不動產(chǎn)抵押登記中的問題及解決策略探究

【摘要】不動產(chǎn)抵押登記過程屬于行政行為之一，由于該模式發(fā)展并不久的緣故，加之傳統(tǒng)法律的影響下，有關(guān)該制度的行政法研究仍不夠深入，迫切需求相關(guān)行政法律效率。鑒于此，本文結(jié)合政府、地方相關(guān)法律規(guī)定，簡要分析了不動產(chǎn)抵押登記，期望將登記中存在的各類問題、不足解決，為不動產(chǎn)交易提供可靠的安全保障。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn);抵押登記;問題及對策

我國不動產(chǎn)抵押只有在政府專設(shè)不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記之后方具備效力，因此不動產(chǎn)抵押中登記所承擔的作用至關(guān)重要。不動產(chǎn)抵押登記中，政府所扮演的角色也是必不可缺的。通過對不動產(chǎn)抵押登記中政府方面存在問題的研究，能為國家經(jīng)濟市場交易正常運轉(zhuǎn)提供一定的保障，同時也能確保市場經(jīng)濟與社會的發(fā)展進步得以穩(wěn)定。

1、不動產(chǎn)抵押登記存在的問題

1.1辦理效率慢，操作缺乏規(guī)范性

不動產(chǎn)登記機構(gòu)在不動產(chǎn)抵押登記辦理期間，時常會有此類狀況存在，即客戶在不動產(chǎn)抵押登記辦理中提出了時間緊迫的要求，而相關(guān)登記機關(guān)盡管將抵押登記程序簡化、實現(xiàn)了更高的抵押登記效率，并將抵押登記辦理時間減少，然而卻也無法將客戶需求有效滿足。同時，不動產(chǎn)抵押登記期間，也頻頻出現(xiàn)了登記辦理人員不規(guī)范操作的行為，例如審核材料不仔細、審核缺乏規(guī)范性、抵押合同填寫不規(guī)范等[1]。在還未正式推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記時，房產(chǎn)與地產(chǎn)登記是由兩個不同部門負責的，該時期網(wǎng)絡(luò)信號數(shù)據(jù)系統(tǒng)平臺尚未健全，也沒有充分普及電腦錄入登記信息，依舊是以紙質(zhì)信息來保存不動產(chǎn)登記信息。但是，紙質(zhì)信息中卻存在一系列問題，例如權(quán)利人名稱寫錯、登記機關(guān)登記錯漏、債權(quán)金額錯誤等。

1.2信息未能徹底實現(xiàn)公開共享

推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度之前，同一建筑物房地產(chǎn)信息以往是在不同部門分別進行登記，兩個登記機構(gòu)不存在共享信息，如此一來也就造成了抵押信息分散的情況，房產(chǎn)與地產(chǎn)登記信息之間也存在著隔離，最終導致出現(xiàn)了不相同的不動產(chǎn)登記信息。而在當事人需要對房地產(chǎn)基本信息查詢時，不但要前往房產(chǎn)登記機關(guān)，同時還要前往土地登記機關(guān)，并且查詢費用也要重復繳納，這樣一來查詢難度與成本也就相應(yīng)的提高，信息透明度嚴重缺乏。同時，不動產(chǎn)抵押登記期間，也有登記機關(guān)錯誤登記不動產(chǎn)信息的情況存在，如不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，土地、房產(chǎn)信息登記分別由土地登記及房管局負責，部門之間登記信息與數(shù)據(jù)不統(tǒng)一，加之尚未共享登記信息與數(shù)據(jù)平臺的緣故，會有一部分登記于土地登記部門的信息不同于房管部門登記的房產(chǎn)信息。

1.3抵押登記法律依據(jù)混亂，頻發(fā)法律糾紛

不動產(chǎn)抵押登記存在的問題中，最為頻發(fā)的便是登記機關(guān)法律依據(jù)混亂，尤其是在實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度前，地產(chǎn)、房產(chǎn)登記由兩個存在交叉重復權(quán)利的不同機關(guān)負責，以至于出現(xiàn)了混亂的法律秩序。如相關(guān)規(guī)定中明確指出，房屋登記需前往房產(chǎn)管理部門，土地登記需前往土地管理部門，個別當事人向銀行或金融公司分別抵押或貸款土地、房屋，當糾紛發(fā)生之后，“房隨地走”亦或是“地隨房走”難以分清，如此也就無法完整的實現(xiàn)抵押權(quán)、債權(quán)人合法權(quán)益。而盡管《物權(quán)法》中提出了“以建筑物抵押的，一并抵押其占用范圍內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)?！比欢鴮嶋H中，地方法院在處置抵押財產(chǎn)時卻很少將“一并抵押”作為法律依據(jù)使用。

2、政府完善不動產(chǎn)抵押登記的對策建議

2.1積極建設(shè)不動產(chǎn)信息平臺

政府應(yīng)當加強不動產(chǎn)抵押登記中信息平臺的建設(shè)力度，嚴格管理、定期維護不動產(chǎn)登記信息，通過相關(guān)政策與方案的制定，強化組織領(lǐng)導，為不動產(chǎn)登記信息管理平臺建設(shè)的落實提供動力，并以此為基礎(chǔ)實現(xiàn)不動產(chǎn)登記制度的進一步落實，并且在登記信息共享機制的不斷優(yōu)化下，賦予查詢服務(wù)便捷化的優(yōu)勢[2]。同時，通過各部門間信息共享的增強，透明化、公開化交易與登記信息，在不動產(chǎn)審批環(huán)節(jié)完善的基礎(chǔ)上，賦予不動產(chǎn)登記信息公開化服務(wù)常態(tài)化功能，確保登記數(shù)據(jù)得以精確、完整且真實的構(gòu)建。此外，也應(yīng)當積極構(gòu)建社會征信平臺，通過社會征信體系的進一步健全，為不動產(chǎn)交易提供安全保障，以此確保群眾得以享受到相應(yīng)的權(quán)益。需要注意的是，還需促進不動產(chǎn)登記信息共享數(shù)據(jù)平臺普遍化、全面化的實現(xiàn)，通過信息共享交流的增強，積極交換溝通數(shù)據(jù)，合法化信息查詢服務(wù)，優(yōu)化服務(wù)對象篩選，將更好的業(yè)務(wù)技術(shù)服務(wù)提供給群眾。依托統(tǒng)一標準，增強內(nèi)容覆蓋成效，積極聯(lián)合信息，有效連通信息更新和數(shù)據(jù)貢獻，加快不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)體系平臺建設(shè)進程。

2.2提高登記機構(gòu)、登記規(guī)范監(jiān)管力度

不動產(chǎn)登記主管部門應(yīng)當圍繞登記機構(gòu)、過程及人員加大監(jiān)督管理力度，確保不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作開展能夠與流程、法律規(guī)定相適應(yīng)。針對不動產(chǎn)登記內(nèi)容及標準，應(yīng)當予以更為嚴格的規(guī)范性監(jiān)管，確保不動產(chǎn)登記具有一致的內(nèi)容、統(tǒng)一的標準。依據(jù)檢查、指導等方式，保障不動產(chǎn)登記簿證得以實現(xiàn)規(guī)范化的使用。在與有關(guān)部門積極協(xié)同之下，嚴格審查證書及證明變造、偽造或違法制售等違法行為，一經(jīng)查出應(yīng)當予以嚴厲懲處。針對不動產(chǎn)登記簿證使用、保存及管理與要求不符合的，應(yīng)當限令調(diào)整。

2.3完善不動產(chǎn)登記相關(guān)法律政策

首先，需積極完善不動產(chǎn)登記相關(guān)法律政策，通過不動產(chǎn)登記法律的建設(shè)、政策性指導文件的發(fā)布，將重要的法律指導依據(jù)供于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記使用[3]。其次，應(yīng)以不動產(chǎn)登記規(guī)范統(tǒng)一制度為對象，積極頒布指導性政策法規(guī)文件，同時對各類與不動產(chǎn)登記有關(guān)的法律規(guī)定及政策文件中存在的不統(tǒng)一、不協(xié)調(diào)的內(nèi)容應(yīng)當酌情進行修改，確保一致性。此外，結(jié)合現(xiàn)有情況合理制定配套法律規(guī)定文件，確保法律法規(guī)能夠與現(xiàn)有經(jīng)濟社會發(fā)展要求相適應(yīng)。

結(jié)語：

不動產(chǎn)抵押登記中各類問題的解決，與社會經(jīng)濟秩序運轉(zhuǎn)的正常與否存在密切關(guān)系。該過程中，相關(guān)學者及政府部門人員必須積極展開深入的研究與探索。通過不動產(chǎn)抵押登記工作的順利、穩(wěn)定開展，能將等級混亂的問題逐漸解決，為群眾提供更好的服務(wù)，有助于社會進一步發(fā)展的實現(xiàn)。

參考文獻：

[1]梁麗，季敏.不動產(chǎn)抵押權(quán)若干登記問題分析[J].居舍，2018（08）：147.

[2]金紹達.不動產(chǎn)登記中的幾個具體問題[J].中國房地產(chǎn)，2018（1）：59-59.

[3]楊艷芬.不動產(chǎn)抵押登記若干問題探討——從不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例出發(fā)[J].法制與社會，2017（3）.

作者簡介：

王仰智，晉中市不動產(chǎn)登記中心，山西晉中。