房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及控制措施

鄭小培

摘 要：在我國社會(huì)當(dāng)中，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的背景之下，各個(gè)行業(yè)中的交易顯得更為復(fù)雜一些，征稅過程當(dāng)中的未知性因素?cái)?shù)量不斷增多，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也成為人們關(guān)心的熱點(diǎn)性問題。在本文當(dāng)中詳細(xì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)常見稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并提出一些應(yīng)對(duì)措施，希望可以讓房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到有效的控制，促使我國房地產(chǎn)企業(yè)逐漸走上穩(wěn)定發(fā)展道路上。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn);控制措施

一、房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及控制措施的研究背景

以往一段時(shí)間當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的爭議一直都非常多，在稅務(wù)機(jī)關(guān)征管力度不斷提升的背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)的難度逐漸提升。尤其是在其他各個(gè)行業(yè)發(fā)展速度逐漸放緩的背景之下，稅收征管的重點(diǎn)放置在了房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)稅收是企業(yè)實(shí)際運(yùn)營過程中應(yīng)充分重視的問題，假如出現(xiàn)任何一點(diǎn)點(diǎn)疏忽，都是有可能形成巨大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至還有可能出現(xiàn)稅務(wù)危機(jī)，對(duì)企業(yè)的運(yùn)行安全性及穩(wěn)定性造成一定影響。

二、房地產(chǎn)公司常見稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

（一）開發(fā)初期的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)際上在開發(fā)階段當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)一般都是沒有國家稅務(wù)局出具的真實(shí)發(fā)票的，因此稅務(wù)機(jī)關(guān)可以用這一理由對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行處罰。為了能夠?qū)⒋藛栴}的發(fā)生幾率控制在一定范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)購買土地使用權(quán)的古城中，一定是需要讓對(duì)方提供真實(shí)且有效的發(fā)票，才可以將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)幾率控制在一定范圍內(nèi)，有效保證企業(yè)稅后收入水平，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)逐漸走上一條可持續(xù)發(fā)展道路上。

（二）銷售環(huán)節(jié)中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)銷售的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)牽扯到的稅種實(shí)際上是非常多的，比方說增值稅、印花稅以及企業(yè)所得稅等等，這些稅收都是稅務(wù)機(jī)關(guān)詳細(xì)檢查的項(xiàng)目。在確定房地產(chǎn)銷售價(jià)格的過程中一定需要十分謹(jǐn)慎，假如價(jià)格制定的不科學(xué)合理，不單單會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期市場造成一定影響，還有可能對(duì)土地增值稅清算金額造成一定影響。在實(shí)際銷售的過程當(dāng)中，某些企業(yè)會(huì)施行“物物相換”“以房抵債”等措施，買房附贈(zèng)附屬房屋，員工福利獎(jiǎng)勵(lì)用房等行為，沒有按照我國現(xiàn)行規(guī)章制度中提出的要求銷售，確認(rèn)收入并交納相應(yīng)的稅款，就有被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定是偷稅漏稅的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠提升企業(yè)的銷售量，非常有可能施行禮品贈(zèng)送以及老帶新等措施，各種營銷措施實(shí)際應(yīng)用的過程中，有可能出現(xiàn)個(gè)人所得稅風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

（一）切實(shí)增強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)是比較復(fù)雜的，并且技術(shù)性也比較強(qiáng)，在此背景之下自然也就會(huì)對(duì)會(huì)計(jì)人員提出更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)管理工作進(jìn)行的過程中，應(yīng)當(dāng)盡可能提升綜合素養(yǎng)，在出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，首先應(yīng)當(dāng)做到的是從自己身上找原因，不可以直接將責(zé)任推卸給財(cái)務(wù)部門，每一個(gè)人都是應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起相應(yīng)的責(zé)任，企業(yè)應(yīng)當(dāng)切實(shí)提升財(cái)務(wù)人員涉稅風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從思想上高度重視，才可以將風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)幾率控制在一定范圍內(nèi)。提前開展規(guī)劃工作，同時(shí)考慮經(jīng)營方案和稅收方案，切實(shí)依據(jù)稅收風(fēng)險(xiǎn)及金額來對(duì)經(jīng)營方案進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，以便于可以在對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制的同時(shí)，將稅收成本控制在一定范圍內(nèi)，讓房地產(chǎn)企業(yè)在盡可能規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)的情況下，獲取到更多經(jīng)濟(jì)效益。

（二）構(gòu)建科學(xué)合理的稅收風(fēng)險(xiǎn)溝通協(xié)調(diào)機(jī)制

為了能夠?qū)ψ钚碌亩愂辗ㄒ?guī)形成清晰的認(rèn)識(shí)，以免出現(xiàn)誤解這一問題，切實(shí)防范稅收風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)切實(shí)提升宣傳溝通力度，逐步構(gòu)建出適應(yīng)性較強(qiáng)的企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，保證企業(yè)實(shí)際運(yùn)行的過程中可以妥善的和稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行交流鍋筒。除此之外，還應(yīng)當(dāng)及時(shí)的向稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢相關(guān)的稅收法規(guī)，在對(duì)稅收政策的理解有正義的情況下，應(yīng)當(dāng)及時(shí)溝通和請(qǐng)示，聽取意見和建議，雙方一同編制規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)的制度及標(biāo)準(zhǔn)措施，以免稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)人員對(duì)相關(guān)法律法規(guī)理解錯(cuò)誤而出現(xiàn)不合理的稅收罰款問題。切實(shí)提升企業(yè)稅務(wù)監(jiān)督管理力度。在此背景之下，自然就可以讓稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)幾率得到有效的控制，為企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)的順利開展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（三）特殊業(yè)務(wù)沒有劃歸到銷售處理情況下的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

自從施行營改增策略之后，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際運(yùn)行的過程中，應(yīng)當(dāng)充分重視因?yàn)闆]有將特殊業(yè)務(wù)劃歸到銷售處理范圍內(nèi)二引發(fā)的少計(jì)增值稅、少繳納風(fēng)險(xiǎn);這種類型的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)導(dǎo)致企業(yè)面臨巨額罰款，并且還需要補(bǔ)充繳納稅款，補(bǔ)充繳納志乃近。針對(duì)這一稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃階段當(dāng)中，就應(yīng)當(dāng)切實(shí)提升這種類型風(fēng)險(xiǎn)的防范力度，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃人員實(shí)際工作的過程中，一定是需要明確認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)投資入股行為，抵債行為應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部使用，或者是作為贈(zèng)送客戶以及其他單位的行為，都是需要?jiǎng)潥w到銷售行為中并計(jì)算增值稅，所以在此過程當(dāng)中，產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn)增值現(xiàn)象，都是需要將其劃歸到銷售處理領(lǐng)域當(dāng)中計(jì)算增值稅。除此之外，需要明確各種類型的行為是依據(jù)哪一種科目計(jì)算增值稅，比方說提供的免租期、免車位費(fèi)用，都是需要依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)租賃項(xiàng)目計(jì)算增值稅，購買房屋之后贈(zèng)送裝修應(yīng)當(dāng)依據(jù)建筑行業(yè)計(jì)算增值稅，減免物業(yè)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)依據(jù)生活服務(wù)產(chǎn)業(yè)開展增值稅計(jì)算工作，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)商品增值和流轉(zhuǎn)形成清晰認(rèn)識(shí)的背景之下，施行科學(xué)合理的方法規(guī)避特殊業(yè)務(wù)沒有被劃歸到銷售處理環(huán)節(jié)當(dāng)中，在此背景之下自然也就可以讓稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到有效的控制，讓企業(yè)在實(shí)際運(yùn)行的過程中獲取到更多社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中涉及到的稅種類型比較多，稅負(fù)相對(duì)來說比較沉重，因此在實(shí)際運(yùn)營的過程中不可避免的會(huì)出現(xiàn)納稅風(fēng)險(xiǎn)，怎樣才可以在現(xiàn)行稅制之下，施行各項(xiàng)科學(xué)合理的措施，科學(xué)合理的去安排各種投資行為及業(yè)務(wù)流程，在精巧完成財(cái)務(wù)協(xié)調(diào)及會(huì)計(jì)處理工作的過程中，妥善完成稅務(wù)工作，盡可能規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)稅后經(jīng)濟(jì)效益水平做出保證，是各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際運(yùn)行的過程中，都應(yīng)當(dāng)充分重視的問題。

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