我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善

王云松

摘要：2007年頒布的《物權(quán)法》在第9條明確的規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和變動(dòng)須經(jīng)登記才可發(fā)生法律效力，未經(jīng)過(guò)登記，不可發(fā)生法律效力。根據(jù)這一條文的規(guī)定，我國(guó)物權(quán)法所確定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式就是不動(dòng)產(chǎn)登記制度。但不動(dòng)產(chǎn)的登記在實(shí)際的操作中還存在著一些爭(zhēng)議，本文通過(guò)對(duì)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度的探討，指出了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度中存在的問(wèn)題，對(duì)如何完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度提出了合理化的建議。

關(guān)鍵詞：物權(quán)公示公信 統(tǒng)一登記 不動(dòng)產(chǎn) 一、引言

2007年頒布實(shí)施的《物權(quán)法》中明確的規(guī)定物權(quán)公示公信原則，對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言其公示方式是交付制度，而不動(dòng)產(chǎn)的公示方式主要是登記制度。物權(quán)法頒布至今已經(jīng)有8年時(shí)間，在這期間我國(guó)的物權(quán)法得到了很好的實(shí)施，個(gè)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)得到了保障。但目前不動(dòng)產(chǎn)登記制度并不十分健全，需要盡快完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的登記制度，從而保障公民的私人財(cái)產(chǎn)權(quán)神圣不受侵犯。

二、物權(quán)公示公信原則的含義及基本法理

我國(guó)物權(quán)法之所以規(guī)定了物權(quán)的公示公信原則，是由物權(quán)的絕對(duì)權(quán)、支配權(quán)、對(duì)世權(quán)和排他權(quán)的權(quán)利屬性所決定的。這當(dāng)然的要求物權(quán)的變動(dòng)需要予以公示，從而產(chǎn)生法律上的公信力。物權(quán)公示的最根本作用是給物權(quán)的各種變動(dòng)提供有公信力的法律基礎(chǔ)。①物權(quán)變動(dòng)，依其發(fā)生的情形不同可以劃分為依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)和非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)兩種。物權(quán)變動(dòng)需要公示的法理基礎(chǔ)也因這兩種情形的不同而不盡相同。根據(jù)法律行為所產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)行為，其法理基礎(chǔ)就是依據(jù)物權(quán)變動(dòng)雙方當(dāng)事人的物權(quán)變動(dòng)合意并不當(dāng)然的發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力，因而必須對(duì)物權(quán)變動(dòng)提夠相應(yīng)的法律保障。而物權(quán)公示制度就是這一法律保障。非依法律行為法發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生法律效力，但如果權(quán)利人要進(jìn)一步的處分該物權(quán)，則必須予以公示。

公示與公信是密切聯(lián)系在一起的。公示是物權(quán)變動(dòng)生效的必備要件件，不同的公示方法，其所具有的公信力也有所差別。公信主要是針對(duì)第三人而言的，第三人因?yàn)檫@種信賴公示的物權(quán)的存在，并基于這種信賴而與當(dāng)事人訂立轉(zhuǎn)讓物權(quán)的協(xié)議。②這種信賴?yán)嬷档梦覀內(nèi)ゼ右员Ｗo(hù)，我認(rèn)為在雙方當(dāng)事人之間不太需要考慮這種公信力的問(wèn)題，因?yàn)殡p方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是熟識(shí)的，因而不需要公信原則的保護(hù)。

物權(quán)公示公信原則對(duì)于法院執(zhí)行活動(dòng)的開(kāi)展具有積極意義。眾所周知，當(dāng)前法院對(duì)于法庭判決在某些情況下難以執(zhí)行，也就導(dǎo)致勝訴一方的合法權(quán)益得不到有效的保證，從而對(duì)于培養(yǎng)民眾對(duì)于法律的信仰精神也極為不利。如果原告在訴訟中申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，法院當(dāng)然要對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行查封、扣押。但法院必須對(duì)被保全或的財(cái)產(chǎn)的物權(quán)狀態(tài)予以明確的掌握如是否存在共有人在一些實(shí)際的案例中，許多需要保全或強(qiáng)制執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)都被財(cái)產(chǎn)所有人通過(guò)各種方式加以隱藏，從而逃避債務(wù)。這就需要進(jìn)一步的完善物權(quán)的公示制度，增強(qiáng)其公信力，更好的維護(hù)勝訴一方的利益訴求。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善

物權(quán)法第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！备鶕?jù)這一條規(guī)定，我國(guó)《物權(quán)法》所確定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式是不動(dòng)產(chǎn)的登記制度。例外情形則是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)通過(guò)交付等方式實(shí)現(xiàn)。

（一）不動(dòng)產(chǎn)的登記制度及存在的問(wèn)題

所謂不動(dòng)產(chǎn)登記制度是指經(jīng)權(quán)利人的申請(qǐng)，由登記部門將申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。我國(guó)《物權(quán)法》的第9條至第22條都是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律規(guī)定，主要包括登記機(jī)構(gòu)，變更登記，異議登記，預(yù)告登記，等制度。我國(guó)物權(quán)法所建立的不動(dòng)產(chǎn)登記立法模式以實(shí)質(zhì)主義為基本原則，在準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)登記方面采取了形式主義的登記體例。

從行政法的意義上講，登記行為僅僅是行政機(jī)關(guān)眾多具體行政行為中的一種。但在物權(quán)法的層面上，不動(dòng)產(chǎn)的登記在不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)過(guò)程中具有相當(dāng)重要的作用。當(dāng)前我國(guó)可以行使不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)力的國(guó)家行政機(jī)關(guān)并不單一，諸如土地管理機(jī)關(guān)，房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，森林管理機(jī)關(guān)，草原管理機(jī)關(guān)，水域管理機(jī)關(guān)等都可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的登記。房屋這種典型的不動(dòng)產(chǎn)，要發(fā)生所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，至少要經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，土地管理機(jī)關(guān)，稅務(wù)機(jī)關(guān)等一系列行政機(jī)關(guān)的審批，才能完成物權(quán)變動(dòng)。這種純粹意義上的民事法律行為被賦予了太多行政色彩，這與我國(guó)的法制傳統(tǒng)是密不可分的。上述制度的基本出發(fā)點(diǎn)和制度訴求更側(cè)重于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)事務(wù)的管理，而不是物權(quán)變動(dòng)的公示制度?；诖耍段餀?quán)法》第10條第2款明確的指出，我們必須要盡快的改變多部門、多級(jí)別的登記制度。這一原則寫入物權(quán)法的條文之中，足見(jiàn)立法者的智慧。通過(guò)該條文的規(guī)定，可以促進(jìn)行政部門積極的改變當(dāng)前多部門、多級(jí)別的登記制度，盡快建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。通過(guò)建立這樣一個(gè)統(tǒng)一的登記制度，可以減少行政權(quán)力對(duì)于私權(quán)行使的干涉，對(duì)于培植人文主義、私權(quán)神圣這樣一些理念具有重要作用。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善

雖然《物權(quán)法》第10條第二款明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一登記制度，但從實(shí)際情況看，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記，建立統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一登記的范圍，統(tǒng)一登記的辦法，統(tǒng)一登記的效力，目前還是無(wú)法實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的不完善，不統(tǒng)一，不全面等問(wèn)題，不僅不便于國(guó)家掌握不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的實(shí)際狀況，更嚴(yán)重的是不能使進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易的雙方當(dāng)事人通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記簿物完全了解不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)情況。要想盡快解決當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記制度的混亂狀態(tài)，必須制定《中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法》，明確不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，登記程序、登記辦法等事項(xiàng)。只有通過(guò)法律統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記制度，才能夠保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的正常流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)的合理保護(hù)。

四、結(jié)語(yǔ)

不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的在于公示，也就是說(shuō)，通過(guò)登記將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更的情況向公眾 予以公開(kāi)，使公眾了解某項(xiàng)不特定的不動(dòng)產(chǎn)上所形成的物權(quán)狀態(tài)。具體來(lái)說(shuō)，登記的目的就在于向公眾公示如下情況：一是物權(quán)的設(shè)立。二是物權(quán)的移轉(zhuǎn)和變更。三是不動(dòng)產(chǎn)的負(fù)擔(dān)。四是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的消滅。五是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的其他情況。為此我們需要盡快制定《不動(dòng)產(chǎn)登記法》，發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記的公示作用。

基金項(xiàng)目：黑龍江大學(xué)研究生創(chuàng)新科研項(xiàng)目（YJSCX2015-046HLJU）

參考文獻(xiàn)：

[1]王利明著 《與民法同行》第一卷 法律出版社 2006年

[2]孫憲忠著 《中國(guó)物權(quán)法總論》（第二版）法律出版社 2009年

[3]《在人大法學(xué)院聽(tīng)講座》第一輯 中國(guó)法制出版社 2007年

[4]《物權(quán)法名家講座》 中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社 2008年

[5]王利明主編 《民法》（第四版） 中國(guó)人民大學(xué)出版社 2008年

注解：

①孫憲忠 中國(guó)物權(quán)法總論（第二版）法律出版社 2009年 271頁(yè)

②王利明 物權(quán)法的基本理念《與民法同行》