北京市房地產(chǎn)庫存過剩問題及對策研究

摘 要：2008年世界經(jīng)濟危機以來，中國房價的虛高，其價格超過普通大眾消費者的實際購買力，房地產(chǎn)行業(yè)庫存過剩問題隨之產(chǎn)生，去庫存問題關(guān)系到我國的經(jīng)濟運營狀況、社會民生工程建設(shè)和人民生活水平的提高等方面。本文將試圖以北京市房地產(chǎn)庫存為例，從社會經(jīng)濟的運動、金融市場運轉(zhuǎn)和人民社會生活保障方面探索房地產(chǎn)庫存的問題的由來或者現(xiàn)狀，并由此相應(yīng)的措施和辦法，以保障去除房地產(chǎn)庫存具有明確的方向和實質(zhì)性進程，對于其他地區(qū)相繼化解房地產(chǎn)庫存提供可靠的范例和思路。

關(guān)鍵詞：庫存；供需；杠桿；產(chǎn)業(yè)升級

一、北京市房地產(chǎn)現(xiàn)狀庫存的概念和現(xiàn)狀

（1）房地產(chǎn)庫存過剩的概念

房地產(chǎn)庫存過剩是指房地產(chǎn)住房和相應(yīng)房地產(chǎn)副產(chǎn)品（主要指房地產(chǎn)相關(guān)的材料、機械和設(shè)施等）在預(yù)售期內(nèi)和在以后長期時間銷售期中無法正常進行銷售而導(dǎo)致房地產(chǎn)住房和相關(guān)副產(chǎn)品的長期滯留的狀態(tài)。

（2）北京市房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀

直到2017年年底，北京市房地產(chǎn)庫存面積總量高達900多萬平方米，庫存套數(shù)達60000多套，大興地區(qū)住房空置套數(shù)為7000多套，通州為5000多套，密云為8000多套，相對而言，西城為600多套，東城800多套。另一方面，從08年房地產(chǎn)住房價格一路飆升以來，北京市中心地區(qū)房地產(chǎn)價格長期居于全國房價首位，北京市普遍房地產(chǎn)住房價格高達30000元/m^2（如下表），在居高不下的北京市房地產(chǎn)價格的大環(huán)境下，住房銷售出現(xiàn)下滑，庫存量顯著提升，北京市市政府施行了一系列房地產(chǎn)去庫存政策，如上調(diào)公積金貸款、每平米住房銷售政府補貼制度等等，刺激需求，減少庫存存量。但是在一定時期內(nèi)，北京市房地產(chǎn)去庫存能力有限，房地產(chǎn)投資風(fēng)險趨高，房地產(chǎn)行業(yè)的良性運行存在壓力。

二、北京市房地產(chǎn)庫存過剩問題的原因

（1）2008年世界經(jīng)濟危機的沖擊

在2008年金融危機時，四萬億的經(jīng)濟刺激計劃由此帶來大量的流動性資本，出現(xiàn)了一些列的生活品價格上漲的現(xiàn)象，消費者手中貨幣持續(xù)貶值，為了抑制這種較高通貨膨脹勢頭，房地產(chǎn)大宗型固定投資盛行，由此帶來了房價的虛高，超過了普通消費者者的購買能力，另一方面，一定數(shù)量的房地產(chǎn)商通過灰色融資渠道融資，加大了房地產(chǎn)泡沫化，在這樣的情況下房地產(chǎn)住房供給十分容易超出合理范圍，導(dǎo)致生產(chǎn)、供應(yīng)、銷售的產(chǎn)業(yè)鏈不能合理地循環(huán)。

（2）市場過度投機行為的存在

過度投機是指市場參與者在對外部市場信息沒有充分的了解情況下，不能對收益、風(fēng)險和成本的做出有效的權(quán)衡時，為市場造成資源浪費和運作的無效率化，由此可能引發(fā)某產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟泡沫，造成虛假繁榮，引發(fā)大量的產(chǎn)能過剩，嚴重地還會波及整個國民經(jīng)濟，造成整體經(jīng)濟的衰退。隨著經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，北京市的城市開發(fā)和建設(shè)趨于飽和狀態(tài)，有限的土地資源易出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，普遍消費者對住房的需求仍然是很大的、剛性的，在這種需求很大和房地產(chǎn)居高不下的情況下，房地產(chǎn)市場存在投機風(fēng)險。

三、北京市房地產(chǎn)庫存過剩問題的對策

（1）加快各地區(qū)間的現(xiàn)代化城市步伐，實現(xiàn)各區(qū)域間的均衡發(fā)展

北京市各地區(qū)間的經(jīng)濟文化發(fā)展水平和資源利用水平不平衡，人口自然流向經(jīng)濟文化教育醫(yī)療等較為發(fā)達的地區(qū)，最終導(dǎo)致經(jīng)濟文化較為發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)庫存低于經(jīng)濟文化水平相對欠發(fā)達地區(qū)。由此加快各地區(qū)的現(xiàn)代化城市進程，實現(xiàn)各地區(qū)的均衡發(fā)展，縮小各地區(qū)的發(fā)展水平差異，將資本、技術(shù)和人力等方面的合理分配和運用，避免較為發(fā)達地區(qū)的經(jīng)濟飽和又促進經(jīng)濟文化較為落后地區(qū)的發(fā)展和相應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)住房銷售，減少相對落后地區(qū)的庫房存量，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的正常運行。

（2）規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道

建立健全相關(guān)法律條文，嚴厲打擊不法個人以非法資金進行融資投資以此獲得非法高額利潤，構(gòu)建誠信合法融資教育平臺，對房地產(chǎn)廠商和民間、銀行等融資投資機構(gòu)、個人進行宣傳教育，從源頭上遏制非法集資、非法融資、非法貸款等非法資本的流動，為房地產(chǎn)去庫存進程提供一個良好有序的誠信環(huán)境。

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作者簡介：范斯恒（1993—），男，漢族，四川樂山人，經(jīng)濟學(xué)碩士研究生，單位：四川大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院，研究方向：宏觀經(jīng)濟分析。