農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記的實(shí)踐與探索

陶倩

摘要：農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)確權(quán)登記頒證工作涉及農(nóng)民最根本利益，是健全農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度、完善農(nóng)村“三權(quán)分置”改革以及農(nóng)村集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資的重要基礎(chǔ)性工作，是黨中央、國務(wù)院和自然資源部交給登記機(jī)構(gòu)的一項重要任務(wù)。自農(nóng)村宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)統(tǒng)一確權(quán)登記工作開展以來，寧夏回族自治區(qū)（以下簡稱“寧夏”）各級人民政府及市、縣（區(qū)）不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)高度重視，出臺了指導(dǎo)意見，旨在規(guī)范登記行為，提高登記質(zhì)量與效率。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地;房地一體;確權(quán)登記

中圖分類號：D293

文章編號：1001-9138-（2019）12-0048-51

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

收稿日期：2019-11-18

當(dāng)前，寧夏各市、縣（區(qū)）農(nóng)村宅基地“房地一體”確權(quán)登記工作進(jìn)展相對順暢，但也暴露出一些問題，例如，權(quán)籍調(diào)查中宅基地和農(nóng)房調(diào)査的有效測量方法，如何合理布設(shè)界址點(diǎn)，集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格如何認(rèn)定，“戶”如何認(rèn)定，改變宅基地用途、大學(xué)生戶口簽回原籍如何確權(quán)登記等。

1權(quán)籍調(diào)查

1.1實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之前的權(quán)籍調(diào)查

根據(jù)寧夏黨委政府要求，從2013年度開始，寧夏全面采用解析法開展不動產(chǎn)測量工作，利用3年時間，全面完成了農(nóng)村宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)地籍調(diào)查工作。2015年底，寧夏按要求完成了權(quán)籍調(diào)查、登記頒證和上圖建庫工作，個別市縣想在前、干在前，同步完成了房屋所有權(quán)的權(quán)屬調(diào)查工作。

1.2實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之后的權(quán)籍調(diào)查

實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，寧夏農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記工作順利推進(jìn)，各市、縣（區(qū)）外業(yè)測量和權(quán)屬調(diào)查全面開展，調(diào)查發(fā)證率穩(wěn)步上升。截至2019年10月底，完成“房地一體”確權(quán)調(diào)查86萬宗，占全區(qū)農(nóng)村宅基地總量的93%。

寧夏平羅縣作為農(nóng)村宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)確權(quán)登記的試點(diǎn)縣，確權(quán)調(diào)查率100%，發(fā)證率 98.3%。

1.2.1利用已有權(quán)籍調(diào)查成果開展“房地一體”確權(quán)登記

寧夏在開展農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記工作中，以“充分利用已有數(shù)據(jù)成果，補(bǔ)充開展房屋調(diào)查”為原則，將原有農(nóng)村宅基地使用權(quán)調(diào)查登記成果作為宅基地權(quán)籍調(diào)查的主要參考，依托2016年度土地利用變更調(diào)查、地理國情普查成果和相關(guān)大比例尺影像資料，強(qiáng)化已有成果，并整合分析應(yīng)用。同時，對已有成果中權(quán)利人信息、房屋界址、面積、結(jié)構(gòu)及權(quán)屬不清等情況，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合處、新農(nóng)村建設(shè)區(qū)域及危房和大棚房改造拆遷項目等特殊情況，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際統(tǒng)一開展“房地一體”的權(quán)籍調(diào)査。

1.2.2宅基地和農(nóng)房調(diào)查測量方法

據(jù)了解，寧夏大多市縣采用實(shí)地調(diào)查的方式對宅基地和農(nóng)房的權(quán)屬狀況開展調(diào)查，通過解析法測量界址點(diǎn)和房屋拐點(diǎn)坐標(biāo)，計算宗地面積和房屋建筑面積，保證了權(quán)屬清晰、面積準(zhǔn)確;條件允許的市縣利用衛(wèi)星遙感影像或無人機(jī)航拍，結(jié)合內(nèi)業(yè)預(yù)判后成圖，初步核對后，再實(shí)地開展權(quán)籍調(diào)查、補(bǔ)充測量坐標(biāo)并計算面積;對于偏遠(yuǎn)地區(qū)或分散、獨(dú)立的宅基地，采用圖解法在圖上采集界址點(diǎn)坐標(biāo)，做好指界工作，確保界址清楚、空間相對位置關(guān)系明確，實(shí)地量測界址線邊長，計算宅基地面積，制作權(quán)籍圖。

2確權(quán)登記

寧夏共有22個市縣（區(qū)）、263個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、2622個行政村，約有農(nóng)村宅基地93萬宗。自開展農(nóng)村宅基地“房地一體”調(diào)查、確權(quán)登記頒證工作以來，各市、縣（區(qū)）嚴(yán)格按照總體工作部署要求，統(tǒng)籌推進(jìn)此項工作。據(jù)統(tǒng)計，截至2019年10月底，已完成“房地一體”登簿40萬宗、頒證25萬宗。總體工作順利推進(jìn)、勢態(tài)良好，各市、縣（區(qū)）不動產(chǎn)測繪、權(quán)屬調(diào)查、內(nèi)業(yè)審核、登記頒證工作全面開展，調(diào)查、確權(quán)登記率穩(wěn)步上升，并總結(jié)了確權(quán)登記實(shí)務(wù)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。

2.1酌情利用“兩權(quán)”數(shù)據(jù)，提高工作效率

對于已完成農(nóng)村地籍調(diào)查的宅基地，進(jìn)一步核實(shí)完善地籍調(diào)查成果，補(bǔ)充開展房屋調(diào)查，形成滿足登記要求的“房地一體”權(quán)籍調(diào)查成果;對于尚未開展農(nóng)村地籍調(diào)查的宅基地、集體建設(shè)用地，采用總調(diào)查的模式，統(tǒng)一開展“房地一體”的權(quán)籍調(diào)查;對已有成果中房屋所有權(quán)人、界址、面積、權(quán)屬等信息不完整的，結(jié)合實(shí)際開展補(bǔ)充調(diào)查，完善信息。

通過實(shí)際操作，也發(fā)現(xiàn)一些問題：一是完全繼承已有宅基地和農(nóng)房數(shù)據(jù)，這種做法雖然提高了調(diào)查效率，節(jié)約了調(diào)查成本，為經(jīng)費(fèi)不足的市縣順利開展確權(quán)工作帶來了便利，但是數(shù)據(jù)現(xiàn)勢性不強(qiáng)，出現(xiàn)部分?jǐn)?shù)據(jù)與實(shí)際不符情況。二是利用已有宅基地數(shù)據(jù)，開展補(bǔ)充農(nóng)房權(quán)籍調(diào)查，這種方法也節(jié)約了各項成本，但會出現(xiàn)房屋跨占宗地、宗地界址與現(xiàn)狀不符等情況。同時，以上兩種方法均在不同程度上隱藏了一些問題，在后續(xù)發(fā)證中已逐漸暴露出來，不利于以后宅基地管理，所以太過于依賴或完全照搬已有數(shù)據(jù)顯然不合理。三是完全拋開已有數(shù)據(jù)，重新開展“房地一體”調(diào)查確權(quán)，這種方法首先增加了調(diào)查成本，耗時耗力;其次，會出現(xiàn)兩次調(diào)查確權(quán)數(shù)據(jù)不一致的情況，雖確權(quán)登記成果現(xiàn)勢性強(qiáng)，能為以后宅基地管理和改革提供強(qiáng)有力的數(shù)據(jù)支撐，但需考慮后續(xù)如何有效銜接及有效化解出現(xiàn)的問題。

針對上述各種情況，筆者認(rèn)為，各地還是應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，在做好前期調(diào)研的基礎(chǔ)上，合理預(yù)算工作經(jīng)費(fèi)，酌情利用兩權(quán)數(shù)據(jù)，對有變化的宅基地及房屋統(tǒng)一開展“房地一體”的調(diào)查、確權(quán)登記工作，既保障此項工作的質(zhì)量、效率，又可以進(jìn)一步節(jié)約成本。

2.2堅持質(zhì)量導(dǎo)向，確保登id成果經(jīng)得起歷史檢驗(yàn)

由于農(nóng)村宅基地“房地一體”確權(quán)登記發(fā)證工作關(guān)乎廣大農(nóng)民群眾的切身利益，在大規(guī)模的統(tǒng)一確權(quán)登記發(fā)證工作中，一旦出了問題，涉及面廣、影響大，糾正難度相對較大。因此，為全方位保障農(nóng)民群眾權(quán)益，在搶抓進(jìn)度的同時，要抓好成果質(zhì)量，確保工作進(jìn)度與質(zhì)量的統(tǒng)一。筆者認(rèn)為，有條件的地區(qū)，可實(shí)行監(jiān)理監(jiān)管制度，協(xié)助登記機(jī)構(gòu)嚴(yán)把質(zhì)量關(guān);涉及繼承、受遺贈類復(fù)雜登記事宜，登記機(jī)構(gòu)可主動與司法部門聯(lián)系，為村民爭取低價公證，引導(dǎo)村民進(jìn)行公證，最大化保障村民的權(quán)利、利益不受侵害，同時降低登記風(fēng)險;針對舊證無法收回的，可嘗試向權(quán)利人發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)證書的同時，與權(quán)利人簽訂舊證失效的承諾告知書等，并存檔;最重要的是登記機(jī)構(gòu)要發(fā)揮主導(dǎo)作用，與作業(yè)單位緊密配合，人戶調(diào)査，深度參與工作，有效提高工作質(zhì)量和效率。