房地產(chǎn)信托投資基金的稅收政策研究

劉志芳 齊楚

【摘 要】 房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）作為一種投資于優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)的信托基金，在我國正逐漸向標(biāo)準(zhǔn)化形式推進(jìn)。稅收優(yōu)惠政策是REITs在發(fā)達(dá)國家成熟發(fā)展的重要驅(qū)動因素，然而我國目前的稅收環(huán)境并不利于REITs的發(fā)展。通過對REITs在我國的發(fā)展現(xiàn)狀及稅務(wù)處理分析后發(fā)現(xiàn)，我國現(xiàn)行稅收政策存在稅收法律不明確、設(shè)立環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)重及運(yùn)營期間重復(fù)征稅等問題。經(jīng)過比較并參考國外針對REITs的稅收優(yōu)惠政策提出建議，認(rèn)為應(yīng)該提高稅收透明度、降低組建REITs結(jié)構(gòu)的稅收負(fù)擔(dān)及避免持有環(huán)節(jié)重復(fù)征稅等，以為我國REITs創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)信托投資基金; 稅收政策; 稅務(wù)處理; 國際比較; 政策建議

【中圖分類號】 F812 ?【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】 A ?【文章編號】 1004-5937（2019）02-0089-06

房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）作為一種創(chuàng)新的投融資手段，采取信托的結(jié)構(gòu)形式，募集投資者的資金投資于優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)。對于發(fā)行企業(yè)來說，發(fā)行REITs可以將資產(chǎn)剝離出資產(chǎn)負(fù)債表，實現(xiàn)發(fā)行企業(yè)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，增強(qiáng)企業(yè)流動性。當(dāng)前，我國正在推進(jìn)租售同權(quán)的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，在促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展等方面，REITs的推進(jìn)無疑具有重要意義。目前，我國的REITs市場并不成熟，還沒有真正的REITs落地項目，但房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等對REITs的探索熱度持續(xù)高漲，出現(xiàn)了很多類REITs產(chǎn)品。關(guān)于REITs的大量研究結(jié)果顯示，稅收環(huán)境對于REITs的發(fā)展至關(guān)重要。從稅收角度分析，REITs面臨征稅環(huán)節(jié)多、稅務(wù)處理復(fù)雜等特殊問題，同時，由于我國現(xiàn)行的稅法存在對REITs立場沖突、主體不明和重復(fù)征稅等問題，因此未來REITs能否在我國順利推進(jìn)，很大程度上取決于我國稅收環(huán)境的改善。

一、文獻(xiàn)回顧

從國內(nèi)外已有研究成果可以看出，幾乎所有的學(xué)者都肯定了對REITs提供稅收政策支持的結(jié)論。但由于國外政策法規(guī)環(huán)境比較成熟，因此，國外學(xué)者大多驗證了稅收政策的有效性，為理論研究提供了證據(jù)。我國學(xué)者的研究重點(diǎn)是REITs現(xiàn)行稅制存在的問題，通過借鑒國際經(jīng)驗提出相應(yīng)的政策建議。

（一）國外文獻(xiàn)綜述

國外很多學(xué)者認(rèn)為，金融創(chuàng)新產(chǎn)品的推出，需要監(jiān)管的轉(zhuǎn)變和稅法的更新來帶動。國際經(jīng)驗表明，REITs發(fā)展成熟的國家都有專門針對REITs的稅收優(yōu)惠政策，基本都免除了REITs層面的所得稅。Damodaran等[ 1 ]認(rèn)為，從市場有效性的角度考慮，目前的金融產(chǎn)品大多類似，為了獲得金融創(chuàng)新，一般都需要法規(guī)或者稅收優(yōu)惠的激勵去促進(jìn)。在實證方面，Gary等[ 2 ]利用市場數(shù)據(jù)，證實了稅法與房地產(chǎn)資本市場之間的相關(guān)性。從發(fā)行人的角度，Ott等[ 3 ]提出稅收優(yōu)惠是企業(yè)轉(zhuǎn)變組織形式，由有限公司轉(zhuǎn)變?yōu)镽EITs的驅(qū)動力。也有學(xué)者對稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行了具體測算，Gyourko和Joseph[ 4 ]的研究顯示，相比其他金融產(chǎn)品，房地產(chǎn)信托投資基金可節(jié)省約4%的稅費(fèi)，不僅如此，由于REITs的稅收優(yōu)惠政策明確，企業(yè)無需再耗費(fèi)時間和財力進(jìn)行專門的避稅策略研究，總體來看REITs可比同行業(yè)多獲得5%～8%的收益。與他們不同，Jaffe[ 5 ]從投資者的角度進(jìn)行研究，認(rèn)為在1993年收入調(diào)節(jié)法案（簡稱RRA，Revenue Reconciliation Act）通過后，稅法的變化會使更多風(fēng)險偏好較低的機(jī)構(gòu)投資者將如養(yǎng)老基金這樣的資金投資于REITs。

（二）國內(nèi)文獻(xiàn)綜述

我國學(xué)者也從不同角度對REITs的稅收問題進(jìn)行了分析。汪誠等[ 6 ]從博弈論的角度，建立了投資者和政府的靜態(tài)模型，分析了稅收負(fù)擔(dān)水平對投資者投資REITs行為的影響，得出投資收益稅收負(fù)擔(dān)的降低，會提高投資者的投資期望;顧纘琪[ 7 ]根據(jù)稅收中性原則指出，投資REITs所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)不應(yīng)該超過直接投資房地產(chǎn)所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)，否則投資者就會改變其投資行為，即稅收影響了投資者的選擇。

此外，我國學(xué)者還對REITs稅收制度中存在的問題進(jìn)行了研究。如顧纘琪等[ 7 ]提出現(xiàn)行稅法存在信托財產(chǎn)的設(shè)立和終止環(huán)節(jié)的課稅環(huán)節(jié)和課稅主體不明及存續(xù)期間重復(fù)征稅問題，使得投資REITs的稅收負(fù)擔(dān)高于直接投資于房地產(chǎn)，阻礙了REITs的發(fā)展。王慶德等[ 8 ]提出，我國法律中對REITs存在立場沖突、主體不明和重復(fù)征稅等問題，可能導(dǎo)致交易中資產(chǎn)轉(zhuǎn)移受到阻礙，委托者可能采取誘發(fā)不利于風(fēng)險隔離的避稅策略。

由于國外REITs的發(fā)展較為成熟，因此，我國學(xué)者對REITs的國際經(jīng)驗比較也做了大量的研究。如康茜茜[ 9 ]測算了美國、澳大利亞和我國的REITs稅收負(fù)擔(dān)水平及稅后投資回報率，計算出我國REITs的投資回報率為4.2%，顯著低于其他國家9%的水平;何正榮[ 10 ]整理了美國、澳大利亞、加拿大和法國的不動產(chǎn)投資信托稅收政策，研究發(fā)現(xiàn)REITs發(fā)展較好的國家都有專門針對REITs的稅收優(yōu)惠政策，這些國家基本都免除了REITs層面的所得稅，REITs取得的投資收益只要作為股息分配給受益人，這部分收入可享受免稅政策，而對于未分配的投資收益及其他應(yīng)稅收入，則需要按照規(guī)定繳納所得稅。

針對REITs存在的問題，我國學(xué)者也提出了一些具體的政策建議。鄧子基[ 11 ]提出，根據(jù)雙重所有權(quán)和受益人納稅原則，我國應(yīng)明確信托財產(chǎn)的課稅環(huán)節(jié)及納稅義務(wù)人，避免雙重征稅，受托人并未真實擁有所有權(quán)，應(yīng)僅就提供信托服務(wù)取得的營業(yè)收入繳納流轉(zhuǎn)稅和所得稅;顧纘琪[ 7 ]參考了我國稅法中針對信貸資產(chǎn)證券化的規(guī)定，認(rèn)為REITs可比照資產(chǎn)證券化進(jìn)行征稅;馮珊珊[ 12 ]提出REITs需要加強(qiáng)政府參與力度，政府可以主導(dǎo)設(shè)立公益性REITs，幫助公益事業(yè)融資，稅收應(yīng)對公益性REITs給予特殊的優(yōu)惠;王慶德等[ 8 ]提出消除經(jīng)濟(jì)性重復(fù)征稅和針對投資者的稅收優(yōu)惠，應(yīng)根據(jù)投資者持有期限的長短制定差別稅率，以此提高機(jī)構(gòu)投資者的參與程度。

雖然我國學(xué)者對REITs稅收政策中的問題進(jìn)行了剖析，但未能針對各個環(huán)節(jié)的稅收政策展開具體分析。此外，在借鑒國際經(jīng)驗時，我國學(xué)者大多只參考了國外的優(yōu)惠政策，未能從REITs設(shè)立運(yùn)營的角度進(jìn)行具體比較，這些研究空白為本文的研究提供了空間。

二、房地產(chǎn)信托投資基金的參與主體及現(xiàn)狀分析

（一）REITs的參與主體

房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金[ 13 ]。不動產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，可以以租金收益和未來資金價值作為支持，未來可產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 REITs的參與主體與架構(gòu)如圖1所示。

REITs發(fā)行人一般為持有物業(yè)資產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，為保留物業(yè)資產(chǎn)的控制權(quán)、促進(jìn)發(fā)行或者合規(guī)方面的考慮，發(fā)行人或其關(guān)聯(lián)方通常也持有一定比例的REITs份額。份額持有人、信托人、管理人之間具有信托法律關(guān)系。信托人接受REITs的委托，以信托的方式為REITs份額持有人擁有不動產(chǎn)，是REITs項下資產(chǎn)的名義持有人，起到監(jiān)督管理人的作用;管理人負(fù)責(zé)管理和運(yùn)營REITs項下的資產(chǎn);物業(yè)管理人負(fù)責(zé)REITs項下物業(yè)資產(chǎn)的日常維護(hù)和管理、租賃推廣、出租以及租金收取事宜等。

（二）REITs的發(fā)展現(xiàn)狀

1.國外REITs發(fā)展成熟，國內(nèi)正積極向標(biāo)準(zhǔn)REITs過渡

從國際來看，REITs首先產(chǎn)生于美國，至今全球已有30多個國家和地區(qū)相繼推出REITs，總市值已經(jīng)超過一萬億美元。受限于制度障礙、法律法規(guī)和稅收政策不明確等原因，我國的REITs發(fā)展遲緩。目前，盡管國內(nèi)尚未出臺REITs有關(guān)政策，也未有真正的REITs項目落地，但房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等對REITs的探索熱度不減，類REITs產(chǎn)品發(fā)展迅速。國內(nèi)類REITs產(chǎn)品僅部分符合了國外成熟市場REITs的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，在交易結(jié)構(gòu)、稅負(fù)水平、運(yùn)營方式、收入來源、收益分配方式、募集范圍等方面仍具有一定差異。

2.國家持續(xù)出臺政策支持探索REITs，但稅收問題是重要瓶頸

我國經(jīng)濟(jì)去杠桿要求迫切，資產(chǎn)證券化市場快速發(fā)展，在這樣的經(jīng)濟(jì)背景下，REITs作為重要的投融資方式關(guān)注度日漸提速。2016年年底以來，從我國陸續(xù)出臺的各項政策文件中可以看出，政府明確提出在PPP項目、租賃市場領(lǐng)域發(fā)展REITs，亦在同步探索國內(nèi)REITs的實現(xiàn)形式，真正的REITs落地可期。

REITs在境外發(fā)展活躍的優(yōu)勢之一是很多國家都為其提供了多種多樣的稅收減免政策，眾多學(xué)者指出，我國實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的REITs需要解決三大重要問題——公募、股權(quán)及稅收。發(fā)行人發(fā)行REITs本質(zhì)上是一種融資行為，高額的稅收負(fù)擔(dān)不但增加了發(fā)行人的融資成本，同時降低了投資者的投資收益率，阻礙了發(fā)行人與投資者對REITs的嘗試，不利于REITs的發(fā)展。

3.稅收法律不明確，整體稅收負(fù)擔(dān)重及重復(fù)征稅等問題突出

在我國現(xiàn)行稅法框架下，對REITs存在立場沖突、主體不明和重復(fù)征稅等問題，嚴(yán)重阻礙了標(biāo)準(zhǔn)化REITs在我國的推進(jìn)。具體來講，由于我國尚無針對REITs的稅收政策，因此具體對哪一主體征稅、在哪一環(huán)節(jié)征稅只能從其他條例中推定得出，這就產(chǎn)生了與《信托法》《基金法》等法律立場沖突的問題。此外，在REITs設(shè)立和終止時，轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)資產(chǎn)需要繳納較高的流轉(zhuǎn)稅和所得稅，而在存續(xù)期間，不動產(chǎn)的租金收入、物業(yè)費(fèi)收入或增值收入會在REITs和投資者兩個層面征稅，造成了重復(fù)征稅問題。

三、REITs具體涉稅環(huán)節(jié)分析

REITs的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)通常會涉及多個層級，從稅務(wù)的角度看，REITs需要繳稅的交易環(huán)節(jié)包括資產(chǎn)收購、資產(chǎn)運(yùn)營、投資分紅等多個環(huán)節(jié)，涉及的稅種包括土地增值稅、增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅等多個稅種。因此，REITs的征稅環(huán)節(jié)多，稅務(wù)處理復(fù)雜，重復(fù)征稅問題突出。

（一）設(shè)立收購環(huán)節(jié)

初始設(shè)立REITs時，其核心是設(shè)立專門運(yùn)營底層資產(chǎn)的項目公司，并將不動產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)重組“裝入”項目公司?？傮w來看，涉及的交易方式包括資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、實物出資、新設(shè)分立與股權(quán)轉(zhuǎn)讓。具體包括設(shè)立項目公司及收購不動產(chǎn)兩個步驟，如果發(fā)行人已經(jīng)擁有專門用于經(jīng)營的項目公司，則第一步驟可以省略。在此環(huán)節(jié)中，涉及的稅種包括契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅。由于稅種較多，這一環(huán)節(jié)也是稅收負(fù)擔(dān)較重、稅收籌劃方式較多的環(huán)節(jié)。

1.設(shè)立項目公司

在實務(wù)中，設(shè)立項目公司采取的主要方式是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、不動產(chǎn)出資和新設(shè)分立三種。雖然在部分情況下有可能享受契稅、企業(yè)所得稅的免征或遞延處理的優(yōu)惠政策，但土地增值稅與增值稅無法避免，整體稅收負(fù)擔(dān)仍然較重。表1展示了三種方式下的涉稅分析。

2.收購不動產(chǎn)

若發(fā)行人在設(shè)立REITs前已經(jīng)擁有符合條件的項目公司，則需要直接對不動產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)收購，具體采用的方式有兩種，資產(chǎn)收購與股權(quán)收購。

在資產(chǎn)收購的情況下，由發(fā)行人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)至項目公司，涉及的稅種與上述步驟中的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相同，也是稅收負(fù)擔(dān)最重的環(huán)節(jié)。

股權(quán)收購方式的初衷是為了規(guī)避轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)需要繳納的土地增值稅，故而以轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的方式轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)。但這種方式是否應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅還需與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)溝通。在實際案例中，已有部分批復(fù)表明此股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的實質(zhì)是房地產(chǎn)交易行為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實質(zhì)征收土地增值稅。

（二）持有運(yùn)營環(huán)節(jié)

在持有環(huán)節(jié)，由于REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中通常涉及多個層級，從不動產(chǎn)物業(yè)獲得租金收入到最終作為投資收益分配給投資者，其中涉及的主要稅種包括房產(chǎn)稅、增值稅、所得稅。具體而言，項目公司運(yùn)營不動產(chǎn)獲得的租金收入，首先需要按照從租計征12%的稅率繳納房產(chǎn)稅，其次需要在項目公司、專項計劃、公募基金等層面考慮征收增值稅及所得稅。關(guān)于增值稅及所得稅的分析詳見表2。

（三）投資分紅環(huán)節(jié)

當(dāng)投資者獲得投資收益或者在二級市場轉(zhuǎn)讓REITs時，投資者需要就分紅收入或轉(zhuǎn)讓差價繳納所得稅。具體而言，個人投資者的分紅收入按照20%繳納個人所得稅，轉(zhuǎn)讓公募基金時，可以享受轉(zhuǎn)讓公募基金差價免稅的稅收優(yōu)惠;對于企業(yè)投資者，分紅收入與轉(zhuǎn)讓價差都需按照25%的稅率繳納企業(yè)所得稅。此外，根據(jù)財稅〔2004〕第173號文《關(guān)于對買賣封閉式證券投資基金繼續(xù)予以免征印花稅的通知》，投資者買賣封閉式證券投資基金免征印花稅。

四、我國現(xiàn)行稅收政策存在的問題分析

根據(jù)對REITs涉稅環(huán)節(jié)的分析可以看出，我國現(xiàn)行的稅收政策中對于REITs存在著透明度不足、主體不明和重復(fù)征稅等問題，嚴(yán)重阻礙了標(biāo)準(zhǔn)化REITs在我國的推進(jìn)。

（一）稅收政策透明度不足，實務(wù)操作中存在不確定性

首先，REITs設(shè)立環(huán)節(jié)進(jìn)行不動產(chǎn)資產(chǎn)重組時，若采取收購項目公司股權(quán)的方式持有不動產(chǎn)，此股權(quán)交易是否會被認(rèn)定為資產(chǎn)交易尚不明確，實務(wù)操作中發(fā)行人多與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通商榷，存在著稅收政策的不確定性與不透明性。

其次，REITs產(chǎn)品設(shè)計時為了加強(qiáng)內(nèi)部增信，往往會設(shè)立優(yōu)先級;資管產(chǎn)品“營改增”政策落地后，財稅56號文指出：資管產(chǎn)品取得的保本收益應(yīng)按照3%的征收率繳納增值稅，而REITs的優(yōu)先級是否會被認(rèn)定為保本產(chǎn)品并繳納增值稅尚不明確。

（二）設(shè)立環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)較重，不利于實現(xiàn)風(fēng)險隔離

在REITs設(shè)立環(huán)節(jié)，發(fā)行人轉(zhuǎn)移目標(biāo)資產(chǎn)實現(xiàn)真實出售，以達(dá)到風(fēng)險隔離的目的，從而保障投資人的權(quán)益。這一行為是具有商業(yè)目的的企業(yè)重組，并非不動產(chǎn)銷售。但按照現(xiàn)行的稅收政策，多將這種模式的企業(yè)重組“穿透”視作房地產(chǎn)銷售，要求企業(yè)繳納土地增值稅、契稅及企業(yè)所得稅，企業(yè)面臨較重的稅收負(fù)擔(dān)。即便國家為了促進(jìn)企業(yè)重組，已經(jīng)出臺了有關(guān)契稅、土地增值稅的稅收優(yōu)惠，但是由于REITs結(jié)構(gòu)的特殊性仍較難適用。在這種情況下，發(fā)行人可能會設(shè)計更加復(fù)雜的交易架構(gòu)進(jìn)行稅收籌劃，進(jìn)而降低成本。這種行為不但會減少稅源，而且不利于風(fēng)險隔離。

（三）持有環(huán)節(jié)收益重復(fù)征稅，降低投資收益率

在REITs的持有環(huán)節(jié)，通常需要繳納的稅種包括房產(chǎn)稅、所得稅、增值稅等，其中最突出的問題是多層級間的重復(fù)征稅問題。具體來講，底層資產(chǎn)取得的收入需要項目公司繳納企業(yè)所得稅，當(dāng)稅后利潤分配給投資者時，投資者需要再次繳納個人所得稅。

另外，我國目前不論是商業(yè)寫字樓的租金收益率還是民用住宅的租金收益率都在5%以下[ 14 ]，考慮租金收入的較高房產(chǎn)稅及重復(fù)征稅后，投資收益率很難超過國債收益率，這對REITs產(chǎn)品的發(fā)行定價以及投資者的購買意愿產(chǎn)生不利影響。

五、國際經(jīng)驗比較

從國際市場來看，稅收一直是促進(jìn)REITs發(fā)展的重要驅(qū)動。雖然由于國情的不同，各國的稅收制度存在差異，但總體來說都對REITs提供了一定的稅收優(yōu)惠。相較于我國，美國、新加坡、日本等均在REITs層面給予用于分紅的收入免征企業(yè)所得稅的優(yōu)惠政策，避免了雙重征稅;而且在REITs設(shè)立環(huán)節(jié)，這些國家的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收負(fù)擔(dān)顯著低于我國。表3對比了美國、新加坡、日本及中國在REITs不同環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)情況。

（一）美國

從國際范圍看，美國不僅是世界上最早發(fā)展REITs的國家，同時也是REITs規(guī)模最大的市場[ 15 ]，其金融創(chuàng)新離不開稅收的導(dǎo)向，美國的稅收激勵模式也成為其他國家發(fā)展REITs的模板。在美國，若REITs符合75%以上的資金投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域、90%以上的利潤以分紅方式分配給投資者等條件，就可以在項目公司層面享受所得免稅的待遇。另外，美國的稅收政策也具有鼓勵長期持有的導(dǎo)向性，對持有REITs五年以上的投資者的轉(zhuǎn)讓所得給予免稅。

（二）新加波

作為亞洲范圍內(nèi)最早推進(jìn)REITs的國家，新加坡雖然未對REITs進(jìn)行專項立法，但對REITs提供了較多稅收優(yōu)惠。除了與美國相同的對用于分紅的租金收入給予所得稅稅前扣除的優(yōu)惠外，新加坡還對個人投資者提供投資分紅及轉(zhuǎn)讓REITs利得進(jìn)行免稅。對于境外投資者，其投資所得可以享受10%的較低所得稅稅率。另外還免除了用于設(shè)立REITs的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的印花稅。稅收成本的節(jié)約提高了投資收益率，吸引了國內(nèi)外投資者。

（三）日本

REITs在日本起源于21世紀(jì)初期，現(xiàn)在日本已成為亞洲范圍內(nèi)REITs發(fā)展規(guī)模最大的市場。為了減輕REITs初始設(shè)立環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，日本政府對于購買設(shè)立REITs所需的房地產(chǎn)契稅進(jìn)行下調(diào)，稅率從5%下調(diào)至1.7%;在經(jīng)營環(huán)節(jié)，給予分紅部分免稅的稅收優(yōu)惠，以此解決重復(fù)征稅的問題;在投資持有環(huán)節(jié)，為了鼓勵長期持有，出售REITs的資本利得稅稅率也根據(jù)持有時間的長短進(jìn)行設(shè)定，持有五年以下的稅率為39%，持有超過五年的稅率降為20%。

六、稅收政策建議

我國的稅收政策中存在著政策透明度不足、轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)稅負(fù)較重、投資收益重復(fù)征稅等問題。從國際市場來看，相較于我國，美國、新加坡、日本等國家均在REITs層面給予用于分紅的收入免征企業(yè)所得稅的優(yōu)惠政策，避免了雙重征稅，同時在投資分紅環(huán)節(jié)給予REITs稅收優(yōu)惠，較為寬松的稅收環(huán)境是REITs在國外蓬勃發(fā)展的重要驅(qū)動力。因此，本文從以下方面提出我國發(fā)展REITs的政策建議。

（一）提高稅收透明度，體現(xiàn)REITs的商業(yè)實質(zhì)

因為考慮到直接出臺REITs的專項法規(guī)難度較大，建議借鑒國外的做法，首先出臺對特定環(huán)節(jié)的稅收優(yōu)惠，待REITs發(fā)展逐漸成熟時，再結(jié)合我國市場情況，考慮設(shè)立專項法規(guī)進(jìn)行明確規(guī)定。在政策制定中，需結(jié)合REITs結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，重點(diǎn)考慮設(shè)立環(huán)節(jié)較重的稅收負(fù)擔(dān)及運(yùn)營階段的重復(fù)征稅問題，規(guī)范的政策和稅收的支持將有效推動REITs在我國的平穩(wěn)發(fā)展。

（二）降低組建REITs結(jié)構(gòu)的稅收負(fù)擔(dān)，出臺配套優(yōu)惠政策

在實務(wù)中，發(fā)行人通常持有REITs中較大比例的份額，因此，目標(biāo)資產(chǎn)的實際控制權(quán)并未產(chǎn)生實質(zhì)變化，建議按照REITs交易結(jié)構(gòu)來考慮整合現(xiàn)有企業(yè)重組優(yōu)惠政策，減免REITs設(shè)立環(huán)節(jié)涉及的土地增值稅、契稅和企業(yè)所得稅。

首先在土地增值稅方面，建議免征以設(shè)立REITs為目的的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅，若短期內(nèi)難以實施，也可以考慮遞延其納稅義務(wù);其次在契稅方面，可以比照財稅〔2015〕37號文中關(guān)于企事業(yè)單位改制重組的契稅規(guī)定，給予免征;最后在企業(yè)所得稅方面，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或是股權(quán)轉(zhuǎn)讓都是設(shè)立REITs的必要過程，且發(fā)行人仍然持有REITs的大量份額，可以認(rèn)為增值收益并未實際變現(xiàn)，建議遞延轉(zhuǎn)讓目標(biāo)資產(chǎn)應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅，日后發(fā)行人在公開市場交易或REITs存續(xù)期屆滿時再繳納企業(yè)所得稅。這樣做一方面不會造成稅源流失，且不會形成國家財政壓力;另一方面降低了設(shè)立環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，提高了企業(yè)發(fā)行REITs的動力。

（三）借鑒國際經(jīng)驗，避免持有環(huán)節(jié)重復(fù)征稅

REITs的本質(zhì)是信托基金，物業(yè)收入的實際受益人是投資者，項目公司本身只是一層風(fēng)險隔離的結(jié)構(gòu)，并非實際的受益人，因此不應(yīng)當(dāng)在項目公司及投資者層面對同一筆收入進(jìn)行重復(fù)征稅。從國際經(jīng)驗來看，美國、日本、新加坡等國家都對項目公司用于分紅部分的租金收入給予免征企業(yè)所得稅的優(yōu)惠政策，因此建議我國參照國際經(jīng)驗，對于收入用于投資分紅的部分僅在項目公司層面或是投資者層面征收一次性所得稅，避免重復(fù)征稅，這與企業(yè)所得稅對直接投資股息進(jìn)行免稅的原理一致。

（四）鼓勵投資者長期持有，促進(jìn)REITs有序發(fā)展

我國的資本市場長期以來都存在著投機(jī)傾向，應(yīng)當(dāng)鼓勵促進(jìn)長期投資的稅收導(dǎo)向。為了鼓勵投資者長期持有基金，避免投機(jī)行為，建議參考針對二級市場持有股票的稅收優(yōu)惠政策，給予持有REITs超過一定期限的投資者較低的所得稅稅率。這樣不僅提高了投資者的投資熱情，而且可以促進(jìn)REITs市場的健康有序發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

[1] DAMODARAN A，KOSE J，CROCKER LIN.The determinants of organization from changes：evidence and implication from real estate[J].The Journal of Finance，1997，52（3）：45-50.

[2] GARY C S，SIMIANS C F，GEOFFREY K.The effects of tax reform on real estate：some empirical results[J].Land Economics，1990，66（4）：21-25.

[3] OTT，RICHARD L，NESS V，et al.An analysis of the impact of the taxpayer relief act of 1997 on the valuation of REITs and the adverse selection component of the bid/ask spread[J].Journal of Real Estate Portfolio Management，2002，8（1）：52-54.

[4] GYOURKO，JOSEPH，TODD SINAI.The REIT vehicle：its value today and in the future[J]. Journal of Real Estate Research，1999，14（3）：33-40.

[5] JAFFE J F. Taxes and the capital structure of partnerships， REITs and related entities[J].The Journal of Finance，1991，46（4）：28-32.

[6] 汪誠，戈岐明.房地產(chǎn)投資信托基金的稅收問題探究[J].稅務(wù)研究，2015（7）：104-107.

[7] 顧纘琪.我國房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的稅收瓶頸突破[J].財會月刊，2014（20）：57-58.

[8] 王慶德，閆妍.我國房地產(chǎn)信托投資基金稅收制度的問題與建議[J].稅務(wù)研究，2017（8）：102-104.

[9] 康茜茜.我國房地產(chǎn)投資信托基金的稅收負(fù)擔(dān)研究[D].云南財經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文，2014.

[10] 何正榮.美澳加法四國不動產(chǎn)投資信托稅收政策介紹[J].稅務(wù)研究，2006（2）：85-87.

[11] 鄧子基，唐文倩.關(guān)于我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的稅收政策研究[J].福建論壇（人文社會科學(xué)版），2011（4）：4-9.

[12] 馮珊珊.中國REITs不能言說之痛[J].首席財務(wù)官，2017（19）：43-45.

[13] 費(fèi)淑靜.房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的國際經(jīng)驗及對我國的啟示[J].理論學(xué)刊，2009（7）：55-58.

[14] 世邦魏理仕.中國商業(yè)地產(chǎn)投資市場回顧及展望[R].2017.

[15] 江蘇省蘇州工業(yè)園區(qū)地方稅務(wù)局課題組，馬偉，計躍.我國房地產(chǎn)投資信托基金稅收政策分析與建議[J].稅務(wù)研究，2018（2）：102-105.