營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)措施分析

任忠義

摘要：實(shí)行營(yíng)改增之后，稅收的范圍也相應(yīng)的做出調(diào)整，與房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的成本在一定水平做了下降處理，這會(huì)產(chǎn)生很大的影響對(duì)于企業(yè)所得稅、管理發(fā)票方面和計(jì)算成本。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，營(yíng)改增可以帶來(lái)機(jī)會(huì)也可以帶來(lái)挑戰(zhàn)，我國(guó)的重要產(chǎn)業(yè)之一就是房地產(chǎn)，相關(guān)稅收部門也應(yīng)該認(rèn)真管理相關(guān)稅收內(nèi)容，這樣對(duì)于其順利健康的發(fā)展才有所幫助，在此將分析房地產(chǎn)企業(yè)受到營(yíng)改增的影響，以及相關(guān)措施，讓政策順利實(shí)行，幫助房地產(chǎn)企業(yè)順利前進(jìn)。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；應(yīng)對(duì)措施

在目前的稅收體制之中，第二產(chǎn)業(yè)中主要運(yùn)用增值稅，主要就是制造業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)運(yùn)用的是營(yíng)業(yè)稅，主要就是服務(wù)業(yè)。目前，發(fā)展的方向就是努力的改變經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，改變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是以服務(wù)業(yè)的發(fā)展為基礎(chǔ)，向服務(wù)經(jīng)濟(jì)去發(fā)展。頒布營(yíng)改增政策，目的是減稅在結(jié)構(gòu)上，從現(xiàn)在實(shí)行情況上，很多的企業(yè)都相應(yīng)的把稅負(fù)減少，隨著推進(jìn)，范圍將擴(kuò)大。這個(gè)政策的目的就是實(shí)行一個(gè)完善的稅制，一個(gè)全面的公平的稅制。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)特點(diǎn)

（一）周期比較長(zhǎng)

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，主要步驟是：調(diào)查是否可行、制定決策、準(zhǔn)備工作、建設(shè)、出售和支付等環(huán)節(jié)，步驟比較多，經(jīng)歷時(shí)間長(zhǎng)。再加上每個(gè)企業(yè)的工作進(jìn)行過(guò)程和相關(guān)流程之間具有差異，會(huì)影響到周期時(shí)間。

（二）涉及企業(yè)多

房地產(chǎn)企業(yè)必須和眾多的行業(yè)企業(yè)進(jìn)行溝通交流，例如金融行業(yè)、設(shè)計(jì)行業(yè)、運(yùn)輸行業(yè)、廣告建筑企業(yè)等，涉及的行業(yè)企業(yè)眾多，使得房地產(chǎn)企業(yè)的有關(guān)稅收的問(wèn)題會(huì)與其他企業(yè)的影響有關(guān)系，別的行業(yè)企業(yè)的情況也會(huì)造成不同程度的影響。

（三）投入資金大

在一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期，是要很大筆資金投入的，這樣才能開(kāi)啟后續(xù)的工作。這些費(fèi)用主要包括使用土地的資金、拆遷的安置費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用以及在開(kāi)發(fā)這個(gè)項(xiàng)目時(shí)的一些管理的資金、財(cái)務(wù)上的周轉(zhuǎn)資金等，其中更主要的就是有關(guān)土地的費(fèi)用和建設(shè)期間的費(fèi)用。

（四）融資成本大

因?yàn)榍懊鎺c(diǎn)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，使得在開(kāi)發(fā)的時(shí)候?qū)τ诂F(xiàn)金的流動(dòng)有一定的要求，要保證項(xiàng)目能順利進(jìn)行，就需要相關(guān)企業(yè)有足夠的融資能力。一般在開(kāi)工之前，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)利用許多的融資渠道來(lái)達(dá)到目的，這也就使得增加前期的融資成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)受到營(yíng)改增的影響

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的內(nèi)容很多，流程復(fù)雜，所以營(yíng)改增這項(xiàng)政策會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)造成一定的影響，這些影響主要包括資金流通、成本等方面的問(wèn)題。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)受到的關(guān)于成本的影響

在一切的開(kāi)發(fā)成本中，占據(jù)比例比較大的就是有關(guān)土地的費(fèi)用和建設(shè)的費(fèi)用。而政策改革涉及到建筑業(yè)，在政策之下，建筑業(yè)會(huì)增加稅負(fù)，并且這些稅負(fù)也會(huì)相應(yīng)的到房地產(chǎn)企業(yè)上，使得開(kāi)發(fā)成本變得更大。

建筑業(yè)采購(gòu)相關(guān)材料涉及許多的供應(yīng)商，這些供應(yīng)商一般都是一些小規(guī)模的或者個(gè)體戶，比較散雜，所以可能在采購(gòu)一些材料時(shí)并沒(méi)有發(fā)票或者是增值稅的發(fā)票，就造成在必要開(kāi)銷環(huán)節(jié)不能抵扣這些正常的稅額，那么建筑業(yè)的稅負(fù)就會(huì)增加。現(xiàn)在，人工成本也是不低，在建筑總造價(jià)中，人工費(fèi)用也占有很大部分，這些勞動(dòng)力主要來(lái)源是各個(gè)勞務(wù)公司或者是農(nóng)民之類的，如果是小公司，可能沒(méi)有辦法承受勞務(wù)帶來(lái)的增值稅，多數(shù)情況下會(huì)把這個(gè)壓力給到施工的單位，而這些勞動(dòng)人員也不能開(kāi)增值稅發(fā)票，所以也不能抵扣正常稅額。因此，隨著稅負(fù)變大，建筑業(yè)的有關(guān)成本也會(huì)變大，也會(huì)把這些壓力帶到房地產(chǎn)企業(yè)中，使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本變大。

（二）房地產(chǎn)受到的稅負(fù)方面影響

之前，使用的營(yíng)業(yè)稅和增值稅兩種稅收制度在房地產(chǎn)企業(yè)之中，兩種稅收制度的相互配合，能夠解決重復(fù)征稅的問(wèn)題，對(duì)于開(kāi)發(fā)成本也能進(jìn)行降低。營(yíng)改增這項(xiàng)政策，一方面能夠解決重復(fù)征稅的問(wèn)題，讓企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)變小，另一方面能夠把企業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)進(jìn)行改善，相應(yīng)的改變模式，讓企業(yè)更好的進(jìn)入社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)揮自己的價(jià)值。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，最大的好處就是，通過(guò)營(yíng)改增政策可以從銷售額中把土地出讓金剔除。對(duì)于一二線城市而言，土地相關(guān)成本也是大筆資金，這個(gè)政策能在一定程度上保護(hù)一二線城市房地產(chǎn)企業(yè)。

但是對(duì)于一些小規(guī)模、所處地區(qū)經(jīng)濟(jì)一般、發(fā)展緩慢、經(jīng)營(yíng)不合理的房地產(chǎn)企業(yè)，不是很能夠適應(yīng)營(yíng)改增，會(huì)引起稅負(fù)變大的情況，讓企業(yè)的經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題。在土地成本上，發(fā)展較慢的地區(qū)這項(xiàng)成本可能沒(méi)有一二線城市多，但是也沒(méi)有呈現(xiàn)減稅的現(xiàn)象，再加上，營(yíng)改增的政策已經(jīng)全面推進(jìn)，一些企業(yè)很難改革，不能跟上改革的步伐，例如建筑業(yè)，可能會(huì)造成不能形成增值稅鏈條，然后沒(méi)有辦法抵扣相應(yīng)增值稅，這樣讓稅務(wù)負(fù)擔(dān)變大。

（三）房地產(chǎn)受到的現(xiàn)金流方面影響

減稅就是營(yíng)改增的計(jì)劃，如果企業(yè)能把減稅工作做好，那么用于稅款的現(xiàn)金也會(huì)減少支出，就能有利于現(xiàn)金流的利用改善。房地產(chǎn)企業(yè)為了更好的發(fā)展，會(huì)買很多的設(shè)備設(shè)施，因?yàn)闋I(yíng)改增政策，在現(xiàn)金流表中，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流數(shù)據(jù)會(huì)變小，然后房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)采取投資的辦法。再加上現(xiàn)在市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)和企業(yè)本身的復(fù)雜性，房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)把融資擴(kuò)大，這樣才有足夠的現(xiàn)金流，但是由于融資在前期是具有階段性的，這樣企業(yè)會(huì)承擔(dān)很大的債務(wù)壓力。

（四）房地產(chǎn)受到的利潤(rùn)方面影響

因?yàn)榍懊嫣岬揭恍┬袠I(yè)會(huì)把稅負(fù)給到房地產(chǎn)企業(yè)，讓其成本增加，在現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境之下，想以售價(jià)提高的形式來(lái)降低成本，讓消費(fèi)者承擔(dān)這部分費(fèi)用是不容易實(shí)現(xiàn)的，企業(yè)只能自己承受，這就會(huì)造成利潤(rùn)的損傷。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)措施

（一）完善內(nèi)部管理

對(duì)于企業(yè)而言，營(yíng)改增涉及的范圍很大，需要全企業(yè)的上下人員一起去面對(duì)。首先就是積極的宣傳營(yíng)改增政策，邀請(qǐng)相關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)服務(wù)工作，讓領(lǐng)導(dǎo)班子清楚了解營(yíng)改增的影響，有哪些機(jī)遇或者挑戰(zhàn)，財(cái)務(wù)方面的有關(guān)人員以及核算開(kāi)發(fā)成本的有關(guān)人員要對(duì)工作的流程認(rèn)真的掌握，各方面的技能管理能力要進(jìn)行提高。還要設(shè)置相關(guān)的管理系統(tǒng)，對(duì)于納稅的業(yè)務(wù)要進(jìn)行完善的處理，構(gòu)建一個(gè)規(guī)范的操作流程，明白納稅工作的重要意義。還要設(shè)置與管理納稅的部門單位，專門人員管理，對(duì)于企業(yè)之中的財(cái)務(wù)要嚴(yán)格管理控制，對(duì)于發(fā)票的管理要進(jìn)行完善，對(duì)于計(jì)算的質(zhì)量要有保證，確認(rèn)每個(gè)計(jì)算都符合相關(guān)的規(guī)定，不能擅自把收據(jù)等作為發(fā)票處理，對(duì)于各個(gè)程序管理要嚴(yán)謹(jǐn)，在項(xiàng)目完成之后要嚴(yán)格執(zhí)行驗(yàn)收的工作，確保無(wú)誤。

（二）做好準(zhǔn)備工作

在計(jì)劃稅務(wù)方面，經(jīng)過(guò)營(yíng)改增政策之后，會(huì)有一定改善空間，企業(yè)要利用這機(jī)會(huì)，針對(duì)具體情況使用。要管理好關(guān)于增值稅的發(fā)票，例如在購(gòu)買一些材料的時(shí)候，不要零散的買。要有納稅的意識(shí)，不要因?yàn)橐恍┬”阋硕灰l(fā)票，讓企業(yè)無(wú)法因?yàn)榈挚墼鲋刀愒斐傻呢?fù)擔(dān)現(xiàn)象變少。對(duì)于企業(yè)合作的對(duì)象要認(rèn)真選擇，對(duì)合作對(duì)象進(jìn)行管理。選擇的方式可以利用招投標(biāo)的辦法，從多個(gè)方面考慮合作對(duì)象，例如對(duì)象的資歷、價(jià)格、以往項(xiàng)目的水平等，進(jìn)行嚴(yán)格的篩選，鑒定合同。選擇的對(duì)象要是納稅人，才能抵扣增值稅，如果是小規(guī)模的，也要通過(guò)商量爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)票，避免因?yàn)槎悇?wù)負(fù)擔(dān)過(guò)重。如果要讓企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益提高就要對(duì)各個(gè)方面的支出進(jìn)行管理，對(duì)于融資的成本進(jìn)行控制，完善資源結(jié)構(gòu)，合理利用企業(yè)的資源。

（三）調(diào)整經(jīng)營(yíng)方式

因?yàn)闋I(yíng)改增政策，使得多個(gè)方面的成本發(fā)生變化，這對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、運(yùn)行等有會(huì)有一些影響。所以企業(yè)需要了解現(xiàn)在市場(chǎng)的狀態(tài)，根據(jù)得到的相關(guān)信息適當(dāng)?shù)淖龀稣{(diào)整。一方面是將周期時(shí)間變短，資金的使用合理和準(zhǔn)備籌劃，能夠提高資金運(yùn)行速度，周轉(zhuǎn)率提高，相應(yīng)降低成本。再者是要提升質(zhì)量，對(duì)于公共設(shè)施的投入要加大力度，可以抵扣增值稅，還能提高競(jìng)爭(zhēng)能力。另一方面是多元化發(fā)展，減輕自身的負(fù)擔(dān)，經(jīng)濟(jì)效益也能增長(zhǎng)。

四、結(jié)束語(yǔ)

在稅制改革之中，營(yíng)改增是一個(gè)重要的政策，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展有促進(jìn)的意義，而且對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)也帶來(lái)了機(jī)會(huì)。同時(shí)，我們要面對(duì)由此產(chǎn)生的危機(jī)和挑戰(zhàn)，根據(jù)具體情況，進(jìn)行改善努力跟上政策的步伐，有效的改革，發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題，努力的彌補(bǔ)漏洞。只有緊跟著國(guó)家的政策，企業(yè)才能完善發(fā)展，在前進(jìn)的步伐之中獲得屬于自己的收益。

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