新常態(tài)下房地產(chǎn)租賃市場體系建設(shè)研究

申文金　張文主

摘要：近年來，國家加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，但在短期內(nèi)高房價不能快速回落。在我國現(xiàn)階段高房價的沖擊下，原有的“重售輕租”的理念正在悄然發(fā)生改變，逐漸令一部分年輕人以持有房產(chǎn)為主，轉(zhuǎn)向租房為主的消費模式，國家也出臺了有關(guān)房地產(chǎn)租賃的政策促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。文章分析了我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)租賃市場的現(xiàn)狀及存在的問題，并對國外發(fā)達國家房地產(chǎn)租賃市場進行了研究，在此基礎(chǔ)上，有針對性的提出了促進我國房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的6條建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控；房地產(chǎn)租賃；市場；租購?fù)瑱?quán)；經(jīng)濟新常態(tài)

黨的十九大報告中確提出我國要在2020年全面建成小康社會。小康社會目標的實現(xiàn)就會伴隨著城市化進程的不斷加快，就會有數(shù)以萬計的農(nóng)村人口涌入城市定居，這就會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生很大的需求?，F(xiàn)階段，我國還普遍存在著“重購買輕租賃”的觀念，這就使得公共廉租房及個人去市場上租房缺少理念上的氛圍。一方面是看重房屋購買，另一方面又面臨著大量的住房需求，在我國高房價居高不下的形勢下，房屋租賃成為一條便捷可行的途徑，因此社會上，一部分年輕人逐漸改變“持有房產(chǎn)”想法，轉(zhuǎn)向以房屋租賃為主的一種消費模式。通過以租代買，實現(xiàn)居者有其屋，尤其是為低收入群體特別是剛畢業(yè)的大學(xué)生、進城務(wù)工者營造一個宜租、宜居的社會環(huán)境，是推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化的應(yīng)有之義，是促使房屋回歸“居住本質(zhì)屬性”的應(yīng)有之義，這也是我國深化住房制度改革的一項核心內(nèi)容，但如何營造良好氛圍、如何完善我國房地產(chǎn)租賃市場，需要開展深入的研究工作。

一、 我國房地產(chǎn)租賃現(xiàn)狀及存在問題

1. 房屋租賃人口不斷擴大。隨著我國城市化進程的加快，大量農(nóng)村人口進城務(wù)工，逐步變?yōu)槌擎?zhèn)常住人口，他們短期內(nèi)還不具備房屋購買能力，暫時還只能通過在租賃市場上租住房屋來滿足各自的住房需求。在城市化進城加快的同時，房屋價格也在逐年攀升，目前已經(jīng)處于一個較高的水平，不止是進城務(wù)工人員，還有每年從學(xué)校畢業(yè)走上社會參加工作的畢業(yè)生需要通過租房來滿足自己的住房需求。據(jù)我國住建部的不完全統(tǒng)計，目前我國大約有1.6億人左右通過在城鎮(zhèn)租房解決住房需求，約占城鎮(zhèn)常住人口的21%，其中絕大部分是新就業(yè)大學(xué)生和外來務(wù)工人員。據(jù)鏈家預(yù)測，中國租賃人口數(shù)量將增長至2020年的2.0億人，2025年的2.3億人，2030年的2.7億人。

受我國傳統(tǒng)置業(yè)觀念以及消費者對財產(chǎn)的持有觀念的影響，我國居民主要看重自有住房，大多想購買屬于自己的房產(chǎn)，在有經(jīng)濟消費能力的中老年消費群體中，已經(jīng)形成了購買房產(chǎn)為主的消費模式。但與此同時，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)目前大多數(shù)的“90后”“00后”年輕人，他們的購房意愿正在逐年下降。他們心中逐漸有不再愿意再為高昂的房價埋單的想法，受經(jīng)濟條件限制，希望通過房屋租賃來減少在購買住房方面的巨大投入，從而以便更好地提高在其他方面生活的質(zhì)量。

2. 租賃市場緩慢發(fā)展。隨著我國經(jīng)濟規(guī)模的擴大和經(jīng)濟的穩(wěn)步增長，我國的城市化率也在逐步加快，城市凈流入人口顯著增加，尤其是流動人口和外來人口快速增長。大量的人口凈流入，隨之產(chǎn)生了大量的房屋租賃需求，房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展速度也在加快。尤其是我國東部沿海的經(jīng)濟發(fā)達城市，房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展迅速。而隨著我國近幾年中部地區(qū)和西部地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，也帶動了當?shù)胤康禺a(chǎn)租賃市場的快速發(fā)展。我國房地產(chǎn)租賃市場中，房屋租賃來源主要由廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房和私人住宅構(gòu)成，而廉租房和經(jīng)濟適用房一直是新住房的主要供給來源和主要渠道。

我國住房體制從1998年改革以來，政府對社會租賃房由原先忽視到后來的逐步重視，經(jīng)歷了前忽略后加強的一個發(fā)展過程，政府也相繼出臺了多項制度政策促進房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展。2016年5月，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《租賃意見》），積極鼓勵、支持培育和發(fā)展住房租賃市場。之后住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部等相關(guān)部委聯(lián)合發(fā)布有關(guān)文件，確定武漢等12個城市首批試點。全國10多個省份20多個城市分別發(fā)布有關(guān)文件，細化具體措施，進一步加快推進培育和發(fā)展住房租賃市場。今后住房租賃市場有很大的發(fā)展空間。

二、 我國房地產(chǎn)租賃過程中存在的問題

1. 市場供需結(jié)構(gòu)失衡。從某種意義上說，目前中國房地產(chǎn)存在的問題主要是結(jié)果性方面的問題，存在著結(jié)構(gòu)失衡的問題。一方面，供需結(jié)構(gòu)失衡。不同城市之間，規(guī)模較大的城市人口流入大于流出，凈流入量大，房地產(chǎn)需求在擴大，但同時，新房的土地供應(yīng)存在土地利用計劃的剛性約束，導(dǎo)致房屋供應(yīng)不能及時適應(yīng)需求；三四線城市由于大城市的虹吸效應(yīng)，人口凈流出量大，對房地產(chǎn)需求在降低，但同時房地產(chǎn)供給大于需求，供給過剩，即使房價下跌也無人問津；另一方面，不同消費群體之間也存在供需失衡問題?？芍涫杖敫叩母呤杖肴后w配置了大量的不動產(chǎn)資產(chǎn)，手中有大量的房屋，在房地產(chǎn)稅等房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收政策還未出臺之前，這些高收入群體手中的房屋大量空置，就會導(dǎo)致新增房屋供給不能成為有效供給，而與之相對應(yīng)，進城務(wù)工者及低收入群體的房屋剛性需求不能得到有效滿足。

2. 房地產(chǎn)價格上漲過快。最近幾年，房價一直在快速上漲之中，尤其是最近幾年。有學(xué)者提出房價快速上漲與土地供給有一定的關(guān)系。第一，土地資源是一種稀缺性資源，其自然供給無彈性，經(jīng)濟供給缺乏彈性，這就導(dǎo)致在人口吸引力強的城市，土地供應(yīng)緊張。同時，地方政府財政收入中土地出讓金占比較大，地方財政依賴土地出讓收入。土地價格是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分。土地出讓價格的上升，也對房價的上升產(chǎn)生一定的影響。新售商品房價格的上升會傳導(dǎo)到當?shù)氐姆课荻质袌觯瑢?dǎo)致二手房價格的上漲，從而造成房價全面上漲，這給房地產(chǎn)調(diào)控增加了難度。第二，“地王”頻繁出現(xiàn)，受上漲心理預(yù)期的影響，會拉高市場預(yù)期，房價進一步上漲。

3. 租戶權(quán)益得不到有效保障。房屋租賃是對房地產(chǎn)市場的重要組成部分，是對房屋交易的重要補充，是增加房地產(chǎn)市場房屋供應(yīng)的重要渠道。在目前的房地產(chǎn)租賃中，租戶的權(quán)益經(jīng)常得不到有效保障，存在著房東隨意漲租金、隨意趕人，不履行房屋租賃合同，租賃無法享有就近入學(xué)、醫(yī)療等問題，租房者與業(yè)主的合法權(quán)益無法有效保障。租賃中介行業(yè)運行不規(guī)范，承租人的押金得不到及時退還，承諾服務(wù)不能全面有效履行等問題。同時，出租房屋存在房屋品質(zhì)問題、消防隱患、非法群租等現(xiàn)象。

4. 租賃市場不發(fā)達， 租購不能同權(quán)。過去我國主要是發(fā)展購房市場，租房是短板，現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場以產(chǎn)權(quán)市場為主體，租賃市場不發(fā)達，租房權(quán)利不完全，沒有租購?fù)瑱?quán)。承租人子女還不能享有就近入學(xué)、醫(yī)療、衛(wèi)生等公共服務(wù)權(quán)益。在我國的一線城市如北上廣深等城市中天價學(xué)區(qū)房的出現(xiàn)就是一個典型例子，學(xué)區(qū)房屢屢報出天價，其實其房價中已經(jīng)不是單純的房產(chǎn)本身的價值了，在很大程度上包括依附在其房屋上的享有優(yōu)質(zhì)教育資源的權(quán)益價值。

三、 國外發(fā)達國家房地產(chǎn)租賃市場情況及借鑒

從國外發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀來看，在整個房地產(chǎn)市場中，房屋租賃占比相對較大。在美國，房屋租賃占整個房地產(chǎn)市場的比例超過50%，德國租房比例比美國搞一些，達到60%左右。在租房群體中主要是年輕人，這與年輕人職業(yè)的變化，收入較低以及經(jīng)常流動等方面的原因有很大關(guān)系。另一方面，不購買房屋而租賃房屋居住也為年輕人在就業(yè)選擇時提供了更多的選擇空間。

1. 英國。英國同其他國家一樣，房地產(chǎn)市場也暴露出很多問題，英國政府在房地產(chǎn)市場發(fā)展的早期就非常注重所暴露出的問題，主要通過政府投資住宅房產(chǎn)，運用稅收政策等手段進行市場干預(yù)和市場調(diào)節(jié)。在英國，大城市的住房自有率低于全國平均水平。在大城市中有近50%左右的人買不起房子。英國房地產(chǎn)租賃市場有一個顯著特點就是具有明顯的年齡層次，35歲之下年輕人中年齡越低租房率越高，并且租賃市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)也在不斷變化。英國政府，全面考慮了全國中低收入者對房租的承受性，注重發(fā)揮政府與市場的協(xié)同調(diào)節(jié)作用，制定了很多可行的租賃市場政策，通過制定法律出臺相關(guān)法規(guī)，加強嚴格監(jiān)管、實施稅收減免政策等措施來抑制房屋租金的隨意上漲和快速上漲。

2. 美國。在美國房地產(chǎn)市場中，其住銷售市場房比重大于租賃市場比重，其全國平均住房自有率69%左右，在美國的大城市中，房屋租賃的比重要比全國的平均水平要高一些。如紐約的租房比例達到64.4%，明顯高于全國平均水平。美國的房地產(chǎn)市場突出支持房地產(chǎn)抵押信貸，住房市場中以商業(yè)經(jīng)營型住房為主，而在商業(yè)經(jīng)營型住房市場中以私人住宅投資為主。

美國政府在充分發(fā)揮市場作用的同時，也注重充分發(fā)揮“有形的手”的作用，運用相關(guān)法律法規(guī)（《住房和社會發(fā)展法》、《美國統(tǒng)一住房租賃法》及很多州的住房租賃法）對租賃市場的租金進行規(guī)范管理。美國政府還注重對居民租賃住房使用權(quán)權(quán)益的保護，按照其租賃控制法的有關(guān)規(guī)定，房屋的出租人在房屋租賃期滿時，除非是為了房屋所有人或授權(quán)人的自身利益而親自占有該房屋，否則所有人不得拒絕房屋承租人續(xù)約的要求。

3. 新加坡。政府主導(dǎo)供應(yīng)，差異化準入。新加坡在住房供應(yīng)方面以政府行政干預(yù)為主，市場調(diào)節(jié)為輔。其推行的組屋政策為其住房供應(yīng)的主要政策，政策主要以解決“居者有其屋”為目的，保障中低收入群體的住房需求。

政府推行的組屋由國家發(fā)展部的建屋發(fā)展局（HDB）統(tǒng)一建造與實施。HDB作為獨立性非營利機構(gòu)，實行綜合平衡預(yù)算，經(jīng)營虧損部分由政府兜底，其主要任務(wù)是為新加坡居民提供買的起、住的起的房子。HDB提供的房型主要有一房式（35m2）、二房式（45m2）、三房式（65m2～75m2）、四房式（100m2）、五房式（110m2～130m2）、公寓式等。2016年，新加坡房屋自有率高達90.9%，82%的居民居住在組屋內(nèi)。在所有住宅中，HDB提供了超過90%的住宅。在申請組屋準入方面，新加坡實行嚴格且差異化的政策，申請組屋者家庭月收入不得高于8 000新元，大家庭不得高于12 000新元，對于高收入家庭HDB不負責提供組屋。

四、 房地產(chǎn)租賃市場健康發(fā)展的建議

1. 健全完善房地產(chǎn)租賃市場配套法律法規(guī)。借鑒國外美英德等發(fā)達國家經(jīng)驗，要加強法制建設(shè)，制定房地產(chǎn)租賃市場詳細的相關(guān)法律法規(guī)，健全中介行業(yè)管理制度、行業(yè)協(xié)會監(jiān)督管理體系，通過法律法規(guī)來保障承租人的合法權(quán)益，規(guī)范中介行業(yè)，在制度層面予以保障。具體頂層制度設(shè)計、法律法規(guī)制定入手，從法律層面對房地產(chǎn)市場管理部門的經(jīng)費來源、運用渠道及管理績效等方面進行規(guī)定，對于大量房屋的空置現(xiàn)狀，可通過制定法律法規(guī)的方式，提高持有環(huán)節(jié)的稅收，從而將其推入住房租賃市場。同時，運用法律法規(guī)保障中低收入階層對房屋的承租權(quán)及相關(guān)權(quán)益，規(guī)范承租者與出租者的市場行為。

2. 建立國有公益性房屋租賃信息平臺。建立國有公益性房地產(chǎn)租賃信息平臺，依托平臺優(yōu)勢，推行陽光租賃，平臺具備用戶管理、房屋預(yù)登記、網(wǎng)上備案、打印備案證明申請、房源搜索、合同網(wǎng)簽、求租信息發(fā)布等多種業(yè)務(wù)功能，同時逐步整合個人租賃房源，先期平臺中房源數(shù)量相對較少，絕大多數(shù)租賃房源還分散掌握在普通市民手中，通過平臺分散于民間的住房租賃房源集中統(tǒng)籌、進行整合，提高平臺的權(quán)威性，促使租賃企業(yè)不斷提升管理和服務(wù)水平。

3. 建立國有公益性房地產(chǎn)租賃公司。借鑒國外發(fā)達國家經(jīng)驗，在房地產(chǎn)租賃市場管理中，建議發(fā)揮“有形之手”和“無形之手”的作用，設(shè)立國有住房租賃服務(wù)企業(yè)，充分發(fā)揮政策性功能性平臺作用，主動承擔社會化住房租賃市場主渠道重任、承接行政區(qū)劃范圍內(nèi)住房租賃交易服務(wù)，通過市場化運作，為社會提供專業(yè)化、規(guī)?；⒁?guī)范化的住房租賃服務(wù)。國有租賃服務(wù)業(yè)務(wù)應(yīng)全覆蓋，提供高效優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)服務(wù)與增值服務(wù)，實現(xiàn)政策性住房綜合服務(wù)一體化、服務(wù)效能最大化。

同時，應(yīng)充分發(fā)揮國有租賃公司的引領(lǐng)作用，通過國有房地產(chǎn)租賃服務(wù)設(shè)立和運營，逐步建立起以國有公益性租賃住房為主導(dǎo)、新建配建商品房為主體、私人空余閑置住房為補充的租賃房屋供應(yīng)體系，以滿足各類人群不同的住房租賃需求。

4. 規(guī)范集體土地建房租賃。目前，國家正在13個城市開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點工作，允許在集體土地上建房出租，這是增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾的重要房地產(chǎn)政策，但建議進一步規(guī)范集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房工作，適時修改《土地管理法》第44條、63條中規(guī)定的有關(guān)條款，或者通過《土地管理法》解釋權(quán)來說明和規(guī)范，同時修改完善部門有關(guān)政策，確保集體土地建房出租在法律范圍內(nèi)推進，以合法有效地推行這項工作；同時建議進一步明確集體土地上建房出租的有關(guān)法定手續(xù)、租賃住房建設(shè)主體及利益分配等問題。通過規(guī)范集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房這一項工作，可以有效增加住房供應(yīng)，為房地產(chǎn)租賃市場提供有效供給。

5. 加強對房地產(chǎn)租賃市場的監(jiān)管。住房同時具有天然的兩種屬性，一種是作為耐用消費品，具有消費品屬性；一種是作為金融投資產(chǎn)品，具有投資屬性，同時住房又是準公共物品。住房具有準公共物品的特性，如果全部依靠市場這只“無形之手”進行市場調(diào)節(jié)的話，將會產(chǎn)生市場失靈現(xiàn)象。住房的準公共物品屬性決定了政府義務(wù)運用“有形之手”對市場進行調(diào)節(jié)，更好地發(fā)揮政府的作用，為房地產(chǎn)租賃市場提供合格住房，滿足人民群眾的住房需求，尤其是中低收入者的住房需求。針對我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)租賃市場上存在的問題，建議對我國的房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)進行統(tǒng)一管理，設(shè)立專業(yè)的房地產(chǎn)租賃管理機構(gòu)，對房租賃市場上的主體、客體、承租人與出租人的責任與義務(wù)、租賃合同的簽訂及履行、房屋的維修等一系列租賃過程中可能存在糾紛隱患進行全程監(jiān)管，以提高整個房地產(chǎn)租賃市場的規(guī)范性。

6. 健全房地產(chǎn)租賃市場金融及稅收政策。在金融政策方面：鼓勵金融機構(gòu)向住房租賃企業(yè)提供支持；鼓勵支持發(fā)行房地產(chǎn)租賃長期債券，穩(wěn)步推進REITs試點；大量引入社會資本投入房地產(chǎn)租賃行業(yè)，提高公租房運營保障能力；進一步支持住房公積金支付房租政策，無房者租房可提住房公積金付房租，連續(xù)足額繳存滿3個月或其他期限，本人及配偶可按規(guī)定提取夫妻雙方住房公積金用于支付房租；在稅收政策方面：通過對出租人減少稅收、提高補助來激活房屋租賃市場。機構(gòu)出租房屋，要繳納的稅種有房產(chǎn)稅、增值稅等，合計稅賦達到租金的20%左右，負擔過重。對依法登記備案的、達到一定標準的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人，應(yīng)該給予稅金優(yōu)惠、獎補和支持等。對于買不起房的新市民，要避免最后連租房都很困難的情況出現(xiàn)；承租人享受增值稅、個人所得稅、契稅等優(yōu)惠政策，防治相關(guān)稅費轉(zhuǎn)嫁到房租上，而最終讓承租人承擔；在“租購?fù)瑱?quán)”相關(guān)政策方面，“賦予符合條件的承租人以就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益”，租賃房屋同等享受教育、醫(yī)療等公共福利，在落戶方面，取消學(xué)歷、工作、社保等限制條件。

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作者簡介：申文金（1981-），男，漢族，山西省晉城市人，中國國土資源經(jīng)濟研究院副研究員，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院博士生，研究方向為國土資源管理、房地產(chǎn)經(jīng)濟及土地標準化等；張文主（1988-），女，漢族，湖南省雙峰縣人，欽州學(xué)院建筑工程學(xué)院講師，研究方向為土地利用與城鄉(xiāng)規(guī)劃。

收稿日期：2018-06-16。