論加強(qiáng)住房承租人權(quán)益的傾斜保護(hù)

朱留虎

（安慶師范大學(xué) 法學(xué)院，安徽 安慶246133）

一、住房承租人權(quán)益傾斜保護(hù)的法理基礎(chǔ)

衣、食、住、行是人的四大基本需要，供人居住的住房是避風(fēng)擋雨的場(chǎng)所，是個(gè)人及家庭生存的“避難所”，是維持生計(jì)的必需品，是人類生存和發(fā)展最基本的物質(zhì)條件。

（一）保障基本人權(quán)

租賃住房是承租人人格尊嚴(yán)、人格自由以及個(gè)人隱私的基本保障，是承租人尊嚴(yán)和自由的庇護(hù)所，讓承租人擁有自己的私密空間，可以自由地從事各類活動(dòng)。沒有基本的住房就意味著人的生命存在沒有基礎(chǔ)，也毫無保障可言。生存權(quán)是最基本的人權(quán)，沒有生存權(quán)其他權(quán)利就失去了存在的意義。而居住權(quán)是生存權(quán)中非常重要的具體內(nèi)容，是一種不可被剝奪的基本人權(quán)。1948年12月10日聯(lián)合國大會(huì)通過的《世界人權(quán)宣言》第二十五條第一款規(guī)定：“人人有權(quán)享受為維持他本人和家屬的健康及福利所需的生活水準(zhǔn)，包括食物、衣著、住房、醫(yī)療和必要的社會(huì)服務(wù)?！蔽覈?996年7月的聯(lián)合國第二次人居大會(huì)上強(qiáng)調(diào)：“人人享有適當(dāng)?shù)淖》渴且豁?xiàng)最基本的人權(quán)，是人的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)的重要內(nèi)容?！?/p>

（二）保護(hù)居住利益

任何一處住房，都是座落在特定的居住環(huán)境中，居住環(huán)境一般由公共活動(dòng)空間與家庭生活空間構(gòu)成。承租人在特定居住環(huán)境中生活一定期間后，承租人的工作安排、生活規(guī)劃都是依租賃住房為中心展開的，圍繞租賃住房開展的各項(xiàng)活動(dòng)逐漸形成了“家”的依賴關(guān)系，承租人在某處住房隨著居住時(shí)間的延長(zhǎng),對(duì)住房周邊的學(xué)校、醫(yī)院、商店、飯店及交通、娛樂設(shè)施等就漸漸習(xí)慣適應(yīng)，并產(chǎn)生心理上的依賴感、安全感，形成對(duì)其居住環(huán)境產(chǎn)生程度不同的認(rèn)同感、歸屬感，逐漸與其左鄰右舍建立起良好的鄰里關(guān)系，形成一個(gè)和諧溫馨的家園。出租人和承租人對(duì)同一住房有著完全不同的意義：出租人出租住房只是為了獲取租金，是投資增加財(cái)富的工具；承租人租賃住房是滿足自我居住的需要，是安身立命之所，深刻影響著其個(gè)人及其家庭的生存和發(fā)展。如果出租人為了獲得更多的租金收益可以隨意解除房屋租賃合同，就會(huì)損害承租人及其家人的居住利益，失去租賃住房就意味著離開了已經(jīng)習(xí)慣的生活環(huán)境、喪失了熟悉的鄰里關(guān)系、增加了工作生活的難度，甚至可能流離失所。居住利益是目的，財(cái)產(chǎn)利益是手段，否則對(duì)財(cái)產(chǎn)利益的保護(hù)就失去了意義。承租方的居住利益高于出租方的財(cái)產(chǎn)利益，當(dāng)財(cái)產(chǎn)利益與居住利益發(fā)生沖突時(shí)，出租方的財(cái)產(chǎn)利益應(yīng)受到適當(dāng)?shù)南拗?，承租方的居住利益?yīng)優(yōu)先于出租方的財(cái)產(chǎn)利益得到保護(hù)，以平衡雙方的權(quán)利利益關(guān)系。

（三）維護(hù)公平正義

公平正義是法律上的終極價(jià)值目標(biāo)，包括形式上的公平正義和實(shí)質(zhì)上的公平正義，實(shí)質(zhì)上的公平正義是國家根據(jù)人們之間的不同需求而給予物質(zhì)上與精神上的支持和幫助。因市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制將進(jìn)一步帶來強(qiáng)者更強(qiáng)、弱者更弱的社會(huì)問題，經(jīng)濟(jì)上的強(qiáng)者進(jìn)入合同關(guān)系后，由于雙方經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不對(duì)等和社會(huì)地位的不平等會(huì)讓在法律上處于平等地位的合同當(dāng)事人失去討價(jià)還價(jià)的基礎(chǔ)，強(qiáng)者借合同自由之名壓榨弱者，實(shí)質(zhì)上的公平正義被形式上的公平正義所掩蓋?！懊鎸?duì)市場(chǎng)的強(qiáng)大力量，加強(qiáng)消費(fèi)者的保護(hù)是構(gòu)成人的保護(hù)的一個(gè)重要方面，否則的話，在抽象的主體平等的幌子之下，會(huì)形成事實(shí)上的市場(chǎng)對(duì)人的宰制?！盵1]在住房租賃實(shí)務(wù)中，部分群體擁有多套住房，甚至有些出租人本身就是實(shí)力雄厚的大公司，屯積大量住房作為投資和投機(jī)的籌碼。部分群體為了解決賴以生活的居住需要確無房可住無家可歸，多數(shù)承租人是無力購房的中低收人的消費(fèi)群體。住房所有人是住房的擁有者，在經(jīng)濟(jì)上處于強(qiáng)勢(shì)地位；住房承租人是住房的消費(fèi)者，相比較而言，承租人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、社會(huì)地位弱于出租人，處在弱勢(shì)地位。所以，出租人處于有利的市場(chǎng)地位,承租人缺乏與之討價(jià)還價(jià)的能力。而在傳統(tǒng)的合同法律中，住房租賃合同在形式上是平等的，但在實(shí)質(zhì)上常常是不平等的，堅(jiān)守形式上的公平正義就可能會(huì)導(dǎo)致實(shí)質(zhì)上的不公平正義。正如邱聰智教授所說：“在租賃之現(xiàn)實(shí)交易上，由于出租人恒為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)者，承租人恒為經(jīng)濟(jì)弱者，于日常生活上常見之重要租賃類型，極易出現(xiàn)出租人借契約自由壓抑承租人之案例?！盵2]在住房租賃法律關(guān)系中，要想實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的公平正義，就應(yīng)當(dāng)對(duì)住房承租人給以傾斜保護(hù)，通過法律對(duì)承租方給以特殊幫助和特殊保護(hù)，賦予承租方特別的權(quán)利，使得出租人與承租人的利益差距調(diào)整到一個(gè)合理的范圍之內(nèi)，以矯正住房租賃形式上公平正義的不足，實(shí)現(xiàn)住房租賃實(shí)質(zhì)上公平正義的目標(biāo)。

二、當(dāng)前住房承租人的權(quán)益保護(hù)不充分

住房租賃是出租人依據(jù)租賃合同將住房交付給承租人居住，由承租人支付租金的行為。傳統(tǒng)的民事法律保護(hù)模式重視出租人的所有權(quán)而輕視承租人的使用權(quán)，如我國的《合同法》等法律、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等司法解釋和《商品房屋租賃管理辦法》等行政規(guī)章都是將住房租賃和商業(yè)用房租賃統(tǒng)一規(guī)定在租賃合同規(guī)范之中，適用相同的法律規(guī)則。不但沒有對(duì)承租人的利益給以傾斜性保護(hù)，反而在不少規(guī)定中對(duì)出租人的利益給以傾斜性保護(hù)；作為住房所有人的出租人受到物權(quán)法的絕對(duì)保護(hù)，作為住房使用人的承租人只能依據(jù)租賃合同受到合同法的保護(hù)，租賃合同的內(nèi)容是當(dāng)事人意志的體現(xiàn)；根據(jù)合同自由原則取決于雙方當(dāng)事人的協(xié)商一致，但歸根結(jié)底還是取決于雙方當(dāng)事人之間的力量對(duì)比狀況，主要體現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)方的意志。在出租人憑借強(qiáng)勢(shì)地位損害承租人利益情況下，現(xiàn)有法律不能有效保護(hù)承租人的居住利益，導(dǎo)致了住房租賃雙方利益的失衡。

一是租期短終止隨意

住房租賃期限的長(zhǎng)短、續(xù)租能否實(shí)現(xiàn)直接影響承租人的生活品質(zhì)，安居才能樂業(yè)。但在當(dāng)下住房租賃市場(chǎng)，住房租賃期限普遍較短、租期不穩(wěn)定是我國住房租賃市場(chǎng)的常見現(xiàn)象：住房租賃期限一般是一年，甚至是幾個(gè)月。在住房租賃格式合同中，多數(shù)格式條款中的住房租賃期限是一年，承租人通常一年左右就要搬一次家。租賃期限屆滿能否續(xù)租？完全取決于出租人的意愿。如果出租人拒絕承租人的續(xù)租請(qǐng)求,那么承租人就不得不搬出租賃住房，只得另找租賃住房,但承租人因居住租賃住房所形成的居住利益可能完全喪失。如果出租人同意續(xù)租就提出明顯不合理的加租條件，承租人為了達(dá)到續(xù)租的目的就不得不付出沉重的代價(jià)。出租人為了實(shí)現(xiàn)利益最大化而有意設(shè)立較短的租期，期望隔幾個(gè)月最好換人提租，為了到達(dá)頻繁提租的目的故意縮短租期，找各種借口隨意驅(qū)趕承租人。有的出租人借口因家人或親戚需要居住現(xiàn)要進(jìn)行裝修趕走承租人；有的出租人借口要賣房，通過經(jīng)常帶人去看房來逼承租人搬家；有的出租人故意不按期收取房租造成承租人違約趕走承租人；有的出租人以確保房屋安全為由保留出租住房的鑰匙，以安全檢查為名居然不經(jīng)允許經(jīng)常隨意進(jìn)出租賃住房，找各種理由驅(qū)趕不滿意的承租人等等。還有一些黑中介為了加快房屋流轉(zhuǎn)速度賺取中介費(fèi),與出租人一道找借口隨意驅(qū)趕承租人。有的黑中介剛剛讓承租人入住后,就馬上上門以各種理由向承租人收取各種費(fèi)用, 如催繳取暖費(fèi)、門禁費(fèi)等名目繁多的費(fèi)用，承租人拒交后，就以出租人要收回房子為借口來逼承租人搬走；有的黑中介還派人日夜到住處堵門騷擾,甚至堵鎖眼、拉電閘、往屋內(nèi)丟排泄物等方式惡心承租人；更有甚者設(shè)計(jì)“套路租”，強(qiáng)行收回出租住房并將屋內(nèi)東西搬走，待承租人不勝其擾搬離后,又以承租人是自己要搬走為由要承租人承擔(dān)違約責(zé)任，不退租金、押金等費(fèi)用,惡意克扣保證金等。這種騷擾、威脅、恐嚇行為嚴(yán)重地破壞了承租人的居住安寧,給承租人造成極大的精神壓力和財(cái)產(chǎn)損害。租賃關(guān)系不穩(wěn)定，承租人頻繁搬家，找房不易成本大，搬家勞神費(fèi)用高，適應(yīng)新環(huán)境又困難重重。這不僅加重了承租人居住方面的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，而且損害了承租人的居住利益，導(dǎo)致承租人漂泊不定產(chǎn)生“寄人籬下”的感受。因此，租賃期限過短，加上承租人的續(xù)租權(quán)又無法得到實(shí)現(xiàn)，承租人以租賃住房為中心的一切安排規(guī)劃都無法實(shí)現(xiàn)。

二是租金貴加租頻繁

確定住房租金是市場(chǎng)行為，當(dāng)下又無相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)限制。出租人利用自己在市場(chǎng)上的強(qiáng)勢(shì)地位，單方掌握“話語權(quán)”，憑借手中的定價(jià)權(quán)，任意確定出租住房的租金，承租人只得無奈接受出租人開出的租金要求或其它條件。在住房租賃期限內(nèi)，出租人隨意提高租金，甚至以“終止合同，驅(qū)逐房客”為要挾達(dá)到提高租金的目的。在租期屆滿續(xù)期時(shí)，出租人常常提出漲租要求，而且租金上漲幅度大，一般漲幅在20%~30%之間，在特殊情況下還有上漲幅度更高的情形。有一些房屋中介不滿足通過提供締結(jié)住房租賃合同的信息獲取傭金，而是當(dāng)起了“二房東”，房屋中介先從出租人手中把住房租過來，與出租人約定好每月租金，但留出一二個(gè)月“空置期”，壟斷大量出租房源，壟斷出租房源信息。然后再由房屋中介在其所付租金的基礎(chǔ)上大幅度增加租金，出租給真正的住房承租人，賺取高額的租金差價(jià)。房屋中介的這種行為進(jìn)一步推高了租金的水平。由于隨意漲租加租，承租人不堪重負(fù)，本來是無力購買商品房的低收入群體，面對(duì)日益漸漲的租金，處在“買不起房，也租不起房”的困境。無限制的租金上漲進(jìn)一步加大了社會(huì)的貧富差距，影響到社會(huì)的和諧穩(wěn)定。一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，買房住與租房住應(yīng)該是一個(gè)無差異的兩種選擇。當(dāng)租金過高租住成本過大，租金水平接近按揭買房月供時(shí)，承租人被迫擠進(jìn)購房市場(chǎng)。這也是我國商品房買賣市場(chǎng)熱火朝天、住房租賃市場(chǎng)萎靡不振的原因之一。

三、對(duì)住房承租人權(quán)益傾斜保護(hù)的建議

住房租賃關(guān)系本質(zhì)上是一種合同關(guān)系，但住房租賃雙方的地位實(shí)質(zhì)上不平等，應(yīng)該像勞動(dòng)合同法、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法、保險(xiǎn)法等法律對(duì)處于弱勢(shì)地位的合同當(dāng)事人給予特殊保護(hù)一樣，即從法律上對(duì)處于弱勢(shì)地位的承租人給予適度傾斜性的保護(hù)。

（一）住房承租人的續(xù)租權(quán)

法律應(yīng)賦予承租人享有續(xù)租權(quán)：住房租賃合同約定租賃期限的，當(dāng)租賃期限屆滿時(shí)，如果承租人需要繼續(xù)租賃住房，承租人有權(quán)要求續(xù)訂住房租賃合同。當(dāng)承租人書面通知出租人要求續(xù)訂住房合同時(shí)，如果在合理期限內(nèi)出租人沒有與承租人重新簽訂住房租賃合同的，原住房租賃合同視為自動(dòng)展期，展期后的租賃期限與屆滿前的租賃期限相同。住房租賃合同沒有約定租賃期限的，視為出租人愿意按承租人的意愿確定租賃期限，最長(zhǎng)不超過20 年，20 年租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂住房租賃合同。如果出租人不同意承租人續(xù)租的，出租人必須向住房爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；當(dāng)事人對(duì)仲裁裁決不服的，可以向人民法院提起訴訟。由仲裁機(jī)構(gòu)、人民法院對(duì)出租人和承租人雙方使用該住房的必要性程度及其他情況如承租人有無違約、違法等不當(dāng)行為等進(jìn)行比較權(quán)衡，分析判斷出租人是否有正當(dāng)理由來收回租賃住房，否則承租人有權(quán)繼續(xù)租賃住房，租賃關(guān)系按照承租人的需要延續(xù)。如果出租人在沒有正當(dāng)理由的情況下仍要收回租賃住房，就應(yīng)賠償承租人因被拒絕續(xù)租而遷出租賃住房所遭受的損失，法律規(guī)定賠償數(shù)額可以是終止租賃合同前承租人已經(jīng)繳納的一年租金。法律鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，租期在5年以上的租賃合同，政府應(yīng)當(dāng)給予政策支持。在住房租賃期間屆滿時(shí)，承租人已經(jīng)事實(shí)上占有、使用了住房，在生產(chǎn)、生活等方面對(duì)住房已經(jīng)存在一種依賴。承租人對(duì)住房通常有裝飾裝修行為，讓住房承租人享有續(xù)租權(quán)，也可以避免重新裝飾裝修，避免社會(huì)財(cái)富的浪費(fèi)?？梢悦獬凶馊肆韺ぷ》窟M(jìn)行搬遷等勞作以減少承租人的費(fèi)用，避免承租人處于一種不穩(wěn)定的社會(huì)生活狀態(tài)?？梢怨?jié)約出租人、承租人分別與第三人另訂住房租賃合同的成本。正當(dāng)理由制度在許多法制較為發(fā)達(dá)國家的法律如《德國民法典》已經(jīng)確立，其基本功能就是以限制出租人的財(cái)產(chǎn)權(quán)保障承租人的居住權(quán)，保障弱勢(shì)地位的承租人滿足基本生存條件的居住需要，以實(shí)現(xiàn)承租人按自己的意愿對(duì)租賃住房長(zhǎng)期居住的目的。法律賦予承租人享有續(xù)租權(quán)，避免因租賃期間屆滿不得不搬離租賃住房而使承租人的生活發(fā)生大的變化，使其工作生活秩序處于穩(wěn)定狀態(tài)。通過依法為承租人設(shè)立續(xù)租權(quán)，以限制出租人終止租賃合同的權(quán)利,并不影響承租人所享有的終止租賃關(guān)系的權(quán)利，到達(dá)保護(hù)弱勢(shì)地位的承租人及其家人基本的居住利益，具有關(guān)懷、扶助的性質(zhì)。

（二）住房承租人的漲租抗辯權(quán)

住房租金穩(wěn)定是社會(huì)穩(wěn)定和民生穩(wěn)定的重要基礎(chǔ)，法律應(yīng)賦予承租人享有漲租抗辯權(quán)：在住房租住過程中，出租人要提高租金，必須書面通知承租人，經(jīng)承租人同意方可提高租金。一年內(nèi)租金上漲幅度不得超過原租金的5%，租金調(diào)整后至少在一年內(nèi)不再調(diào)整。在承租人不同意提高租金的情況下，出租人堅(jiān)持提高租金的，必須向住房爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；當(dāng)事人對(duì)仲裁裁決不服的，可以向人民法院提起訴訟。由仲裁機(jī)構(gòu)、人民法院對(duì)出租人提高租金的合理性進(jìn)行審查并作出裁決，其裁決的租金數(shù)額應(yīng)當(dāng)盡可能反映住房租賃市場(chǎng)上的真實(shí)價(jià)格。在租賃雙方協(xié)議確定住房初始租金條款時(shí)，法律不作過多的干預(yù)，初始租金由市場(chǎng)決定，通過租賃雙方談判協(xié)商一致確定，讓租賃合同的訂立成本低、效率高。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門以市場(chǎng)租金水平為依據(jù)，根據(jù)住房所在的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、成新等要素，在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，采取科學(xué)的測(cè)算方法，每年制定并發(fā)布相應(yīng)的租金指導(dǎo)價(jià)格，供租賃雙方協(xié)商時(shí)參考?！白饨鸬纳舷奘且猿鲎庾》吭u(píng)估價(jià)額的貸款利息（以中國人民銀行發(fā)布的貸款基準(zhǔn)利率為標(biāo)準(zhǔn)）為最高房租，約定租金高于最高房租的，承租人可以按照最高房租支付；約定租金低于最高房租的，承租人依照約定租金支付，即按低租金支付原則?！盵2]在尊重當(dāng)事人意思自治的同時(shí)依法傾斜保護(hù)承租人的權(quán)益，立法者從承租人的利益考慮，依法賦予承租人漲租抗辯權(quán)是非常必要的。