房地產(chǎn)金融刨新發(fā)展的建議

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展與金融機(jī)構(gòu)的合作有著密不可分的關(guān)系，其對促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著重要的作用。因此，促進(jìn)房地產(chǎn)金融行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展已經(jīng)成為各個地域亟須研究的關(guān)鍵點。而房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展能夠一定程度上解決房地產(chǎn)抵押貸款難的問題，從而讓房地產(chǎn)行業(yè)能夠更健康地發(fā)展。但是在創(chuàng)新發(fā)展過程中不僅給企業(yè)帶來了新的發(fā)展機(jī)遇，還給房地產(chǎn)金融行業(yè)注入了新的挑戰(zhàn)。基于這種情況之下，本文詳細(xì)地概述了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新過程中遇到的諸多問題，并采取有效的措施和創(chuàng)新方法，對房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新提供了參考的價值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)：金融創(chuàng)新：可持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)金融行業(yè)只有對出現(xiàn)的問題給予重視，并及時地給出相應(yīng)的措施，能夠一定程度上減少由于這些問題給企業(yè)帶來的不良影響。如我國對于住房貸款問題并沒有制定更加完善的房地產(chǎn)金融制度：住房儲蓄等管理制度的缺失，給房地產(chǎn)金融行業(yè)帶來了較大的金融風(fēng)險。因此，為了能夠解決這些問題，應(yīng)該根據(jù)相關(guān)的政府政策，在實際的運(yùn)營過程中，減少資金的流失和大量賬款的及時回收，采用創(chuàng)新的發(fā)展路徑，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的作用

（一）轉(zhuǎn)移與分散風(fēng)險

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新對減少資金的流失，轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)金融行業(yè)在發(fā)展過程中產(chǎn)生的各種風(fēng)險。而目前，對于房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是否與風(fēng)險的發(fā)生有著直接的關(guān)系，仍存在較大的爭議。例如：一些研究學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能夠?qū)Τ霈F(xiàn)的風(fēng)險有抵制的作用。特別是在2008年發(fā)生的金融海嘯，其金融創(chuàng)新是否成為很多企業(yè)規(guī)避風(fēng)險發(fā)生的關(guān)鍵點，則引起了很多研究學(xué)者的關(guān)注，對于金融創(chuàng)新有了很多的懷疑和爭執(zhí)。但是經(jīng)過十多年的研究和反思，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新不僅能夠有效地降低風(fēng)險，還能夠?qū)︼L(fēng)險進(jìn)行有效的轉(zhuǎn)移，從而降低房地產(chǎn)金融創(chuàng)新過程中南于價格或者信用等級較低等所帶來的風(fēng)險。

（二）增加社會福利

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新不僅能給企業(yè)帶來較大的利潤，還給大眾帶來了諸多的便利性，特別是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，出現(xiàn)了很多的多元化產(chǎn)品，滿足了大眾對房地產(chǎn)金融提出的更多高品質(zhì)服務(wù)的需求。由此可見，房地產(chǎn)金融為促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)增長做出了巨大的貢獻(xiàn)，也為當(dāng)?shù)氐娜藗兲峁┝烁嗟母＠?。這樣在得到大眾認(rèn)可的情況下，能夠使房地產(chǎn)金融企業(yè)得到更好的發(fā)展。例如：房地產(chǎn)金融行業(yè)通過出售住房抵押證券來達(dá)到籌資的目的，這樣不僅能夠使購房者減輕每月的還貸壓力，還能夠在一定程度上提高購房的還償能力。進(jìn)而使得購買者的資金得到合理的配置，能夠?qū)⒏嗟馁Y金用于其他的消費(fèi)項目上，從而為帶動整體經(jīng)濟(jì)提供支撐。這也就是在2008年金融風(fēng)暴之后，為什么很多的國家都大力支持金融創(chuàng)新，其對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了重要的基礎(chǔ)保障。

二、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的問題分析

（一）金融產(chǎn)品不合理

目前，我國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品存在著嚴(yán)重的不足之處，其主要體現(xiàn)我國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品較為單一，創(chuàng)新的層次較低，在與其他國家相比，其很容易出現(xiàn)嚴(yán)重的同質(zhì)化現(xiàn)象、很多金融產(chǎn)品都是效仿其他國家的產(chǎn)品。特別是很多同種類的產(chǎn)品，在進(jìn)行房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新時很容易出現(xiàn)同質(zhì)化的產(chǎn)品。其設(shè)計和開發(fā)出的創(chuàng)新產(chǎn)品并沒有市場價值，得不到市場的認(rèn)可。同時，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的年限主要為三年以下，而房地產(chǎn)行業(yè)需要經(jīng)過開發(fā)、施工、去化等階段，這就決定了房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)時間長的特征。因此，金融產(chǎn)品只能用于資金需求時間短的企業(yè)中，并無法支撐融資時間較長的房地產(chǎn)行業(yè)，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)資金緊張的現(xiàn)狀，無形之中增加了房地產(chǎn)金融公司資金的風(fēng)險，影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外，對于一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)來講，開發(fā)和創(chuàng)新金融產(chǎn)品將會大大增加房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險。因此，對干這些中小型企業(yè)應(yīng)該在做好應(yīng)對措施后，才能大力的投入資金用于支持房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的開發(fā)。

（二）房地產(chǎn)金融與土地金融融合管理的體系不夠完善

房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展與很多因素有著密切的關(guān)系，例如：進(jìn)行土地開發(fā)和舊房改造的過程中，如果開發(fā)的時問較長，企業(yè)資金一旦出現(xiàn)斷裂的現(xiàn)象，將無法維持企業(yè)的發(fā)展。因此，這就需要大量資金的支持，而房地產(chǎn)金融能夠為房地產(chǎn)企業(yè)帶來較多的資金儲備。特別是房地產(chǎn)開發(fā)階段在資金不足時會向銀行進(jìn)行貸款：購房者出現(xiàn)資金不足時同樣會向銀行貸款?？梢?，兩者都過于依賴向銀行貸款。而房地產(chǎn)金融開發(fā)在與一些發(fā)達(dá)國家進(jìn)行比較時，還處于初步發(fā)展的階段，有些成果還在嘗試階段，再加上我國對于金融創(chuàng)新的政策構(gòu)建得還不夠完善，一旦政策發(fā)生調(diào)整或者改善，其都會對房地產(chǎn)金融帶來不同程度的影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)就需要承擔(dān)更多的風(fēng)險。特別是房地產(chǎn)行業(yè)沒有過于重視風(fēng)險帶來的不良影響，阻礙了房地產(chǎn)工程項目的延誤，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。而有些政策在推行過程中，并沒有根據(jù)實際的情況，過度重視自身的利益，對于一些收入較低的人群在住房方面存在的諸多問題。

（三）缺乏合理的資金規(guī)劃

與國外相比，國內(nèi)房地產(chǎn)資金籌集方式比較落后，這對房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新與發(fā)展造成一定的制約。目前，國內(nèi)人們對房地產(chǎn)金融方面的關(guān)注度比較低，并不看好房地產(chǎn)金融的發(fā)展前景。因此，人們在這方面的投資也就比較少，這樣同樣也會影響房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的發(fā)展，如房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)股票等。當(dāng)前，房地產(chǎn)金融企業(yè)中最為嚴(yán)重的問題就是信貸。當(dāng)前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行中的負(fù)債已經(jīng)超過了80%，這也就增加我國國有銀行的資金壓力，可能會導(dǎo)致國有企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問題，使得房地產(chǎn)金融體系面臨更多的困難。此外，因房地產(chǎn)金融風(fēng)險大、要求高，這就在無形中提高房地產(chǎn)企業(yè)參與的門檻，進(jìn)而也就會影響到泛地產(chǎn)金融的創(chuàng)新與發(fā)展。

（四）市場發(fā)展平衡性較差

目前，國內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場可以分為初級市場和二級市場。初級市場也稱之為一級市場，主要是金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)金融資金需求者的各種信貸業(yè)務(wù)，這種市場發(fā)展相對較快，但存在信任度不足的問題。二級市場則是房地產(chǎn)信用的再交易再流通市場，同時也是房地產(chǎn)金融市場的核心部分，但是這二級市場的發(fā)展比較慢，其規(guī)模也比較小，其發(fā)展程度還有待進(jìn)一步開發(fā)?；谶@種房地產(chǎn)金融市場特點，國內(nèi)房地產(chǎn)金融不能有效投資者與消費(fèi)者的資金投入，導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)金融的發(fā)展只能依靠銀行，致使房地產(chǎn)金融的籌集資金難度增強(qiáng)，從而對房地產(chǎn)金融的發(fā)展造成嚴(yán)重影響。

三、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展的策略研究

（一）創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品

就房地產(chǎn)金融創(chuàng)新領(lǐng)域而言，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品至關(guān)重要，只有不斷創(chuàng)新產(chǎn)品才能吸引更多的資金方的注意力，使他們愿意購買房地產(chǎn)金融的新產(chǎn)品，從而促進(jìn)整個行業(yè)的健康發(fā)展。創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，首先，要減小長期依賴銀行融資的壓力，將證券融入于房貸業(yè)務(wù)中;其次，要盡可能多的創(chuàng)新設(shè)計產(chǎn)品，讓資金方利用這些創(chuàng)新產(chǎn)品提高抵御風(fēng)險的能力：最后，還應(yīng)將銀行與信托業(yè)務(wù)有機(jī)結(jié)合，從而降低銀行風(fēng)險，拓寬房地產(chǎn)金資金流通渠道。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)金融制度和住房金融法律條例

為促進(jìn)房地產(chǎn)金融的健康有序的發(fā)展，我國應(yīng)盡快完善房地產(chǎn)企業(yè)金融制度體系、加強(qiáng)建立健全住房金融法律法規(guī)。從我國實際情況出發(fā)，盡快解決房地產(chǎn)企業(yè)金融發(fā)展中的各種問題，幫助更多的人購買屬于自己的房子，大力提升我國人民的生活水平與質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展，逐漸形成良性的房地產(chǎn)金融市場競爭環(huán)境，使房地產(chǎn)金融市場向多層次、高質(zhì)量的方向發(fā)展。此外，我國監(jiān)管部門應(yīng)建立健全完善的房地產(chǎn)金融企業(yè)制度與相關(guān)條例，可以有效地約束開發(fā)商和貸款人：貫徹落實房地產(chǎn)金融立法，嚴(yán)厲懲罰觸犯法規(guī)的相關(guān)人員和公司，這不僅要徹底追查相關(guān)負(fù)責(zé)人，還需要各部門密切配合。

（三）加強(qiáng)資金的合理規(guī)劃

對于國內(nèi)房地產(chǎn)金融中資金規(guī)劃不合理的問題，可以借鑒其他國家成功的經(jīng)驗，并結(jié)合我國實際國情制定相應(yīng)的計劃，以此來提升房地產(chǎn)金融資金規(guī)劃的合理性。例如，國家房地產(chǎn)金融相關(guān)部門可以建立房地產(chǎn)貸款擔(dān)保協(xié)會，以便為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新與發(fā)展提供信貸擔(dān)保，這樣可以有效緩解房地產(chǎn)金融市場的資金不足的問題。盡管我國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)水平有力大幅度提升，國民收入也有所提升，但是國民生活水平還有待提升，且處于社會底層的民眾基數(shù)較大。因此，我國成立房地產(chǎn)金融擔(dān)保機(jī)構(gòu)具有非常重要的意義。此外，為了促進(jìn)房地產(chǎn)金融的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)可以與其他行業(yè)合作，如保險業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)與保險業(yè)的合作不僅可以為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更多的資金，同時還可以降低金融風(fēng)險。房地產(chǎn)金融企業(yè)的在實現(xiàn)資金合理規(guī)劃的同時，加速了其創(chuàng)新發(fā)展。

（四）科學(xué)優(yōu)化金融市場結(jié)構(gòu)

推動各級市場的發(fā)展是保障發(fā)展房地產(chǎn)金融良性發(fā)展的基礎(chǔ)。因此，國家相關(guān)部門不僅要注重一級市場的發(fā)展，同時還要關(guān)注二級市場的發(fā)展。通過上述的分析，我們不難看出國內(nèi)對二級市場發(fā)展并不充分，這也就導(dǎo)致一級市場與二級市場的發(fā)展差距越來越大。為了保障我國房地產(chǎn)金融的良性發(fā)展，必須優(yōu)化金融市場結(jié)構(gòu)，從而實現(xiàn)一級、二級市場的合理分工。例如，一級市場負(fù)責(zé)發(fā)展信貸業(yè)務(wù)，二級市場負(fù)責(zé)發(fā)展正確業(yè)務(wù)。通過優(yōu)金融市場結(jié)構(gòu)，達(dá)到合理分工目的，同時還可以將一級市場與二級市場的差距縮短，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新發(fā)展。

四、總結(jié)

隨著社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新進(jìn)入了一個新的階段。只有充分認(rèn)識到房地產(chǎn)金融創(chuàng)新所發(fā)揮的重要作用，才能在創(chuàng)新的過程中及時的發(fā)現(xiàn)其問題，并通過及時地采取針對性的對策，才能不斷完善房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，才能使房地產(chǎn)行業(yè)在整個行業(yè)中占據(jù)重要的位置，才能獲取更高的經(jīng)濟(jì)利潤。

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作者簡介：

楊智彬，泛華資產(chǎn)管理（深圳）有限公司，廣東廣州。