新形勢(shì)下關(guān)于房地產(chǎn)成本控制與管理的新思考

胡昌鳳

摘? ? 要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出突飛猛進(jìn)的發(fā)展速度。國(guó)家越來(lái)越重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，頒布了相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了相應(yīng)的管理和調(diào)控。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，想要提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力就要從成本控制和管理工作入手，以此強(qiáng)化企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)水平。企業(yè)要將成本控制作為管理工作的重點(diǎn)來(lái)落實(shí)，這是企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。成本的控制和科學(xué)化管理是企業(yè)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展的首要之路，所以我們要強(qiáng)化科學(xué)管理，重視成本控制，以此提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)水平和實(shí)力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本控制;管理;新形勢(shì);思考

1? 房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成

房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成有直接和間接成本兩部分，前者分為不變直接成本和變動(dòng)直接成本，后者則由機(jī)會(huì)成本和管理成本兩部分組成，一般情況下土地、設(shè)計(jì)、建安成本等都可以計(jì)入不變直接成本當(dāng)中，以上幾部分的成本在一個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中比較穩(wěn)定而且可以提前預(yù)算，后續(xù)發(fā)生就可以保持不變。土地成本主要指在招拍掛過(guò)程中所產(chǎn)生的土地費(fèi)用，是一項(xiàng)相對(duì)固定的成本投入，忽略掉建筑材料的價(jià)格波動(dòng)，建安成本在設(shè)計(jì)風(fēng)格和建筑級(jí)別確定的情況下能夠較易預(yù)測(cè)，也很穩(wěn)定。變動(dòng)成本主要說(shuō)的是融資成本，目前大部分指銀行貸款利息?，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資來(lái)源都是銀行貸款，就算是提前對(duì)項(xiàng)目施工期間所需資金進(jìn)行預(yù)測(cè)，但是不能確定還款日期，所以這一成本和項(xiàng)目的進(jìn)展有直接關(guān)系，有很大的變動(dòng)性。

2? 新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重點(diǎn)和原則

新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理部門要重視企業(yè)成本控制，將房地產(chǎn)建設(shè)當(dāng)中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行分解實(shí)現(xiàn)最優(yōu)控制局面，確定不同任務(wù)環(huán)境的影響因素。確定不同人物需要完成的目標(biāo)，確定資源、資金、時(shí)間、質(zhì)量、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和上下關(guān)聯(lián)任務(wù)幾方面的具體要求，這些內(nèi)容是影響任務(wù)完成情況的重要標(biāo)準(zhǔn)，只有實(shí)現(xiàn)不同任務(wù)的控制，才能實(shí)現(xiàn)整體的成本控制。成本控制要重視實(shí)用性原則，選準(zhǔn)目標(biāo)對(duì)象將成本控制落實(shí)到實(shí)處;還要重視合理性原則，根據(jù)不同項(xiàng)目進(jìn)行符合全局發(fā)展的的成本控制;再有要重視全過(guò)程監(jiān)控原則，保證所有人都參與到管理控制工作中，將管理工作落實(shí)到工程施工的全過(guò)程。

3? 新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制管理方法

3.1? 科學(xué)定位 有效配合 有序監(jiān)控

房地產(chǎn)企業(yè)要明確管理部門的職責(zé)，將管理落實(shí)到成本控制的全過(guò)程中，從工程成本管理和人力成本管理兩方面入手實(shí)現(xiàn)工程全節(jié)點(diǎn)的成本控制。企業(yè)方面要保證全員參與，通過(guò)系統(tǒng)的考核和評(píng)價(jià)找出不足，重新設(shè)計(jì)并強(qiáng)化績(jī)效考核，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成本管控。另外要實(shí)現(xiàn)不同部門的合作，在有效的配合下實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本和資金幾方面的管理，保證效益最大化的落實(shí)。再有就是要重視監(jiān)控，保證成本始終在可控范圍內(nèi)，及時(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)提示預(yù)警。

3.2? 制定目標(biāo)，細(xì)分和執(zhí)行好成本計(jì)劃

設(shè)定目標(biāo)成本，按照規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)框架分解目標(biāo)成本，依照預(yù)算計(jì)劃將其落實(shí)到各個(gè)部門和環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)行動(dòng)安排的可執(zhí)行化，在實(shí)施的過(guò)程中要隨時(shí)對(duì)結(jié)果和目標(biāo)進(jìn)行分析對(duì)比，找出不足總結(jié)原因，不斷完善并改進(jìn)。讓全部工程參與者意識(shí)到目標(biāo)成本控制和個(gè)人利益的重要關(guān)系，集體為這一目標(biāo)努力。

3.3? 落實(shí)科學(xué)的成本管理與控制的方法

首先運(yùn)用動(dòng)態(tài)控制法構(gòu)建任務(wù)模型，將不同任務(wù)內(nèi)容的關(guān)系和影響總結(jié)起來(lái)，任何一項(xiàng)發(fā)生變化其他任務(wù)就會(huì)有變化，所以整體成本也會(huì)產(chǎn)生變化，這樣就能夠判斷項(xiàng)目的成本是否在目標(biāo)成本的控制范圍內(nèi);其次是靜態(tài)控制法，要在實(shí)際管理工作中將目前市場(chǎng)中額定成本、最高成本、最低成本等能夠影響任務(wù)進(jìn)度的因素考慮進(jìn)來(lái)，要把每個(gè)子目的成本按照目前實(shí)時(shí)情況進(jìn)行精確設(shè)定，只要滿足單子項(xiàng)的時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃以及成本在最高、最低范圍內(nèi)要求的子項(xiàng)都認(rèn)為是受控的。

3.4? 構(gòu)建完善成本互控體系

要構(gòu)建并完善成本互控體系，嚴(yán)格的按照開(kāi)發(fā)流程進(jìn)行管理，改變不合理、不規(guī)范的操作過(guò)程，將被動(dòng)控制轉(zhuǎn)換為主動(dòng)有序地控制，這樣能夠降低損耗，節(jié)約資金，實(shí)現(xiàn)成本的控制。在制度流程的構(gòu)建過(guò)程中，要同時(shí)建立企業(yè)成本互控體系，這一體系的構(gòu)建是為成本控制、工程管理、財(cái)務(wù)管理幾部門實(shí)現(xiàn)互相監(jiān)督而搭建的橋梁，作為控制機(jī)制的主體部門，成本控制部門要落實(shí)管理基礎(chǔ)工作，保證成本管理工作順利進(jìn)行，另外，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制部門還要做好進(jìn)度、質(zhì)量和成本的整體管理，實(shí)現(xiàn)三者統(tǒng)一落實(shí)的有效融合，以上工作的任何一點(diǎn)出現(xiàn)偏差，就會(huì)影響整體成效，如果在某個(gè)環(huán)節(jié)上出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)影響整個(gè)體工作的成效。不如采購(gòu)部門費(fèi)了很大周折購(gòu)買到質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的鋼材，但是影響工期，這樣的工作對(duì)成本控制是否有效就要細(xì)致分析。另外一種為了快速完成工程，而忽視其他部分的質(zhì)量也是不可取的行為，我們要顧全大局，統(tǒng)一管理統(tǒng)籌考慮。

4? 結(jié)論

社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展決定了房地產(chǎn)行業(yè)的快速成型，但過(guò)快的發(fā)展速度也凸顯了其專業(yè)化和精細(xì)化管理水平不足的劣勢(shì)。面對(duì)國(guó)家新的發(fā)展形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)要在政策的引導(dǎo)下做好成本控制管理工作，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的生存和發(fā)展，保證在今后市場(chǎng)變化過(guò)程中能夠不斷完善自身的管理手段，強(qiáng)化制度和管理手段，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王懷剛.淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本控制在方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)[J].河南建材，2017（4）：317～318.

[2] 鄭怡婷.知識(shí)共享視角下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理系統(tǒng)構(gòu)建探析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2017（3）：239.