房地產(chǎn)開發(fā)項目的流程優(yōu)化管理

李學華　郭青偉　尹航

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，它對社會經(jīng)濟的發(fā)展起著一定的推動作用。項目管理流程是房地產(chǎn)開發(fā)項目實施的重要保障，在很大程度上影響著項目的實施結(jié)果。本文首先對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理流程及其現(xiàn)狀進行描述，然后分析當前流程化管理中存在的問題，最后提出優(yōu)化方案，并對實施效果進行分析，具有一定的意義。

Abstract： Real estate enterprises are an important part of the national economy， and it plays a certain role in promoting the development of social economy. The project management process is an important guarantee for the implementation of real estate development projects， which greatly affects the implementation results of the project. This paper first describes the management process and current status of real estate development projects， then analyzes the problems existing in current process management， and finally proposes optimization plans and analyzes the implementation effects， which has certain significance.

關(guān)鍵詞：流程管理;房地產(chǎn)開發(fā);流程優(yōu)化

Key words： process management;real estate development;process optimization

中圖分類號：C93? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2019）33-0050-02

1? 房地產(chǎn)開發(fā)項目流程化管理概述

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其規(guī)范科學的發(fā)展對國民經(jīng)濟的前景走勢有著重大的影響。為了對房地產(chǎn)行業(yè)進行深刻的認識，本文從房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理流程出發(fā)，結(jié)合企業(yè)的發(fā)展前景和狀況，對其提出優(yōu)化完善建議，并從中梳理出行之有效的項目管理流程。

科學合理的房地產(chǎn)項目開發(fā)流程，有助于項目產(chǎn)品準確定位順利實施，推動企業(yè)樹立良好的品牌形象，并且可以獲得巨大的社會價值。此外，項目開發(fā)流程每個環(huán)節(jié)的運轉(zhuǎn)，以及環(huán)節(jié)之間的銜接情況，決定了項目開發(fā)是否順利，影響了項目開發(fā)的質(zhì)量和效果。優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理流程，根據(jù)市場需求狀況及時調(diào)整項目產(chǎn)品開發(fā)方向，從而增強企業(yè)的市場競爭力，保證企業(yè)良好的發(fā)展方向。

2? 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理流程現(xiàn)狀

在房地產(chǎn)企業(yè)運作初期，開發(fā)項目的管理流程是典型的拿來主義模式，這在一定程度上推動了企業(yè)快速發(fā)展。但是隨著市場競爭環(huán)境的不斷變化，這種模式已經(jīng)嚴重阻礙了企業(yè)的進步。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，它的基本架構(gòu)為：董事會下面設(shè)置總經(jīng)理，總經(jīng)理下設(shè)置職能部門，如前期開發(fā)部、工程部、成本部、市場營銷部、財務(wù)部及行政人事部等部門，各部門經(jīng)理負責管理各自的部門，總經(jīng)理將工作任務(wù)直接分配給部門經(jīng)理，再由部門經(jīng)理向下傳達，當出現(xiàn)需要跨部門解決的問題時，須由總經(jīng)理進行協(xié)調(diào)處理。企業(yè)的管理流程是依據(jù)這種企業(yè)架構(gòu)而設(shè)置相應(yīng)的工作內(nèi)容。

正常情況下的項目開發(fā)流程主要涉及到的工作部門有：前期開發(fā)部、工程部、成本部、市場營銷部、財務(wù)部及行政人事部等部門。依據(jù)房地產(chǎn)項目運行周期，將開發(fā)過程中的工作劃分到相關(guān)部門處理：前期開發(fā)部門負責房地產(chǎn)項目前期的立項、審批、規(guī)劃和相關(guān)手續(xù)辦理等工作;項目中期階段的設(shè)計、監(jiān)督管理和工程項目施工等屬于工程部門的主要工作;在整個項目建設(shè)過程中，成本部作為項目實施的支持輔助部門，主要負責項目的成本預算、造價管理控制，與工程部的工作進度同期，兩者相互支持工作;市場營銷部主要負責項目審批立項后的市場營銷和銷售策劃，貫穿項目的各個環(huán)節(jié)直到工程最終完成，起到支持輔助作用;財務(wù)和行政人事部在項目各項工作的運轉(zhuǎn)和銜接中起到控制和協(xié)調(diào)作用，并對項目進行輔助、監(jiān)督和考評。

3? 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理流程中存在的問題

本文按照項目的運行階段對房地產(chǎn)項目流程管理工作進行分析和研究，從而得到了現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目開發(fā)運行中存在的問題和不足。

3.1 項目啟動階段問題分析

項目立項前的發(fā)起工作，歸屬部門不明確;項目立項的初始方向和相關(guān)內(nèi)容由董事會決定，但是沒有科學合理的流程操作圖，使得這種決定主觀性較強。市場營銷部僅僅根據(jù)領(lǐng)導層決定的方向進行可行性調(diào)研，并未對市場的當前發(fā)展情況進行客觀分析調(diào)研，對主方向的操作未起到主導影響作用，市場部的工作僅僅處于輔助證明和輔助參考狀態(tài)。另外，企業(yè)對啟動階段的前期調(diào)研分析不重視，調(diào)研不夠規(guī)范使得其與項目的整體流程格格不入，對項目的發(fā)展方向沒有引導作用，會使項目失控。

3.2 設(shè)計招標階段問題分析

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，設(shè)計過程一般采用外包形式，這就導致了企業(yè)對設(shè)計開發(fā)方向、設(shè)計規(guī)劃目標等方面僅能起到監(jiān)督和審核的作用，并不能夠完全主導設(shè)計。在設(shè)計預算環(huán)節(jié)，企業(yè)根據(jù)設(shè)計方案出具預算，而不是先有預算后有設(shè)計，處于被動地位。企業(yè)缺乏時間推進概念，使得設(shè)計階段的時間無法掌控，影響整個項目的進度。

項目招標可以分為招標準備階段、招標階段和決標成交階段。這三個階段所涉及的工作較為繁瑣復雜，在進行流程管控時需要明確各個部門的相關(guān)職責，合理分配工作，但現(xiàn)行的流程制度過于細化各項工作，使其顯得繁雜，并且涉及部門較多，各部門之間職責劃分不夠明確，容易出現(xiàn)工作重疊。

3.3 施工階段問題分析

施工階段是項目整個管理流程中的重點，它決定著項目產(chǎn)品的好壞，決定著企業(yè)未來的發(fā)展。在施工階段的工作流程中，施工現(xiàn)場監(jiān)理是開發(fā)企業(yè)的唯一代表，起著決定和審批作用，這種過于依靠監(jiān)理的結(jié)構(gòu)，會出現(xiàn)監(jiān)管無力或滋生腐敗的現(xiàn)象，從而對項目質(zhì)量產(chǎn)生重大影響。在施工階段的組織流程中，大部分工作只是進行了計劃分析，并未制定實質(zhì)的控制措施，使得此流程只能作為工作計劃為項目開展做出準備工作，沒有實際意義。在施工階段質(zhì)量監(jiān)理流程中，雖然對質(zhì)量監(jiān)理進行了全面細致的規(guī)劃部署，但是很多工作內(nèi)容找不到始末，整體流程不夠嚴密，不能閉合，使得工作執(zhí)行起來漏洞百出。

3.4 收尾階段問題分析

收尾工作是最為重要繁雜的，是整個項目的關(guān)鍵部分。項目驗收和交接，是由施工方發(fā)起，并提交相關(guān)的驗收資料和文件，由監(jiān)理方進行審核、評定，并組織項目開發(fā)企業(yè)、勘察設(shè)計單位等進行竣工驗收，合格之后簽署相關(guān)文件，進行項目交接。但是，對竣工驗收之后或工程項目投入使用后可能呈現(xiàn)出來的問題如何處理以及對施工方有控制力的約束，在管理流程中并沒有體現(xiàn)出來。

4? 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理流程優(yōu)化方案

針對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理流程中存在的問題和不足，本節(jié)從以下幾個方面提出了優(yōu)化方案與對策。

4.1 啟動階段管理流程優(yōu)化

在啟動階段的流程優(yōu)化中，項目開發(fā)方向由市場開發(fā)部提出，將領(lǐng)導層主導決策項目立項的流程轉(zhuǎn)化為由領(lǐng)導層與市場開發(fā)部共同商討項目開發(fā)的可行性，強調(diào)前期調(diào)研的重要性，保證項目開發(fā)方向的正確性。董事會在優(yōu)化后的流程中主要針對開發(fā)申請、項目立項報告等進行決斷，避免上層決策的不嚴謹和不客觀。

4.2 設(shè)計與招標階段管理流程優(yōu)化

設(shè)計階段流程優(yōu)化，主要針對設(shè)計進度控制，明確設(shè)計過程中的重要時間節(jié)點，加入時間軸控制，如計劃設(shè)計時間點、調(diào)整方案時間點、設(shè)計推進及結(jié)束時間點、設(shè)計驗收時間點。設(shè)計工作進度通過各個時間點推進，不但可以保證設(shè)計工作的高效性，同時也有利于企業(yè)對設(shè)計工作進度進行總體把控，確保整體工作有計劃的進行。

招標階段的流程，主要采用歸納總結(jié)的方式，將相近的工作內(nèi)容進行合并，簡化流程整合資源，減少流轉(zhuǎn)程序。如將原流程中的招標機構(gòu)組建、招標方式選擇和招標文件準備等項工作總結(jié)為招標內(nèi)容組織，統(tǒng)一由招標文件的組建部門執(zhí)行。這樣將多個工作進行合并歸納，在節(jié)約時間的同時也促進了工作的順利實施。

4.3 施工階段管理流程優(yōu)化

針對前面所提出的施工階段出現(xiàn)的問題，在項目監(jiān)理中設(shè)置工作組，將項目施工過程中的各項工作內(nèi)容分解到不同的監(jiān)理人員，實行專項事物由專人管理的制度，同時在組內(nèi)設(shè)置項目總監(jiān)和督導，為了防止兩人工作出現(xiàn)重疊發(fā)生沖突，使其分管不同的區(qū)域進行監(jiān)督管理，進而避免出現(xiàn)互相推諉扯皮的現(xiàn)象。通過施工階段監(jiān)理方面的流程優(yōu)化，很大程度上杜絕了項目監(jiān)管不力的情況和行賄受賄等腐敗的現(xiàn)象。

4.4 收尾階段的管理流程優(yōu)化

優(yōu)化后的收尾階段流程，在原流程的基礎(chǔ)上增加了工程后續(xù)質(zhì)量保障措施。為了確保施工方對項目投入使用后出現(xiàn)的問題能夠及時準確處理，在工程合同訂立時須明確竣工結(jié)算時付工程款的比例。即在延保合同期內(nèi)通過扣押一定比例的工程款，促使施工方及時解決項目出現(xiàn)的問題，如若出現(xiàn)拖延、推諉或不解決的情況，則可以扣除部分尾款，出現(xiàn)重大質(zhì)量問題，可依法追究施工方的責任。

4.5 項目管理流程優(yōu)化實施的保障措施

為了使得優(yōu)化后的流程能夠順利實施，項目需要采取相應(yīng)的保障措施作為保證。在組織保障措施方面，項目的領(lǐng)導者和項目經(jīng)理對流程優(yōu)化實施起到了決定性的作用，需要其參與和支持。在制度措施方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要完善企業(yè)的學習機制，同時設(shè)立流程優(yōu)化執(zhí)行情況的考核機制。在資源保障措施方面，需要配備足夠的人力，充足的資金支持。

5? 項目管理流程優(yōu)化方案實施的效果

對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行管理流程優(yōu)化，其實是企業(yè)不斷自我完善、調(diào)整進步和發(fā)展壯大的過程。新流程的貫徹執(zhí)行，會對企業(yè)的原有流程產(chǎn)生更新、補充和完善的積極作用，主要體現(xiàn)在：降低企業(yè)流程運轉(zhuǎn)的時間成本和管理成本;增強企業(yè)實力和發(fā)展?jié)摿?。對房地產(chǎn)項目進行流程優(yōu)化改革，不但能夠節(jié)約成本，預防風險，而且能夠減少決策過程的步驟，提高工作效率，及時快速的解決問題。

房地產(chǎn)企業(yè)在當前的社會背景下，積極審核自身存在的問題，并對存在問題的項目管理流程進行完善優(yōu)化，不但能在房地產(chǎn)開發(fā)和運營上持續(xù)發(fā)展，使企業(yè)變大變強，同時，也可以為國民經(jīng)濟發(fā)展貢獻企業(yè)力量，實現(xiàn)社會價值。

參考文獻：

[1]牟麗麗.M公司房地產(chǎn)開發(fā)項目管理流程優(yōu)化研究[D].吉林：吉林大學，2017.

[2]楊永超，蔡燕群，湯朝英.淺述房地產(chǎn)開發(fā)流程管理[J].基建優(yōu)化，2012，8.

[3]劉永新，陳丙軍.精益建造對建筑工程項目質(zhì)量隱性成本的控制[J].施工技術(shù)，2013，42（04）：107-110.

[4]姚星明.房地產(chǎn)項目管理[M].北京：化學工業(yè)出版社，2010.