不動產(chǎn)預(yù)告登記效力研究

摘 要 不動產(chǎn)預(yù)告登記制度隸屬于物權(quán)法領(lǐng)域中的不動產(chǎn)登記制度，預(yù)告登記是不動產(chǎn)登記中不可或缺而又極其獨(dú)特的一種登記類型。效力問題是預(yù)告登記制度的核心問題，而我國《物權(quán)法》僅用一個(gè)條文對預(yù)告登記的效力作出規(guī)定，顯然比較簡略，不夠完善，不能充分發(fā)揮預(yù)告登記制度的功能，也不利不動產(chǎn)交易的繁榮發(fā)展。本文擬以我國《物權(quán)法》第20條為中心，闡述我國不動產(chǎn)登記效力的規(guī)定及其不足，并提出完善建議。

關(guān)鍵詞 預(yù)告登記 不動產(chǎn)登記 再處分行為 順位效力

作者簡介：李璐，安徽大學(xué)，碩士研究生，研究方向：民商法學(xué)。

中圖分類號：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.02.105

不動產(chǎn)預(yù)告登記制度是不動產(chǎn)登記制度中極為特殊的一部分，預(yù)告登記所記載的并不是一項(xiàng)不動產(chǎn)物權(quán)，而是一項(xiàng)債權(quán)請求權(quán)，該債權(quán)請求權(quán)在義務(wù)人履行義務(wù)后，會發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律效果。換言之，預(yù)告登記并不能實(shí)現(xiàn)當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)利益，而是為日后發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動提供一種保障。不動產(chǎn)預(yù)告登記制度雖然在我國已經(jīng)建立，我國《物權(quán)法》第20條籠統(tǒng)規(guī)定了預(yù)告登記的基本內(nèi)容、適用范圍及效力等方面，但是《物權(quán)法》沒有細(xì)致全面的規(guī)制預(yù)告登記制度，在實(shí)踐中也很難為債權(quán)人的合法權(quán)益提供有力的制度保障。

一、我國法律中規(guī)定的不動產(chǎn)預(yù)告登記制度

我國《物權(quán)法》中第20條規(guī)定，不動產(chǎn)買賣合同雙方當(dāng)事人達(dá)成了不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓的合意，病簽訂了買賣合同的，為了擔(dān)保買受人將來能確實(shí)取得不動產(chǎn)物權(quán)，可以申請為該不動產(chǎn)辦理預(yù)告登記。

由此條文我們可以看出，預(yù)告登記制度的設(shè)立，具有擔(dān)保債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的功能。我國法律規(guī)定中，物權(quán)的變動需要經(jīng)過公示才會發(fā)生法律效力，當(dāng)事人之間的意思表示不能直接導(dǎo)致物權(quán)變動，債權(quán)人不能依據(jù)該意思表示取得不動產(chǎn)物權(quán)。預(yù)告登記制度的設(shè)立保障了不動產(chǎn)交易運(yùn)行平穩(wěn)，保證了權(quán)利人實(shí)現(xiàn)物權(quán)的可能性。

我們國家的法律體系中，不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的保障權(quán)利實(shí)現(xiàn)之效力，主要體現(xiàn)在《物權(quán)法》第20條中， “預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。債權(quán)的相對性決定債權(quán)只能拘束合同雙方當(dāng)事人，不具有對抗第三人的效力。而不動產(chǎn)預(yù)告登記制度使當(dāng)事人之間的債權(quán)關(guān)系具有了排他效力。我國《土地登記辦法》規(guī)定，在預(yù)告登記存續(xù)期間，只有在登記權(quán)利人無異議的情況下，登記義務(wù)人方能申請為第三人辦理土地權(quán)利登記，否則，登記義務(wù)人不能擅自為處分行為；在《房屋登記辦法》中亦有相似規(guī)定。由此可見，我國采取的立法模式是“禁止預(yù)告登記義務(wù)人再處分”，也即登記義務(wù)人不能在預(yù)告登記存續(xù)期間擅自進(jìn)行處分行為。

我國法律體系中，不論是《物權(quán)法》，還是《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》，都只簡單規(guī)定了不動產(chǎn)預(yù)告登記的效力，比較而言，一些地方出臺的地方性法律法規(guī)則更具體、全面的規(guī)定了該項(xiàng)制度。雖然如此，但各城市出臺的地方性法律法規(guī)只能適用于該地區(qū)，預(yù)告登記的擔(dān)保效力被大大減損了。

二、我國法律對不動產(chǎn)預(yù)告登記效力規(guī)定的不足

我國法律體系中，只在《物權(quán)法》第20條中對預(yù)告登記的保全權(quán)利效力作出了規(guī)制，對該制度的具體效力并未作出全面系統(tǒng)的規(guī)定，有待完善。預(yù)告登記制度中的順位保全和破產(chǎn)保護(hù)等效力也未涉及。

筆者將從以下幾個(gè)方面闡述我國法律中不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的不足：

（一）過于絕對的規(guī)定了不動產(chǎn)預(yù)告登記對再處分行為的排他效力

預(yù)告登記后的再處分行為，在實(shí)踐中表現(xiàn)為“一房二賣”或“一房多賣”現(xiàn)象，對于該再處分行為的效力問題，我國立法采取的是“絕對禁止登記義務(wù)人再為處分”的原則。從《物權(quán)法》中可以看出，預(yù)告登記后的再處分行為只有在征得登記權(quán)利人的同意后方才有效，否則，即使該處分行為不會妨礙登記權(quán)利人的權(quán)利，該再處分行為也為無效。這種處理原則的確為登記權(quán)利人的利益提供了制度保障，但過于苛刻的限制登記義務(wù)人的行為，不符合法經(jīng)濟(jì)學(xué)的效率原則。預(yù)告登記對登記義務(wù)人的權(quán)利進(jìn)行了限制，但不應(yīng)該剝奪其權(quán)利，預(yù)告登記不實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)仍然屬于登記義務(wù)人，絕對限制預(yù)告登記后的再處分犧牲了潛在的交易可能性，不利于不動產(chǎn)交易市場的發(fā)展。

（二）未對不動產(chǎn)預(yù)告登記的順位保全效力作出規(guī)定

不動產(chǎn)物權(quán)的順位是指不動產(chǎn)物權(quán)在登記簿中登記時(shí)間的先后順序，順位在前的權(quán)利可優(yōu)先于順位在后的權(quán)利得到實(shí)現(xiàn)。我國《物權(quán)法》中沒有明確對申請預(yù)告登記后的物權(quán)順位作出規(guī)定，如此一來，權(quán)利人申請預(yù)告登記后，將來發(fā)生不動產(chǎn)權(quán)利競合時(shí)，法律無法保證權(quán)利人的權(quán)利得到優(yōu)先受償，預(yù)告登記所特有的擔(dān)保效力也無法得到保障。

（三）未規(guī)定不動產(chǎn)預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力

物權(quán)變動協(xié)議達(dá)成后，雙方當(dāng)事人申請了預(yù)告登記，后登記義務(wù)人在本登記完成之前被宣告破產(chǎn)后，該不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)如何處理？我國《物權(quán)法》未對此作出詳細(xì)規(guī)制，因此在登記義務(wù)人破產(chǎn)的情況下，債權(quán)人的利益保障存在風(fēng)險(xiǎn)，若預(yù)告登記被賦予對抗破產(chǎn)的效力，則預(yù)告登記權(quán)利人的合法權(quán)益會得到更大程度的保護(hù)。

由以上論述我們不難看出，我國法律中，關(guān)于預(yù)告登記效力的規(guī)定不夠完善，存在較大漏洞。一方面，《物權(quán)法》中沒有規(guī)制順位保護(hù)和破產(chǎn)保護(hù)的內(nèi)容；此外，法律法規(guī)對預(yù)告登記的保全權(quán)利的效力，規(guī)定也有待完善。

以上立法缺失和不足妨礙了預(yù)告登記對于不動產(chǎn)交易的實(shí)現(xiàn)所應(yīng)有的功能，權(quán)利人的利益無法得到充分有效的保護(hù)，難以實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記制度設(shè)立的目的。

三、我國不動產(chǎn)預(yù)告登記效力的完善建議

我國《物權(quán)法》中，關(guān)于不動產(chǎn)預(yù)告登記效力的規(guī)定過于單一，但預(yù)告登記的效力應(yīng)當(dāng)是全方位的，各效力相互配合相互補(bǔ)充，方能真正實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記制度所具有的功能。本文通過對不動產(chǎn)預(yù)告登記效力立法現(xiàn)狀進(jìn)行分析，對該制度的完善提出如下建議：

（一）弱化不動產(chǎn)預(yù)告登記對再處分行為的排除效力

如前文所述，對于不動產(chǎn)預(yù)告登記后的再處分行為，我國立法采取“絕對禁止”的原則，這種模式對登記義務(wù)人的權(quán)利進(jìn)行了過于絕對的排除，不利于兼顧雙方當(dāng)事人的利益，妨礙了不動產(chǎn)正當(dāng)交易的順利進(jìn)行，有違效率原則。對于預(yù)告登記后的再處分行為，我國《物權(quán)法》可以采取“相對無效”的原則，即預(yù)告登記后的再處分行為，僅在與登記權(quán)利人的權(quán)利相沖突時(shí)才會無效，否則，登記義務(wù)人的處分行為即為有效，其處分權(quán)沒有被完全剝奪。如此一來，預(yù)告登記的擔(dān)保作用不會受到影響，該被申請預(yù)告登記的不動產(chǎn)亦能發(fā)揮最大效用，節(jié)約交易成本，兼顧效率原則。

（二）補(bǔ)充規(guī)定不動產(chǎn)預(yù)告登記的順位保全效力

不動產(chǎn)被申請預(yù)告登記后，在該不動產(chǎn)上還可能存在其他多項(xiàng)權(quán)利，預(yù)告登記后登記權(quán)利人的債權(quán)請求權(quán)與不動產(chǎn)上的其他權(quán)利之間的保全順位該如何確定，是我國《物權(quán)法》中未做闡述，應(yīng)當(dāng)通過立法作出明確規(guī)定。

筆者建議，《物權(quán)法》應(yīng)規(guī)定，預(yù)告登記的登記權(quán)利人在本登記辦理結(jié)束后，以其辦理預(yù)告登記的日期為其取得的物權(quán)的日期，并以此確定其物權(quán)順位，如此一來，預(yù)告登記所確立的債權(quán)請求權(quán)就能按照登記時(shí)間的先后來確定保全順位。明確規(guī)定了預(yù)告登記的順位保全效力，可以有效解決當(dāng)同一不動產(chǎn)上出現(xiàn)物權(quán)競合時(shí)，隨之產(chǎn)生的債權(quán)人權(quán)利難以實(shí)現(xiàn)的問題，提前確定了登記權(quán)利人即債權(quán)人的物權(quán)保全順位，亦能隨之促進(jìn)不動產(chǎn)物權(quán)變動的順利進(jìn)行。

（三）明確規(guī)定不動產(chǎn)預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力

我國法律設(shè)立預(yù)告登記制度的目的即保障債權(quán)人將來順利實(shí)現(xiàn)物權(quán)，預(yù)告登記所擔(dān)保的債權(quán)，在經(jīng)過履行后則會產(chǎn)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的效力，因此，可以將預(yù)告登記所擔(dān)保的債權(quán)同登記權(quán)利人對于該不動產(chǎn)未來產(chǎn)生的物權(quán)置于相同地位，擁有類似的效力。據(jù)此，若債務(wù)人在辦理預(yù)告登記后、本登記完成前破產(chǎn)，債權(quán)人有權(quán)申請將該經(jīng)預(yù)告登記的不動產(chǎn)作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理，以預(yù)告登記的效力擔(dān)保其與債務(wù)人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系發(fā)生原有的法律效果。承認(rèn)預(yù)告登記制度具有對抗破產(chǎn)程序的效果，其設(shè)立的目的和初衷才能得以實(shí)現(xiàn)。我國《物權(quán)法》應(yīng)當(dāng)補(bǔ)充預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力，這樣一來，申請預(yù)告登記后，不論債權(quán)人的請求權(quán)是否到期，也不論債權(quán)人享有的請求權(quán)履行條件是否達(dá)成，債務(wù)人破產(chǎn)后，權(quán)利人都可以優(yōu)先實(shí)現(xiàn)他所享有的債權(quán)請求權(quán)。

預(yù)告登記制度發(fā)揮功效的核心在于其效力問題，只有法律對其效力作出了全面明確的規(guī)定，預(yù)告登記制度所有的保障物權(quán)變動實(shí)現(xiàn)的功能才能完整發(fā)揮。

本文認(rèn)為，當(dāng)前我國《物權(quán)法》中只單一規(guī)定了預(yù)告登記的效力，這有礙于預(yù)告登記保障交易安全的功能的實(shí)現(xiàn)，使我國預(yù)告登記制度形同虛設(shè)。立法上，可以補(bǔ)充細(xì)化預(yù)告登記的效力，采取“相對無效”的態(tài)度處理再處分問題，關(guān)于預(yù)告登記的順位保全效力、破產(chǎn)保護(hù)效力，也應(yīng)當(dāng)通過立法方式予以明確規(guī)定，這才有利于預(yù)告登記發(fā)揮其應(yīng)有的法律效果，保障不動產(chǎn)物權(quán)變動的順利進(jìn)行。

四、結(jié)語

縱觀我國法律對預(yù)告登記制度的規(guī)定，不難發(fā)現(xiàn)，我國雖然在法律體系中設(shè)立了不動產(chǎn)預(yù)告登記制度，但是對于該項(xiàng)制度的效力仍不完善，留有空白，因此全面系統(tǒng)的不動產(chǎn)預(yù)告登記效力體系未能成功建立，這就導(dǎo)致在實(shí)踐中預(yù)告登記制度的可適用性不強(qiáng)，其功能難以得到全面發(fā)揮。此外，預(yù)告登記制度還在很大程度上限制了登記義務(wù)人對不動產(chǎn)的處分權(quán)利，違背效率原則，對當(dāng)事人雙方利益的保護(hù)存在不公，有礙不動產(chǎn)交易市場的發(fā)展。應(yīng)從立法層面，立足于我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的具體情況，補(bǔ)充完善不動產(chǎn)預(yù)告登記制度，設(shè)立全面的、具體的、明確的、具有可操作性的預(yù)告登記效力體系，真正發(fā)揮預(yù)告登記制度保障不動產(chǎn)交易安全的功效。

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