房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)與難點(diǎn)研究

葉海坪

摘要：我國(guó)的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)迅猛的發(fā)展。在這樣的大背景下，做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑質(zhì)量的重要途徑。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是一個(gè)完整的、復(fù)雜的體系，由此房地產(chǎn)在項(xiàng)目管理生產(chǎn)上會(huì)涉及一些重點(diǎn)與難點(diǎn)問(wèn)題。本文就針對(duì)這些問(wèn)題對(duì)現(xiàn)階段管理工作進(jìn)行分析，并做出相對(duì)應(yīng)的解決策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目管理；重點(diǎn)和難點(diǎn)；解決策略

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)具有巨大的發(fā)展?jié)摿颓熬?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理也在多年的發(fā)展中形成了一定的管理模式和方法，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大、要求不斷提高，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在管理中出現(xiàn)了一些問(wèn)題和難點(diǎn)，對(duì)于這些問(wèn)題如果不能及時(shí)的采取解決措施進(jìn)行改正，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)出現(xiàn)問(wèn)題，達(dá)不到相關(guān)要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)保障建筑品質(zhì)的重要手段，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，起到了舉足輕重的作用。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重要性

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能夠保證項(xiàng)目按時(shí)完成

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的按期完成需要對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程都納入到計(jì)劃管理中，使整個(gè)項(xiàng)目有序進(jìn)行，才能保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的按期完成，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的目標(biāo)[1]。

（二）能夠使項(xiàng)目進(jìn)展更有組織性和協(xié)調(diào)性

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中。要明確的劃分職責(zé)權(quán)限，通過(guò)相關(guān)法律法規(guī)制定適合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)規(guī)章制度，形成一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的完整組織。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中，保證人員之間的協(xié)調(diào)，構(gòu)建一個(gè)和諧的辦公環(huán)境，也能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的順利進(jìn)行提供保障。

（三）加快資金周轉(zhuǎn)，保證項(xiàng)目效益最大化

在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目效益的最大化才是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的主要目的。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理可以對(duì)項(xiàng)目的施工進(jìn)行監(jiān)督，在材料、工人作業(yè)等因素進(jìn)行管理，在保證質(zhì)量的同時(shí)，加快了項(xiàng)目的入市時(shí)間，對(duì)資金的回籠提供更好的保障。也使得房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠保證質(zhì)量的情況下，得到利益最大化。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)

（一）嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在項(xiàng)目管理中的重點(diǎn)項(xiàng)目。只有保證了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量安全，才能讓人們打消顧慮，積極購(gòu)買(mǎi)。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中要保證項(xiàng)目的施工與最初的設(shè)計(jì)內(nèi)容相一致；嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度，確保在規(guī)定工期內(nèi)，以防返工或延長(zhǎng)工期的現(xiàn)象出現(xiàn)，以此來(lái)保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；另外還要求項(xiàng)目的施工與當(dāng)初簽訂的合同內(nèi)容相一致，這些內(nèi)容相符合，才是保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)標(biāo)的基本要求。

（二）提高管理者的質(zhì)量意識(shí)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，每個(gè)管理者都要認(rèn)識(shí)到質(zhì)量問(wèn)題的重要性，并認(rèn)真履行自己的職責(zé)。管理者應(yīng)該對(duì)施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)溝通，與工作人員取得聯(lián)系，對(duì)出現(xiàn)問(wèn)題的個(gè)人或設(shè)備進(jìn)行調(diào)整、更換，以保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量符合要求。

（三）結(jié)合客戶(hù)的實(shí)際需求

在隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活水平的提高，人們對(duì)住房需求的增加，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了良好的機(jī)會(huì)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，要以人們對(duì)房屋的需求特點(diǎn)進(jìn)行了解和分析，在項(xiàng)目管理的初期設(shè)計(jì)階段，根據(jù)人們的需求，將對(duì)房屋設(shè)計(jì)納入到項(xiàng)目管理中去，本著以人為本的原則，管理和監(jiān)督后期的施工事宜，在保證質(zhì)量的同時(shí)，做到讓客戶(hù)滿(mǎn)意。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策缺乏市場(chǎng)依據(jù)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中，受各方面因素的影響，使項(xiàng)目管理在具體實(shí)施過(guò)程中存在很大的困難。由于開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，市場(chǎng)地位不準(zhǔn)確，缺乏市場(chǎng)調(diào)研，導(dǎo)致對(duì)前期工作詳情缺乏準(zhǔn)確的研究，導(dǎo)致在施工時(shí)缺乏施工所需要的資料和圖紙不準(zhǔn)確等一些問(wèn)題。也會(huì)因?yàn)榘l(fā)包方對(duì)施工內(nèi)容的規(guī)定不清楚，導(dǎo)致在施工結(jié)尾階段項(xiàng)目管理不能順利進(jìn)行。這些因素的存在嚴(yán)重制約了開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理。

（二）缺乏完善的質(zhì)量管理機(jī)制

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們的生活質(zhì)量也在不斷提高，房地產(chǎn)作為人們的日常起居產(chǎn)所，對(duì)其質(zhì)量也提出了更高的要求，因此要嚴(yán)格把控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量關(guān)[2]。當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)還存在不規(guī)范的局面，質(zhì)量問(wèn)題是現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中不斷出現(xiàn)的，這一問(wèn)題的頻繁發(fā)生主要原因是沒(méi)有完善的質(zhì)量管理體系，在項(xiàng)目施工過(guò)程中，項(xiàng)目的進(jìn)度、項(xiàng)目成本都直接影響了項(xiàng)目的質(zhì)量，因此對(duì)質(zhì)量的管理和控制上存在不足，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益受損。

（三）成本控制困難

在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，成本的控制也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重要難點(diǎn)。高質(zhì)量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程是要以高成本為代價(jià)。從目前我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目的具體執(zhí)行中會(huì)有許多變化的因素，要想是既定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)再提高，就要付出高昂的成本。為了解決這一問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該嚴(yán)格把控開(kāi)發(fā)成本，建立完善的成本控制體系。 只有控制好開(kāi)發(fā)過(guò)程中的施工成本，才能保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理效益最大化。

四、解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中難點(diǎn)重點(diǎn)的策略

（一）做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理，做好前期的前期調(diào)查研究工作是至關(guān)重要的，能夠保證項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中提供完善的資料。為了保證項(xiàng)目的順利開(kāi)展，前期的設(shè)計(jì)圖稿要有固定性，以保證項(xiàng)目進(jìn)行施工，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理才能實(shí)現(xiàn)。因此項(xiàng)目的管理者必須重視開(kāi)發(fā)的前期工作，為以后的工作提供可靠、準(zhǔn)確的信息資源，使項(xiàng)目順利進(jìn)行。

（二）構(gòu)建建筑質(zhì)量管理體系

完善的質(zhì)量管理體系對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量以及開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益都有巨大的影響。對(duì)于一個(gè)工程來(lái)講，工程的質(zhì)量和工程的進(jìn)展速度、工程的成本有著密切的關(guān)系。質(zhì)量的保障是工程順利完成的基礎(chǔ)，而項(xiàng)目進(jìn)度直接影響著項(xiàng)目成本的計(jì)算。在預(yù)定的工期內(nèi)，要想加快項(xiàng)目的進(jìn)度，就要付出比原定成本更好的代價(jià)，比如，工人趕工的加班費(fèi)，趕工導(dǎo)致的材料進(jìn)場(chǎng)的費(fèi)用增加，對(duì)人員的技術(shù)要求，要增加技術(shù)人員的配備，還有一些不必要的返工現(xiàn)象的出現(xiàn)，這些方面都會(huì)在加快項(xiàng)目進(jìn)度的同時(shí)導(dǎo)致項(xiàng)目成本的增加，與此同時(shí)，項(xiàng)目進(jìn)度加快也會(huì)造成項(xiàng)目質(zhì)量的隱患，一味的加快工期，會(huì)造成返工，這樣反而會(huì)增加工程的工期，增加成本，因此只有做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理，才能控制成本，保證進(jìn)展速度。

（三）完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的成本管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)商為了獲得經(jīng)濟(jì)利益，而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，控制成本是開(kāi)發(fā)商獲得經(jīng)濟(jì)利益的重要手段，只有控制好成本，才能使經(jīng)濟(jì)效益提高。在這項(xiàng)大規(guī)模的生產(chǎn)活動(dòng)中，開(kāi)發(fā)的成本包括土地費(fèi)用、前期工程墊付款、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、辦公費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用等幾大方面，項(xiàng)目成本管理就是對(duì)這些方面的費(fèi)用進(jìn)行有計(jì)劃、分階段的進(jìn)行管理。在成本管理中最重要的就是對(duì)作為一階段開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)和策劃階段，控制好了這一階段的成本投入，直接影響后期的施工速度和成本投入，因此，做好第一階段的成本控制，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中成本管理是非常重要的。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中有許多的環(huán)節(jié)，為了更好的控制成本，就要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的各個(gè)環(huán)節(jié)的成本進(jìn)行管理和控制，只有做到這樣，才能更好的節(jié)約項(xiàng)目在施工過(guò)程中的成本，確保開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益。

五、結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，要想房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功，就要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理并能夠嚴(yán)格的執(zhí)行，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行全面的管理才能最終達(dá)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的初衷，給消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，確保開(kāi)放商的經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提升。

參考文獻(xiàn)：

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