試論不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任

劉軼卿　奚鵬　徐丹

關(guān)鍵詞 不動(dòng)產(chǎn) 登記錯(cuò)誤 民事責(zé)任 過錯(cuò)責(zé)任

作者簡(jiǎn)介：劉軼卿，上海市浦東新區(qū)人民檢察院檢察官助理；奚鵬，上海市嘉定區(qū)人民法院法官助理；徐丹，上海市嘉定區(qū)人民檢察院辦公室副主任。

中圖分類號(hào)：D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.03.110

近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，帶動(dòng)房?jī)r(jià)的不斷攀高，使得以房屋為代表的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值越來越為人所重視。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，依法應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)的，自登記于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。故而不動(dòng)產(chǎn)登記在保障自然人等財(cái)產(chǎn)權(quán)利，保障社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序有著重要作用。相應(yīng)的，一旦登記發(fā)生錯(cuò)誤，必將給真實(shí)權(quán)利人帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

《物權(quán)法》第21條確立了不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任，并與陸續(xù)出臺(tái)的《房屋登記辦法》等法律法規(guī)，共同形成了現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償糾紛的實(shí)證法淵源。但上述法律法規(guī)中原則性規(guī)定較多，在賠償責(zé)任的性質(zhì)、歸責(zé)原則、賠償?shù)姆秶柏?zé)任承擔(dān)等方面均未明確。本文試圖厘清上述爭(zhēng)議所在，并提出筆者的看法。

一、厘清不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的概念

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的定義

不動(dòng)產(chǎn)登記，是登記機(jī)關(guān)根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)，將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)事項(xiàng)登記于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。 但不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的具體定義，學(xué)術(shù)界常有分歧。廣義說將此界定為一種狀態(tài)，即記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事項(xiàng)與現(xiàn)實(shí)情狀不符的狀態(tài)。在此意義上，“登記錯(cuò)誤”與“錯(cuò)誤登記”具有相同的含義。具體包括三種情形：其一，申請(qǐng)人的原因，如申請(qǐng)人提交虛假申報(bào)材料等；其二，登記機(jī)關(guān)的原因，如登記機(jī)關(guān)瀆職行為、不作為等；其三，登記后事由變更，如不動(dòng)產(chǎn)登記后發(fā)生征收、繼承等使真實(shí)權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化。狹義說將登記錯(cuò)誤的原因進(jìn)行區(qū)分，即單一的認(rèn)為系因登記機(jī)關(guān)自身原因而發(fā)生登記錯(cuò)誤。 折中說則認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將登記后的事由變更排除在登記錯(cuò)誤之外。

在目前的立法層面上，尚未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤予以明確定義。但從《物權(quán)法》第21條的規(guī)定來看，暗含對(duì)“登記錯(cuò)誤”情形的區(qū)分，即第1、2款分別規(guī)定了登記錯(cuò)誤的不同情形。筆者認(rèn)為，“錯(cuò)誤登記”與“登記錯(cuò)誤”在理論上存在著包含與被包含的關(guān)系，但狹義上的登記錯(cuò)誤在實(shí)踐中發(fā)生的情形較少，并非學(xué)界爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，相關(guān)學(xué)術(shù)論文中也經(jīng)常存在混用的情形。本文中不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的定義采折中說的觀點(diǎn)，即登記后事由變更而導(dǎo)致的登記內(nèi)容不符不在本文討論之列。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的分類

根據(jù)錯(cuò)誤原因的不同，可分為三種類型。其一，因申請(qǐng)人的單方原因造成的錯(cuò)誤，如申請(qǐng)人提交偽造、變?cè)斓纳陥?bào)材料，登記機(jī)關(guān)已盡審慎義務(wù)但未發(fā)現(xiàn)；其二，因登記機(jī)關(guān)的單方原因造成的錯(cuò)誤，如登記機(jī)關(guān)工作人員違法登記或操作失誤；其三，因申請(qǐng)人與登記機(jī)關(guān)的雙方原因造成的錯(cuò)誤。本文研究的重點(diǎn)在于第三種類型。然而，第三種類型又可細(xì)分為兩種情形。一是申請(qǐng)人提供虛假申報(bào)材料，且登記機(jī)關(guān)未盡審慎義務(wù)，但雙方無意思聯(lián)絡(luò)；二是申請(qǐng)人與登記機(jī)關(guān)工作人員有意思聯(lián)絡(luò)的串通。

（三）構(gòu)建相關(guān)賠償制度的理論基礎(chǔ)

不動(dòng)產(chǎn)登記是通行的物權(quán)變動(dòng)的公示手段，各國(guó)立法例均有體現(xiàn)，并被賦予公信的效力。 故而，不動(dòng)產(chǎn)登記是保障交易安全的重要手段，交易相對(duì)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿中登記事項(xiàng)的信賴?yán)鎽?yīng)受法律保護(hù)。但在登記事項(xiàng)與權(quán)利的應(yīng)然狀態(tài)發(fā)生不一致時(shí)，勢(shì)必會(huì)給真實(shí)權(quán)利人帶來財(cái)產(chǎn)損失。

另外，我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，而不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)系法定的主管機(jī)關(guān)并負(fù)有相應(yīng)的職責(zé)，應(yīng)當(dāng)保證不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)的真實(shí)、準(zhǔn)確。根據(jù)現(xiàn)代法治中權(quán)責(zé)相統(tǒng)一的原則，如因可歸責(zé)于登記機(jī)關(guān)的原因而產(chǎn)生登記錯(cuò)誤，并造成真實(shí)權(quán)利人財(cái)產(chǎn)損失，該機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 故筆者認(rèn)為，登記機(jī)關(guān)對(duì)受害人承擔(dān)因登記錯(cuò)誤而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)損失賠償責(zé)任，具備一定的法理基礎(chǔ)。

二、界定相關(guān)賠償責(zé)任的性質(zhì)

（一）立法層面的研討

雖然《物權(quán)法》規(guī)定了登記機(jī)關(guān)在登記錯(cuò)誤的情況下，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，但未對(duì)責(zé)任性質(zhì)作明確規(guī)定。立法者對(duì)此進(jìn)行闡釋，因?qū)Ξa(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任性質(zhì)觀點(diǎn)不一，且需行政管理體制改革后方能明確，故目前尚不可定性為國(guó)家賠償責(zé)任。 后續(xù)頒布的《不動(dòng)產(chǎn)暫行條例》再次回避該責(zé)任的性質(zhì)問題。由此可觀，立法者自身對(duì)于這一問題也未能達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。

（二）學(xué)術(shù)理論層面的研討

學(xué)術(shù)界對(duì)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的性質(zhì)，存在三種看法。一是國(guó)家賠償責(zé)任說。即認(rèn)為登記機(jī)關(guān)行使國(guó)家行政權(quán)力，登記行為是行政管理行為，故行政機(jī)關(guān)行為違法必然產(chǎn)生國(guó)家賠償責(zé)任。 二是民事責(zé)任說。即認(rèn)為雖然不動(dòng)產(chǎn)登記包含一定的行政管理意味，但究其本質(zhì)仍屬民事行為，故上述賠償責(zé)任應(yīng)屬民事侵權(quán)責(zé)任。不動(dòng)產(chǎn)登記行為無論從其整體構(gòu)造，還是主要功能等，都具備民事行為的性質(zhì)，故定性為私法行為為宜。 三是混合責(zé)任說。即認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記行為包含申請(qǐng)人的申請(qǐng)行為與登記機(jī)關(guān)的審查行為，故上述賠償責(zé)任也應(yīng)兼具民事責(zé)任、國(guó)家賠償責(zé)任雙重性。

（三）本文的立場(chǎng)

筆者認(rèn)為，因不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤而應(yīng)負(fù)的賠償責(zé)任，屬于民事責(zé)任。

1.民事行為對(duì)應(yīng)民事責(zé)任

筆者認(rèn)為，雖然登記行為帶有行政意味，但其實(shí)質(zhì)仍是一種民事行為。

首先，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，自交付時(shí)發(fā)生效力。交付行為屬于民事行為確定無疑，故從法律體系的整體性角度來說，與之相對(duì)應(yīng)的登記行為亦應(yīng)歸屬于民事行為。

其次，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式。登記的目的是申請(qǐng)人為向不特定主體宣示其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，它更側(cè)重于私權(quán)利的保護(hù)而不是行政許可，與行政管理更應(yīng)區(qū)別，故不屬于具體行政行為。

至于登記過程中所包含的申請(qǐng)、審查行為，應(yīng)屬于對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)行為之補(bǔ)助行為。 補(bǔ)助行為是不具有獨(dú)立的實(shí)質(zhì)內(nèi)容的法律行為，該行為系當(dāng)事人合意及申請(qǐng)登記這一基本行為的補(bǔ)助行為，僅為基本行為生效條件之一。因此，登記雖有行政意味，但整體上應(yīng)歸類于民事行為，合乎法理。

2.實(shí)證法方面的依據(jù)

《民法總則》中已將機(jī)關(guān)法人列為特別法人，并可從事相關(guān)的民事活動(dòng)。《民法通則》中亦規(guī)定，國(guó)家機(jī)關(guān)及其工作人員在履行職務(wù)時(shí)，侵犯民事主體的合法權(quán)益，應(yīng)負(fù)民事責(zé)任。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行登記時(shí)，因登記錯(cuò)誤而造成侵害后果的，可以承擔(dān)民事責(zé)任，不因主體身份特殊而有所不同。

另外，將登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任定性為民事責(zé)任更有利于對(duì)受害人的保護(hù)。

首先，國(guó)家賠償范圍僅包含直接損失，民事賠償則可包含受害人的全部損失，對(duì)受害人的保護(hù)更加有力。

其次，若將登記錯(cuò)誤的賠償歸屬于國(guó)家賠償，當(dāng)發(fā)生申請(qǐng)人與機(jī)關(guān)工作人員串通時(shí)，申請(qǐng)人并非國(guó)家賠償?shù)牧x務(wù)主體，糾紛的處理將分屬不同程序，增加訴累。而定性為民事責(zé)任后，受害人可以在一個(gè)民事訴訟中將登記申請(qǐng)人與登記機(jī)關(guān)列為共同被告，降低訴訟成本。

三、確定相關(guān)賠償責(zé)任的歸責(zé)原則

不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任為民事責(zé)任，應(yīng)適用《侵權(quán)責(zé)任法》的相關(guān)規(guī)定。關(guān)于登記錯(cuò)誤的行為、真實(shí)權(quán)利人遭受損害、行為與損害的因果關(guān)系等構(gòu)成要件，學(xué)術(shù)界并無太大爭(zhēng)議，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于應(yīng)適用何種歸責(zé)原則。目前，主要有無過錯(cuò)責(zé)任原則說 ，過錯(cuò)責(zé)任原則說 ，違法責(zé)任原則說 等。違法責(zé)任原則因持國(guó)家賠償責(zé)任觀點(diǎn)，與筆者觀點(diǎn)相悖，故本文不作深論。

（一）本文的立場(chǎng)

筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)的歸責(zé)原則應(yīng)確定為過錯(cuò)責(zé)任原則。

1.不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任是一般侵權(quán)責(zé)任

無過錯(cuò)責(zé)任原則一般適用于特殊侵權(quán)責(zé)任糾紛中，《侵權(quán)責(zé)任法》并未將登記錯(cuò)誤的損害賠償列為特殊侵權(quán)責(zé)任的類型，故其應(yīng)屬一般侵權(quán)責(zé)任，歸責(zé)原則應(yīng)適用過錯(cuò)責(zé)任原則。有學(xué)者認(rèn)為，登記機(jī)關(guān)工作人員登記錯(cuò)誤，導(dǎo)致登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任，屬于用人單位承擔(dān)責(zé)任的情形，應(yīng)適用無過錯(cuò)責(zé)任原則。 筆者認(rèn)為，《侵權(quán)責(zé)任法》中規(guī)定的是工作人員履行職務(wù)行為時(shí)致人損害承擔(dān)責(zé)任的主體，“由用人單位承擔(dān)”與“用人單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)”的文義不同，故不應(yīng)將此理解為由登記機(jī)關(guān)承擔(dān)無過錯(cuò)責(zé)任的理由。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任，仍應(yīng)以其工作人員履行職務(wù)行為存在過錯(cuò)為前提。

2.過錯(cuò)責(zé)任的法律依據(jù)

《物權(quán)法》第21條雖沒有使用“過錯(cuò)”這一直接表述，但不代表其規(guī)定的賠償責(zé)任系無過錯(cuò)責(zé)任。該21條第1款中規(guī)定的是申請(qǐng)人提交虛假申報(bào)材料的情形，第2款規(guī)定的是登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤情形，兩者都涉及過錯(cuò)，第一種情形中申請(qǐng)人持有主觀故意，第二種情形中登記機(jī)關(guān)主觀存在過失。 此外，如果持無過錯(cuò)責(zé)任的立場(chǎng)，那么申請(qǐng)人提交虛假申報(bào)材料的情形下，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，顯然與法律規(guī)定相悖。

3.過錯(cuò)推定原則在賠償責(zé)任中的適用

《侵權(quán)責(zé)任法》第6條第2款規(guī)定，由法律規(guī)定推定行為人有過錯(cuò)時(shí)方可適用過錯(cuò)推定原則。因此，承擔(dān)過錯(cuò)推定責(zé)任的前提也應(yīng)當(dāng)是“根據(jù)法律規(guī)定”。但作為行政機(jī)關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)與受害人之間的地位存在不對(duì)等性，要求受害人承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在登記審查中存在過錯(cuò)的舉證責(zé)任，確實(shí)具有一定困難。筆者認(rèn)為，可以借鑒行政訴訟的舉證方式，給予過錯(cuò)推定在不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤損害賠償中適用的空間，以實(shí)現(xiàn)登記機(jī)關(guān)與受害人之間權(quán)利義務(wù)的平衡，這也是將來立法可以完善的方向。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)過錯(cuò)的認(rèn)定

確定不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任是過錯(cuò)責(zé)任后，需要進(jìn)一步明確如何認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)登記錯(cuò)誤具有過錯(cuò)。

1.登記機(jī)關(guān)過失的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)侵權(quán)責(zé)任的一般原理，過錯(cuò)的表現(xiàn)形式分為故意和過失。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的故意侵權(quán)行為較易認(rèn)定，但如果登記行為的錯(cuò)誤是因申請(qǐng)人的申請(qǐng)材料為錯(cuò)誤、虛假，應(yīng)該如何對(duì)相關(guān)機(jī)關(guān)的過錯(cuò)進(jìn)行界定則成為當(dāng)前研究的難點(diǎn)。對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》中規(guī)定，應(yīng)當(dāng)依據(jù)申請(qǐng)人及房屋登記機(jī)關(guān)各自的過程程度及在損害發(fā)生過程中的作用確定賠償責(zé)任。根據(jù)這一規(guī)定，“合理審慎職責(zé)”是確定登記機(jī)關(guān)是否具有過失的標(biāo)準(zhǔn)。登記機(jī)關(guān)未盡合理審慎義務(wù)時(shí)，應(yīng)該與申請(qǐng)人承擔(dān)共同責(zé)任；如果已經(jīng)盡到審慎義務(wù)時(shí)，則由申請(qǐng)人自行承擔(dān)責(zé)任。

2.合理審慎職責(zé)的考察

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是否盡到了合理審慎職責(zé)，可以從我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的審查方式入手。如進(jìn)行形式審查，則登記機(jī)關(guān)的審慎義務(wù)較輕；如采取實(shí)質(zhì)審查，登記機(jī)關(guān)的注意義務(wù)則較重。學(xué)者對(duì)于我國(guó)目前采用的是何種審查方式的觀點(diǎn)并不一致。筆者認(rèn)為，登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)應(yīng)當(dāng)采取形式審查為主，實(shí)質(zhì)審查為輔的方式。首先，根據(jù)《物權(quán)法》第12條第1款中，明確登記審查的方式應(yīng)為“查驗(yàn)”和“詢問”，顯然屬于形式審查的方法；第2款中則規(guī)定登記機(jī)關(guān)在特殊情況下可進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查方式。其次，從我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀來看，完全采用實(shí)質(zhì)審查是無法實(shí)現(xiàn)的。一般情況下，登記機(jī)關(guān)無法律授權(quán)且無法定義務(wù)進(jìn)行廣泛的調(diào)查。 因此，登記機(jī)關(guān)無需對(duì)當(dāng)事人的實(shí)體法律關(guān)系進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。

在當(dāng)前，我國(guó)采取以形式審查為主，并不代表不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)只需檢查申請(qǐng)人提交材料的完整與否，就意味著盡到了審慎義務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照《房屋登記辦法》第20條、第22條規(guī)定，嚴(yán)格審查申請(qǐng)材料是否達(dá)到可予登記的標(biāo)準(zhǔn)，是否具有不予登記的情形。對(duì)證明材料的真實(shí)性存在疑問的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)為實(shí)質(zhì)審查，防止申請(qǐng)人利用虛假材料進(jìn)行登記。

四、不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的責(zé)任形態(tài)和賠償范圍

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的責(zé)任形態(tài)

不同類型的登記錯(cuò)誤，與之對(duì)應(yīng)的賠償形態(tài)亦不同。其一，申請(qǐng)人提供虛假材料，登記機(jī)關(guān)盡了合理審慎職責(zé)也無法發(fā)現(xiàn)的，由申請(qǐng)人承擔(dān)責(zé)任；其二，登記機(jī)關(guān)自身原因致使登記錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)由該機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償；其三，申請(qǐng)人與登記機(jī)關(guān)的工作人員有意思聯(lián)絡(luò)的共同侵權(quán)，則應(yīng)由申請(qǐng)人與登記機(jī)關(guān)承擔(dān)連帶責(zé)任。這三種情形當(dāng)無異議。

當(dāng)申請(qǐng)人提交虛假的申報(bào)材料，而登記機(jī)關(guān)又未盡到審慎義務(wù)，雙方的責(zé)任形態(tài)如何確定，理論中有按份責(zé)任說、連帶責(zé)任說、不真正連帶責(zé)任說等觀點(diǎn)。 筆者認(rèn)為，根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》確定的責(zé)任形態(tài)，上述情形下，申請(qǐng)人與登記機(jī)關(guān)對(duì)受害人應(yīng)負(fù)不真正連帶責(zé)任。

上述情形中，申請(qǐng)人與登記機(jī)關(guān)所負(fù)的責(zé)任符合不真正連帶責(zé)任的特征。

首先，申請(qǐng)人與登記機(jī)關(guān)對(duì)受害人負(fù)有債務(wù)系基于不同原因，申請(qǐng)人因故意加害行為負(fù)有債務(wù)，登記機(jī)關(guān)因過失行為負(fù)有債務(wù)。

其次，申請(qǐng)人與登記機(jī)關(guān)對(duì)受害人負(fù)有同一標(biāo)的的債務(wù)，受害人可以選擇申請(qǐng)人或登記機(jī)關(guān)起訴，兩者之一的履行就可使債務(wù)消滅。

最后，登記機(jī)關(guān)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的申請(qǐng)人追償，申請(qǐng)人成為終局責(zé)任人。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的賠償范圍

在當(dāng)前，相關(guān)的賠償范圍主要可以包括兩種：其一，完全賠償模式，即對(duì)受害人的損失予以完全賠償；其二，限制賠償模式。第二種模式主要包括兩方面的限制：一是限制賠償?shù)姆秶?，如?guī)定只賠償直接損失，間接損失不予賠償；二是限制賠償?shù)臄?shù)額，如設(shè)立最高賠償限額，超出部分不予賠償。有學(xué)者認(rèn)為，我國(guó)應(yīng)采取限制賠償模式。該觀點(diǎn)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)是固定且低廉的，如因登記錯(cuò)誤而要求登記機(jī)關(guān)承擔(dān)全部賠償，則該機(jī)關(guān)每年應(yīng)準(zhǔn)備充分的預(yù)算金，這在實(shí)踐中難以實(shí)現(xiàn)。

筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償應(yīng)以完全賠償為宜。

首先，不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任是侵權(quán)責(zé)任，適用《侵權(quán)責(zé)任法》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)彌補(bǔ)因侵權(quán)行為給受害人造成的全部損失。若采取最高限額賠償或直接損失賠償，受害人的損失得不到有效彌補(bǔ)，損害了受害人的合法權(quán)益。但受害人的間接損失應(yīng)當(dāng)以侵權(quán)行為發(fā)生時(shí)能預(yù)見到并且與侵權(quán)行為有因果關(guān)系的損失為限，不應(yīng)無限制擴(kuò)張。

其次，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，作為我國(guó)主管登記職責(zé)的機(jī)關(guān)，必須要履行其登記信息真實(shí)、準(zhǔn)確的義務(wù)，不能因?yàn)槠涫召M(fèi)與承擔(dān)的賠償不平衡而限縮其責(zé)任。當(dāng)?shù)怯洐C(jī)關(guān)與受害人的利益發(fā)生沖突時(shí)，優(yōu)先保障受害人的利益應(yīng)當(dāng)是現(xiàn)代法治的要求。

最后，從實(shí)踐中看，由于登記機(jī)關(guān)自身的過錯(cuò)導(dǎo)致賠償糾紛較少，常出現(xiàn)的登記行為錯(cuò)誤主要是由于申請(qǐng)者所提交的申報(bào)材料虛假，登記機(jī)關(guān)疏于審查的情形。這種情況下登記機(jī)關(guān)承擔(dān)的是中間責(zé)任，在履行賠償義務(wù)后可以向申請(qǐng)人追償。關(guān)于賠償資金來源不足的問題，筆者建議建立登記責(zé)任保險(xiǎn)制度，提取一定比例的登記收費(fèi)用于投保登記責(zé)任保險(xiǎn)，分散登記錯(cuò)誤的賠償風(fēng)險(xiǎn)。這樣既減輕了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償壓力，又能更好地保護(hù)受害人的合法權(quán)益。

注釋：

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