房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的研究

牛寶利

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中需要投入大量的資金，而且其回報(bào)周期比較長(zhǎng)，尤其在當(dāng)前國(guó)家管控政策條件下交易量下降、房產(chǎn)庫(kù)存不斷增加，而且融資比較困難，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著轉(zhuǎn)型，迫切需要?jiǎng)?chuàng)新資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。本文先對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式以及轉(zhuǎn)型必要性進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上就如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的成功轉(zhuǎn)型，談一下個(gè)人的觀點(diǎn)與認(rèn)識(shí)，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)? ?資產(chǎn)運(yùn)行? ?轉(zhuǎn)型? ?模式創(chuàng)新

近年來(lái)隨著我國(guó)城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，同時(shí)也因長(zhǎng)期傳統(tǒng)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)理念和模式影響，使得行業(yè)和企業(yè)面臨諸多新的挑戰(zhàn)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)保持與時(shí)俱進(jìn)，不斷優(yōu)化和調(diào)整企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以及內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展情況改進(jìn)原資產(chǎn)管理模式。

一、企業(yè)迫切需要進(jìn)行資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的條件下，企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的基本業(yè)務(wù)流程為投資、拿地、融資、開(kāi)發(fā)、銷售以及資金回籠和房地產(chǎn)再投資。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，傳統(tǒng)模式在社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快速發(fā)展的背景下，其資產(chǎn)保持持續(xù)增值狀態(tài)。從類型劃分上來(lái)看，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)根據(jù)其運(yùn)營(yíng)模式主要包括兩種，一是重資產(chǎn)，二是輕資產(chǎn)。其中，重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是較之于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)而言的，現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所采用的是重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，房地產(chǎn)企業(yè)需經(jīng)營(yíng)大量土地，基于自建以及銷售和管理等模式長(zhǎng)期持有資產(chǎn)。從實(shí)踐來(lái)看，重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下的資產(chǎn)流動(dòng)性非常的差，而且利潤(rùn)回報(bào)率也相對(duì)較低，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的資金儲(chǔ)備和融資管理能力等有較高要求。如果資金運(yùn)轉(zhuǎn)不流暢，或者資金鏈斷裂，很可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)崩盤(pán)現(xiàn)象。重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)必須具備規(guī)模方可進(jìn)入，其設(shè)置的門(mén)檻提高，同時(shí)也就增加了其穩(wěn)定性，降低了風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，國(guó)家對(duì)地產(chǎn)行業(yè)加強(qiáng)管控，民眾購(gòu)買(mǎi)能力也在很大程度上受金融危機(jī)的影響，采用重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式難以完全適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，轉(zhuǎn)變資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式勢(shì)在必行。

當(dāng)前形勢(shì)下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中面臨著很多的問(wèn)題與考驗(yàn)，比如社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時(shí)代背景下住房的需求增加，在把控房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)相關(guān)部門(mén)出臺(tái)了相應(yīng)的管控措施，通過(guò)政策措施來(lái)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)發(fā)展管控。再次，在城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程不斷加快和市場(chǎng)通脹影響下，土地資源銳減，價(jià)格飆升，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的資金壓力，而且融資難度較大。目前國(guó)內(nèi)仍處于住房資源過(guò)剩狀態(tài)，以致于造成資源嚴(yán)重浪費(fèi)。近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)緊俏，涌入了大量的中小企業(yè)，部分大型企業(yè)也逐漸開(kāi)向房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)軍，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常的激烈，而且亂象環(huán)生。上述諸多問(wèn)題，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的發(fā)展造成了巨大的沖擊，不利于行業(yè)企業(yè)的健康發(fā)展。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)調(diào)控的不斷深化，在限房?jī)r(jià)以及競(jìng)地價(jià)政府政策的導(dǎo)向下，房地產(chǎn)企業(yè)需要立足實(shí)際，及時(shí)轉(zhuǎn)型資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

二、加強(qiáng)企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)管理以及模式轉(zhuǎn)型的幾點(diǎn)建議

基于以上企業(yè)資產(chǎn)管理模式轉(zhuǎn)型的必要性分析，筆者認(rèn)為在當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)保持與時(shí)俱進(jìn)，立足于企業(yè)本身，充分挖掘和培養(yǎng)資源。房地產(chǎn)企業(yè)作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，在房地產(chǎn)企業(yè)身上體現(xiàn)出了當(dāng)今時(shí)代發(fā)展的特征以及客觀要求，而且會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生一定的影響。在房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展變化以后，感受到背負(fù)的壓力時(shí)就會(huì)逐漸被淘汰出局。然而，在走到陌路之前會(huì)有征兆，而且會(huì)提醒房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)求變，深挖房地產(chǎn)企業(yè)自身的內(nèi)在價(jià)值以及市場(chǎng)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，通過(guò)合理的資源配置來(lái)有效提高其生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率以及市場(chǎng)占有力。在房地產(chǎn)企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)和能力培養(yǎng)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)自覺(jué)強(qiáng)化以下能力。

（一）提高企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)管理能力

1.領(lǐng)先的管理能力以及技能。無(wú)論房地產(chǎn)企業(yè)還是項(xiàng)目，先進(jìn)的管理能力屬于企業(yè)的軟實(shí)力，而且該種軟實(shí)力可以是生產(chǎn)力，為企業(yè)帶來(lái)價(jià)值，領(lǐng)先于其他企業(yè)的管理能力是可復(fù)制的以及可輸出的。對(duì)于技能而言主要是指硬技術(shù)，其中包括房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)劃技術(shù)以及建筑施工技術(shù)等，這也是房地產(chǎn)企業(yè)自身的核心資產(chǎn)，在其他企業(yè)無(wú)法做到實(shí)際創(chuàng)造了價(jià)值。上述二者結(jié)合，會(huì)產(chǎn)生聚合效應(yīng)，提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

2.行業(yè)組織以及資源優(yōu)化整合能力。房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)專注于某個(gè)具體的環(huán)節(jié)，而非整體產(chǎn)業(yè)鏈。當(dāng)某個(gè)環(huán)節(jié)的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極致，即形成專業(yè)企業(yè)，各專業(yè)企業(yè)集合在一起時(shí)需進(jìn)行組織和協(xié)同整合。該種整合能力屬于企業(yè)的專業(yè)能力，并且健全提升到某種程度即為企業(yè)收益?；诹鞒淘僭煲约皶r(shí)間節(jié)約，可以為企業(yè)帶來(lái)一定的效益。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)有意識(shí)的提升自身的組織能力以及整合資源的意識(shí)與能力，使各環(huán)節(jié)之間能夠有序銜接起來(lái)，充分發(fā)揮現(xiàn)有資源的價(jià)值。

3.房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展要求，提高資本有效利用率，并且降低企業(yè)融資成本，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)金融化屬性。在該種情形下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備嫻熟的資本運(yùn)營(yíng)能力，一方面要拓寬渠道，另一方面要降低企業(yè)融資成本，加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)防控。

4.這里所講的市場(chǎng)準(zhǔn)確定位，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)都要價(jià)值可循，工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要明確定位價(jià)值鏈。具體而言，就是要避免非專業(yè)業(yè)務(wù)上的資金和資源消耗，根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，清晰定位。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自身建設(shè)，在價(jià)值鏈以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能夠占據(jù)主動(dòng)地位。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)立足實(shí)際，加強(qiáng)自身品牌建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理，不斷提高自身的推廣意識(shí)和能力。房地產(chǎn)企業(yè)品牌就是其無(wú)形的資產(chǎn)，品牌對(duì)于一個(gè)企業(yè)而言是非常重要的，不僅時(shí)時(shí)彩核心競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)，而且關(guān)系著其是否能夠生存和發(fā)展。在目前的國(guó)內(nèi)外發(fā)展形勢(shì)下，部分房地產(chǎn)企業(yè)往往以低成本手段擴(kuò)張市場(chǎng)，尤其以品牌引領(lǐng)資產(chǎn)擴(kuò)張，安全性高，而且具有較強(qiáng)的排他性。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)品牌建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理，這對(duì)企業(yè)發(fā)展意義重大，同時(shí)也是現(xiàn)階段企業(yè)主動(dòng)適應(yīng)環(huán)境變化，做好長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃以及創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的路徑。

（二）企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型

新形勢(shì)下企業(yè)單一業(yè)務(wù)模式已經(jīng)無(wú)法有效滿足行業(yè)發(fā)展要求，并逐漸轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)+持有模式。目前來(lái)看，因持有物業(yè)穩(wěn)定性和長(zhǎng)期收益性，未來(lái)幾年中逐漸將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的部分現(xiàn)金流向持有物業(yè)轉(zhuǎn)投，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)形成租售并舉的模式。在當(dāng)前發(fā)展形勢(shì)下，應(yīng)當(dāng)及時(shí)探索切實(shí)可行的發(fā)展策略，以此來(lái)有效促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，其經(jīng)營(yíng)模式從原來(lái)的業(yè)務(wù)滾動(dòng)模式逐漸轉(zhuǎn)向租售并舉模式，要實(shí)現(xiàn)完全轉(zhuǎn)型，仍需經(jīng)歷漫長(zhǎng)時(shí)期。雖然持有型物業(yè)模式下的現(xiàn)金流穩(wěn)定性較強(qiáng)，可以有效提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，但是從現(xiàn)階段收益情況而言，持有型物業(yè)形式與住宅業(yè)務(wù)滾動(dòng)模式相比，其優(yōu)勢(shì)非常的明顯。就目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀來(lái)看，一線城市的物業(yè)投資回報(bào)率在10%左右，單純依賴租金回報(bào)收益難以達(dá)到目的，甚至無(wú)法獲得相近的資產(chǎn)收益率。實(shí)踐中，即便考慮到公允價(jià)值動(dòng)態(tài)因素，資產(chǎn)收益率依然無(wú)法能達(dá)到滾動(dòng)收益水準(zhǔn)。目前為止，為數(shù)不少的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商難以有效滿足規(guī)?；顿Y持有物業(yè)開(kāi)發(fā)的資金要求，因持有物業(yè)投資回收周期相對(duì)較長(zhǎng)，回收現(xiàn)金的速度非常的慢;即便一線商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不再擴(kuò)大，盡最大能力發(fā)展投資物業(yè)，企業(yè)投資物業(yè)仍然不超過(guò)總儲(chǔ)備的30%，難以實(shí)現(xiàn)周期風(fēng)險(xiǎn)平滑之目的。對(duì)于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，因無(wú)法達(dá)到持有物業(yè)規(guī)?；顿Y要求，而且不具備金融工具支持能力，所以建議不要貿(mào)然大幅度增加持有物業(yè)，以免面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。在轉(zhuǎn)型過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)保持循序漸進(jìn)，持有型物業(yè)模式轉(zhuǎn)型并非一蹴而就的，需要長(zhǎng)期的發(fā)展才能實(shí)現(xiàn)。

以凱德集團(tuán)絲毫東南亞最大的房地產(chǎn)企業(yè)為例，其資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型比較成功，在當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中起到了范例的作用。具體而言，該企業(yè)從原來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（采取的是重資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的形式）轉(zhuǎn)換為了現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資企業(yè)（即輕資產(chǎn)機(jī)構(gòu)形式）。在具體轉(zhuǎn)型過(guò)程中，其受到多種類型的因素影響，而且發(fā)展過(guò)程中受阻嚴(yán)重，一度危機(jī)企業(yè)的生存與發(fā)展。面臨現(xiàn)實(shí)中的嚴(yán)峻問(wèn)題，凱德集團(tuán)采用非核心業(yè)務(wù)以及資產(chǎn)拍賣(mài)的方式來(lái)有效彌補(bǔ)企業(yè)核心資產(chǎn)債務(wù)，結(jié)果起到了很好的效果，企業(yè)轉(zhuǎn)型成功。值得一提的是，在凱德集團(tuán)轉(zhuǎn)型過(guò)程中也遭遇過(guò)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)急劇下降的現(xiàn)象，但是該集團(tuán)堅(jiān)定不移地從原香港模式向現(xiàn)在的美國(guó)模式轉(zhuǎn)型。當(dāng)房地產(chǎn)土地價(jià)格相對(duì)較低時(shí)，大量購(gòu)入土地暫時(shí)儲(chǔ)備，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)重新回暖并呈現(xiàn)出繁榮之勢(shì)時(shí)再將土地賣(mài)出，從中間獲取差價(jià);從實(shí)踐來(lái)看，該種輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式大大提高了凱德集團(tuán)的利潤(rùn)回報(bào)率，并且降低了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)在資金運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型過(guò)程中應(yīng)當(dāng)講究戰(zhàn)術(shù)，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)戰(zhàn)略規(guī)劃，否則轉(zhuǎn)型就會(huì)出現(xiàn)徹底現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)前期投資較大，戰(zhàn)略規(guī)劃必不可少。目前國(guó)內(nèi)資本以及金融市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制并不健全和完善，企業(yè)融資渠道以及形式等相對(duì)比較單一，而且融資規(guī)模比較小，尋找戰(zhàn)略合作伙伴可以分散風(fēng)險(xiǎn)以及降低融資成本。通過(guò)轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)企業(yè)將融資與房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相互獨(dú)立開(kāi)來(lái)，專注于擅長(zhǎng)之事，這有利于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)立足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

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（作者單位：陸延房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）