“以房養(yǎng)老”為何不遭待見

董文艷

“‘以房養(yǎng)老是很好的新嘗試，但如果純粹從利益結(jié)合點出發(fā)，明明老人和保險公司都不愿意，政府還硬要牽線，最后只能是不歡而散?！?/p>

“以房養(yǎng)老”正在從官方號召、民間試點正式走向全國。

8月8日，中國銀保監(jiān)會下發(fā)通知，要在全國范圍內(nèi)推廣老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險。要求保險機構(gòu)做好金融市場、房地產(chǎn)市場等綜合研判，積極創(chuàng)新產(chǎn)品，有效滿足社會養(yǎng)老需求，增加老年人養(yǎng)老選擇。

“以房養(yǎng)老”是指擁有房屋的60歲以上老人將房產(chǎn)抵押給保險機構(gòu)，之后老人可以繼續(xù)居住或享受收益，同時按照約定條件每個月領(lǐng)取保險公司支付的一筆養(yǎng)老金，直至身故。

老人去世后，金融機構(gòu)有權(quán)依法行使抵押權(quán)，抵押房產(chǎn)處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。若有結(jié)余，則給老人的繼承人。

這是一種“倒按揭”。簡單說就是，老人通過抵押房子給保險公司換取養(yǎng)老金，居住權(quán)不變，但會失去房屋所有權(quán)。

目前這個產(chǎn)品優(yōu)先孤寡失獨老人、低收入家庭、高齡老年群體等投保。

在試點四年后，官方希望將這套方法論推廣出去，把房產(chǎn)和養(yǎng)老直接掛鉤。這個主張就像一枚深水炸彈，爭議很大，褒貶不一。

其實，早在入市之時，它就測出了市場的水溫。

四年前，“以房養(yǎng)老”在北京、上海、廣州試點，兩年后又擴大到了個別省會城市。但是，市場反應(yīng)平淡。

截至目前，只有幸福人壽一家保險公司推行了“以房養(yǎng)老”相關(guān)保險產(chǎn)品。截至2018年6月底，這款保險承保僅98戶139人。

“如果養(yǎng)老要靠把房子抵押給保險公司才有錢，為什么不直接賣了房拿著錢去高端養(yǎng)老院？”一位大型開發(fā)商養(yǎng)老業(yè)務(wù)從業(yè)者對《財經(jīng)》記者說。

中國正在逐步過渡到老齡化社會，養(yǎng)老問題日趨嚴峻?！耙苑筐B(yǎng)老”政策建立在房產(chǎn)增值的基礎(chǔ)上，面向有房產(chǎn)而深受養(yǎng)老問題困擾的老人，鼓勵他們享受資產(chǎn)長期變現(xiàn)，通過抵押房產(chǎn)的方式得到養(yǎng)老資金保障。

但養(yǎng)老問題相當(dāng)復(fù)雜、瑣碎，不止資金一個問題，老人們并不能直接通過抵押房產(chǎn)買來養(yǎng)老服務(wù)。

一位恒大人壽的中層人士告訴《財經(jīng)》記者，有房老人的痛點更多在養(yǎng)老服務(wù)，不是資金，而缺錢的老人往往沒有高價值房產(chǎn)，這是“以房養(yǎng)老”的需求悖論。

“有錢的不需要，沒錢的要不起。”

“以房養(yǎng)老”關(guān)乎中國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展，預(yù)示著中國潛在的養(yǎng)老危機，更挑戰(zhàn)了多年積淀下來的國人心理與傳統(tǒng)觀念。

試點反響平平，官方為何還執(zhí)意向全國推廣“以房養(yǎng)老”，這項主張暗藏哪些BUG？老人和金融機構(gòu)究竟又有多少參與動力？

推廣原因

決策層號召“以房養(yǎng)老”，熱情之大，折射了中國養(yǎng)老壓力之大。

2017年11月，國務(wù)院公布了《劃轉(zhuǎn)部分國有資本充實社保基金實施方案》，這次劃撥是對未來中國養(yǎng)老保險基金支出壓力不斷增大時，所做的一次戰(zhàn)略儲備。

這次國有資本“輸血”暗示了中國養(yǎng)老金的缺口風(fēng)險。今年以來，我國還建立了企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險基金中央調(diào)劑制度。

從收支角度看，養(yǎng)老金的天平還在傾斜，進入收支不平衡通道。

今年初，由中國社會科學(xué)院世界社保研究中心發(fā)布的《中國養(yǎng)老金精算報告2018-2022》預(yù)測，2018年-2022年中國養(yǎng)老金“收不抵支”的省份約為13個-14個。

其中，東北、西北部分省份養(yǎng)老金結(jié)余耗盡風(fēng)險還在加大。

“以房養(yǎng)老”折射了社會保障體系的不完善，屬于治標(biāo)不治本的權(quán)宜之計。圖/視覺中國

此外，報告預(yù)測，全國職工養(yǎng)老金征繳收入增幅將從2018年的12%下降到2022年的9.9%。不過，基金支出的增速卻沒有同步下降，其增長率將從2018年的11.2%提升至2020年的11.3%，隨后兩年保持不變。

中國大部分老人的養(yǎng)老問題需要政府托底。“以房養(yǎng)老”作為一種補充保險，此時舉國推廣，一旦落地，可以為政府轉(zhuǎn)移部分養(yǎng)老壓力。

“以房養(yǎng)老類似于針對低收入老人的抵押消費貸，這個政策是在嘗試解決‘人死了錢沒花了的問題?！币晃黄桨财栈萁鹑跇I(yè)務(wù)中層人士認為，它是金融產(chǎn)品創(chuàng)新的代表，用房產(chǎn)抵押換取養(yǎng)老金，能提高社會資源的利用率。

不過，也有多位業(yè)界人士認為，這項舉措折射了社會保障體系的不完善，是政府將一部分養(yǎng)老責(zé)任推到了市場，嘗試讓老百姓自己解決養(yǎng)老問題，屬于治標(biāo)不治本的權(quán)宜之計。

這套理念在國際上并不獨特，已在日本、歐美等國推行多年，但也不是各地主流。

以日本為例。日本的“以房養(yǎng)老”會在房價高的個別大城市推行，高額遺產(chǎn)稅是其制度土壤之一，抵消了人們對繼承房產(chǎn)的部分熱情。

但是，日本養(yǎng)老保險制度完善，養(yǎng)老金相對充裕，少有人選擇抵押房屋來養(yǎng)老。

據(jù)《財經(jīng)》記者了解，日本房屋租售比走高，一些老人會在85歲以后，將家中的一個房間出租出去，用高額租金來補貼自己，或在養(yǎng)老機構(gòu)里住3年-5年，直到離世。

相比中國，日本養(yǎng)老金體系較為全面，有可借鑒之處。日本推行介護險，給老人提供看護服務(wù)，政府負擔(dān)50%，企業(yè)或個人養(yǎng)老金及商業(yè)保險等負擔(dān)剩余50%。

中國就不同了。

如今，中國養(yǎng)老壓力越來越大，資金和高質(zhì)量的護理人員缺一不可。這需要附加更多市場化手段，幫助平緩壓力，開源節(jié)流。

首要措施是增加養(yǎng)老金額度?？墒?，中國“以房養(yǎng)老”的核心是讓民間房產(chǎn)變現(xiàn)為養(yǎng)老金，反哺民間，這終究還是取決于老人的房產(chǎn)價值多寡，與樓市息息相關(guān)。金融機構(gòu)作為中介，既承擔(dān)風(fēng)險，也從中獲利。

中國房價過去一路高漲，但租售比一直處于相對低位，房屋租金收益率較低，加上未來即將推行的房地產(chǎn)稅，繼續(xù)攤薄收益。導(dǎo)致金融機構(gòu)在拿房后大多傾向于盡快出售。

當(dāng)未來“房住不炒”政策繼續(xù)強化，房屋售價有變動風(fēng)險，保險公司在“以房養(yǎng)老”險種收益上也有較大不確定性。

另一邊，抵押房產(chǎn)的老人基于傳統(tǒng)觀念、擔(dān)憂房屋實際升值高于當(dāng)下評估值等等，抗性也較大。

由此可見，中國的“以房養(yǎng)老”更為復(fù)雜，牽涉方更多，房地產(chǎn)市場的水溫常常決定了推行土壤和參與者的積極性。

從這個角度看，想要靠“以房養(yǎng)老”，疏解政府養(yǎng)老壓力，并非易事。

BUG重重

“‘以房養(yǎng)老在中國還是個概念，操作流程沒有設(shè)計好，很難落地。”一位大型險資公司相關(guān)人士告訴《財經(jīng)》記者。

銀保監(jiān)會發(fā)文推廣“以房養(yǎng)老”之后，無法回避的首要難題是，多年試點反響平淡，老人和金融機構(gòu)對“以房養(yǎng)老”都有顧慮。

對金融機構(gòu)來說，房屋價值隨市場而變動，預(yù)期增值很難預(yù)測。但“以房養(yǎng)老”需要先行評估房屋資產(chǎn)價值，以此判定養(yǎng)老金額度。

在實操過程中最常見的分歧是，在估值時，老人希望房子有高估值，而保險公司會考慮經(jīng)濟大勢、購房需求變數(shù)等各類影響房價升值的不確定因素，做低房屋的未來增值部分。

“本質(zhì)上，房子漲了老人根本不舍得抵押，房子跌了金融機構(gòu)收益少，也不愿意?！币晃焕鲂磐邢嚓P(guān)人士說。

除了房價風(fēng)險之外，未來還有房屋繼承糾紛、房屋70年產(chǎn)權(quán)到期續(xù)期、房屋損毀、折舊、老人預(yù)期生存年限、房地產(chǎn)稅等各類支出與風(fēng)險。

保險公司的核心是通過資本運作讓資產(chǎn)保值、增值，希望拿到的資產(chǎn)干干凈凈。一旦接手房產(chǎn)，便涉及到房地產(chǎn)、司法、財稅等一系列領(lǐng)域，問題瑣碎而復(fù)雜。

據(jù)《財經(jīng)》記者了解，當(dāng)老人身故后，許多保險公司甚至不太愿意和家屬直接對接拿房問題，除非下設(shè)或投資單獨公司來處理房產(chǎn)。

此外，金融機構(gòu)素來傾向于把資金投到周轉(zhuǎn)最快、收益最高的領(lǐng)域，“倒按揭”形式對金融機構(gòu)來說也是一種長期現(xiàn)金流占壓。

“保險公司直接賣壽險就能有大筆現(xiàn)金進賬，何必再去碰‘以房養(yǎng)老？”一位大型房企養(yǎng)老業(yè)務(wù)負責(zé)人說。

《財經(jīng)》記者獲悉，目前市面上的養(yǎng)老險種大多根據(jù)老人平均壽命來計算保費，較少涉及房產(chǎn)。

即便涉及房產(chǎn)的險種，也更多是房產(chǎn)即刻變現(xiàn)，老人直接去養(yǎng)老院，與養(yǎng)老護理掛鉤。

“‘以房養(yǎng)老更多涉及到產(chǎn)業(yè)鏈，而保險公司只善于處理資金問題?！币晃魂柟獗ｋU集團中層人士說。

對老人來說，要接受“以房養(yǎng)老”同樣不容易。由于房屋價值評估不確定，這個舉措被認為是以低回報抵押了高資產(chǎn)，到手的資金不劃算。

參照幸福人壽推出的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品來看，目前一位70歲的老人抵押價值100萬元的房產(chǎn)，每月僅到手3734元，壽命越長，回本的可能性才越高。

如今，中國的大多數(shù)老人習(xí)慣住在自己熟悉的房子里，過著節(jié)衣縮食的生活，他們當(dāng)然有提前賣房和抵押房屋的權(quán)利，但是，愿意這么做的老人并不多?！耙苑筐B(yǎng)老”在試點遇冷就說明了這—點。

受中國傳統(tǒng)文化觀念影響，中國的房屋被認為有傳承價值，老人們對房子有特殊的情感寄托。很多人難以接受耗費大半生積蓄買房，老了以后房子卻不歸自己，也不歸后人。

因此，在實操過程中，“以房養(yǎng)老”不僅要得到老人認可，也需要征得老人的子女同意。

而在長達幾十年的抵押期限中，如何應(yīng)對老人變卦、子女入住不退房等后續(xù)問題，目前也缺少配套的制度設(shè)計。

據(jù)《財經(jīng)》記者了解，幸福人壽試點“以房養(yǎng)老”之后，因為需求端受傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的影響，積極性不高，加上房屋反向抵押的配套政策尚未細化，所以推廣力度一直很有限，進展不順。

表面上看，“以房養(yǎng)老”可以用房子換來持續(xù)的養(yǎng)老金，去提高生活水平。但是，養(yǎng)老是一個系統(tǒng)工程，更多空巢老人和失獨老人最大的養(yǎng)老痛點并不是錢，而是養(yǎng)老服務(wù)。

一位房產(chǎn)交易公司董事長告訴《財經(jīng)》記者，以房養(yǎng)老最直接的方式，是把房子質(zhì)押給養(yǎng)老院，換取養(yǎng)老院的使用權(quán)，但這同樣需要配套政策設(shè)計。

“現(xiàn)在保險公司‘以房養(yǎng)老的處置方式，老百姓信不過，也不是最需要的?！?/p>

據(jù)《財經(jīng)》記者了解，在北京的醫(yī)院急診室里，曾經(jīng)出現(xiàn)過多次空巢老人急需手術(shù)卻找不到家屬簽字的情況。甚至有一位失獨老人在急診室中突然去世，他和他的房產(chǎn)以及賬戶上200多萬元人民幣，都一樣無人問津。

在中國龐大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中，許多服務(wù)至今缺失。老人的痛點永遠不只是錢的問題，而更多在專業(yè)人士的養(yǎng)老服務(wù)及護理——做到“三邊”養(yǎng)老，在老年人的周邊、身邊、床邊，都有貼心而細致的服務(wù)。

這些問題并非是如今提倡老人抵押房產(chǎn)給保險公司，然后每月領(lǐng)取養(yǎng)老金就能解決的。中國養(yǎng)老難題需要政府、企業(yè)和居民家庭共同承擔(dān)責(zé)任，一起探索方向。

“‘以房養(yǎng)老是很好的新嘗試，但如果純粹從利益結(jié)合點出發(fā)，明明老人和保險公司都不愿意，政府還硬要牽線，最后只能是不歡而散?！鄙鲜龃笮烷_發(fā)商養(yǎng)老業(yè)務(wù)從業(yè)者評價說。