)研對(duì)象

湖北省內(nèi)（非武漢市）和省外相關(guān)城市的政府及高校的房產(chǎn)管理部門;武漢市、區(qū)兩級(jí)政府部門房管局、在漢7所部委所屬高校的房產(chǎn)管理單位。

3.調(diào)研內(nèi)容

（1）實(shí)地訪談目標(biāo)院校的房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)人及工作人員，調(diào)研當(dāng)?shù)馗咝Ｔ诜扛姆抗芾矸矫嬗心男┙?jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)值得借鑒和哪些障礙困難需要共同克服的。

（2）調(diào)研院校在處理房改房管理難題方面出臺(tái)了哪些制度、措施，取得了哪些進(jìn)展，是否還存在歷史遺留問(wèn)題，解決該問(wèn)題的下一步工作如何開(kāi)展，學(xué)習(xí)借鑒該校房改房的物業(yè)管理及維修情況是如何開(kāi)展的。

（3）向目標(biāo)院校的房產(chǎn)管理工作人員及教職工發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷，統(tǒng)計(jì)和分析調(diào)研院校的管理實(shí)際情況及解決該問(wèn)題的實(shí)踐，廣泛搜集并歸納整理調(diào)研對(duì)象的真實(shí)想法及有效建議。

五、理論創(chuàng)新價(jià)值和實(shí)踐應(yīng)用價(jià)值

1.理論價(jià)值

（1）拓寬校內(nèi)房改房管理研究思路。目前在社會(huì)層面的房改房管理比較成熟完善，學(xué)者專家研究視角主要集中在共享產(chǎn)權(quán)、租賃住房等住房保障上，但對(duì)高校的房產(chǎn)房管理關(guān)注不夠。高校房改房受自身環(huán)境限制，有其特殊性，在管理體制上與社會(huì)上的房改房存在較大差異。本文以我校房改房為研究對(duì)象，借鑒學(xué)者住房保障理論和部分高校實(shí)踐成果，從住房的功能、空間和形態(tài)三大屬性為探討基礎(chǔ)，拓寬高校房改房管理課題邁入更為廣闊的視野研究思路。

（2）創(chuàng)新學(xué)校房改房管理研究理念。學(xué)校房改房與校區(qū)的教學(xué)、科研、育人環(huán)境緊密相連，本課題在研究過(guò)程中始終貫徹新時(shí)代發(fā)展理念，吸收“三舊”改造城市更新工程、“棚戶區(qū)”改造民生工程等有利政策，從更深層次揭示校內(nèi)房改管理的問(wèn)題與規(guī)律，探尋更加科學(xué)、有效的管理模式，防范未來(lái)潛在的重大風(fēng)險(xiǎn)、化解歷史上存在的遺留問(wèn)題。

2.應(yīng)用價(jià)值

（1）為改善房改教職員工的居住環(huán)境保駕護(hù)航。本課題論文的出發(fā)正是為了徹底疏通和解決現(xiàn)實(shí)存在的堵點(diǎn)疑難問(wèn)題，打通房產(chǎn)管理工作深入到千家萬(wàn)戶的“最后一公里”，我們開(kāi)展了對(duì)房改房管理領(lǐng)域的探索研究，目標(biāo)是讓教職工真真切切體會(huì)到房產(chǎn)工作管理創(chuàng)新送來(lái)的獲得感，體會(huì)到居住權(quán)益日益受到保護(hù)的幸福感。

（2）為校區(qū)內(nèi)部房改房管理提供新解決途徑。我校房改房管理的實(shí)踐探索，意味著管理思維和方式的轉(zhuǎn)變，是貫徹落實(shí)新時(shí)代思想、新理念，創(chuàng)新國(guó)有資產(chǎn)管理的應(yīng)有之為。通過(guò)研究，為解決房改房管理難題提供符合未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)、行之有效的新解決途徑。

（3）為武漢高校房改房管理提供可應(yīng)用模式?？v使各高校的校情不同，但在房改房管理上存在諸多共性問(wèn)題，本課題以我校房改房管理為對(duì)象，運(yùn)用了多種研究方法，形成統(tǒng)籌解決管理疑難問(wèn)題的方案，以期為各高校尤其是在漢部屬高校提供可復(fù)制、可推廣、可應(yīng)用的模式。

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（責(zé)任編輯：王文龍）