房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃分析

何麗莎

摘要：隨著我國社會經(jīng)濟的全面發(fā)展，房地產(chǎn)市場的競爭日益加劇，國家的宏觀調(diào)控的政策也愈加靈活，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地增值稅這一重要稅種，對其整體經(jīng)營和發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。各企業(yè)需要更加重視國家稅收政策、法規(guī)的學(xué)習(xí)，不斷加強對土地增值稅收籌劃，選取多樣化應(yīng)對策略對稅負(fù)進行合理、合法的調(diào)控，降低企業(yè)綜合成本，持續(xù)提高市場競爭力，為企業(yè)未來發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);土地增值稅;稅收籌劃

稅收籌劃是納稅人在遵守國家各項稅收政策及法規(guī)的前提條件下，對其日常經(jīng)營中所涉及的稅種，積極進行籌劃和安排，以達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，提升管理效益的目的，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對整個社會經(jīng)濟的發(fā)展有著重要影響，住房和房價問題也一直是社會普遍關(guān)注的焦點之一，在影響房產(chǎn)市場價格的諸多事項中，土地增值稅也是造成房產(chǎn)成本上漲的一個重要因素。所以說，研究土地增值稅稅收籌劃，對房地產(chǎn)經(jīng)濟乃至整個社會經(jīng)濟體系都有重要價值。本文主要結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，簡要探析土地增值稅稅收籌劃路徑，使市場發(fā)展和企業(yè)的經(jīng)濟效益得到有效的提升。

一、土地增值稅籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的重要性

第一，在符合法律規(guī)定的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)通過實施適當(dāng)?shù)亩愂栈I劃，可以降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)成本，使企業(yè)得到更多的稅收優(yōu)惠，提高企業(yè)經(jīng)營利潤。第二，企業(yè)通過土地增值稅稅收籌劃受益后，將逐漸意識到建立健全稅務(wù)管理體制，提高稅收籌劃水平的重要性，能夠更大程度的實現(xiàn)稅收管理的價值，同時還有效的保證企業(yè)財務(wù)管理的水平不斷提高，提升企業(yè)的競爭力;第三，企業(yè)在積極進行稅收籌劃過程中，通過學(xué)習(xí)研究國家稅收政策法規(guī)，能夠及時掌握各項稅收政策及最新動向，一定程度上提升了納稅人的知識水平。隨著對稅收籌劃了解的不斷深入，也將發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有稅收體制中存在的難點和問題，從而督促相關(guān)機構(gòu)更進一步完善稅法的相關(guān)制度，實稅收法規(guī)管理的良性循環(huán)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃概述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常經(jīng)營過程中，對稅收體系中的大部分稅種都有所涉及，但無疑土地增值稅是各項稅種中影響較大的稅種之一。由于土地增值稅稅率較高，特別是在增值額較大的情況下，土地增值稅經(jīng)常會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來很重的稅負(fù)壓力，對企業(yè)的經(jīng)營利潤產(chǎn)生很大影響。隨著國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控靈活度的不斷加強，稅收政策對土地增值稅清算的管理越來越嚴(yán)格，如何通過稅收籌劃，合理減輕企業(yè)土地增值稅稅負(fù)壓力，成為了房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的一項重要工作。土地增值稅的稅收籌劃，一般是通過控制各項扣除項、增值額，充分利用各項稅收優(yōu)惠來降低企業(yè)實際稅負(fù)，從而降低企業(yè)的經(jīng)營壓力。因此，做好稅收籌劃，應(yīng)從企自身經(jīng)營特點出發(fā)，綜合衡量經(jīng)營收入和成本，優(yōu)化企業(yè)整體經(jīng)營模式，探索對企業(yè)最有利的發(fā)展路徑。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃途徑探析

（一）確定合理的利息扣除方式

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，會產(chǎn)生大量貸款利息費用，我國土地增值稅稅收政策，按能否準(zhǔn)確計算分?jǐn)偦蛱峁┙杩罾⒔鹑跈C構(gòu)證明，規(guī)定了兩種利息扣除方式。一種計算方式是在企業(yè)能夠準(zhǔn)確計算分?jǐn)偢黜椃康禺a(chǎn)項目的利息，并且能夠提供金融機構(gòu)證明的情況下，可以據(jù)實扣除。無法準(zhǔn)確計算分?jǐn)偡康禺a(chǎn)項目借款利息的，或者不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在規(guī)定基數(shù)的10%以內(nèi)扣除。這兩種扣除方式，給企業(yè)土地增值稅的計算繳納提供了一定的稅收籌劃空間。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)可以結(jié)合現(xiàn)有的制度及企業(yè)自身借款規(guī)模，確定更有利的利息扣除方式。

（二）合理控制經(jīng)營收入的籌劃

隨著經(jīng)濟技術(shù)的發(fā)展，人們的生活水平不斷的提高，對于住房條件需求也逐步提升。以前的房地產(chǎn)開發(fā)主要是以毛坯房為主，房價水平也相對較低，近幾年，有些房地產(chǎn)企業(yè)為了提高銷售業(yè)績，不斷的提高房產(chǎn)項目建造標(biāo)準(zhǔn)，越來越多的企業(yè)轉(zhuǎn)向提供以精裝修為主的住房，裝修成本在整體建造成本中的比例也在逐漸上升，房產(chǎn)銷售收入構(gòu)成中，有一定比重是為了彌補裝修成本支出。因此在土地增值稅稅收籌劃中，可以從減少銷售收入從而減少增值額方面考慮降低土地增值稅稅負(fù)。例如，可以考慮成立裝修公司，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中和裝修公司合作，將原房產(chǎn)銷售收入中包含的裝修收入轉(zhuǎn)化裝修公司勞務(wù)收入，從而降低房產(chǎn)銷售收入，從而降低土地增值稅稅負(fù)。

（三）以現(xiàn)代開發(fā)方式來進行籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以考慮采用代建房模式進行土地增值稅籌劃。代建房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受客戶委托，根據(jù)其具體的需求進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)項目完成后，根據(jù)代建金額向客戶收取代建費的模式。在這種模式下，由于房地產(chǎn)企業(yè)并沒有發(fā)生不動產(chǎn)資產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收取的費用為代建收入，而非房地產(chǎn)銷售收入，其取得的經(jīng)濟效益，從收入性質(zhì)上屬于勞務(wù)收入，不納入土地增值稅征收范圍中，這樣就合法規(guī)避了土地增值稅的征收。當(dāng)然，這種模式下，也可能同時喪失了自行進行房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況下原本可以取得的部分收益。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需要從整體上衡量取得的稅收籌劃收益和模式調(diào)整造成的利潤損失，采取整體上對企業(yè)更有利的方案。

（四）從扣除項目的角度進行合理籌劃

在房地產(chǎn)項目中，大量的土地增值稅是需要結(jié)合具體項目來進行分析的。在項目開發(fā)建設(shè)過程中，納稅人也需要結(jié)合相關(guān)土地成本和建設(shè)費用計算后進行扣除。這些扣除項中，部分項目金額相對確定，不具備可籌劃性，例如土地出讓金、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費用等，但也有一些項目具有較大的籌劃空間，例如項目開發(fā)費用，建設(shè)費用中的裝修費用等，提升了土地增稅籌劃必要性和可實施性。隨著社會生活的水平不斷提高，人們對住宅樓裝修質(zhì)量和小區(qū)住宅環(huán)境要求越來越高，開發(fā)者可以結(jié)合住宅特點和購房者需求，提升房地產(chǎn)項目裝修成本和質(zhì)量，完善各項配套設(shè)施，這樣可以提升房地產(chǎn)項目的整體造價，壓縮土地增值稅稅負(fù)，同時還可以提升產(chǎn)品的質(zhì)量和品牌效益。

（五）建立健全企業(yè)的稅收管理工作制度

企業(yè)的稅收管理工作不是一項單一的工作，需要結(jié)合公司的整體業(yè)務(wù)和管理制度開展，用現(xiàn)代科學(xué)管理制度進行不斷完善，確保企業(yè)稅收管理體制的先進性，以增加企業(yè)經(jīng)營效益，不斷提升企業(yè)自身的發(fā)展水平。就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理體制來看，還存在一些問題，主要表現(xiàn)在：從管理體制建設(shè)水平來看，很多企業(yè)沒有稅收籌劃管理體系，整體的稅收管理制度不夠健全;從管理措施上和目標(biāo)上來說，稅收籌劃的意識較薄弱，工作質(zhì)量不高。部分企業(yè)雖然規(guī)定了稅收籌劃工作程序，但是應(yīng)用和控制范圍較差。因此，針對上述問題，應(yīng)從以下層面不斷健全企業(yè)稅收管理工作制度：要更多的關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合企自身特點和工作制度，多吸收和學(xué)習(xí)優(yōu)秀企業(yè)的相關(guān)經(jīng)驗;應(yīng)加強對土地增值稅稅收政策的研究和分析，最大程度上來避免因稅收政策掌握不準(zhǔn)確而導(dǎo)致的工作失誤;需要結(jié)合公司整體業(yè)務(wù)和資金狀況把握稅收籌劃工作，增強稅收籌劃的綜合性和整體性;在日常會計核算和資金收支管理中，保證核算的規(guī)范性，避免在費用歸集過程中出費用歸集和分配不合理、不規(guī)范。同時還要在此過程中保證管理工作制度和水平的提升，使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展實現(xiàn)可持續(xù)重要性。

四、結(jié)語

隨著我國社會經(jīng)濟的不斷進步，房地產(chǎn)稅收法制化進程不斷加快，改革力度也日益深化，為謀求企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，納稅人應(yīng)進一步提升稅收籌劃意識，確保各項稅收籌劃方案符合國家相關(guān)稅法規(guī)定，同時實現(xiàn)效益最大化;稅務(wù)部門也應(yīng)加強對企業(yè)的積極引導(dǎo)，保證稅收政策宣傳的及時性和廣泛性，以及政策解讀的準(zhǔn)確性;企業(yè)稅務(wù)管理人員應(yīng)時刻保持學(xué)習(xí)心態(tài)，一旦發(fā)現(xiàn)稅收籌劃存在問題和不足，就要進行調(diào)整，通過稅收籌劃提升企業(yè)的經(jīng)營效益，促進企業(yè)的更好更快發(fā)展。

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