淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理問題與對策

朱斌

摘要：近十多年來，隨著經(jīng)濟(jì)全球化不斷加強(qiáng)，我國與世界經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系也越來越緊密，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在這種大環(huán)境下，順應(yīng)時代潮流，在與相關(guān)政府機(jī)關(guān)、業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)、和銀行等金融機(jī)構(gòu)以及其他市場參與者在相互協(xié)作中不斷的發(fā)展壯大。與此同時，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理環(huán)節(jié)也暴露出許多問題，特別房地產(chǎn)企業(yè)中的財務(wù)管理環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)可持續(xù)的健康發(fā)展，提高自身在市場上的競爭能力，必然要加強(qiáng)財務(wù)管理。本文在分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要性基礎(chǔ)上，深入探討了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題，并針對性的提出了完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的對策措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；預(yù)算管理

財務(wù)管理是指在一定的目標(biāo)水平下，關(guān)于資產(chǎn)的購置、資本的融通、現(xiàn)金流的管理及利潤分配等一系列管理過程。作為目前國民經(jīng)濟(jì)支柱的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理在企業(yè)管理中起著更為重要的作用。因此，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，重點抓好外部融資管理、內(nèi)部合同管理、內(nèi)部成本控制以及預(yù)算管理等重大環(huán)節(jié)，并在這些工作中將相關(guān)的管理工作結(jié)合考慮，共同平衡，齊抓共進(jìn)，才能使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理進(jìn)一步完善，進(jìn)而為轉(zhuǎn)化成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益提供保障。

一個具有核心競爭力、經(jīng)濟(jì)效益好的房地產(chǎn)企業(yè)必然具備較高水平的財務(wù)管理，但是，當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還在延續(xù)上世紀(jì)的財務(wù)管理理念，日常的經(jīng)營活動根本沒有讓財務(wù)管理參與起來，無視、忽視財務(wù)管理在企業(yè)日常運(yùn)營中的重要性，在財務(wù)管理方面存在嚴(yán)重的認(rèn)識問題，因此，只有認(rèn)識到財務(wù)管理在企業(yè)運(yùn)營的作用所在，加強(qiáng)財務(wù)管理意識。依據(jù)自身的經(jīng)營目標(biāo)制定相應(yīng)的財務(wù)管理制度，才能更好的配合企業(yè)的經(jīng)營活動，保障企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

（一）財務(wù)管理理念滯后

房地產(chǎn)市場的快速擴(kuò)張，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的要求只能是不斷提高，但是我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理觀念上延續(xù)了上世紀(jì)九十年代財務(wù)管理觀念的思路，對時間價值、邊際成本、風(fēng)險價值、機(jī)會成本等財務(wù)管理指標(biāo)概念運(yùn)用依然沒有意識到，照樣沿用以前的管理模式，甚至許多民營企業(yè)的財務(wù)管理人員與企業(yè)管理人員存在家族關(guān)系，在這樣的企業(yè)中往往使得財務(wù)管理制度過于簡單化和形式化，相關(guān)的制度設(shè)置形同虛設(shè)，既沒有約束力，也沒有執(zhí)行力，最后的結(jié)果只能是財務(wù)管理中的財務(wù)預(yù)測、財務(wù)決策、財務(wù)控制、財務(wù)計劃和財務(wù)分析等財務(wù)工具完全流于形式，無法發(fā)揮出其應(yīng)有的作用，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作完全是個附屬品，財務(wù)管理工作只停留在記賬、報賬這種表面的管理模式中，沒有參與到企業(yè)經(jīng)營管理當(dāng)中，沒有一個管理方向，這樣落后的管理模式既有礙于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也不符合當(dāng)下市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求，缺乏對企業(yè)的風(fēng)險控制管理，又沒有關(guān)注到企業(yè)運(yùn)營中存在的財務(wù)風(fēng)險。

（二）財務(wù)管理制度缺失

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度存在缺失，尤其是內(nèi)部管控機(jī)制往往要么沒有，要么形同虛設(shè)。目前我國許多房地產(chǎn)企業(yè)管理層不重視企業(yè)內(nèi)部制度建設(shè)，在制定制度時不注重科學(xué)性與合理性，甚至部分企業(yè)出現(xiàn)一人多職現(xiàn)象，沒有做到授權(quán)審批以及不相容崗位相互分離，這樣極容易造成員工職權(quán)被濫用，一人多職的情況下有些相互制衡的崗位被集中在一個員工手中，內(nèi)控過程中的必要監(jiān)管絲毫發(fā)揮不了作用。雖然近些年來財務(wù)管理制度也在不斷的強(qiáng)化，但存在的問題還是比較嚴(yán)重，許多重要的環(huán)節(jié)仍然得不到管理層的重視，特別是企業(yè)內(nèi)部控制管理制度建設(shè)上明顯不足，一些重要的環(huán)節(jié)沒有配置相應(yīng)的監(jiān)督部門和人員。粗糙的管理模式往往造成項目完工后無法提供有效的數(shù)據(jù)對企業(yè)的財務(wù)狀況進(jìn)行科學(xué)的分析和評價。雖然有些企業(yè)里設(shè)置了財務(wù)監(jiān)管部門，但在實際操作中，監(jiān)管部門和監(jiān)管責(zé)任人并沒有承擔(dān)起責(zé)任來，監(jiān)管規(guī)章制度形同虛設(shè)。很多企業(yè)由于監(jiān)督機(jī)制不夠完善，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，會存在一些人為因素的原材料浪費現(xiàn)象。因此，健全企業(yè)的財務(wù)管理制度，加強(qiáng)管理對于企業(yè)提高效益及更好的運(yùn)轉(zhuǎn)都有很大的幫助。

（三）財務(wù)預(yù)算工作不到位

企業(yè)的財務(wù)管理部門，在編制財務(wù)預(yù)算時，由于沒有結(jié)合業(yè)務(wù)部門實際運(yùn)營過程中可能發(fā)生的情況來進(jìn)行科學(xué)的預(yù)算，往往會偏離房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營的實際，因此，企業(yè)在日常運(yùn)營過程中執(zhí)行預(yù)算指標(biāo)時，就會出現(xiàn)與預(yù)算數(shù)據(jù)存在差異，甚至差異很大的情況。一些實際運(yùn)營成本也脫離預(yù)算執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，實際發(fā)生的費用往往會超出預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)。這就是企業(yè)管理層對預(yù)算工作不重視的結(jié)果，數(shù)據(jù)來源不科學(xué)，不可靠，沒有考慮企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，也沒有充分了解市場行情，在預(yù)算編制過程中數(shù)據(jù)提供不嚴(yán)謹(jǐn)，實際操作中隨意增加預(yù)算，并且在預(yù)算執(zhí)行過程中，也沒有專門的部門進(jìn)行跟蹤評價執(zhí)行情況，無法對企業(yè)的日常運(yùn)營中發(fā)生的成本費用起到監(jiān)督管理作用。

（四）財務(wù)管理人員水平有限

目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員仍然使用傳統(tǒng)的管理方法和管理手段，已經(jīng)完全適應(yīng)不了新時代的發(fā)展需求。近些年來我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅速擴(kuò)張，對財務(wù)管理工作所提出的要求越來越專業(yè)化，企業(yè)財務(wù)管理部門的職能也越來越重要，然而，許多企業(yè)的財務(wù)管理人員的能力有限，專業(yè)水平低下，只具備初級水平的財務(wù)管理理論，業(yè)務(wù)掌握不太熟練，已經(jīng)很難適應(yīng)目前的房地產(chǎn)發(fā)展需要。

（五）資金規(guī)劃沒發(fā)揮到作用

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金需求量大的企業(yè)，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中都需要使用大量資金，因此，如何保證房地產(chǎn)開發(fā)過程資金流的順暢是房地產(chǎn)企業(yè)要面臨的重要問題，直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡。目前房地產(chǎn)企業(yè)最主要的籌資方式是銀行貸款，其他還有發(fā)行債券等，但是，隨著這兩年國家對房地產(chǎn)企業(yè)的管控力度越來越大，許多房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金的難度也越來越大，籌資的成本也在不斷的提高，這無疑給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成了很大障礙。尤其加上房地產(chǎn)開發(fā)過程中面臨的各種變動，更顯得財務(wù)管理的重要。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的對策措施

（一）完善財務(wù)管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理機(jī)制的完善，首先，要以國家的相關(guān)法律法規(guī)為依據(jù)，然后再結(jié)合企業(yè)自身的具體財務(wù)工作情況，有目標(biāo)、有針對性的制定適合企業(yè)運(yùn)營管理的合理有效的財務(wù)管理工作機(jī)制。其次，要有意識的去培養(yǎng)、提升財務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)水平，加強(qiáng)財務(wù)管理執(zhí)行力度，使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作在崗位分工上更加明確，職責(zé)內(nèi)容上更加細(xì)化。讓財務(wù)管理人員依據(jù)企業(yè)制定的財務(wù)管理制度嚴(yán)格規(guī)范操作，在規(guī)定的制度上進(jìn)行財務(wù)管理活動。最后，要不斷強(qiáng)化企業(yè)財務(wù)管理制度的建設(shè)，認(rèn)真研究分析房地產(chǎn)行業(yè)市場環(huán)境動向，聯(lián)系企業(yè)的自身發(fā)展規(guī)模和方向，科學(xué)的制定出一套切實可行的財務(wù)管理制度，實實在在的為企業(yè)經(jīng)營發(fā)展提供保障，聯(lián)系房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗告訴我們，只有財務(wù)管理的水平不斷提升的房地產(chǎn)企業(yè)，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提升。

（二）統(tǒng)一預(yù)算管理認(rèn)識

財務(wù)管理中的預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益管理的基本手段，通過房地產(chǎn)項目開發(fā)前的財務(wù)預(yù)算統(tǒng)一調(diào)度房地產(chǎn)項目開發(fā)的方向、資金需求、必要的后勤保障等并依據(jù)這些不同方面制定具體解決方案，只有盡可能準(zhǔn)確的預(yù)測房地產(chǎn)項目資金投入及運(yùn)營過程中可能發(fā)生的情況，才能將企業(yè)在開發(fā)過程中遇到的問題合理有效的解決，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，因此，為了做到預(yù)算工作更有效的指導(dǎo)實際運(yùn)營過程中的工作，財務(wù)管理人員必須統(tǒng)一預(yù)算管理認(rèn)識，強(qiáng)化預(yù)算工作組織意識，讓具體的業(yè)務(wù)部門認(rèn)識到預(yù)算管理工作對企業(yè)未來發(fā)展的重要性，讓具體的預(yù)算編制部門在細(xì)節(jié)內(nèi)容上重視起來，科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募?xì)化每一環(huán)節(jié)可能存在和發(fā)生的費用，保證項目預(yù)算管理對企業(yè)的運(yùn)營真正的發(fā)揮作用和功能。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的開展，要將預(yù)算管理和企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)相結(jié)合，轉(zhuǎn)變企業(yè)對財務(wù)管理部門的傳統(tǒng)認(rèn)識，積極督促各業(yè)務(wù)部門認(rèn)真配合財務(wù)管理部門工作，切實有效的完成了整個企業(yè)的預(yù)算管理工作。

（三）財務(wù)管理人員業(yè)務(wù)水平的提升

房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理人員的工作崗位上，應(yīng)該集中一些有財務(wù)管理工作經(jīng)驗的人員，這樣工作起來往往事半功倍，在日常工作中，也要不斷加強(qiáng)向他們闡述財務(wù)管理的重要作用，認(rèn)識到自身的崗位職責(zé)對企業(yè)運(yùn)營的重要性，樹立起財務(wù)管理工作的責(zé)任感。同時，注重專業(yè)化管理，明確分工。另外，加強(qiáng)組織培訓(xùn)，可以經(jīng)常組織財務(wù)管理人員參加一些外部專業(yè)的財務(wù)管理方面的機(jī)構(gòu)培訓(xùn)，也可以邀請一些財務(wù)管理方面的專家來企業(yè)進(jìn)行培訓(xùn)，并且不定期組織財務(wù)管理人員考核評比，對考核結(jié)果適當(dāng)給予一定獎懲，多種形式的促使財務(wù)管理人員專業(yè)水平的提高，保證財務(wù)管理工作的順利開展。

（四）加強(qiáng)資金規(guī)劃管理

房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)中需要的資金很大，從始至終都圍繞資金在運(yùn)轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的合理管控與否是影響房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展重要因素。因此，要做好對資金的風(fēng)險管理，必須從以下幾個方面著手。首先，做好誠信管理，我國房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項目的資金來源主要是銀行貸款，假設(shè)一個企業(yè)誠信度高，那么就容易從銀行里貸出資金來，甚至達(dá)到一定的信用級別，銀行可能還愿意發(fā)放無需擔(dān)保的信用貸款，充足的資金來源對房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營發(fā)展影響是重大的，企業(yè)的對外誠信至關(guān)重要，所以財務(wù)管理人員要及時關(guān)注企業(yè)與銀行的資金往來，做好按期付息還貸工作；其次，要做好企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流管理，由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期過長，因此，必須要加強(qiáng)日常資金的管理，例如，應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款等；應(yīng)收賬款要及時收回，對于應(yīng)付賬款要爭取合理的延長信用期等；最后，還要加強(qiáng)對成本的管理，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，需要購買大量原材料，在這個過程中要嚴(yán)格進(jìn)行成本控制，杜絕浪費。

綜上所述，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作仍然存在很多不足，在管理理念、管理制度、管理工作、管理人員上都需要與時俱進(jìn)，轉(zhuǎn)變思想，抓住機(jī)遇大踏步的改善和提升。企業(yè)發(fā)展的終極目標(biāo)就是企業(yè)價值的最大化，而房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行的財務(wù)管理工作根本沒能和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)度相匹配，企業(yè)要想實現(xiàn)這個目標(biāo)同時，在財務(wù)管理工作方面必須決心改革，在日常工作中加強(qiáng)監(jiān)督管理力度、提升財務(wù)預(yù)算工作、擴(kuò)大融資渠道、建立資金結(jié)算中心、提高財務(wù)管理人員水平都是提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理能力的有效對策。

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