從房地產(chǎn)登記變化角度看房地產(chǎn)發(fā)展

于磊 牟偉

摘要：新中國成立以來，“居者有其屋”的夢(mèng)想在大多數(shù)人身上得以實(shí)現(xiàn)。從“房產(chǎn)證”到“不動(dòng)產(chǎn)證”轉(zhuǎn)變的角度，描述了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的光輝歷程，“窺一斑而知全豹”，從中可推測未來房地產(chǎn)發(fā)展的前景。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);登記;發(fā)展變化

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文章編號(hào)：1001-9138-（2019） 12—0061-63 收稿日期：2019-09-23

中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組最近印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》，細(xì)細(xì)品味，里面也浸透著房地產(chǎn)發(fā)展的烙印。和當(dāng)年商品房剛剛踏入舞臺(tái)一樣，宅基地加快辦證凸顯現(xiàn)代物權(quán)意識(shí);可以租賃經(jīng)營農(nóng)家樂，凸顯現(xiàn)代商品屬性;不得隨便轉(zhuǎn)讓、不讓集體組織以外成員擁有凸顯權(quán)屬主體。

1 十一屆三中全會(huì)前的房地產(chǎn)情況

新中國成立初期，在土地改革階段，很多的縣市政府頒發(fā)了土地和房屋所有權(quán)證。在很多的房地產(chǎn)檔案管理部門都依稀可以找到，此類證書的效力，隨著土地國有化改革的發(fā)展，大都僅僅具有參考價(jià)值了。

1947年9月，中國共產(chǎn)黨在河北省石家莊市西柏坡村舉行全國土地會(huì)議，通過了《中國土地法大綱》，于同年10月10日由中共中央公布，為新中國建國初期的房地產(chǎn)改革進(jìn)行了綱領(lǐng)性指導(dǎo)。

1950年6月30日，中央人民政府頒布了《中華人民共和國土地改革法》，廢除地主階級(jí)封建剝削的土地所有制，實(shí)行農(nóng)民的土地所有制。我國歷史上存在2000多年的封建土地所有制從此被徹底摧毀。

1949年后，我國確立了土地的社會(huì)主義公有制，當(dāng)時(shí)《憲法》明確規(guī)定“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地?！边@就形成了舊國有土地使用制度的主要特征，一是土地?zé)o償使用;二是無限期使用;三是不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。

1978年黨的十一屆三中全會(huì)后，房地產(chǎn)依靠政府進(jìn)行分配的方式已經(jīng)與當(dāng)時(shí)需求顯現(xiàn)出不相適應(yīng)的苗頭，南方部分城市有了商品房的試點(diǎn)，雖然嘗試的結(jié)果不盡如人意，但一種全新的房地產(chǎn)模式開始登上了歷史舞臺(tái)。

2房地產(chǎn)發(fā)展翻天覆地的30年

我國在1986年制定了《土地管理法》，把土地的使用權(quán)和所有權(quán)分離。在使用權(quán)上，變過去無償、無限期使用為有償、有限期使用，使其真正按照其商品的屬性進(jìn)人市場，為房地產(chǎn)市場奠定了法律基礎(chǔ)。

1987年，深圳進(jìn)行了首次公開土地拍賣，催化全國房地產(chǎn)加速發(fā)展?？梢哉J(rèn)為，1987年是中國房地產(chǎn)開始真正進(jìn)人商品化的時(shí)代。

1988年4月，人大修改《憲法》，刪除了土地不得出租的規(guī)定，規(guī)定“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。同年12月《土地管理法》議案修改，規(guī)定“國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度”，明確了土地使用權(quán)可以依法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

3登記（辦證）映射房地產(chǎn)發(fā)展新變化

伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)人了快車道，與之相匹配的法律法規(guī)也加快了出臺(tái)的步伐，從這些法律法規(guī)的出臺(tái)中，折射出最近30年房地產(chǎn)發(fā)展變化的幾個(gè)特點(diǎn)。

3.1物權(quán)意識(shí)不斷強(qiáng)化

1987年10月，全國統(tǒng)一式樣的房屋所有權(quán)證和國有土地使用證正式發(fā)布。

1995年，《房地產(chǎn)管理法》開始實(shí)施。第38條規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第39條規(guī)定的條件的;司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;權(quán)屬有爭議的;未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

2007年，《物權(quán)法》開始實(shí)施。第9條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第17條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

從上述兩部房地產(chǎn)領(lǐng)域最重要的法律來看，伴隨著房屋產(chǎn)權(quán)制度的完善，對(duì)個(gè)人房地產(chǎn)物權(quán)意識(shí)從萌芽到迅速強(qiáng)化，時(shí)間短，力度迅猛，買房必須有證成為大眾化思維。2007年《物權(quán)法》實(shí)施后，更是把房地產(chǎn)物權(quán)的高度提升到新層面，房地產(chǎn)權(quán)屬的最高效力證明也從產(chǎn)權(quán)人持有的房地產(chǎn)證轉(zhuǎn)變?yōu)檎⒉⒊钟械牟粍?dòng)產(chǎn)登記簿，依托政府建立的登記簿更具有公信力和便捷的利用性，便于產(chǎn)權(quán)人及時(shí)掌控自己房產(chǎn)權(quán)屬情況。有房得有證成為老百姓買房的“要件”之一。

3.2房地合一成為歷史發(fā)展必然產(chǎn)物

在房地產(chǎn)高速發(fā)展的前20年，房、地辦證分別隸屬于住建和國土兩個(gè)部門，在發(fā)展的開始階段，“數(shù)據(jù)不共享，各自為政”的現(xiàn)狀，導(dǎo)致不斷出現(xiàn)新問題和新矛盾，多頭管理的弊病顯現(xiàn)。近些年“辦證難”和“辦證慢”成為房地產(chǎn)領(lǐng)域僅次于房價(jià)上漲的第二大問題。

一是房、地用途不一致難登記。土地用途按照土地登記用途確定，房屋設(shè)計(jì)用途按照規(guī)劃批準(zhǔn)文件或原房屋登記用途確定，在實(shí)際的登記工作中，出現(xiàn)房、地用途不一致的情況，導(dǎo)致無法登記。

二是只有房產(chǎn)證而無土地證房屋難交易。個(gè)人購買商品房及二手房、房改房進(jìn)行交易時(shí)，要求必須提供出售方的土地分戶信息及土地使用權(quán)證、原房屋所有權(quán)證書，而房屋登記只需出售方提供原房屋所有權(quán)證書。以數(shù)量最大的商品房為例，因開發(fā)商在為購房者辦理房屋所有權(quán)證時(shí)，未在國土部門辦理分戶的土地手續(xù)，導(dǎo)致已辦理購買商品房房屋所有權(quán)證的購房者無法出售其購買的商品房。

2013年11月20日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。將土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。

2015年3月1日國土資源部制定的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、不動(dòng)產(chǎn)登記證明正式啟用，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書開始出現(xiàn)在歷史舞臺(tái)，并且該證書將不僅僅利用在房屋、土地領(lǐng)域，還將涵蓋草原和水域等內(nèi)容。

3.3信息化技術(shù)在房地產(chǎn)發(fā)展中必將大放異彩

近期，《電子簽名法》取消了電子簽名不能應(yīng)用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)的限制，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》也取消了必須到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場申請(qǐng)的限制。究其根本就是，現(xiàn)在信息化技術(shù)，讓空間的概念變得極其“模糊”，數(shù)字簽名外加面部識(shí)別已經(jīng)基本可以做到和“面簽”防偽相同的概率。

登記時(shí)，從“只跑一次”到“不見面”審批，很多人為之詬病。但歷史發(fā)展的潮流，哪一次不是在爭議中繼續(xù)。從產(chǎn)權(quán)證的二維碼防偽到登記資料利用的面部識(shí)別加指紋技術(shù)，讓登記部門的服務(wù)時(shí)間從8小時(shí)拓展到24小時(shí)，從登記部門的辦公區(qū)域拓展到互聯(lián)網(wǎng)覆蓋的所有區(qū)域，從登記人員的滿負(fù)荷運(yùn)作到申請(qǐng)人的全自助辦理。老百姓享受到的便捷不就應(yīng)是未來發(fā)展的方向嗎？

信息技術(shù)在房地產(chǎn)品質(zhì)的提升中也屢見不鮮。從進(jìn)人小區(qū)的識(shí)別（車牌、人臉、指紋、刷卡）到樓宇區(qū)域的全監(jiān)控覆蓋，再到進(jìn)人家庭區(qū)域之后的全智能化、全數(shù)字化服務(wù)，大家都在享受科技帶來的便捷。不言而喻，房地產(chǎn)的發(fā)展與數(shù)字化深度融合，無法割舍。

作者簡介：于磊、牟偉，日照市房地產(chǎn)管理局。