房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)內(nèi)控存在的問(wèn)題及對(duì)策探討

唐華

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)是一種資金密集型的企業(yè)，對(duì)其來(lái)說(shuō)，是較為“缺錢”的，使其發(fā)展受到了較大阻礙，同時(shí)，在當(dāng)下的房地產(chǎn)企業(yè)中出現(xiàn)了比較多的問(wèn)題。對(duì)此，必須采取相關(guān)措施，對(duì)其進(jìn)行有效解決和處理。在本文中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售和收款環(huán)節(jié)內(nèi)控中存在的問(wèn)題進(jìn)行了相應(yīng)分分析，并且提出了相關(guān)對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；銷售；收款；問(wèn)題；對(duì)策

在房地產(chǎn)行業(yè)，需要同大量資金打交道，所以，實(shí)行內(nèi)部控制是非常重要的。當(dāng)下，很多人對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控的認(rèn)知是非常不足的。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制進(jìn)行完善是非常必要的，特別是銷售和收款環(huán)節(jié)的內(nèi)控，需要將其作為重中之重。

1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)內(nèi)控存在的問(wèn)題

1.1當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)隨時(shí)隨地發(fā)生著變化，對(duì)其預(yù)測(cè)不準(zhǔn)確，同時(shí)沒(méi)有對(duì)相關(guān)銷售政策和策略進(jìn)行正確應(yīng)用，也未實(shí)現(xiàn)銷售渠道的有效管理。對(duì)于房地產(chǎn)銷售過(guò)程來(lái)說(shuō)，有其突出特征，主要包括時(shí)間跨度大和周期長(zhǎng)[1]。在開展項(xiàng)目建設(shè)之前，沒(méi)有做好市場(chǎng)預(yù)測(cè)和判斷，在拿地方面有著一定的盲目性，導(dǎo)致其開盤與預(yù)期不符。沒(méi)有對(duì)銷售政策和策略進(jìn)行適當(dāng)應(yīng)用，所應(yīng)用的營(yíng)銷策略同實(shí)際情況不符，使得有效客戶得不到積累，使得樓盤銷售受到較大影響。沒(méi)有在恰當(dāng)時(shí)間推盤策、沒(méi)有對(duì)推盤節(jié)奏進(jìn)行有效把握，銷售費(fèi)用投入多產(chǎn)出少，無(wú)法實(shí)現(xiàn)利益最大化，使得房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際銷售時(shí)間長(zhǎng)。

1.2在房地產(chǎn)企業(yè)中，不同部門之間沒(méi)有在第一時(shí)間進(jìn)行工作的溝通和交流，并且在交流過(guò)程中出現(xiàn)了信息不準(zhǔn)確的現(xiàn)象，導(dǎo)致了銷售合同違約風(fēng)險(xiǎn)的存在。在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，在對(duì)銷售合同文本進(jìn)行制定的過(guò)程中，相關(guān)部門溝通不順暢，主要包括銷售部門和設(shè)計(jì)部門、施工單位等，使得相關(guān)信息和內(nèi)容同實(shí)際情況不符，主要包括交付時(shí)間和產(chǎn)品，該問(wèn)題的存在引起客戶投訴或者訴訟。除此之外，在部分房地產(chǎn)企業(yè)中，營(yíng)銷部門沒(méi)有將市場(chǎng)的相關(guān)信息反饋給設(shè)計(jì)部門，使得所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品無(wú)法對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行充分滿足[2]。

1.3在房地產(chǎn)銷售的過(guò)程中，出現(xiàn)了徇私舞弊的現(xiàn)象，這對(duì)企業(yè)的利益是非常不利的。在較多房地產(chǎn)企業(yè)中，其定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等政策并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的作用，相關(guān)審核手續(xù)需要進(jìn)一步完善。在退房等方面，需要構(gòu)建嚴(yán)格的審批制度，審批制度的缺乏使得外部員工和內(nèi)部員工相勾結(jié)，開展炒房活動(dòng)，導(dǎo)致公司形象受損。在對(duì)房源進(jìn)行銷售和管理的過(guò)程中，所應(yīng)用的信息存在不對(duì)稱的問(wèn)題，導(dǎo)致內(nèi)部人控制，進(jìn)一步導(dǎo)致優(yōu)秀房源被內(nèi)部人保留，損害企業(yè)利益[3]。

2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售和收款內(nèi)控存在問(wèn)題的解決對(duì)策

2.1對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，首先需要對(duì)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的指導(dǎo)作用進(jìn)行充分發(fā)揮，在此條件下，將項(xiàng)目投資決定的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)作為重要依據(jù)，對(duì)多種內(nèi)容進(jìn)行分析和論證，主要包括產(chǎn)品定位和客戶定位等，使其形成項(xiàng)目策劃報(bào)告，在通過(guò)相關(guān)專家的評(píng)審之后，再由決策層對(duì)其進(jìn)行審批，對(duì)自身指導(dǎo)作用進(jìn)行充分發(fā)揮，開展設(shè)計(jì)和成本管理等多方面的工作。

從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，需要將招標(biāo)制度的相關(guān)要求作為重要依據(jù)，同項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行充分結(jié)合，對(duì)策劃公司和銷售公司進(jìn)行嚴(yán)格篩選，相較于工程和設(shè)計(jì)合同，策劃和銷售合同的價(jià)款比較低，不過(guò)，更為重要的是合同的性質(zhì)，在企業(yè)重大業(yè)務(wù)范疇之中，必須對(duì)其進(jìn)行集體決策審批[4]。

對(duì)于銷售部門來(lái)說(shuō)，需要將項(xiàng)目策劃報(bào)告作為重要依據(jù)，對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷總案等進(jìn)行編制。同時(shí)，將相關(guān)流程作為依據(jù)，上報(bào)企業(yè)管理層，完成相關(guān)審核和批準(zhǔn)。

2.2在銷售風(fēng)險(xiǎn)管理方面，銷售部門發(fā)揮著重要作用，是其主導(dǎo)部門，并且承擔(dān)著重大職責(zé)，應(yīng)該將已經(jīng)審批完成的流程規(guī)定作為重要依據(jù)，對(duì)多種形式的銷售承諾進(jìn)行嚴(yán)格把控，主要包括現(xiàn)場(chǎng)展示和合同文本等等，同相關(guān)交付條件和規(guī)定是相符的。除了在銷售的環(huán)節(jié)可能存在法律風(fēng)險(xiǎn)，在交付之前和之后也會(huì)存在，因此，必須對(duì)這幾個(gè)方面的審核檢查做到足夠重視，有效避免風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。設(shè)計(jì)部需要對(duì)多個(gè)方面的內(nèi)容進(jìn)行最終審批和確認(rèn)，主要包括銷售用圖等。對(duì)于銷售部來(lái)說(shuō)，必須重視同其他部門之間的合作和溝通，多個(gè)部門會(huì)稿，對(duì)與項(xiàng)目購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的文件進(jìn)行擬定，并且將其在銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行展示。

2.3在收款環(huán)節(jié)，收款人員的培訓(xùn)是非常重要的。該培訓(xùn)職責(zé)由財(cái)務(wù)部承擔(dān)，并且對(duì)培訓(xùn)過(guò)程進(jìn)行相應(yīng)監(jiān)督。財(cái)務(wù)部需要同其他部門合作，主要包括銷售部門和法務(wù)部門，共同擬定相關(guān)收款細(xì)則，對(duì)相關(guān)收款流程進(jìn)行明確，完成對(duì)各方面人員的培訓(xùn)，包括銷售人員、收款員和財(cái)務(wù)人員，對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制和避免[5]。除此之外，銷售會(huì)計(jì)也有其重要工作，需要做好每日收款和取款的稽核工作，并且對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行實(shí)時(shí)關(guān)注，對(duì)多方面情況進(jìn)行掌握，是否按照審批后的價(jià)格執(zhí)行以及是否按照權(quán)責(zé)對(duì)銷售折扣進(jìn)行審批等，為提高款項(xiàng)的正確率以及文檔的完整性提供重要保障。

3、結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)內(nèi)控存在的問(wèn)題以及對(duì)策進(jìn)行探討，從中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)資金占據(jù)主導(dǎo)地位，同時(shí)銷售在也占據(jù)著重要位置。在此情況下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)內(nèi)控進(jìn)行強(qiáng)化是非常必要的，其強(qiáng)化途徑是非常多樣的，主要包括在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)之下完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和產(chǎn)品定位等的分析和論證、銷售部門按照審批流程把控，可以避免銷售的偏移和資金的流失，能夠?yàn)槠涮峁┲匾Ｕ稀?/p>

參考文獻(xiàn)：

[1]郭志豐.房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)內(nèi)控存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2017（24）：240+242.

[2]曾宏燁.淺談加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售收款管理與監(jiān)控[J].會(huì)計(jì)師，2014（24）：36-37.

[3]戚少云.淺議房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款循環(huán)的內(nèi)部控制——基于XYZ公司舞弊案例的分析[J].中國(guó)總會(huì)計(jì)師，2013（12）：28-30.

[4]荀繼華.房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的稅收風(fēng)險(xiǎn)分析[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2014（09）：55-56.

[5]陳新.完善房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)內(nèi)部控制的探討[J].現(xiàn)代商業(yè)，2012（21）：251-252.