房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范管理

■ 段冉（安徽省投資集團(tuán)控股有限公司）

一、概述

（一）目的和意義

房地產(chǎn)企業(yè)因其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資額大、涉及業(yè)態(tài)多等特點(diǎn)，對(duì)財(cái)務(wù)核算的要求較高，為加強(qiáng)公司會(huì)計(jì)管理，建立規(guī)范的會(huì)計(jì)核算工作流程，提高會(huì)計(jì)工作的質(zhì)量和水平，充分發(fā)揮會(huì)計(jì)的職能作用，更好地為公司經(jīng)營(yíng)決策和經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)，特制訂本規(guī)范以實(shí)現(xiàn)以下核算目標(biāo)。

（1）真實(shí)反映公司的資產(chǎn)、負(fù)債、損益情況；（2）會(huì)計(jì)科目的使用符合業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定；（3）科目輔助項(xiàng)設(shè)置滿足管理需要；（4）成本分?jǐn)偧敖Y(jié)轉(zhuǎn)工作準(zhǔn)確、及時(shí)。

（二）職責(zé)分工

（1）建設(shè)部門：確保在建項(xiàng)目資產(chǎn)安全；負(fù)責(zé)及時(shí)提供相關(guān)結(jié)算資料，提交項(xiàng)目決算依據(jù)，協(xié)助財(cái)務(wù)部門提供完工產(chǎn)品分?jǐn)傄罁?jù)，配合財(cái)務(wù)部門做好資產(chǎn)清查及其他涉及事項(xiàng)等。

（2）運(yùn)營(yíng)部門：負(fù)責(zé)租售定位區(qū)域及面積劃分；及時(shí)提交銷售信息資料，建立成品明細(xì)臺(tái)賬，定期與財(cái)務(wù)部門核對(duì)一致；建立有效的收款機(jī)制，負(fù)責(zé)回收租售款并及時(shí)反饋收款狀況；配合財(cái)務(wù)部門做好資產(chǎn)清查及其他涉及事項(xiàng)。

（3）財(cái)務(wù)部門：嚴(yán)格按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，規(guī)范會(huì)計(jì)處理，做好成本的明細(xì)核算；負(fù)責(zé)完工產(chǎn)品及產(chǎn)成品結(jié)算處理，確保資產(chǎn)準(zhǔn)確核算；負(fù)責(zé)組織實(shí)物資產(chǎn)盤點(diǎn)，定期進(jìn)行資產(chǎn)減值測(cè)試。

（三）成本核算基本程序

（1）根據(jù)園區(qū)業(yè)態(tài)項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。（2）根據(jù)企業(yè)核算管理要求設(shè)置成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用。（3）按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偟姆峙浞椒皹?biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)成本在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。（4）根據(jù)建設(shè)部提供的竣工驗(yàn)收資料，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。（5）根據(jù)運(yùn)營(yíng)部提供的租售定位及銷售信息資料設(shè)置成品明細(xì)輔助賬，正確結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)產(chǎn)成品成本。

二、成本核算管理

（一）賬務(wù)設(shè)置

1.會(huì)計(jì)科目設(shè)置

本文僅針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的特殊性，詳細(xì)分析具體成本類科目核算科目，其余類別科目核算可參照一般會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，在此不再贅述。

（1）開(kāi)發(fā)成本：核算已開(kāi)工但尚未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)的、以出租或出售為開(kāi)發(fā)目的的物業(yè)成本。設(shè)置二級(jí)科目分別為：土地獲得價(jià)款，前期開(kāi)發(fā)費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，建筑安裝費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（結(jié)轉(zhuǎn)），成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)。

（2）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：核算直接經(jīng)營(yíng)組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，設(shè)置二級(jí)科目分別為：資本化借款費(fèi)用，營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)，工程管理費(fèi)，行政管理費(fèi)。

（3）庫(kù)存商品：核算已辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)、待出售的物業(yè)。

（4）投資性房地產(chǎn)：核算已辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)、用于出租或自行經(jīng)營(yíng)的物業(yè)。

（5）固定資產(chǎn)：核算已辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)、公司自用的物業(yè)。

（二）輔助核算設(shè)置

按項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)置輔助核算，根據(jù)方案包括擬開(kāi)發(fā)土地、一期、二期、業(yè)態(tài)A、業(yè)態(tài)B等（后期按規(guī)劃設(shè)計(jì)可按樓號(hào)進(jìn)行確定）；成品包括庫(kù)存商品及投資性房地產(chǎn)，輔助核算按照面積（平方米）與項(xiàng)目業(yè)態(tài)同時(shí)設(shè)置。

（三）成本費(fèi)用的歸集

核算歸集方法包括：

（1）成本的直接歸集：能夠分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入相應(yīng)成本項(xiàng)目，包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，建筑安裝費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)等。

（2）成本的間接歸集：由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)成本，如土地獲得價(jià)款，前期開(kāi)發(fā)費(fèi)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等；可根據(jù)實(shí)際發(fā)生數(shù)按各成本核算對(duì)象的建筑面積分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。另，土地獲得價(jià)款若存在項(xiàng)目?jī)?chǔ)備且尚未動(dòng)工的土地，可設(shè)置“擬開(kāi)發(fā)成本”輔助核算，待項(xiàng)目整體或分期開(kāi)發(fā)時(shí)，按照實(shí)際開(kāi)發(fā)土地面積結(jié)轉(zhuǎn)至“開(kāi)發(fā)成本--土地獲得價(jià)款”的相應(yīng)業(yè)態(tài)輔助核算。

（四）成本費(fèi)用的分配

分配方法：土地獲得款按占地面積法進(jìn)行分配，其余成本按建筑面積法即按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。成本分配根據(jù)科目類型分別結(jié)轉(zhuǎn)：年度末通過(guò)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”二級(jí)科目核算的成本費(fèi)用，結(jié)轉(zhuǎn)至“開(kāi)發(fā)成本－開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目。完工結(jié)算時(shí)，通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本”二級(jí)科目間接歸集的成本項(xiàng)目，輔助核算未明確至具體業(yè)態(tài)。

（五）結(jié)轉(zhuǎn)完工成本

（1）完工產(chǎn)品的界定：根據(jù)國(guó)稅[2009]31號(hào)文件規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，視為已經(jīng)完工。

①開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；②開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用；③開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開(kāi)始實(shí)際投入使用。另外國(guó)稅函[2009]342號(hào)明確，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。

（2）完工結(jié)算依據(jù)是運(yùn)營(yíng)部門提供產(chǎn)權(quán)備案等相關(guān)材料，財(cái)務(wù)部門將已完工部分結(jié)轉(zhuǎn)至產(chǎn)成品，自用部分為公司固定資產(chǎn)。

①項(xiàng)目完工時(shí)，編制分配明細(xì)表，明確分?jǐn)傄罁?jù)，分配金額等內(nèi)容，根據(jù)用途分別通過(guò)庫(kù)存商品、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)科目進(jìn)行核算。②成本預(yù)提：建設(shè)部提供施工單位結(jié)算報(bào)告書與竣工結(jié)算報(bào)告、審計(jì)單位審計(jì)報(bào)告等（復(fù)印件），按該項(xiàng)目預(yù)估成本大于開(kāi)發(fā)成本賬面金額的差額，記入“開(kāi)發(fā)成本—成本預(yù)提”科目的借方。實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)至產(chǎn)成品時(shí)予以沖回。

三、銷售結(jié)算管理

（一）收入的實(shí)現(xiàn)

（1）基本原則遵循《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》相關(guān)要求，運(yùn)營(yíng)部按月向財(cái)務(wù)部門提供租售明細(xì)表，明確面積、狀態(tài)、銷售價(jià)格等信息。

①銷售階段收入確認(rèn)原則：房產(chǎn)企業(yè)銷售庫(kù)存商品房，簽訂了銷售合同并取得了買方按銷售合同約定的付款證明，待辦理完房屋面積復(fù)測(cè)后，按照不同的銷售方式確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)條件。②出租階段收入確認(rèn)原則：出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，按與承租方簽訂的合同或協(xié)議規(guī)定的承租方付租日期和金額，確認(rèn)房屋出租收入的實(shí)現(xiàn)。

（2）銷售收入的確認(rèn)與銷售方式有關(guān)，具體情況分析如下：

①采取預(yù)售方式銷售的，在收到預(yù)收款時(shí)不確認(rèn)收入，計(jì)入“預(yù)收賬款”科目，但要預(yù)征增值稅。②采取一次性全額收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。③采取分期付款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入。④采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)預(yù)收賬款，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。⑤采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

（1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（2）采取視同買斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（3）采取包銷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（4）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（二）結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)成品成本

根據(jù)租售定位，產(chǎn)成品成本結(jié)轉(zhuǎn)分為銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)與出租成本結(jié)轉(zhuǎn)。

（1）產(chǎn)成品對(duì)外出售時(shí)，根據(jù)不同銷售方式確認(rèn)收入，同時(shí)按銷售面積及賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)成本；

（2）產(chǎn)成品用于出租時(shí)，取得的租金收入通過(guò)“其他業(yè)務(wù)收入”科目核算，根據(jù)折舊年限計(jì)提攤銷成本，通過(guò)“其他業(yè)務(wù)支出”科目核算；自用且尚未出租的產(chǎn)成品折舊通過(guò)“管理費(fèi)用”科目核算。

（3）出租產(chǎn)成品改變用途對(duì)外銷售時(shí)，銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)確認(rèn)收入通過(guò)“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目核算，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)“投資性房地產(chǎn)”科目成本，沖銷“投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷”科目下的余額。