房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理分析

周長(zhǎng)玉

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度不斷加大，國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)政策，使得房地產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中日趨激烈。當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，競(jìng)爭(zhēng)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益空間越發(fā)縮小，控制過程的成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)降本，最大限度提高企業(yè)的投資開發(fā)收益，這是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視的問題，也是工作的難點(diǎn)和重點(diǎn)。本文分析了房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理中存在的問題，提出了房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理對(duì)策，為提升房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理有效性奠定了基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理；成本控制

1、引言

房地產(chǎn)工程管理工作以及項(xiàng)目成本管理工作主要包含了建筑工程安裝、前期開發(fā)工作、開發(fā)管理費(fèi)用等方面內(nèi)容，其中房地產(chǎn)成本所占比重相對(duì)較大，這就對(duì)房地產(chǎn)利潤(rùn)率造成非常大的影響，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平以及管理水平都具有非常大的影響。從目前房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理過程中，更加關(guān)注地塊的位置、賣房策略以及房?jī)r(jià)漲跌等因素，但是卻并沒有考慮到企業(yè)工程管理工作以及項(xiàng)目成本管理工作。為了能夠更好的做好房地產(chǎn)工作，需要重視房地產(chǎn)成本管理工作，提升房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有效性。

2、房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀

2.1 住宅項(xiàng)目初期成本控制不嚴(yán)密

在房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目成本管理當(dāng)中，投資決策是項(xiàng)目成本開發(fā)管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，在該環(huán)節(jié)上，所產(chǎn)生的費(fèi)用大約占至整個(gè)成本費(fèi)用的 3%，雖然比重不大，但卻對(duì)整個(gè)房屋的建設(shè)起著十分重要的影響。具體來說，企業(yè)只有在住宅項(xiàng)目的初期設(shè)計(jì)階段當(dāng)中，經(jīng)過科學(xué)、合理的確定投資計(jì)劃后，將技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等指標(biāo)有效的融合在一起，才能從根本上降低成本費(fèi)用。但是設(shè)計(jì)單位沒有對(duì)住宅項(xiàng)目中的經(jīng)濟(jì)與技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行詳細(xì)的研究，在初級(jí)設(shè)計(jì)階段上也缺乏對(duì)成本的有效控制，尤其部分的設(shè)計(jì)人員只關(guān)乎設(shè)計(jì)質(zhì)量，卻沒有很好地考量造價(jià)成本，導(dǎo)致成本超出預(yù)期的總價(jià)范圍，設(shè)計(jì)初期的方案難以實(shí)施概預(yù)算控制。

2.2 缺乏健全的房地產(chǎn)企業(yè)管理工作體系

房地產(chǎn)工程的建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng)，這直接影響成本管理，成本管理也具有長(zhǎng)期性，成本管理并不只是簡(jiǎn)單的事前、事中以及事后，成本管理貫穿在房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)的過程中。一部分企業(yè)在實(shí)際工作過程中，往往將成本管理工作看做單項(xiàng)性成本控制，并沒有考慮到項(xiàng)目成本變動(dòng)性，成本管理作用效果并不是非常理想。房地產(chǎn)企業(yè)在監(jiān)管工作中存在著非常大的工作漏洞，無法有效根治浪費(fèi)現(xiàn)象以及虛報(bào)現(xiàn)象等等，存在著非常嚴(yán)重的暗箱操作問題，不利于資金節(jié)約，成本降低措施也存在著不足。一部分企業(yè)在實(shí)際的管理過程中仍然存在著管理盲目性，預(yù)見性不足，無法實(shí)現(xiàn)有效預(yù)防，只能在出現(xiàn)問題之后再解決該問題，事后的處理控制任務(wù)非常繁重。

3、房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理對(duì)策分析

3.1 項(xiàng)目初期階段投資成本的有效控制

在進(jìn)行住宅項(xiàng)目初期成本控制階段當(dāng)中，管理人員首先必須要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，嚴(yán)格的掌握各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。管理者要吸取企業(yè)以往在房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)定位功能設(shè)置上的缺失，降低了實(shí)際收益的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，積極做好市場(chǎng)調(diào)研預(yù)測(cè)，準(zhǔn)確的估算出項(xiàng)目投資價(jià)格水平與標(biāo)準(zhǔn)、開發(fā)計(jì)劃以及項(xiàng)目特征等多個(gè)方面，再根據(jù)項(xiàng)目投資規(guī)模來相應(yīng)的制定出投資成本收益指標(biāo)等內(nèi)容，以此來有效控制房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的投資成本。與此同時(shí)，只有高質(zhì)量的房地產(chǎn)項(xiàng)目才會(huì)建立更加秀美的周邊景觀環(huán)境，如當(dāng)下的許多花園式社區(qū)就已經(jīng)成為開發(fā)商設(shè)計(jì)的主要目標(biāo)。因此在開發(fā)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目前，企業(yè)必須做好設(shè)計(jì)與規(guī)劃工作，并將住房設(shè)計(jì)與地域環(huán)境特點(diǎn)相融合，以此滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的住房需求，建立高品質(zhì)的住宅小區(qū)。

3.2 構(gòu)建科學(xué)控制體系

另外，制定目標(biāo)成本、明確責(zé)任體系、對(duì)業(yè)務(wù)過程進(jìn)行了實(shí)時(shí)的跟蹤與控制。房地產(chǎn)企業(yè)的管理層應(yīng)當(dāng)制定和完善本房地產(chǎn)企業(yè)的成本責(zé)任制和監(jiān)督考核機(jī)制。在下達(dá)承包任務(wù)時(shí)，不僅將質(zhì)量、工期、安全等控制指標(biāo)寫入任務(wù)書中，而且將成本控制指標(biāo)也寫入其中。這樣不僅在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部有效地引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，而且有利于房地產(chǎn)企業(yè)搜集、積累成本管理的資料，為房地產(chǎn)企業(yè)定額的編制及今后的成本管理工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3.3 做好房地產(chǎn)工程招標(biāo)成本控制工作

房地產(chǎn)工程在項(xiàng)目招標(biāo)過程中，需要堅(jiān)持公開原則、誠(chéng)信原則以及公平原則。從事房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)工作的工作人員需要做好信息數(shù)據(jù)搜集工作，認(rèn)真分析相關(guān)信息數(shù)據(jù)，有效綜合更多有價(jià)值信息，同時(shí)還需要深入分析以及深入研究工程造價(jià)因素，制定招標(biāo)投標(biāo)文件。因此，在投標(biāo)招標(biāo)過程中，需要通過合理的低價(jià)來獲得開發(fā)權(quán)利。同時(shí)還需要重視施工合同的管理工作，進(jìn)而有效控制實(shí)際建設(shè)質(zhì)量以及建設(shè)進(jìn)度，提升費(fèi)用控制有效性。在簽訂合同過程中，需要按照合同內(nèi)容來明確各個(gè)協(xié)議條款，對(duì)于合同中所涉及到的費(fèi)用來進(jìn)行明確約定，諸如，工期規(guī)定、價(jià)款結(jié)算以及違約爭(zhēng)議的處理等等。

3.4 實(shí)行全員成本管理

提高廣大職工對(duì)成本管理的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)成本觀念，貫徹技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合、生產(chǎn)與管理并重的原則，向全體職工進(jìn)行成本意識(shí)的宣傳教育，培養(yǎng)全員成本意識(shí)，變少數(shù)人的成本管理為全員的參與管理。企業(yè)應(yīng)該高度關(guān)切成本專業(yè)人才的培養(yǎng)和使用，采取措施，積極舉辦各種類型的成本培訓(xùn)班，借以提高成本方面的專業(yè)知識(shí)，從技術(shù)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域開辟降低成本的廣闊途徑。

4、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的成本管理直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)質(zhì)量、施工進(jìn)度以及企業(yè)實(shí)際的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)的過程中，必須把住宅成本管理放在首位，控制各個(gè)環(huán)節(jié)的成本投入，降低投資成本。與此同時(shí)，作為企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和成本管理的工作人員，也要不斷的提升自身的業(yè)務(wù)水平，加強(qiáng)對(duì)各業(yè)務(wù)部門的溝通能力。只有這樣才能更好的實(shí)施住宅項(xiàng)目成本管理，以此推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)住宅項(xiàng)目成本的全面可持續(xù)發(fā)展。

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