論中國物權(quán)法規(guī)定的不動產(chǎn)征收制度

李昊冉

[摘要]公共權(quán)力的財產(chǎn)征收和人們擁有的財產(chǎn)所有權(quán)及其他財產(chǎn)權(quán)的利益之間的關(guān)系也越來越緊張，矛盾日益顯現(xiàn)。解決這一沖突的基本思路應(yīng)當(dāng)是在從司法的角度正確認(rèn)識不動產(chǎn)征收行為的法律性質(zhì)，在正確認(rèn)識財產(chǎn)征收和征用關(guān)系的基礎(chǔ)之上，對房地產(chǎn)征收制度的理論進(jìn)行反思與回顧，重新設(shè)計一個具有法律制約的不動產(chǎn)征收制度體系。文章以不動產(chǎn)和動產(chǎn)的劃分為線索，系統(tǒng)探討不動產(chǎn)對于物權(quán)體系的決定性作用，并對兩者的同化趨勢進(jìn)行了評析。

[關(guān)鍵詞]物權(quán)法；不動產(chǎn)；征收制度；法律

[DOI]1013939/jcnkizgsc201821182

1引言

現(xiàn)如今，經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展，對房屋和土地等征收不動產(chǎn)已經(jīng)成為常見現(xiàn)象。相關(guān)信息和數(shù)據(jù)顯示，我國2016年前四個月固定資產(chǎn)投資增長速度驚人，其中國企以及其他經(jīng)濟(jì)型企業(yè)實現(xiàn)固資投資5464億元，相較于2015年前四個月增長了271%。而房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)投資高達(dá)14675億元，提高388%，與同期相比增加16個百分點，已經(jīng)成了投資增長的重要助推力。因此，從發(fā)展角度進(jìn)行分析能夠看出，信貸消費、銀行降低利息、減免稅費、居住面積小以及其他因素影響下，房地產(chǎn)投資將繼續(xù)呈現(xiàn)出大好趨勢。另外從國民經(jīng)濟(jì)這個大環(huán)境角度分析能夠看出，房地產(chǎn)投資已成為中國經(jīng)濟(jì)增長中一個關(guān)鍵指標(biāo)，作為我國基建中與房地產(chǎn)開發(fā)相輔相成的不動產(chǎn)征收，其與民眾私權(quán)保護(hù)間的利益沖突越來越受到法學(xué)領(lǐng)域?qū)＜业闹匾?。因此，非常有必要針對不動產(chǎn)征收制度在理念以及制度規(guī)范重新構(gòu)建兩個方面展開詳細(xì)分析。本文只將不動產(chǎn)征收作為研究和探討的目標(biāo)。

2不動產(chǎn)征收制度引發(fā)的變革

21拆遷糾紛主體發(fā)生變化

開發(fā)商進(jìn)行拆遷工作主要是因為各地政府出讓“毛地”并收取可觀的出讓金，從而把土地開發(fā)事宜交給開發(fā)商全權(quán)負(fù)責(zé)，并由他們面對因為拆遷問題而產(chǎn)生的一系列糾紛。如今國家規(guī)定的是“凈地”出讓，并通過土地儲備部門做好房屋拆遷以及通水電這些一級開發(fā)工作，而由市級以及縣級國土資源部統(tǒng)一進(jìn)行供地，然后在交易市場通過競價出讓出去，開發(fā)商能夠獲得產(chǎn)權(quán)明確、配套齊全、土地平整的“凈地”，如此便可降低初期階段用地糾紛，還可縮減開發(fā)周期。

22補償將成為征收糾紛重點

如果強行拆遷無法抵抗，那么征收的焦點便會轉(zhuǎn)變成安置補償?shù)母偁帲鶕?jù)無數(shù)實際案例就能夠發(fā)現(xiàn)，拆遷之爭主要也是因為安置補償而導(dǎo)致。安置補償之爭主要表現(xiàn)為：①如何落實公開市場價？市場比較法可以實現(xiàn)與公開市場價相符，但是采取政府發(fā)布的基準(zhǔn)房價和地價卻很難體現(xiàn)這一點，通過幾年前制定的基準(zhǔn)價來評估目前的房價，更是與市場機(jī)制相違背；②如何認(rèn)定違法建筑？在多數(shù)人看來，《城市規(guī)劃法》頒布執(zhí)行以后，沒有獲得規(guī)劃許可證或者與此規(guī)定相違背開展建設(shè)的、臨時建筑使用期滿而沒有拆除的違法建筑（除城市規(guī)劃外的建筑）怎樣來認(rèn)定需要我們認(rèn)真思考；③住改商如何進(jìn)行補償？獲得營業(yè)執(zhí)照同時繳稅的房屋、沒有辦理相關(guān)證件照但是長久以來一直從事經(jīng)營活動的房屋應(yīng)怎樣補償存在很大爭議；④如何保障居住條件？居住條件只是特指建筑面積和樓層，還是除此之外依然包含地理優(yōu)勢、交通設(shè)施、讀書醫(yī)療以及街坊關(guān)系這些條件；⑤集體土地上的房屋怎樣補償。集體土地征收以后成為國有土地，在其上面的房屋也應(yīng)該屬于國有房屋，因此補償時應(yīng)該與城市標(biāo)準(zhǔn)一樣，然而現(xiàn)如今進(jìn)行補償時通常依據(jù)《土地管理法》，并按照省級規(guī)定予以補償，所以集體土地上的房屋補償同樣應(yīng)該重新考慮。

3我國不動產(chǎn)征收制度的現(xiàn)狀分析

如果程序有失正義，那么便沒有實質(zhì)正義，在房地產(chǎn)方面更是如此。公民的私權(quán)是必須擁有的，且必須有完善的法律程序和嚴(yán)格的執(zhí)行。目前我國對財產(chǎn)征收所使用的程序法相對粗糙，且缺乏公開性，具體表現(xiàn)為下列幾點。

第一，缺乏房地產(chǎn)的程序規(guī)范。對私有財產(chǎn)征收時必須根據(jù)法律規(guī)定程序來實施，但是，對不動產(chǎn)進(jìn)行征收時，一般都沒有注意程序問題。而現(xiàn)階段，中國依然找不出一部相對統(tǒng)一的法律來規(guī)范房地產(chǎn)征收程序。

第二，沒有有效的參與機(jī)制。目前使用的所有征收法中，都沒有體現(xiàn)被征收人利益的條款，這些人群在被征收時不能表達(dá)出個人意見，使得一直處于比較被動的地位。在收集方案的批準(zhǔn)方案中，一方有權(quán)批準(zhǔn)不動產(chǎn)的管理和另一方獲得土地征收權(quán)的愿望。被征收人沒有任何發(fā)言權(quán)，征收機(jī)關(guān)或部門只是將決定和公文以公示形式告知他們。除此之外，不動產(chǎn)征收補償標(biāo)準(zhǔn)都是由行政機(jī)關(guān)來決定，而這恰恰體現(xiàn)了行政命令性，通過公共這種形式進(jìn)行，直接導(dǎo)致被征收人沒有了質(zhì)疑補償標(biāo)準(zhǔn)的法律途徑。

4我國不動產(chǎn)征收制度的重構(gòu)

41完善不動產(chǎn)征收立法

法治基礎(chǔ)必須是有合理的法律規(guī)范，目前國內(nèi)有關(guān)不動產(chǎn)征收法律依然存在很多不足之處，現(xiàn)存的法律文件也比較混亂，同時規(guī)范間存在矛盾的地方也有很多。所以，當(dāng)務(wù)之急就是要對不動產(chǎn)征收相關(guān)法律予以完善，并對其中具有矛盾之處給予修正。如若完成這個目標(biāo)途徑很多，筆者進(jìn)行了概括和總結(jié)，具體如下：第一，制定專門的不動產(chǎn)征收法，將其實體性以及程序性等方面的規(guī)范全部歸納到一部法律中；第二，利用制定全新法律規(guī)定來填補以往法律中存在的漏斗和不足，并改進(jìn)以往不科學(xué)、缺乏合理性的地方；第三，給予之前法律規(guī)范存在不合理之處進(jìn)行修改或者補充，當(dāng)時機(jī)比較成熟時再開展相應(yīng)立法工作。在本人看來最后一種更為可行，主要是因為如果馬上制定專門的不動產(chǎn)征收法比較脫離實際，但是如果沒有一部專門法律給予指導(dǎo)，那些現(xiàn)存的各種法律勢必會存在很多沖突之處，所以，采取第三種方案以便修補以便做好相應(yīng)準(zhǔn)備，這樣才能最終完成不動產(chǎn)征收法律制度的專門化、系統(tǒng)化以及合理化。

42完善公共利益的界定標(biāo)準(zhǔn)

所謂公共利益就是某一社會共同體所有或者大部分成員的共同利益，然而從行政管理實際運用時遇到的具有代表性的案例以及經(jīng)驗?zāi)軌虬l(fā)現(xiàn)，公共利益屬于非常抽象，而且容易出現(xiàn)曲解的概念，若不給予嚴(yán)格界定，便會出現(xiàn)濫用現(xiàn)象。所以，若要使這一原則切實發(fā)揮功能，避免被濫用，需要制定非常嚴(yán)格的評定標(biāo)準(zhǔn)。如今國內(nèi)很多專家和學(xué)者正在集中精力努力研究這個問題，而且已經(jīng)獲得一些碩果。

對我國以及其他國家學(xué)術(shù)領(lǐng)域以及實務(wù)界達(dá)成的一致意見以及總結(jié)的經(jīng)驗，我們認(rèn)為對公共利益進(jìn)行理解與應(yīng)用時應(yīng)該堅持公眾參與標(biāo)準(zhǔn)，這樣能夠確保公共利益界定更加公平；堅持公共性標(biāo)準(zhǔn)，正確區(qū)別公益利益和眾人之益，從而保證征收活動更加正當(dāng)；堅持效益性標(biāo)準(zhǔn)，確保征收以后財產(chǎn)利用率要比征收以前高，因為如果征收行為效率低就無法表明這種做法具有公益性。

5結(jié)論

不動產(chǎn)征收是造成不動產(chǎn)物權(quán)變化其中一個重要原因。因為不動產(chǎn)征收導(dǎo)致物權(quán)改變與其他原因造成物權(quán)改變具有顯著不同，所以要求我們針對物權(quán)變動制度給予足夠重視。根據(jù)我國法律文化背景、理念、立法與實務(wù)的具體情況，要求在不動產(chǎn)征收制度設(shè)計方面必須加強法律制約。

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