大城市房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理及策略分析

摘 ?要：隨著城市化建設(shè)進(jìn)程加快，國(guó)內(nèi)（各大房企）也迎來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，提升項(xiàng)目管理效率已經(jīng)成為企業(yè)要面臨的核心問(wèn)題。項(xiàng)目管理水平不僅會(huì)影響到單個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)獲取，對(duì)于企業(yè)內(nèi)部管理也將造成重要影響。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是提升自身競(jìng)爭(zhēng)力的有效措施，因此要制訂科學(xué)合理的成本管理措施并落實(shí)下去。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理過(guò)程中，要將成本控制融合到所有的工序之中。不同的施工階段對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資成本控制的方式有差異，因此要結(jié)合實(shí)際情況對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資成本管理進(jìn)行有效分析，為后續(xù)工作開(kāi)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。本文主要是針對(duì)大城市房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理及策略分析，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展增添新的活力。

關(guān)鍵詞：大城市;房地產(chǎn)項(xiàng)目;投資管理;策略分析

隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量和規(guī)模也在不斷的增加。各樣式建筑的社會(huì)需求越來(lái)越多，人們對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注也更加密切。房地產(chǎn)行業(yè)已成為新的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，但是因?yàn)橥顿Y環(huán)境的改變，房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷增加。房地產(chǎn)行業(yè)要想提升自身競(jìng)爭(zhēng)力，還是要從提升管理水平入手。引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目向著規(guī)?；?、層次化方向發(fā)展，為企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)要在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，盡可能多地減少投資成本。進(jìn)一步提升投資成本的管理水平，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展增添新的活力。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本分析價(jià)值

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本是指施工過(guò)程中的各種成本費(fèi)用，可以依據(jù)資金用途細(xì)分為土地成本、設(shè)計(jì)規(guī)劃成本、施工成本、配套設(shè)施成本等。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，房地產(chǎn)企業(yè)也越來(lái)越重視建筑工程成本控制，從而讓企業(yè)擁有更大的利潤(rùn)空間。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)代背景之下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展就是為了利益最大化。房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)所決定的，但是企業(yè)可以通過(guò)相關(guān)措施對(duì)于經(jīng)濟(jì)成本進(jìn)行掌控。在此大環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)要想保持健康發(fā)展就要獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。將企業(yè)成本管理和發(fā)展戰(zhàn)略有機(jī)融合，為房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展指明新的方向。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制措施

（1）項(xiàng)目決策階段的投資控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的各種決策都是由企業(yè)決策層在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上完成的，依據(jù)科學(xué)的分析手段對(duì)于項(xiàng)目的可行性進(jìn)行判斷和評(píng)價(jià)。將其作為項(xiàng)目投資的前提條件，其中包括了可行性探究、項(xiàng)目評(píng)估和項(xiàng)目決策等內(nèi)容。項(xiàng)目投資之前要對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國(guó)家相關(guān)政策進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)研。針對(duì)投資環(huán)境和未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行全面的分析討論，結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)制定出更加詳盡的投資方案。從項(xiàng)目的基礎(chǔ)信息、初步規(guī)劃、成本管理、投資效益等多個(gè)角度進(jìn)行分析，有效的控制投資的風(fēng)險(xiǎn)和收益。項(xiàng)目決策階段的工作量非常的大，涉及的內(nèi)容十分的復(fù)雜。要保證每一項(xiàng)工作都周密細(xì)致，保證收集的數(shù)據(jù)是科學(xué)有效的，為后續(xù)工作的順利開(kāi)展提供數(shù)據(jù)支撐。

（2）選址階段的投資控制

房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目的選擇直接影響到投資成本，要結(jié)合城市的整體規(guī)劃進(jìn)行全面通盤考慮，比如地理位置、交通狀況、周邊環(huán)境等因素，都將對(duì)項(xiàng)目的投資成本產(chǎn)生直接影響。

（3）設(shè)計(jì)階段的投資控制

建筑項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段可以細(xì)分為初步設(shè)計(jì)和施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)兩個(gè)部分，對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)都有著重要影響。有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，工程設(shè)計(jì)費(fèi)用只占到建設(shè)成本的2%左右，但是對(duì)于工程造價(jià)的影響可以達(dá)到75%以上?？茖W(xué)合理的設(shè)計(jì)方案可以有效的降低施工成本，選擇更加合理的措施保證項(xiàng)目成本得到有效控制。嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位，遵循公平公正公開(kāi)的原則，選擇設(shè)計(jì)方案和經(jīng)濟(jì)成本相互結(jié)合的設(shè)計(jì)單位。保證設(shè)計(jì)構(gòu)思超前、建筑風(fēng)格獨(dú)特，在設(shè)計(jì)階段采用合理的限額設(shè)計(jì)控制工程成本。限額設(shè)計(jì)需要人員掌握相應(yīng)的工程造價(jià)知識(shí)，要求更多的部門參與到成本控制過(guò)程中。設(shè)計(jì)完成之后要合進(jìn)行專業(yè)圖紙審查，保證施工圖紙的科學(xué)性、合理性。規(guī)避各種設(shè)計(jì)問(wèn)題，在保證建筑工程結(jié)構(gòu)安全的基礎(chǔ)上，滿足經(jīng)濟(jì)、適用、安全的設(shè)計(jì)需求。

（4）招標(biāo)階段的投資控制

設(shè)計(jì)、監(jiān)理、材料供應(yīng)等主體的素質(zhì)會(huì)直接影響到工程項(xiàng)目質(zhì)量。建設(shè)單位要按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)組織投標(biāo)并擇優(yōu)選擇，篩選出綜合實(shí)力更強(qiáng)的合作單位。不僅有助于成本控制，還對(duì)于項(xiàng)目的推進(jìn)起到了促進(jìn)作用。首先在投標(biāo)之前要做好招標(biāo)文件的編制。有專業(yè)部門或者代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行資料的收集整理，積極的影響工程造成的因素進(jìn)行分析并完成招標(biāo)文件的編制。招標(biāo)文件的內(nèi)容要周密嚴(yán)謹(jǐn)，對(duì)于工程細(xì)節(jié)進(jìn)行詳盡說(shuō)明。其次要保證招標(biāo)投標(biāo)工作的公正公平公開(kāi)。對(duì)于參與競(jìng)標(biāo)的單位資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查，避免出現(xiàn)違法轉(zhuǎn)包、資質(zhì)掛靠、圍標(biāo)等違法行為的出現(xiàn)。降低外來(lái)因素對(duì)于招投標(biāo)的影響，注意保溫層、防水層等容易造成責(zé)任不明的項(xiàng)目管理。避免出現(xiàn)找不到具體責(zé)任方，從而使得建筑方利益受損的情況出現(xiàn)。同時(shí)要做好項(xiàng)目成本控制。在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上降低工程造價(jià)，避免低于成本惡意競(jìng)爭(zhēng)的情況。最后是要明確參與主體的權(quán)責(zé)。按照相關(guān)法律法規(guī)簽訂合同，從不同的角度進(jìn)行討論。注明各種因素造成的風(fēng)險(xiǎn)和索賠，減少糾紛出現(xiàn)的概率保護(hù)好參與主體的經(jīng)濟(jì)利益。

（5）施工階段的投資控制

施工階段的是項(xiàng)目投資最大的部分，因此做好施工階段的成本控制是至關(guān)重要的。施工成本的控制可以從以下幾點(diǎn)進(jìn)行分析：一是技術(shù)措施。企業(yè)要組織專業(yè)的圖紙會(huì)審，對(duì)于圖紙出要的問(wèn)題進(jìn)行分析處理。避免施工方案變更造成的經(jīng)濟(jì)損失，搭建完善成本管理體系。對(duì)于暴露出的問(wèn)題及時(shí)的進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，保證工程質(zhì)量、安全的前提提升工程進(jìn)度，將其作為成本控制的有效措施。二是經(jīng)濟(jì)措施。強(qiáng)調(diào)建筑相應(yīng)審批制度的完善，先將工程管理部門的進(jìn)度和質(zhì)量安全進(jìn)行審核。對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)中暴露出的問(wèn)題進(jìn)行糾正，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理預(yù)防和控制。

（6）設(shè)置成本目標(biāo)管理機(jī)制

在項(xiàng)目成本確定之后，要結(jié)合利潤(rùn)目標(biāo)進(jìn)行管理措施的優(yōu)化。目標(biāo)成本最核心的內(nèi)容就是達(dá)到預(yù)期的利潤(rùn)，從而保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。設(shè)置投資成本目標(biāo)管理機(jī)制，對(duì)于實(shí)際執(zhí)行狀況均進(jìn)行優(yōu)化和控制。針對(duì)成本和目標(biāo)之間的差異進(jìn)行分析討論，為后續(xù)工作的實(shí)現(xiàn)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

三、竣工階段的成本控制

竣工階段的成本控制要嚴(yán)格的按照相關(guān)的程序和規(guī)范進(jìn)行，工程竣工驗(yàn)收之后有設(shè)計(jì)、建立、施工單位進(jìn)行驗(yàn)收，同時(shí)要編制竣工結(jié)算報(bào)告。結(jié)算報(bào)告要包括編制說(shuō)明圖、竣工圖、結(jié)算書等文件，施工單位要對(duì)于階段報(bào)告進(jìn)行初審。接著是復(fù)審，確保計(jì)算資料的完整性和真實(shí)性。在保證資料無(wú)誤之后簽署復(fù)審意見(jiàn)，出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)及時(shí)溝通交流。預(yù)防審查過(guò)程中能夠出現(xiàn)漏算、誤算的情況，工程款的支付要符合合同規(guī)定。

房地產(chǎn)的項(xiàng)目在交付之后，要重視售后和保修工作。保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，為企業(yè)正確更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。積極解決業(yè)主提出的質(zhì)量問(wèn)題，明確各個(gè)參與方的責(zé)任。對(duì)于容易出現(xiàn)分工問(wèn)題的項(xiàng)目要延長(zhǎng)保修期限，按照合同規(guī)定進(jìn)行保證金的返還。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，針對(duì)大城市房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理及策略分析是非常重要的。明確房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本分析價(jià)值，為后續(xù)工作的開(kāi)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。結(jié)合實(shí)際情況，制定出房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制措施，從不同施工階段進(jìn)行分析討論。施工企業(yè)要引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目向著規(guī)?；?、層次化方向發(fā)展，為企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。同時(shí)，要針對(duì)投資環(huán)境和未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行全面的分析討論，結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)制定出更加詳盡的投資管理方案。

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作者簡(jiǎn)介：孔祥齋（1986年12月—），男，漢族，山東臨朐人，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師，碩士研究生學(xué)歷，山東高速泰山康養(yǎng)集團(tuán)，城市與區(qū)域規(guī)劃。