房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對中國國民經(jīng)濟(jì)增長的作用

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與多個生產(chǎn)行業(yè)、服務(wù)行業(yè)聯(lián)系緊密，是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。基于此，本文首先論述了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的含義與性質(zhì)，其次，結(jié)合目前我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在不同層面上，對國民經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用。最后，提出引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的對策，以推動我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；國民經(jīng)濟(jì)；經(jīng)濟(jì)增長率；成本控制；造價管理

2018年1月到7月，我國一手房成交率與2017年相比，增長顯著。按增長面積計算，增速為307.99%。其中，一線城市的成交面積增速最快，為1165.24%，明顯高于二線城市686.83%的增速。2019年1月，住房可售面積環(huán)比增速20.36%（按面積計算）。然而在這個背景下，2018年房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為3.8%，與過去幾年相比，下降較為明顯。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)概述

1.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的含義

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（Real estate economy）是指以房地產(chǎn)為對象，在生產(chǎn)、分配、交換和消費房地產(chǎn)的過程中，人與人之間產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)活動所形成的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的綜合[1]。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)遵守生產(chǎn)、流通、再生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，從（1）微觀層面上看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)行的開發(fā)、經(jīng)營、銷售、投資等經(jīng)濟(jì)行為的總和。（2）從中觀層面上看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)包含房地產(chǎn)部門經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)。（3）從宏觀層面上看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為國家宏觀調(diào)控的對象之一，是與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)的重要產(chǎn)業(yè)。本文中所討論的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，屬于宏觀層面上的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

1.2房地產(chǎn)行業(yè)的成本控制

從市場經(jīng)濟(jì)角度看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有商品性。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，要全過程、全方位、多層次地運用技術(shù)、經(jīng)濟(jì)及法律等手段，對工程項目的成本進(jìn)行控制。努力提升“房地產(chǎn)”這種商品的使用價值，降低商品的價格。

從社會發(fā)展的角度看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有社會性。房地產(chǎn)部門既為社會提供“住房”這種消費資料，也為社會提供“廠房”這種生產(chǎn)資料，具有顯著的社會屬性。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理的過程中，要充分發(fā)揮造價管理的主體作用，對于建設(shè)周期長、資源消耗量大、計價復(fù)雜的房地產(chǎn)項目，要將成本控制放在項目可行性分析的首位。

2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對國民經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用分析

2.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對上游產(chǎn)業(yè)的作用

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是刺激國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱性產(chǎn)業(yè)，2017 年我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)各環(huán)節(jié)中，僅銷售行業(yè)一項，交易額就已突破130000億元，這與多種上游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的支撐分不開：

2.1.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)金融經(jīng)濟(jì)發(fā)展

金融行業(yè)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的資金基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)前期開發(fā)、建設(shè)需要大量的資金投入，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目開發(fā)時，都需要籌措開發(fā)資金。例如，向商業(yè)銀行借貸、尋求商業(yè)合作等形式。當(dāng)前應(yīng)用廣泛的TOT移交——經(jīng)營——移交（Transfer-Operate-Transfer）模式、PPP（Public Private Partnership）模式、資產(chǎn)收益證券化融資（asset-backed securitization）模式的發(fā)展，都與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相關(guān)。大多數(shù)人在購置房屋的過程中，都需要進(jìn)行貸款，“房貸”是目前我國居民生活中最重要的一種貸款。此外，房地產(chǎn)企業(yè)用生產(chǎn)經(jīng)營所得收益進(jìn)行投資等，也會一定程度上，促進(jìn)金融行業(yè)的發(fā)展。

2.1.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)建筑行業(yè)發(fā)展

建筑行業(yè)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。一方面，房屋的建造需要建筑設(shè)計公司、建筑施工公司、工程監(jiān)理單位、建筑材料加工企業(yè)、建筑裝飾企業(yè)等多方參與，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在其中發(fā)揮著平臺作用與整合作用。另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從根源上具有明顯的協(xié)調(diào)作用，需要能源行業(yè)、木材加工行業(yè)、鋼材生產(chǎn)行業(yè)、化工行業(yè)、紡織工業(yè)等國民基礎(chǔ)生產(chǎn)行業(yè)的共同配合。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，能夠為上游生產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造一個巨大的市場，使市場中的資本、人才、技術(shù)的活力競相迸發(fā)，并吸引更多的生產(chǎn)資料進(jìn)入其中，為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供源源不斷的動力[2]。

2.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對下游產(chǎn)業(yè)的作用

2.2.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶動物業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

房屋建筑不是單獨存在的，而是需要與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地[3]。廣義上的物業(yè)（property）可以包含辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉庫等多種形式。一方面，房屋建成后，需要大量的管理維護(hù)人員。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為物業(yè)行業(yè)創(chuàng)造了較高的薪酬環(huán)境，吸引了大量具有服務(wù)意識與管理才能的高級人才進(jìn)入了物業(yè)行業(yè)，為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展增添了活力；另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，推動了物業(yè)管理模式的創(chuàng)新。當(dāng)前很多物業(yè)管理公司采用柔性管理措施，為業(yè)主提供著多種人性化的服務(wù)。這種管理模式的升級，雙向促進(jìn)了物業(yè)行業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.2.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶動服務(wù)行業(yè)發(fā)展

第一，酒店業(yè)：高級酒店的發(fā)展離不開房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的帶動作用。高級酒店獨特的建筑風(fēng)格、人性化的結(jié)構(gòu)設(shè)計、優(yōu)美的建筑環(huán)境、完善的物業(yè)服務(wù)，是酒店服務(wù)業(yè)的核心競爭力，這都與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密不可分。截至2018年上半年，我國星級酒店總體繼續(xù)保持向上態(tài)勢。全國星級酒店平均房價為359.17元/間天，平均入住率為60.40%，同比去年上升3.50%。

第二，旅游業(yè)：2018年，我國旅游業(yè)總收入以及總?cè)舜卧鏊倬?0%的水平，很多游客在出游期間，選擇在出游地的標(biāo)志性建筑物前“打卡”、喜歡入住裝修優(yōu)美的星級酒店。當(dāng)?shù)鼐哂刑厣拿窬?，還會激起游客購置房產(chǎn)的欲望。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為游客的出行創(chuàng)造了便利，豐富了出游的形式，大大帶動了旅游服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

第三，中介機構(gòu)：大多數(shù)人在進(jìn)行房屋交易時，會選擇專業(yè)的中介機構(gòu)進(jìn)行咨詢，以保障信息的對稱，保護(hù)自己在交易中合法權(quán)益。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，吸引了大量人才涌入房屋中介機構(gòu)，促進(jìn)了我國中介服務(wù)行業(yè)和咨詢服務(wù)行業(yè)發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化。

2.3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對城市化建設(shè)的作用

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一方面，為城市化建筑提供了充足的住房。很多城市的戶籍問題與房屋產(chǎn)權(quán)問題相關(guān)，多數(shù)從農(nóng)村進(jìn)入城市的人認(rèn)為，“擁有了自己的房子才算真正融入城市”。另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為城市內(nèi)的商業(yè)繁榮與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提供了動力。城市向外拓展的過程中，房屋建筑的范圍不斷擴大，城市郊區(qū)的土地得到了更高效的利用，郊區(qū)生活的人民因為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，獲得了改變命運的機會。

2.4房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與工業(yè)化建設(shè)的作用

首先，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為工業(yè)發(fā)展提供了充足的生產(chǎn)資料。生產(chǎn)廠房、倉庫、物流中心的建造，為工業(yè)化的發(fā)展提供了物質(zhì)基礎(chǔ)?？梢哉f，工業(yè)化的進(jìn)程始終與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向一致。其次，以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)為先導(dǎo)的工業(yè)化建設(shè)，有效地激發(fā)了市場主體參與工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)的熱情。最后，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅大戶，為國家生產(chǎn)建設(shè)提供了充足的資金。國家通過稅收政策，對國民收入進(jìn)行再分配，保障了我國社會的公平發(fā)展。

2.5房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對促進(jìn)居民就業(yè)的作用

從上述內(nèi)容可知，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)的方方面面聯(lián)系密切，涉及到的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)眾多，尤其是建筑行業(yè)、服務(wù)行業(yè)等勞動力密集型產(chǎn)業(yè)。因而，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，創(chuàng)造了更多的就業(yè)崗位，為居民的多樣化就業(yè)提供了機會，對居民就業(yè)有巨大的推進(jìn)作用。據(jù)天津市人力資源部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者的薪酬水平，始終處于前列，競爭指數(shù)較高，2017年地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者的平均薪資為8975元/月，2018年為9978元/月，增幅高達(dá)11.175%。

3、加強房地產(chǎn)業(yè)造價管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

加強房地產(chǎn)業(yè)造價管理，主要應(yīng)從以下幾個方面進(jìn)行：（1）加強全過程在家管理的應(yīng)用，在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，將造價管理過程前置。遵循市場規(guī)律，提高調(diào)造價管理的連續(xù)性，加強管理執(zhí)行力度。（2）推動房地產(chǎn)行業(yè)的差異化發(fā)展，扭轉(zhuǎn)目前同質(zhì)化的發(fā)展傾向。管控市場中的不良競爭，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展?fàn)I造良好的環(huán)境。（3）加強對造價管理過程的監(jiān)督，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中遇到的新問題，納入到現(xiàn)有的法律體系當(dāng)中去，增強法律的適用性。

結(jié)論：

綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受到政策環(huán)境、金融市場、行業(yè)轉(zhuǎn)型、上下游企業(yè)發(fā)展等多種因素的影響。從本文的分析可知，研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對國民經(jīng)濟(jì)的影響，有助于我們深化對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識，多角度、多層次的看待房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)。因而，我們要深入探究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，推動國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展。

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作者簡介：

裴文濤，中國人民大學(xué)，北京。