提高房地產(chǎn)成本核算水平的途徑

王洋洋

【摘 要】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算存在諸多問(wèn)題，主要的原因是成本的核算體制。提高房地產(chǎn)成本核算水平，需要制定相應(yīng)的成本控制措施，同時(shí)加大會(huì)計(jì)、稅收監(jiān)管力度，建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算是指企業(yè)要開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過(guò)程。成本核算水平的高低直接關(guān)系到成本管理水平的高低，進(jìn)而關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 成本核算 問(wèn)題 有效途徑

1房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問(wèn)題

現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作開(kāi)展是保障企業(yè)持續(xù)盈利能力以及利潤(rùn)最大化的關(guān)鍵。受施工材料與人工成本價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本逐年提高。另一方面，傳統(tǒng)建筑工程施工過(guò)程的成本管理、投資企業(yè)的成本管理等工作也是造成成本過(guò)高的關(guān)鍵。由于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的不同，很難按照一般企業(yè)的成本核算方法進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本核算，其存在的主要問(wèn)題是：

（1）成本核算對(duì)象不明確。房地產(chǎn)項(xiàng)目用地一般從幾十畝到幾千畝不等，屬于成片開(kāi)發(fā)，分期進(jìn)行，產(chǎn)品形態(tài)有高層、小高層、公寓、花園洋房、別墅、商業(yè)地產(chǎn)等。如何確定開(kāi)發(fā)成本核算的對(duì)象，是以整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象，還是分片、分期、分產(chǎn)品類(lèi)型、單棟樓房為成本核算對(duì)象，這些在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中并未明確。

（2）成本費(fèi)用的歸集和分配方法不明確。根據(jù)成本會(huì)計(jì)有關(guān)知識(shí)，屬于生產(chǎn)產(chǎn)品直接發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)直接歸集到該產(chǎn)品成本中；屬于多種產(chǎn)品共同發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)通過(guò)一定程序先歸集費(fèi)用并采用適當(dāng)方法進(jìn)行分配，間接歸集到該產(chǎn)品成本中。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建安工程費(fèi)屬于直接開(kāi)發(fā)成本，而土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)均屬于間接開(kāi)發(fā)成本，需要進(jìn)行歸集和分配?？扇绾螌?duì)間接開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行歸集和分配，間接開(kāi)發(fā)成本歸集何處，按什么標(biāo)準(zhǔn)來(lái)分配，沒(méi)有給予明確的解決方法。

（3）任意虛增建安成本。有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度較為健全，財(cái)務(wù)核算比較規(guī)范，經(jīng)營(yíng)管理比較到位，很少有張冠李戴隨意調(diào)劑成本現(xiàn)象，各項(xiàng)目間收入、成本費(fèi)用和利潤(rùn)數(shù)字相對(duì)真實(shí)、可靠。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)反映的當(dāng)期應(yīng)納所得稅額隨之水漲船高。為了壓縮利潤(rùn)額和應(yīng)考核指標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)往往在建安成本上下工夫，一般在年末突擊虛列并結(jié)算工程成本。

（4）成本核算周期不明確。產(chǎn)品成本核算一般按月或按生產(chǎn)周期進(jìn)行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，只能按生產(chǎn)周期核算開(kāi)發(fā)成本。

2存在問(wèn)題的原因分析

（1）部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者的素質(zhì)不高，成本核算水平低。在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)沒(méi)有真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的主體，這在一定程度上影響了企業(yè)的主觀能動(dòng)性，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體，但有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者并不能適應(yīng)外部環(huán)境的變化，不能及時(shí)樹(shù)立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的觀念，照走過(guò)去的老路，造成目前有許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后，成本核算水平低。

（2）成本核算體制不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，主要是根據(jù)財(cái)務(wù)部門(mén)的決算報(bào)告，這種核算體制經(jīng)常因業(yè)務(wù)人員提出報(bào)告的時(shí)效性滯后而無(wú)法發(fā)揮成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前預(yù)測(cè)和過(guò)程控制，只能靠制度被動(dòng)地“卡”。一旦反映在財(cái)務(wù)賬面上成本失控，已是既成事實(shí)，則無(wú)可挽回。

3 提高房地產(chǎn)成本核算水平的途徑

（1）制定相應(yīng)的成本控制措施?？刂瞥杀臼谴龠M(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營(yíng)繁榮我國(guó)住房市場(chǎng)的一個(gè)重要手段。

①嚴(yán)格控制建安成本降低工程造價(jià)?？刂平ㄔO(shè)工程成本，首先，應(yīng)從設(shè)計(jì)開(kāi)始，因?yàn)樵O(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭，是工程建設(shè)的靈魂，是控制基本建設(shè)投資規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。設(shè)計(jì)階段工作水平的高低，設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且影響到項(xiàng)目建成投產(chǎn)以后的經(jīng)濟(jì)效益的高低。其次，要合理安排施工順序，減少施工費(fèi)用，還要做好工程招投標(biāo)工作，通過(guò)招投標(biāo)形式確定完施工企業(yè)后，在施工階段的成本控制的關(guān)鍵是合理控制工程洽商、材料設(shè)備價(jià)格和嚴(yán)格審查承包商的索賠要求。在施工階段，還應(yīng)充分發(fā)揮監(jiān)理對(duì)工程造價(jià)的作用。在工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)合理地確定工程造價(jià)，做好結(jié)算審核工作。

②拆遷安置費(fèi)用的控制。在項(xiàng)目立項(xiàng)之后，業(yè)主要擇優(yōu)選擇隊(duì)伍及時(shí)凍結(jié)建設(shè)用地范圍內(nèi)的戶口，嚴(yán)格控制分戶，減少代征土地，增加城區(qū)居民外遷，按政策規(guī)定從嚴(yán)掌握征地拆遷各項(xiàng)費(fèi)用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、被遷戶安置用房的面積，做好新區(qū)開(kāi)發(fā)原有人員的安置工作。

（2）加強(qiáng)制度建設(shè)，強(qiáng)化會(huì)計(jì)監(jiān)督。

①建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度。加強(qiáng)和完善商品房成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會(huì)計(jì)資料的真實(shí)、可靠，促進(jìn)企業(yè)成本核算水平和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的提高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身規(guī)模大小和商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模特點(diǎn)等因素，在保證成本會(huì)計(jì)工作質(zhì)量的前提下，合理地設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，配備必要的成本核算人員。每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)由專(zhuān)人負(fù)責(zé)成本核算工作，大型項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立成本核算工作組專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本報(bào)表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，形成算為管用、算管結(jié)合的有效機(jī)制。

②加大會(huì)計(jì)、稅收監(jiān)管力度。財(cái)政、稅務(wù)、審計(jì)等有關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)合作，及時(shí)溝通信息，對(duì)故意不進(jìn)行工程決算，不按規(guī)定核算收入和成本的房地產(chǎn)企業(yè)加大處罰力度，同時(shí)提高預(yù)收賬款、預(yù)交稅款的比例，促使其及時(shí)、正確核算收入成本，切實(shí)提高房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。企業(yè)應(yīng)設(shè)立內(nèi)部審計(jì)部門(mén)或人員，強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)，以保證會(huì)計(jì)核算真實(shí)性，其最終目的是降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。另外，內(nèi)部審計(jì)人員要參與工程決算，全程參與成本核算的監(jiān)督。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 國(guó)家稅務(wù)總局.關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知.國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào).2009-03-06.