房地產(chǎn)項目前期開發(fā)工作中的成本控制研究

歐平

摘要：長期以來，在我國各行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展過程中，房地產(chǎn)業(yè)就占據(jù)著極其重要的地位，影響著大約60%的其他行業(yè)，是我國社會經(jīng)濟得以快速發(fā)展的主要動力。房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠持續(xù)健康發(fā)展，對于我國社會經(jīng)濟發(fā)展有著重要的意義。在企業(yè)的成本控制中，大部分企業(yè)看重事中控制，而對事前控制有所疏忽。房地產(chǎn)企業(yè)如果能夠做好事前控制與籌劃，將前期開發(fā)成本控制工作放在首要地位，并提前規(guī)劃好與后續(xù)開發(fā)工作的結(jié)合，就能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)項目的成本費用得到充分的節(jié)約，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)自身利潤的增長，有助于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步提高自身市場競爭力及占有率。文章先介紹了企業(yè)成本控制的基本方法及開展成本控制的重要意義，然后以A房地產(chǎn)項目為研究對象，通過對該房地產(chǎn)項目前期開發(fā)工作中成本控制工作的深入研究分析，指出了該公司在前期開發(fā)工作中成本控制方面存在的問題，并分析這些問題給企業(yè)帶來的不良影響，在此基礎(chǔ)上提出了要消除各個階段的影響應(yīng)采取的具體對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項目開發(fā)；成本控制

在經(jīng)濟全球化的形勢背景下，我國積極參與到世界市場競爭中，這無疑意味著國內(nèi)各行各業(yè)不僅要面臨來自同行的競爭壓力，還要面臨來自國際市場的競爭壓力，房地產(chǎn)行業(yè)自然也不例外。所以，為了更好地應(yīng)對來自同行以及國際市場的競爭壓力，以獲取更好的市場競爭地位，通過不斷提高自身成本管理能力，降低成本、增加利潤就成為了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要途徑之一。在房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作中，項目前期開發(fā)工作中的成本控制極其關(guān)鍵，是房地產(chǎn)企業(yè)降低成本的重要途徑，直接影響著房地產(chǎn)項目后續(xù)的開發(fā)與建設(shè)工作。因此，研究分析房地產(chǎn)項目前期開發(fā)工作中的成本控制是非常有必要而且重要的。

一、成本控制的基本方法及重要意義

（一）成本控制的基本方法

成本控制是指通過科學(xué)的組織管理，減少不必要的支出，確保成本在預(yù)算估計范圍內(nèi)的工作。成本控制方法主要有目標(biāo)成本控制法、標(biāo)準(zhǔn)成本控制法、定額成本控制法、作業(yè)成本控制法等幾種。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合項目自身特點，考慮相關(guān)影響因素，選擇適合本企業(yè)的成本控制方法，真正做好對項目成本的有效控制。

（二）成本控制的重要意義

成本控制對于房地產(chǎn)企業(yè)的收益及發(fā)展而言有著極其重要的意義，具體表現(xiàn)為以下幾個方面。

1. 有助于降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本

通常而言，房地產(chǎn)企業(yè)的收入不論發(fā)生怎樣的變化，只要其采取相應(yīng)手段來實現(xiàn)成本的降低，那么就能夠起到有效增加利潤的作用，進(jìn)行提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，因此成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)利潤有效增加的重要途徑。

2. 確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，不可避免會受到外界各種因素的干擾甚至威脅，甚至在企業(yè)內(nèi)部也可能面臨來自員工不滿的壓力，此時房地產(chǎn)企業(yè)如果能夠通過成本控制實現(xiàn)產(chǎn)品生產(chǎn)成本降低，則有利于提高自身市場競爭力以及安全邊際率，減輕來自對外部的壓力，有利于房地產(chǎn)企業(yè)有足夠的資金用于穩(wěn)固自身運營體系并尋求進(jìn)一步發(fā)展，從而更好保障自身發(fā)展。

3. 有助于防范房地產(chǎn)面臨的市場競爭風(fēng)險

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)由于供求形勢已不如從前，需方手中有了資金，可以在多個項目中按自己喜好進(jìn)行選擇，性價比優(yōu)秀的項目成了大家的首選。加之房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，如果對市場和自身的優(yōu)勢估計不足，導(dǎo)致成本增加，將在激烈的市場競爭中處于劣勢。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過成本控制將企業(yè)的資金成本和時間成本有效降低，并充分結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟形勢和金融行情，開辟出適合自己的成本控制通道，將成本控制在可接受的范圍，就能在眾多的企業(yè)中脫穎而出。不但增加了自身的市場競爭力，還大大降低了在市場中面臨的風(fēng)險。

二、前期開發(fā)工作中的成本控制存在的問題——以A房地產(chǎn)項目為例

（一）A房地產(chǎn)項目概況

A房地產(chǎn)項目是RT房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司從2013年開始開發(fā)的一個房地產(chǎn)項目，位于北京市通州區(qū)的中心地段，有著優(yōu)越的地理位置，是集商貿(mào)、休閑、居住為一體的地段，該地區(qū)有著較為完善的軟硬件配置。該房地產(chǎn)項目的工程面積為5萬平方米，規(guī)劃建筑面積為10萬平方米，共分地下、地上建筑兩個方面，其中地下建筑包括人防建設(shè)和地下車庫，地下建筑主要為商業(yè)建筑、住宅建筑、市政設(shè)施和其他配建等。

（二）A房地產(chǎn)項目前期開發(fā)工作中的成本控制存在的問題

1. 投資決策階段成本控制存在的問題

據(jù)了解，RT公司前期開發(fā)部在提交A項目總體規(guī)劃的時候，并未對該總體規(guī)劃進(jìn)行深入的研究和全面審核，從而導(dǎo)致該項目在實際建設(shè)中發(fā)生了很多方面的調(diào)整，進(jìn)而導(dǎo)致整個項目成本的大大增加。而且由于該項目地理位置優(yōu)越，與周邊其他項目相比，在購買土地的時候價格要貴不少，所以在后期建設(shè)完成后進(jìn)行銷售的時候，也對銷售價格進(jìn)行了提高，價格的提升也在一定程度上影響了該項目的最終銷售情況。

2. 項目設(shè)計階段成本控制存在的問題

據(jù)了解，該項目在設(shè)計施工圖進(jìn)行設(shè)計的過程中，由于設(shè)計單位過于保守，使得樁徑和承臺的設(shè)計存在一些不合理的方面，進(jìn)而導(dǎo)致一定程度浪費的發(fā)生。而在該項目的景觀設(shè)計方面，也存在一些問題，比如在項目前期規(guī)劃的時候就未曾將景觀規(guī)劃納入進(jìn)來，從而導(dǎo)致設(shè)計的景觀與整個項目的契合度不是很高，一定程度造成了成本浪費。又如施工圖組不夠?qū)I(yè)化，審圖過于封閉，導(dǎo)致后面因修改或增加內(nèi)容而追加成本。

3. 項目招投標(biāo)階段成本控制存在的問題

項目招投標(biāo)階段成本控制存在的問題主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，在對清單予以編制的過程匯總，工程量少編制等編著不準(zhǔn)的情況特別普遍。其次，兩棟類似的住宅樓，不同的設(shè)計人員其設(shè)計方案存在很大不同，尤其是鋼筋指標(biāo)差別很大，而且導(dǎo)致一定程度的浪費。最后，在開標(biāo)的過程中，由于缺乏專業(yè)的人員進(jìn)行指導(dǎo)及審核，從而給部分企業(yè)創(chuàng)造了項目被低價競標(biāo)方式承包的機會，進(jìn)而導(dǎo)致項目資源存在極大的浪費。

三、房地產(chǎn)項目前期開發(fā)工作中的成本控制對策

（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)整體成本控制水平

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點加強財務(wù)信息化建設(shè)工作，提升公司財務(wù)管理效率。財務(wù)信息化是否能夠成功建設(shè)，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層重視和支持的程度有著極為重要的作用。為此，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)需從傳統(tǒng)觀念中走出來，對財務(wù)信息化在企業(yè)管理中的重要作用有充分認(rèn)識。當(dāng)前，已進(jìn)入信息化時代，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)將財務(wù)信息化作用充分發(fā)揮出來，通過財務(wù)信息系統(tǒng)讓企業(yè)及時接收到有效的財務(wù)信息，進(jìn)而保證所做決策的正確性。同時企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)在實施財務(wù)信息化建設(shè)過程中，還需要利用信息化財務(wù)管理平臺對企業(yè)整個財務(wù)流程進(jìn)行全方位的梳理，將這些復(fù)雜的工作交由電腦處理，在一定程度上減少了投入的人力、物力和財力。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身組織構(gòu)架情況，建立一支高水平、高效率、高能力的財務(wù)隊伍，實現(xiàn)公司各項財務(wù)工作的進(jìn)行都能夠有人引領(lǐng)、有人推動、有人實施，以此來全面提升公司財務(wù)管理水平。在優(yōu)質(zhì)財務(wù)管理隊伍建設(shè)上，不僅要建立財務(wù)團隊，相應(yīng)的管理團隊也要建立。要不斷健全完善企業(yè)財務(wù)制度體系，加強對公司各項財務(wù)信息、會計工作的檢查指導(dǎo)，重視公司財務(wù)人員培訓(xùn)工作，從整體上提升公司財務(wù)隊伍的業(yè)務(wù)能力。同時房地產(chǎn)企業(yè)還要重視高素質(zhì)、梯隊型的財務(wù)團隊建設(shè)，盡可能避免人員流動，既要培養(yǎng)人才，又要留住人才。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)要做好宣傳工作，促使所有人都參與到成本管理工作中。要加大對每個施工人員的成本管理教育力度，讓他們學(xué)習(xí)建筑工程項目成本管理相關(guān)知識，激發(fā)他們的工作熱情。建筑企業(yè)要定期開展對員工的教育工作，要讓他們都樹立起成本意識，明確成本與自身有密切關(guān)系，從而不斷增強成本意識，能夠在施工中規(guī)范自己的操作，避免出現(xiàn)浪費的情況，在項目各環(huán)節(jié)都做好成本管理工作。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要制定完善的組織制度，保證責(zé)、權(quán)和利達(dá)到統(tǒng)一，促使成本管理工作取得新的成效。

（二）投資決策階段的成本控制對策

一是在設(shè)計項目進(jìn)度的時候，應(yīng)該準(zhǔn)確地預(yù)測和確定項目的設(shè)計周期。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層及相關(guān)管理人員應(yīng)高度重視設(shè)計對項目進(jìn)度會產(chǎn)生怎樣的影響，要通過對合作機制、考評機制等的建立，來實現(xiàn)對優(yōu)秀合作伙伴的進(jìn)一步拓展。在設(shè)計項目的時候，還應(yīng)當(dāng)組織周期性的研討大會，對一定周期范圍內(nèi)項目設(shè)計過程中存在的問題進(jìn)行及時的討論，確保不會出重復(fù)出現(xiàn)同類錯誤。再審核設(shè)計方案的時候，應(yīng)組織專業(yè)的人員對設(shè)計方案進(jìn)行審核，以確保設(shè)計方案的有效性、合理性。

二是通過向保險公司投保的方式實現(xiàn)對風(fēng)險的轉(zhuǎn)嫁。房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策階段為盡可能降低因投資決策風(fēng)險而造成的損失，就可以通過向保險公司繳納一定保險費的方式來讓保險公司承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險。但需要注意的是，保險公司雖然是一種合理、有效且及時的實施經(jīng)濟補償?shù)耐緩?，但最初繳納的保險費金額往往較大，而且使用方式是有限的。所以通過將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給保險公司并不意味著一切風(fēng)險都被解決了。房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過簽署相關(guān)合同將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他單位，比如將有著極高危險性的工作轉(zhuǎn)包給擁有經(jīng)驗豐富的其他單位，從而實現(xiàn)自身風(fēng)險的變相減少，達(dá)到成本控制目的。

三是通過目標(biāo)成本控制方案來實施投資決策。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)某一房地產(chǎn)項目之前，研究項目的可行性是非常有必要的，倘若盲目進(jìn)行投資決策，很可能就導(dǎo)致企業(yè)成本升高，從而利潤不能達(dá)到預(yù)期，甚至發(fā)生虧損及嚴(yán)重到企業(yè)倒閉的地步。所以，通過目標(biāo)成本控制方案，經(jīng)過系統(tǒng)全面的測算，來實施投資決策就非常有必要了，能夠在一定程度上確保投資決策的可行性和科學(xué)性，避免因為盲目開發(fā)而導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生不必要的開發(fā)成本。

（三）項目設(shè)計階段的成本控制對策

一是選擇優(yōu)秀設(shè)計單位。在市場經(jīng)濟規(guī)范情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇設(shè)計單位的時候，也應(yīng)當(dāng)加強管理工作，比如通過對競爭機制的引進(jìn)，從而實現(xiàn)對優(yōu)秀設(shè)計單位的成功委托，進(jìn)而確保該設(shè)計單位設(shè)計施工圖的準(zhǔn)確性、合理性、先進(jìn)性。避免因為設(shè)計質(zhì)量問題而導(dǎo)致方案修改，并在設(shè)計建設(shè)中因方案修改導(dǎo)致頻繁返工，進(jìn)而導(dǎo)致成本增加。其實，優(yōu)秀的設(shè)計方案也可以通過招投標(biāo)的方式來挑選到，避免因為設(shè)計方案的落后，從而對項目的銷售造成不良影響，進(jìn)而使得房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金遲遲無法回收，增加資金成本 ，并影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

二是實行限額設(shè)計。所謂限額設(shè)計即是指按批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書和投資估算，控制初步設(shè)計，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計的總概算，去控制施工圖的設(shè)計。實施限額設(shè)計，強化設(shè)計經(jīng)濟責(zé)任制，是控制設(shè)計“鍍金”的有效方法。只要設(shè)計獲得批準(zhǔn)，就需要對變更程序予以嚴(yán)格控制，設(shè)計不得輕易變更，確保不輕易突破投資限額，因為頻繁的設(shè)計變更很可能會導(dǎo)致成本的提高。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過分析、比較同類房地產(chǎn)項目的技術(shù)指標(biāo)，從而實現(xiàn)對自身設(shè)計的不斷優(yōu)化，進(jìn)而為降低工程造價奠定基礎(chǔ)。

（四）項目招投標(biāo)階段的成本控制對策

事實上，項目招投標(biāo)階段的成本控制存在的問題與招投標(biāo)制度體系不健全、不完善存在密切的關(guān)系，要想徹底解決好這些問題，健全完善的招投標(biāo)制度體系勢在必行。

一是建立健全完善的招投標(biāo)單位資格審查制度，鼓勵參與招投標(biāo)活動的各方積極舉報相關(guān)單位在招投標(biāo)過程中出現(xiàn)的違規(guī)行為，一旦這些單位違規(guī)行為得到落實，將被列入黑名單，以后再參加招投標(biāo)活動時將失去參與資格。

二是建立健全完善的招投標(biāo)執(zhí)行制度。借助健全完善的招投標(biāo)執(zhí)行制度來使招投標(biāo)活動中各項工作的開展做到有章可循、有規(guī)可依，對相關(guān)違規(guī)人員要嚴(yán)懲，甚至追究其法律責(zé)任。

三是建立健全完善的招投標(biāo)監(jiān)督制度。重點監(jiān)督目前招投標(biāo)活動存在的薄弱環(huán)節(jié)，確保招投標(biāo)活動能夠公平、公正地進(jìn)行下去。

四是建立健全完善的評標(biāo)專家管理制度。只有打造一支理論知識扎實、專業(yè)技能強、實踐經(jīng)驗豐富的評標(biāo)專家隊伍，不斷提升評標(biāo)專家的綜合素質(zhì)，才能夠確保獲得更佳的招標(biāo)效果。因此應(yīng)建立評標(biāo)專家責(zé)任追究機制，對評標(biāo)專家隊伍加強管理力度，一旦發(fā)現(xiàn)評標(biāo)專家在招投標(biāo)活動中出現(xiàn)了違反職業(yè)道德與評標(biāo)紀(jì)律的情況，不僅要將其及時清理，而且還要追究其相關(guān)責(zé)任。同時也要建立評標(biāo)專家激勵機制，激勵評標(biāo)專家認(rèn)真履行自己的職責(zé)，尤其是對于查找出有串標(biāo)、圍標(biāo)情況的評標(biāo)專家，還應(yīng)按照激勵機制的相關(guān)要求給予額外的獎勵。最后，評標(biāo)專家應(yīng)結(jié)合項目實際情況，選擇合適的評標(biāo)方法，將評標(biāo)專家主觀因素干擾最大程度降低，確保專家的評標(biāo)工作更加科學(xué)合理。

綜上所述，隨著市場競爭的日益劇烈，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了能夠獲得最大化的經(jīng)濟效益和社會效益，做好項目的成本控制工作已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，本文旨在引起更多房地產(chǎn)企業(yè)提高對前期開發(fā)工作中的成本控制問題的重視程度，積極采取相關(guān)措施做好項目前期開發(fā)的成本控制工作，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強對前期開發(fā)工作中成本控制的重視程度，積極采取相關(guān)措施做好項目前期開發(fā)工作中的成本控制工作，樹立產(chǎn)品品質(zhì)意識，研究一條標(biāo)準(zhǔn)化的適合本企業(yè)的成本控制流程，保障自身能夠持續(xù)、健康、有序發(fā)展。

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（作者單位：恒天幸福投資控股有限公司）