基于風(fēng)險(xiǎn)管理的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目內(nèi)部控制探究

劉芳

摘要：國家對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策，從“國八條”到“京十五條”等一系列政策，旨在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，改善城鄉(xiāng)居民住房問題，國家在不斷調(diào)控房地產(chǎn)市場，但房價(jià)依然在穩(wěn)中漸長。房地產(chǎn)行業(yè)存在的一些風(fēng)險(xiǎn)也是不容忽視的，現(xiàn)在國家對(duì)購房者的各項(xiàng)要求較為嚴(yán)格，客觀上也加大了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。因此，通過內(nèi)部控制來全方位應(yīng)對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來講是一個(gè)現(xiàn)實(shí)且有效的選擇。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);風(fēng)險(xiǎn)管理;內(nèi)部控制;全方位思考

中圖分類號(hào)：F224 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2019）016-050-02

一、引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)也在迅速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已占據(jù)重要地位。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長迅速，其中因房地產(chǎn)而引起的經(jīng)濟(jì)犯罪也有很多，面對(duì)這一系列隱患，房地產(chǎn)市場的管理需要加大力度，防患于未然。社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)很重視，尤其是一些不好影響的事情，大多數(shù)的“腐敗”問題都出自房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中，如何盡早發(fā)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制的重大風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控的關(guān)鍵，房地產(chǎn)管理者盡早給予足夠的重視，監(jiān)督，是管控風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。

二、基于風(fēng)險(xiǎn)管理的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制概況

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制還未完全落地

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，對(duì)資金的需求非常大，但部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理卻流于形式，缺乏有效的內(nèi)部控制，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)內(nèi)部財(cái)務(wù)進(jìn)行管理時(shí)，忽略了關(guān)于管理制度的建設(shè)，大多數(shù)企業(yè)還是處在人管人的階段，沒有過渡到制度管人的層次，企業(yè)從管理層到基層缺少對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)。關(guān)于內(nèi)部控制只是一種構(gòu)想，沒有任何制度讓這一構(gòu)想“落地”，對(duì)企業(yè)而言，就失去了一次改進(jìn)的機(jī)會(huì)。有些企業(yè)擁有內(nèi)部控制的意識(shí)，但是局限于企業(yè)內(nèi)部沒有部門配合的情況也只能是一種“理想”化。更好一點(diǎn)的企業(yè)具有對(duì)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制的制度與專業(yè)部門，但是沒有把內(nèi)部控制放在企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的思維上，致使企業(yè)在進(jìn)行內(nèi)部控制的時(shí)候存在很大的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，其管理思想、控制方式未能很好落地。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制未形成足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，其業(yè)務(wù)范圍包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建造、房產(chǎn)中介、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等多個(gè)業(yè)務(wù)模塊，而房地產(chǎn)企業(yè)所有下屬的業(yè)務(wù)都需要企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算、撥款、核算、審計(jì)等財(cái)務(wù)相關(guān)的工作。在房地產(chǎn)企業(yè)中，具體的內(nèi)部控制未形成風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制，對(duì)未來所面臨的各種可能發(fā)生的情況沒有設(shè)想，沒有建立風(fēng)險(xiǎn)控制部門，影響企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段所面臨的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)是內(nèi)部財(cái)務(wù)控制的責(zé)任范圍，若企業(yè)內(nèi)部控制未形成足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在未來房地產(chǎn)企業(yè)的角逐中，企業(yè)會(huì)面臨劣勢(shì)局面，例如：在面臨對(duì)某一個(gè)城市的土地進(jìn)行競標(biāo)期間，企業(yè)未做好未來所可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，投入大量資源競標(biāo)得到了土地，但后期建造的房屋銷售業(yè)績很低，使企業(yè)的資金回流周期延長，制約企業(yè)其他項(xiàng)目部的發(fā)展，也直接影響企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制專業(yè)內(nèi)控人才數(shù)量不足，信息化建設(shè)滯后

房地產(chǎn)企業(yè)是國民的需求型企業(yè)，人們生活需要這種企業(yè)建設(shè)優(yōu)質(zhì)的房子，橋梁等，而房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展直接決定了是否能夠建造出優(yōu)質(zhì)的設(shè)施。現(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制任然存在一些問題，例如：有關(guān)內(nèi)控人才缺失，房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設(shè)滯后。二十一世紀(jì)最缺的就是專業(yè)人才，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制也是如此，關(guān)于培養(yǎng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的專業(yè)內(nèi)控人才，部分企業(yè)未意識(shí)到此類項(xiàng)目的重要性，缺少嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹笇?dǎo)思想，未建成有效的培養(yǎng)模式等，這些建設(shè)的缺乏是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于內(nèi)控管理未成熟的主要原因。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設(shè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是規(guī)模較大的企業(yè)，對(duì)于財(cái)務(wù)內(nèi)部控制缺少建立在互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)基礎(chǔ)之上的內(nèi)控系統(tǒng)，使企業(yè)內(nèi)控成本增加、管理不嚴(yán)謹(jǐn)、內(nèi)控結(jié)構(gòu)松散等諸多問題，最終制約了企業(yè)發(fā)展，影響企業(yè)價(jià)值的提升。

三、基于風(fēng)險(xiǎn)管理的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的分析與對(duì)策

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制、點(diǎn)對(duì)點(diǎn)管理

完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度，實(shí)行企業(yè)內(nèi)控點(diǎn)對(duì)點(diǎn)管理模式，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控之所以會(huì)流于形式是因?yàn)槿鄙俳ㄈ臋C(jī)制，同時(shí)企業(yè)管理層對(duì)于內(nèi)控意識(shí)薄弱，使房地產(chǎn)對(duì)于內(nèi)控的建設(shè)投入資金不足。為解決財(cái)務(wù)內(nèi)控不科學(xué)、不合理的情況，首先要強(qiáng)化財(cái)務(wù)內(nèi)控意識(shí)，從上至下都需要了解內(nèi)部控制相關(guān)理論常識(shí)，企業(yè)也需要完善相關(guān)制度，促使企業(yè)員工積極參與到內(nèi)部控制中來，將制度落實(shí)到每一項(xiàng)工作中去。其次要建立相關(guān)的內(nèi)控考核、激勵(lì)制度，促進(jìn)內(nèi)控的落實(shí)，激勵(lì)員工參與到內(nèi)部控制的積極性，營造良好的內(nèi)部控制氛圍。關(guān)于財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理的任何一項(xiàng)都要有明確的解決辦法，不能遺漏任何一點(diǎn)，精細(xì)化控制，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)管理。

對(duì)于房地產(chǎn)工程的控制一定要具體到點(diǎn)化，最大程度的降低風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的損失降到最低，只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)。企業(yè)內(nèi)部控制管理具體到點(diǎn)，每一項(xiàng)細(xì)節(jié)都要考慮到，任何可以鉆的空子都要被“堵”上。對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制管理制度內(nèi)的具體內(nèi)容要一項(xiàng)一項(xiàng)審核，對(duì)不合理的地方要逐一解決，確保最終的內(nèi)控制度最合適的制度，讓房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制流于形式這種狀況永遠(yuǎn)不可能再發(fā)生，強(qiáng)化基礎(chǔ)管理，對(duì)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制必須保持清醒的頭腦，制定最嚴(yán)格、最科學(xué)、最合理的內(nèi)控制度，使制度管理企業(yè)而不是人管理企業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值增長目標(biāo)。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，很多企業(yè)因未能及時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)而導(dǎo)致企業(yè)陷入深深的債務(wù)中，嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的發(fā)展。對(duì)于現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，部分企業(yè)已經(jīng)建立一套符合自身的內(nèi)控機(jī)制，但是大多數(shù)企業(yè)不僅缺少一套完善的內(nèi)控機(jī)制，還缺少一套與內(nèi)控相配合的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制?；陲L(fēng)險(xiǎn)管理的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)需要思考的問題，房地產(chǎn)企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，就要嚴(yán)格管理企業(yè)，對(duì)未來可能發(fā)生的任何情況進(jìn)行有效的預(yù)測，避開未來風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)在建設(shè)過程中平穩(wěn)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)管機(jī)制主要集中于投資和建設(shè)兩方面，對(duì)這兩方面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和避開風(fēng)險(xiǎn)高危區(qū)是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，對(duì)于企業(yè)內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)的管理，要站在企業(yè)整體發(fā)展的角度上思考，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)建設(shè)工程的監(jiān)督、管理，可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)中的內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)總體發(fā)展起到一定的輔助作用。最主要的解決辦法是完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，建立主要的內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估部門，目的是減少財(cái)務(wù)支出，還請(qǐng)專業(yè)人士幫助企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，采取科學(xué)、高效的內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)管理模式，將企業(yè)投資、建設(shè)等風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

（三）完善房地產(chǎn)企業(yè)人才培養(yǎng)機(jī)制、建立建全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控信息化

隨著房地產(chǎn)企業(yè)在我國的迅速發(fā)展情況，各個(gè)企業(yè)都在爭奪優(yōu)秀的內(nèi)控人才，而房地產(chǎn)企業(yè)要有符合自身的人才管理、培訓(xùn)機(jī)制，而完善這一機(jī)制是房地產(chǎn)企業(yè)在未來競爭的優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控是極其復(fù)雜的工作，需要依靠專業(yè)的內(nèi)控人才和專業(yè)化的計(jì)算機(jī)等設(shè)備，才能對(duì)整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)進(jìn)行計(jì)算、整理、控制。同時(shí)，企業(yè)需要同高等教育學(xué)校合作，培養(yǎng)后備人才，進(jìn)行專業(yè)化培訓(xùn)和專業(yè)化考核，對(duì)符合要求的求職者予以獎(jiǎng)勵(lì)。房地產(chǎn)企業(yè)想要提高企業(yè)的內(nèi)控效率，提高企業(yè)的整體價(jià)值，就需要提升人員的綜合素質(zhì)，建立建全員工和企業(yè)共同成長的模式。完善房地產(chǎn)企業(yè)人才培養(yǎng)機(jī)制、建立建全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控信息化，現(xiàn)在是新時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要同現(xiàn)階段最前沿的科技水平相結(jié)合，在“互聯(lián)網(wǎng)+”模式下成長，將企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制數(shù)據(jù)在計(jì)算機(jī)上存儲(chǔ)、管理，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)云計(jì)算能力進(jìn)行核算、審批、計(jì)算等步驟，降低企業(yè)內(nèi)控成本。同時(shí)，進(jìn)行企業(yè)信息化建設(shè)，加強(qiáng)各財(cái)務(wù)內(nèi)控同其他部門的信息交流，及時(shí)反饋信息，結(jié)合部門自身情況進(jìn)行調(diào)整、改進(jìn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值的提升。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)部有很多復(fù)雜的部分，需要很多資源的投入，基于風(fēng)險(xiǎn)管控的思維，投入適當(dāng)?shù)馁Y源以確保風(fēng)險(xiǎn)被降至最低點(diǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)帶來的損失，而房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目內(nèi)部的管控是降低風(fēng)險(xiǎn)，降低房地產(chǎn)企業(yè)損失的關(guān)鍵。企業(yè)對(duì)項(xiàng)目內(nèi)部進(jìn)行控制的期間，需要從項(xiàng)目建立之初到項(xiàng)目計(jì)劃、招標(biāo)、建設(shè)、監(jiān)督、驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)都需要及時(shí)進(jìn)行管控，任何一點(diǎn)存在較大風(fēng)險(xiǎn)，都有可能使項(xiàng)目虧損，對(duì)企業(yè)整體收益造成影響?？傊陲L(fēng)險(xiǎn)管控思想的基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目內(nèi)部進(jìn)行控制是減少企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的關(guān)鍵。