房地產(chǎn)成本管理問題分析與對(duì)策

張玲

摘要：從房地產(chǎn)的角度來看成本管理是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，一定要確保各個(gè)環(huán)節(jié)的精準(zhǔn)無誤。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施行之有效的成本控制，在一定程度上可促使企業(yè)管理水平得到顯著性的提高，同時(shí)亦可促使企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力大大增強(qiáng)，使得企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中立于不敗之地。成本管理不但關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)關(guān)乎著企業(yè)未來的生存與發(fā)展。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)火熱化的今天，成本管理的重要作用逐漸凸顯出來。接下來，本文針對(duì)房地產(chǎn)成本管理問題進(jìn)行一一分析，同時(shí)提出相應(yīng)的對(duì)策，望能夠?qū)ν袠I(yè)起到一定的借鑒性作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；成本控制

一、房地產(chǎn)成本管理問題分析

（一）全員參與成本管理的意識(shí)較差

通常情況下，房地產(chǎn)成本的組成部分是非常多的，整體投入成本較高，資金周轉(zhuǎn)所需時(shí)間較長，這些都增加成本管理的難度。為此，需房地產(chǎn)企業(yè)在工程建設(shè)的過程中及全體工程參與人員樹立起正確的成本管理意識(shí)。要知道，房地產(chǎn)業(yè)在我國起步是比較晚一些的，有許多房地產(chǎn)業(yè)在成本管理方面的認(rèn)識(shí)存在一定的錯(cuò)誤，對(duì)成本管理并不重視。企業(yè)管理者經(jīng)常會(huì)將所有工作的重點(diǎn)放在贏得經(jīng)濟(jì)利益方面，欠缺正確的價(jià)值價(jià)值觀念考量建設(shè)項(xiàng)目的成本管理。譬如：一些建筑企業(yè)在錯(cuò)誤的認(rèn)為，成本管理僅僅是財(cái)務(wù)成本的管理即不斷地降低施工成本即可，在進(jìn)行施工材料、施工設(shè)備的購買上存在非常大的隨意性，并未對(duì)工程預(yù)算進(jìn)行科學(xué)有效地掌控。有的企業(yè)管理者錯(cuò)誤的認(rèn)為成本管理只要將成本降低即可，對(duì)資金的有效利用率和產(chǎn)出率并未重視起來。

（二）缺乏完善化的成本管理系統(tǒng)

在目前的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，有不少的企業(yè)一直沒有建立起完善的成本管理規(guī)章制度，一些企業(yè)即便有此方面的制度但并未真正地執(zhí)行起來。同時(shí)，有一些企業(yè)設(shè)置了獨(dú)立性的成本管理部門，可是，這些部門通常會(huì)在工程正式完工后再進(jìn)行核算，在工程開工前期、工程施工作業(yè)當(dāng)中并未使自身的作用得到真正的發(fā)揮，甚至，在不少的企業(yè)中成本管理崗位設(shè)置上存在很大的問題，譬如：有不少的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本管理在崗位的劃分上并不明確，企業(yè)相關(guān)激勵(lì)制度不健全，這對(duì)于員工主觀能動(dòng)性的發(fā)揮造成了極為不利的影響，在一定程度上使得成本管理體系的整體運(yùn)行成效大打折扣。

（三）“營改增”稅制改革使得房地產(chǎn)稅負(fù)壓力的增加

對(duì)于建筑業(yè)而言，房地產(chǎn)業(yè)與其有著十分密切的聯(lián)系，自建筑行業(yè)開始實(shí)施“營改增”的稅制改革后，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的成本造成了極大的壓力。第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目中采購的原材料類別越來越多、數(shù)量并不統(tǒng)一，在這種情況下根本無法確保零散材料都是通過正規(guī)的財(cái)務(wù)核算來進(jìn)行采購的。以此往往會(huì)有拿不到增值稅專用發(fā)票的問題出現(xiàn)；第二，房地產(chǎn)業(yè)屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，其過程中需要投入大量的勞動(dòng)力；第三，房地產(chǎn)工程施工作業(yè)當(dāng)中，需租賃一定量的施工設(shè)備，對(duì)此，一定要嚴(yán)格遵循國家相關(guān)規(guī)定，針對(duì)有型設(shè)備的租賃要按時(shí)交納一定比例的增值稅，但這樣必然會(huì)導(dǎo)致工程成本增高的狀況發(fā)生，相應(yīng)的會(huì)使得房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營成本的持續(xù)性增高。

二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)成本管理問題的解決對(duì)策

（一）提高成本管理人員素質(zhì)，樹立正確的成本管理意識(shí)

加強(qiáng)房地產(chǎn)成本管理要堅(jiān)持以人為本的基本理念，不斷提高企業(yè)全體人員的成本管理意識(shí)和團(tuán)隊(duì)合作意識(shí)，積極認(rèn)真的做好成本管理的相關(guān)工作。對(duì)此，房地產(chǎn)管理者要起到好的帶頭作用，堅(jiān)持以身作則，帶領(lǐng)廣大員工參與到企業(yè)各階段成本管理工作中來。此外，房地產(chǎn)要不斷加強(qiáng)對(duì)有關(guān)參與人員的成本管理知識(shí)培訓(xùn)力度，具備高水平的業(yè)務(wù)素質(zhì)。與此同時(shí)，多鼓勵(lì)大家積極地發(fā)揮自己的主觀能動(dòng)性，對(duì)自己的崗位職責(zé)有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)與了解，在平時(shí)的工作中把成本管理相關(guān)的工作認(rèn)真做好。房地產(chǎn)企業(yè)要把成本管理的權(quán)責(zé)有效地統(tǒng)一在一起，制定明確的獎(jiǎng)懲制度，把員工的個(gè)人績效與成本管理目標(biāo)緊密的聯(lián)系在一起，這樣才能夠促使企業(yè)獎(jiǎng)懲機(jī)制的作用得到最大限度上的充分發(fā)揮。

（二）建立目標(biāo)成本管理制度，加強(qiáng)成本的全過程控制

目標(biāo)成本管理主要是把成本管理目標(biāo)進(jìn)行具體的劃分，從而落實(shí)到每一個(gè)崗位、每一位人員的身上。在具體落實(shí)的過程當(dāng)中，可對(duì)目標(biāo)成本和實(shí)際成本做出比較與分析，如果發(fā)現(xiàn)二者存在偏差，那么就要與相關(guān)部門一同進(jìn)行分析，針對(duì)現(xiàn)有問題采取相應(yīng)的解決措施，以避免有成本失控的情況發(fā)生。此外，強(qiáng)化項(xiàng)目實(shí)施過程中的成本管理，對(duì)實(shí)際成本進(jìn)行全過程監(jiān)控。通常情況下，具體涵蓋了事前、事中、事后三大階段。其中，事前階段需要針對(duì)擬開發(fā)的工程項(xiàng)目開展可行性淺析，認(rèn)真做好項(xiàng)目成本的預(yù)算，對(duì)當(dāng)下的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化處理，對(duì)本階段的成本管理目標(biāo)進(jìn)行系統(tǒng)性地規(guī)劃，制定合理的方案對(duì)成本進(jìn)行有效地掌控；施工階段當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)要在原材料采購、重大型設(shè)備等方面要選擇集中式采購、競(jìng)標(biāo)等方式進(jìn)行，在確保整體質(zhì)量的基本前提下盡可能地將采購成本控制在最低的程度；項(xiàng)目竣工階段，房地產(chǎn)企業(yè)要組織財(cái)務(wù)審計(jì)部門，對(duì)具體資金的使用狀況進(jìn)行審查，做好實(shí)際成本的系統(tǒng)性測(cè)算，同時(shí)與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，對(duì)存在偏差的原因進(jìn)行認(rèn)真分析。

（三）積極應(yīng)對(duì)“營改增”進(jìn)一步加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理體系建設(shè)

企業(yè)在成本管理風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)見性通常是由當(dāng)前的財(cái)務(wù)管理的水平直接決定的，可以說是企業(yè)開展成本管理的重要基礎(chǔ)。為此，唯有創(chuàng)建完善化的財(cái)務(wù)管理體系，才能夠促使成本管理的作用真正地發(fā)揮出來，從而促使企業(yè)資金、資源得到最大限度的充分利用。對(duì)此，要確保成本管理科目設(shè)置和財(cái)務(wù)管理相統(tǒng)一，與此同時(shí)，確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的連續(xù)性與及時(shí)性，從而有助于成本核算工作的順利開展。為能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)水平得到一定程度的降低，國家財(cái)務(wù)管理部門要針對(duì)各項(xiàng)增值稅發(fā)票的獲取、開具、鑒別、使用等各方面強(qiáng)化管理力度，確保抵扣工作的有序開展。

三、結(jié)語

對(duì)于企業(yè)所獲得的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益而言，成本管理對(duì)其有著直接性的影響。為此，唯有及時(shí)地發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理問題，同時(shí)提出相應(yīng)的解決對(duì)策，才能夠使得企業(yè)各方面的效益得到根本性的保障，促使企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力得到顯著性的提高。